Im ersten Halbjahr 2024 verzeichneten die deutschen Top-5- Bürovermietungsmärkte einen Flächenumsatz von 1,08 Millionen Quadratmetern. Das entspricht im Vergleich zum ersten Halbjahr 2023 einem Anstieg um 4,5 Prozent. Zusätzlich wurden Mietvertragsverlängerungen von insgesamt rund 213.000 Quadratmetern registriert, die nicht zum Flächenumsatz gezählt werden, aber gerade in konjunkturell schwächeren Phasen positiv auf die Flächenabsorption wirken. Dies sind Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„Der Markt hat im ersten Quartal ein solides Vermietungsvolumen mit leichten Steigerungen erreicht. Die nachfrageseitige Konzentration und Polarisierung mit Fokus auf die zentralen CBD-Lagen und erstklassige, ESG-fähige Produkte setzte sich fort“, sagt Carsten Ape, Head of Office bei CBRE in Deutschland.

„Klassische Nutzergruppen sind weiterhin eher zurückhaltend, was auf das konjunkturelle Umfeld zurückzuführen ist“, erklärt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. Strukturelle Veränderungen in der Flächennutzung beeinflussten Anmietentscheidungen und führten zu langwierigen Prozessen. In einigen Branchen ist im Vergleich zum vergangenen Jahr jedoch wieder deutlich mehr Bewegung zu sehen. Größten Anteil am Flächenumsatz hatten Branchen Industrie und Bau mit zusammen 16 Prozent, gefolgt von Banken/Finanzdienstleistern mit 14 Prozent, dem öffentlichen Dienst mit 13 Prozent und IT mit elf Prozent. Unternehmen beschäftigen sich mit ihrem langfristigen, strategischen Flächenbedarf, was tendenziell eine Flexibilisierung und Konsolidierung der Büroportfolien zur Folge hat. „Die Auswirkungen dieser mittel- bis langfristigen strukturellen Nachfragetrends werden jedoch erst in den kommenden Jahren zu spüren sein, wenn Mietverträge auslaufen und in Stay-versus-Go-Analysen münden“, sagt Linsin. Denn aktuell bieten sich zu wenige konjunkturelle Impulse für eine breit angelegte Erholung der Nachfragesituation. Einzelne Großabschlüsse sowie diverse Großgesuche in den Top-5-Märkten verdeutlichen jedoch, dass dieser Prozess bei einigen Unternehmen und Institutionen bereits im vollen Gang oder sogar bereits abgeschlossen scheint und damit auch für neue Dynamik am Mietmarkt führt. Im Fokus stehen die zukunftsfähigen Büroobjekte in den zentralen Lagen.

Mieten steigen und sinken – abhängig von Qualität und Lage

Die gewichtete Durchschnittsmiete in den CBD-Lagen der Top-5 lag zum Ende des zweiten Quartals bei 32,47 Euro pro Quadratmeter und Monat in den Cityrand-Teilmärkten bei 22,23 Euro sowie bei 15,82 Euro in den Peripherie-Teilmärkten. „Die nachfrageseitige Polarisierung und strukturelle Angebotsknappheit erstklassiger, zentral gelegener Büroflächen führt zu einer unterschiedlichen Entwicklung der Angebots- und Abschlussmieten“, sagt Ape. Bei den marktgängigen Büros in den zentralen CBD-Lagen, welche moderne Ausstattungsmerkmale aufweisen, ist mit einer Fortsetzung des teils kräftigen Wachstums der erzielbaren Spitzenmieten zu rechnen. Dies wird einerseits durch weniger mietsensitive Nutzergruppen insbesondere internationale Beratungsunternehmen begünstigt, andererseits durch die gestiegenen Bau- und Sanierungskosten notwendig. Maßgeblich sind hierfür Abschlüsse von internationalen Beratern und Anwaltskanzleien, wie etwa zuletzt in München und Düsseldorf. „In den peripheren Lagen hingegen und im neuen Nachfrageumfeld zunehmend dysfunktionalen Altbestand ist jedoch vermehrt eine stagnierende und aufgrund des gestiegenen Wettbewerbs auch rückläufige Entwicklung der Mieten festzustellen. Eine Entwicklung, die den Markt mittelfristig weiter prägen wird“, warnt Linsin.

Leerstand steuert auf zyklischen Peak zu

Insgesamt zeigte sich ein deutlicher Anstieg des Leerstandsvolumens. „Wir erwarten noch im laufenden Jahr ein Erreichen des Höhepunkts der zyklischen Leerstandsentwicklung“, sagt Linsin. In den zentralen CBD-Lagen der Top-5-Märkte lag die Leerstandsrate mit 5,2 Prozent unter dem Schnitt des Gesamtmarktes von 6,8 Prozent (1,5 Prozentpunkte mehr als noch im ersten Halbjahr 2023). In den zentralen CBD-Lagen hingegen sowie in den laufenden Projektentwicklungen ist die Nachfrage vergleichsweise beständig, was eine relativ hohe Absorption dieser Flächen zur Folge hat und die Angebotssituation in diesem Segment weiterhin als angespannt bezeichnen lässt.

„Mittelfristig dürfte der Leerstandsanstieg durch eine reduzierte Projektpipeline ausgeglichen werden“, erwartet Ape. Aktuell sind bis Ende 2026 insgesamt noch 34 Millionen Quadratmeter Büroflächen in Bau oder Planung, hiervon 1,9 Millionen Quadratmeter beziehungsweise 57 Prozent unvermietet. Die Vorvermietungsquote der aktuellen Pipeline stellt sich mit 65 Prozent für 2024, 45 Prozent für 2025 und 26 Prozent bis 2026 gesund dar, zumal sich die Nachfrage zunehmend auf moderne und gut an den öffentlichen Personennahverkehr angebundene Flächen fokussieren wird.

Ausblick auf das Gesamtjahr 2024

Die Bürovermietungsmärkte sind weiter im Spannungsfeld der konjunkturellen Entwicklung sowie strukturellen Trends. „Wir rechnen mit einem Gesamtergebnis zwischen 2,2 und 2,3 Millionen Quadratmetern – was einer leichten Verbesserung zum Vorjahr entspräche“, sagt Ape. Außerdem erwarten wir eine Fortsetzung der strukturellen Nachfrageverschiebungen und eine restriktive Angebotsentwicklung. Die Top-5-Märkte zeigen sich dabei trotz allen Umständen resilient.“

Der nutzerseitige Trend in Richtung Optimierung und Rationalisierung von Büroflächenportfolios wird sich im weiteren Jahresverlauf fortsetzen. Dabei geht es um die Umwandlung in insgesamt weniger, aber produktivere und hochwertigere Flächen. Aspekte wie ESG und Asset Management gewinnen damit weiter an Bedeutung für Vermieter und Investoren.

„Trotz aktueller konjunktureller Herausforderungen stabilisierten sich Frühindikatoren wie die ZEW- Konjunkturerwartungen zuletzt auf einem hohen Niveau und deuten auf eine insgesamt robuste Performance der deutschen Bürovermietungsmärkte hin“, beobachtet Linsin. „Auch Fundamentaldaten wie das prognostizierte, leicht nach oben revidierte positive Wirtschaftswachstum für 2024, das 2025 wieder mehr Dynamik verzeichnen sollte, der robuste deutsche Arbeitsmarkt und das erwartete Wachstum der Bürobeschäftigten geben Anlass zu einem verhalten positiven Ausblick.“