Sinkende Zinsen als Katalysator für Erholung am europäischen Immobilienmarkt

Sinkende Zinssätze werden 2024 langsam eine Belebung der Immobilienkapitalmärkte bewirken – so die Einschätzung der Experten von CBRE im aktuellen European Outlook.

Fotocredit: maxxyustas

Vorerst zurückhaltende Transaktionsaktivitäten und ein gedämpftes Wirtschaftswachstum dürften 2024 jedoch zu einem weiteren herausfordernden Jahr am europäischen Immobilienmarkt machen, bevor 2025 eine tatsächliche Erholung einsetzen wird. Da die Inflation 2024 in Europa weiter zurückgeht, erwartet CBRE Zinssenkungen durch die EZB im ersten Halbjahr 2024, gefolgt von der Bank of England im zweiten Halbjahr.

Für die Immobilienmärkte wird erwartet, dass die Talsohle durchschritten sein wird, wenn sich die Zinssätze stabilisieren. Die Fremdkapitalkosten dürften jedoch hoch bleiben, so dass CBRE vorerst nur mit einem bescheidenen Aufschwung der Investitionstätigkeit rechnet.

"In dem Maße, in dem sich die Kapitalwerte verfestigen und das wirtschaftliche Umfeld sich weiter verbessert, werden sich Käufer und Verkäufer mit neuen Preisniveaus anfreunden können", sagt Tasos Vezyridis, Head of Thought Leadership für Europa bei CBRE. "Wir erwarten für 2024 ein höheres Investitionsvolumen als 2023, wobei die Aktivität vor allem in der zweiten Jahreshälfte anziehen wird."

Dem Bericht zufolge könnten EUR 66 Mrd.Kapital in europäische Immobilien fließen, von denen 63% in Value-Add- und opportunistische Strategien investiert werden sollen. Die gedämpfte Nachfrage nach Core-Strategien verdeutlicht die Herausforderungen des aktuellen Marktes, wobei die fehlende Preisfindung im Spitzensegment es Käufern und Verkäufern erschwert, die aktuellen Werte zu beurteilen.

Die Dekarbonisierung der bebauten Flächen wird eine immer wichtigere Rolle in Strategien spielen, die darauf abzielen, die Auswirkungen des Klimawandels im Jahr 2024 und darüber hinaus abzuschwächen. Da bei CO2-intensiven Vermögenswerten die Gefahr einer Wertminderung besteht, rechnet CBRE mit mehr Anreizen für die Finanzierung von Nachrüstungs- und Sanierungsprojekten. "Die Mieter sind bereit, für umweltfreundliche Gebäude höhere Mieten zu zahlen", so Ludovic Chambe, Head of ESG & Sustainability Services, Continental Europe bei CBRE. "Dies hängt jedoch von der Verfügbarkeit geeigneter Immobilien ab, so dass jetzt ein günstiger Zeitpunkt für Investoren ist, um so früh wie möglich von der Neupositionierung von Gebäuden in dieser Übergangsphase zu profitieren.“

Überblick über die wichtigsten Sektoren:

Büros

Die Haupteinflüsse auf den Büromarkt im Jahr 2024 werden eine weitere Entwicklung hybrider Arbeitsstrategien und eine sich vertiefende Polarisierung zwischen erstklassigen Objekten und sekundären Beständen sein. In Europa wird ein mäßiges Mietwachstum erwartet, wobei die Volumina 2024 um bis zu 10% gegenüber 2023 ansteigen dürften. Die Qualitätsunterschiede werden noch deutlicher werden, wobei Flächen von schlechter Qualität wahrscheinlich unter höheren Leerständen und schnellerer Veralterung leiden werden. Renovierungen setzen die Bereitschaft der Eigentümer voraus. Die Entwicklungstätigkeit ist in ganz Europa nach wie vor gering, und da spekulative Flächen nur etwas mehr als die Hälfte der Entwicklungspipeline ausmachen, wird die Auswahl der Nutzer für neu errichtete Flächen weiterhin eingeschränkt sein.

Logistik 

Der Logistiksektor verzeichnete im Jahr 2023 geringere Umsätze als in den Jahren davor, was auf die wirtschaftliche Unsicherheit und die verlangsamte Expansion im  Online Handelnach der Pandemie zurückzuführen ist. Die Bauträger reagieren auf die schwächere Nachfrage mit einer Verringerung der Bautätigkeit. Folglich wird erwartet, dass die Leerstandsquoten im ersten Halbjahr 2024 ansteigen, bevor sie sich in der zweiten Jahreshälfte stabilisieren. Die Spitzenmieten werden den Prognosen zufolge weiter steigen, wenn auch in einem moderateren Tempo, und es wird mit einer Zweiteilung des Marktes gerechnet, bei der sich die Amplitude zwischen Top-Immobilien und älteren Gebäuden vergrößert.

Einzelhandel 

Eine Verbesserung der Nachfragetreiber für den Einzelhandelssektor, einschließlich der Umsätze und Besucherzahlen, dürfte sich positiv auf die Spitzenmieten auswirken, für die CBRE bis 2024 ein Wachstum von rund 3% prognostiziert. Wie bei Büro- und Logistikimmobilien dürfte sich die Polarisierung zwischen erstklassigen und sekundären Objekten fortsetzen, wobei ausgezeichnete Standorte das Mietwachstum und die Nutzernachfrage vorantreiben. Es wird erwartet, dass die Einzelhändler weiterhin in den stationären Handel investieren werden, wobei sie sich stärker auf erstklassige Lagen konzentrieren werden, und auch der  Online Handelwird  weiterwachsen, wenn auch moderater als während der Pandemie.

Wohnen

Ein sich verschärfendes Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage wird die größte Herausforderung für den Wohnsektor im Jahr 2024 darstellen. Es wird erwartet, dass die bereits eingeschränkte Entwicklungspipeline aufgrund  zahlreicher Unsicherheitsfaktoren weiter schrumpfen wird, während die demografische Entwicklung die Nachfrage weiter antreibt, insbesondere in den größeren europäischen Städten. Dem Bericht zufolge wird die Zahl der Haushalte in Europa in den nächsten fünf Jahren voraussichtlich um 3% steigen. Die zunehmende Haushaltsbildung dürfte die Nachfrage nach Mietobjekten ankurbeln, da die Erschwinglichkeit von Wohneigentum weiterhin eine Herausforderung darstellt. 

Hotels 

Inlands- und Kurzstrecken-Freizeitreisen werden auch im Jahr 2024 die Nachfrage am europäischen Hotelmarkt beeinflussen, wobei sich der internationale Tourismus mit der Rückkehr der Langstreckenflüge aus dem asiatisch-pazifischen Raum deutlich erholen dürfte. Es wird erwartet, dass das Wachstum der Hotelnachfrage das Angebot übersteigt, da höhere Bau- und Finanzierungskosten die Entwicklungspipeline einschränken. Am stärksten dürfte dieser Unterschied in beliebten Touristenorten sein, wo die Nachfrage robust bleiben wird.

Datenzentren

CBRE geht davon aus, dass die starke Nachfrage von Hyperscalern die Auslastung von Rechenzentren im Jahr 2024 auf einen neuen Höchststand treiben wird, während die Leerstandsraten in den größten europäischen Märkten wahrscheinlich auf ein Rekordtief fallen werden. Die Kombination aus geringerer verfügbarer Kapazität und höheren Bau- und Betriebskosten bedeutet, dass es sehr wahrscheinlich ist, dass die Anbieter die Mietpreise für Colocation-Zentren im Jahr 2024 erhöhen werden. Darüber hinaus werden die Anforderungen der künstlichen Intelligenz (KI) die Nachfrage nach Rechenzentrumskapazitäten wahrscheinlich erhöhen.

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  • Erschienen am:
    13.02.2024
  • um:
    13:00
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