Beim Thema ESG gilt es, noch viele Hürden in den Bereich Datenverfügbarkeit, Personal, Standards und Prozesse zu überwinden. Das ist das zentrale Ergebnis der neuen Studie1 „Wie geht ESG im Asset Management?“, die die Professional Group Asset Management (PGAM) der RICS Deutschland jetzt vorgestellt hat.

Demnach beklagen 52% der Befragten die mangelhafte Verfügbarkeit von Verbrauchsdaten der Mieter, gefolgt von der Verfügbarkeit und fehlenden einheitlichen Standards für Gebäudedaten (12%). Die Verfügbarkeit von Vergleichsdaten und deren Definition stellt die Branche ebenfalls vor große Herausforderungen.

Zu den zentralen Ergebnissen der Studie die Mitglieder der PGAM und Autoren der Studie

Sandy Bierwirth-Zeussel MRICS (SOKA-Bau): „Dass ESG derzeit im Fokus des Asset Managements steht, zeigt sich darin, dass für über 94% der Studienteilnehmer das Thema eine sehr hohe (62%) oder hohe (32%) Relevanz hat.“

Susanne Lohas-Clemens MRICS (SLC Real Estate Advisory): „Große Herausforderungen liegen in der Verfügbarkeit und im Management von erforderlichen Daten und Prozessen sowie in der Verfügbarkeit von geeigneten Mitarbeitern, passenden Lösungen und erfahrenen Beratern.“

Marco Hagen MRICS (Cromwell Property Group): „Die in Anwendung befindlichen Systeme sind nach wie vor uneinheitlich. Teilweise werden eigene Lösungen erarbeitet.“

Anne Bailly MRICS (Bailly Real Estate): „Die Studienteilnehmer rechnen mit einer weiteren Veränderung und Verschärfung regulatorischer Vorgaben.“

Gerd Drexl MRICS (Beos): „Bei den bisherigen Regelungen der EU-Taxonomie – sowie deren Lücken und zu erwartenden Anpassungen – stellt sich die Frage, ob die gesetzten Ziele überhaupt effizient erreicht werden können.“

Implementierung und Monitoring von ESG-Strategien

Bei der Umsetzung definierter ESG-Strategien schätzen 46% der Studienteilnehmer den Implementierungsstand als „fortgeschritten“ ein. 40% der Befragten geben an, mit der Umsetzung begonnen zu haben.

Wenig überrascht, dass dem ́E ́ die größte Bedeutung beigemessen wird. In der detaillierten Betrachtung, welche strategischen Prioritäten dabei gesetzt werden, wird dies sehr klar mit den Themengebieten CO2-Reduzierung, Energieeffizienz und Abfallvermeidung beantwortet. Themen wie Biodiversität oder Wasser haben derzeit noch eine geringere Priorität. Hervorzuheben ist, dass auch der Aspekt ́S ́ im Fokus der Befragten steht. Zwei Drittel der Teilnehmer schätzen seine Bedeutung als hoch oder sehr hoch ein. Auf die Frage, welche strategischen Prioritäten in diesem Bereich gesetzt werden, werden vermehrt die Zufriedenheit von Mietern und Mitarbeitern sowie die Kommunikation und das Engagement mit Stakeholdern genannt.

Auf die Frage, welche Projekte im Fokus stehen, geben die Teilnehmer die Bereiche Datenerfassung, ESG-Berichterstattung sowie die Berücksichtigung von ESG-Aspekten in Kernprozessen an. Letztgenannter Punkt umfasst u.a. die Erstellung von ESG-Roadmaps, die Berücksichtigung von ESG-Kriterien in Investitions- und Ankaufsprozessen sowie die Umsetzung von Projekten zur Energieeffizienzsteigerung. ESG wird sich nach Ansicht der Studienteilnehmer auf nahezu alle Asset Management-Prozesse auswirken. Wesentliche Prozessänderungen sehen sie u.a. im Bereich Datenmanagement und Reporting, vermehrt aber auch im Schnittstellenmanagement zwischen den einzelnen Funktionen wie z.B. dem Property- oder Investment Management.

Bei der Überprüfung der ESG-Strategien und der angewandten Tools geben die Teilnehmer an, dass umfassende Benchmarking-Systeme bereits weite Unterstützung finden, gefolgt von eigenen Tools und individuellen Analysemethoden. Von 35% der Teilnehmer werden umfassende Benchmark-Systeme zum ESG-Monitoring verwandt. Hiervon haben ECORE oder GRESB einen merklichen Anteil (18%). Ein großer Teil der Befragten ist noch in der Findungsphase (18%) oder arbeitet mit MS-Excel-basierten Lösungen, „händischen Prozessen“ oder mit selbsterstellten Lösungen (26%).

Große Herausforderungen in der Umsetzung der eigenen definierten ESG-Strategie sehen die Studienteilnehmer in der Verfügbarkeit geeigneter und erfahrener Partner, in passenden Lösungen und der Verfügbarkeit von Ressourcen. In allen Bereichen wird die Situation mehrheitlich als sehr schwierig bis schwierig beurteilt.

ESG – What’s next?

Auf dem Weg zu einer transparenten und vor allem effizienten Umsetzung der ESG- Vorgaben sehen sich die Studienteilnehmer einer Reihe von Herausforderungen gegenüber. Es besteht eine große Unsicherheit bei sich verändernden Vorgaben in den Bereichen Gebäudeeffizienz und Nachhaltigkeit, aber auch hinsichtlich der weiteren Konkretisierung der EU-Taxonomie, der Reporting Vorgaben, der Social-Taxonomie sowie im Bereich Governance. Es ist offen, welche Datenstandards, Zertifizierungssysteme oder ESG- Scorings sich durchsetzen werden. Dies erfordert in der Umsetzung entsprechend Flexibilität, insbesondere in der Anpassung und Erweiterung von Reportingprozessen und - systemen.

Im Bereich der Social-Taxonomie erwarten die Umfrageteilnehmer eine Ausweitung gesetzlicher Regelungen. So wird von den Branchenvertretern die Forderung formuliert, dass – sollte im geplanten Lieferkettengesetz die Immobilie Bestandteil der Bewertung werden – zuvor verlässliche Standards für die Messung und Vergleichbarkeit geschaffen werden müssten.

Bestandshalter bemängeln die erkennbare Benachteiligung älterer Gebäude in der ESG- Bewertung, da der ökologische und ökonomische Aufwand für Abriss, Entsorgung und Neubau nicht ausreichend berücksichtigt wird. In der Praxis kann im Rahmen einer energetischen Sanierung von Bestandsobjekten mit angemessenen Mitteln meist kein Neubaustandard erreicht werden. Dennoch ist die Sanierung in der Gesamtbetrachtung (Stichwort: Graue Energie) nicht selten die bessere Alternative. Dies sollte in den EU- Vorgaben Berücksichtigung finden.

Fazit

„Unsere Studie zeigt, dass sich ESG durch den kompletten Lebenszyklus der Immobilie zieht. Während viele Marktteilnehmer CO2-Reduzierungs- und Energieeffizienzsteigerungs- maßnahmen implementieren, gewinnt das Thema Social-Taxonomie weiter an Bedeutung. Die Forderung nach einheitlichen Datenstandards, klaren regulatorischen Vorgaben und Erleichterungen in der Umsetzung von ESG-Maßnahmen bleiben bestehen. Die positive Nachricht: Nahezu alle Studienteilnehmer haben sich in Sachen ESG-Strategie auf den Weg gemacht.“, so die Autoren abschließend.