• RICS Global Commercial Property Sentiment Index im ersten Quartal kaum verändert
• Investitionsanfragen nehmen an Fahrt auf und erreichen höchsten Stand seit Anfang 2022
• Kreditbedingungen verbessern sich weiter, wenn auch etwas weniger als in der letzten Hälfte des Jahres 2024
• Rechenzentren werden in den nächsten 12 Monaten weiterhin als renditestärkste Anlageform angesehen
• Europa: Steigender Anteil der Befragten sieht Markt in der Anfangsphase eines Aufschwungs
• Deutschland: Gesamtindex fällt leicht von -15 auf -17, Investorenstimmung steigt von -14 auf -13 / Mieterstimmung geht von -16 auf -21 zurück
• Kreditkonditionen drehen erstmals seit Q1 2024 wieder ins Minus und fallen von +37 % auf -11 %
• Nettosaldo der Investorennachfrage in Deutschland weiter im negativen Bereich, steigt aber leicht von -5 % auf -2 %
• Kapitalwerterwartungen für die nächsten 12 Monate über alle Assetklassen fallen leicht von -14 % auf -15 %, während Mietwerterwartungen bei Büros deutlich von +12 % auf -8 % fallen

Die anfängliche Ankündigung von Zöllen und das anschließende Zurückrudern einiger Maßnahmen hat unweigerlich einen Schatten auf die Ergebnisse des Global Commercial Property Monitor (GCPM)* im ersten Quartal dieses Jahres geworfen. Die Umfrage blieb nach Präsident Trumps Eröffnungsgambit anderthalb Wochen lang offen, wobei etwa ein Drittel der Antworten nach dem 2. April gemacht wurden. Die anschließende Volatilität an den Aktien- und, was wohl noch wichtiger ist, an den Anleihemärkten sowie die Bedenken hinsichtlich der Auswirkungen auf die Weltwirtschaft werden einen gewissen Einfluss auf das nach dem „Befreiungstag" eingegangene Feedback gehabt haben. Angesichts der Tatsache, dass die Diskussion über die Einführung von Zöllen bereits vor diesem Zeitpunkt Teil des Marktdiskurses war (und die anschließende 90-tägige Pause bei der Anwendung vieler Maßnahmen), enthalten die Ergebnisse der jüngsten GCPM dennoch einige interessante Signale.

Bezeichnenderweise hat sich der RICS Global Commercial Property Sentiment Index (CPSI)** in den ersten drei Monaten des Jahres kaum verändert und lag bei -6, verglichen mit -8 und -7 in den beiden vorangegangenen Quartalen. Das letzte Mal, dass dieser Indikator ein besseres Ergebnis als der jüngste Stand meldete, war Anfang 2022.

Regional betrachtet bleibt der CPSI in der MEA-Region am positivsten, wo er mit +10 gegenüber +11 in Q4 2024 zu Buche schlug. Wieder einmal sind es die Vereinigten Arabischen Emirate, in denen die Teilnehmer am positivsten berichten. Das Gesamtergebnis für Nord-, Mittel- und Südamerika zeigt indessen, dass sich die Stimmung allmählich in eine ermutigende Richtung bewegt. Der CPSI kletterte von +2 auf +5, was zum Teil die etwas bessere Stimmung in den USA widerspiegelt (wo die Kennzahl von 0 auf +4 stieg). Interessanterweise sind die Ergebnisse für Kanada dagegen auf -9 zurückgegangen, was zum Teil die innenpolitische Unsicherheit widerspiegeln könnte, die zum Zeitpunkt der Umfrage herrschte, sowie die jüngste Diskussion über Zölle mit dem südlichen Nachbarland.

Für Europa lag der CPSI bei -6 gegenüber -7 im Vorquartal. Von den größeren Märkten in der Region ist das Bild aus Spanien nach wie vor am positivsten, und in Italien zeichnet sich jetzt ein Aufwärtstrend ab. Großbritannien bleibt in der neutralen Zone (-4), während die Signale aus den Niederlanden, Deutschland und Frankreich weiterhin negativ sind. 

Schließlich bleibt die APAC-Landschaft so uneinheitlich wie schon seit geraumer Zeit nicht mehr. Der CPSI-Gesamtindex für Q1 verzeichnet einen Wert von -21 gegenüber -22. Die Ergebnisse aus Indien belegen nach wie vor auf einen besonders gesunden Immobilienmarkt. Die Zahlen zeigen zudem einen leichten Aufwärtstrend in Singapur, während Australien nach wie vor weitgehend stagniert. Am anderen Ende des Spektrums ist das Bild in Hongkong und China immer noch auffallend negativ, wobei der Stimmungsindex in China erneut bei -50 liegt.

Anfragen von Investoren nehmen zu

Ein auffälliges Merkmal der Ergebnisse des ersten Quartals ist die Verbesserung des Indikators für Investitionsanfragen. Der Gesamtwert für den Investorenindex (Investment Sentiment Index, ISI)**** kletterte auf einen Nettosaldo von +10 %, gegenüber +4 % im Vorquartal, was das beste Ergebnis seit drei Jahren darstellt. In drei Vierteln der erfassten Länder nahmen die Investitionsanfragen mehr oder weniger stark zu, wobei der Nettosaldo in den Vereinigten Arabischen Emiraten mit +62 % am stärksten war. Spanien folgt mit +55 % mit dem zweitpositivsten Wert, gefolgt von Saudi-Arabien mit +51 % und Indien mit +46 %. 

Ein weiterer bemerkenswerter Aspekt sind die Ergebnisse nach den drei wichtigsten Sektoren. Es überrascht nicht, dass die Industrieimmobilien mit einer Nettobilanz von +17 % gegenüber +8 % zuvor an der Spitze liegen. Interessant ist, dass das Ergebnis für Einzelhandelsimmobilien von +2 % auf +7 % gestiegen ist, was das höchste Ergebnis für diese Kennzahl seit Ende 2016 darstellt. In der Zwischenzeit drehen die Anfragen für Büroinvestitionen zum ersten Mal seit 12 Quartalen per Saldo in den positiven Bereich zurück (+6 %). Dies ist das erste Mal seit 2018, dass die Ergebnisse für alle drei Sektoren mit einem gleichzeitigen Anstieg der Käuferaktivität übereinstimmen. 

Derzeit spiegelt sich diese optimistischere Haltung in Bezug auf die Anfragen nicht in den zukunftsgerichteten Kapitalwertindikatoren wider, da sowohl die Drei- als auch die Zwölfmonatserwartungen noch weitgehend unverändert sind. 

Bezeichnenderweise deutet der Indikator der Kreditbedingungen (der ein Leitindikator für die Investitionsdaten ist) weiterhin auf ein sich verbesserndes Umfeld hin, wenn auch etwas weniger als im vierten Quartal des vergangenen Jahres. Der Nettosaldo von +24 % steht im Vergleich zu +26 % und +34 % in den beiden vorangegangenen Erhebungszeiträumen. Ein Bereich, der Anlass zur Sorge gibt, ist die Frage, wie sich der Ausverkauf an den Anleihemärkten auf das Kreditumfeld auswirkt, auch wenn die Renditen der zehnjährigen US-Staatsanleihen immer noch unter dem Niveau vom Jahresanfang liegen. 

Eine andere Möglichkeit, die Marktstimmung des GCPM zu betrachten, ist die Betrachtung des Anteils der Befragten, die der Meinung sind, dass sich Immobilien in der Aufschwungphase des Zyklus befinden. Dieser Anteil hat sich mit knapp 40 % auf globaler Ebene kaum verändert. Im Einklang mit anderen bereits erörterten Ergebnissen ist dieser Anteil in der MEA-Region jedoch deutlich höher und liegt bei etwa 50 %. 

Entwicklungsbeginn weiterhin schwach

Einer der weiteren Indikatoren, die genau betrachtet werden, um festzustellen, ob das Vertrauen in den Markt zurückkehrt, sind die Baustarts. Die Gesamtzahl für das erste Quartal signalisiert noch keine nennenswerte Verbesserung der Stimmung, denn der Nettosaldo für diese Reihe liegt bei -22 %. Wie bei vielen anderen Indikatoren der Umfrage verbergen sich hinter dem Gesamtergebnis jedoch stark voneinander abweichende Ergebnisse auf regionaler Ebene. 

Um die Zahlen in eine etwas längerfristige Perspektive zu rücken, wurden die jüngsten Ergebnisse mit der Entwicklung in den letzten drei Jahren verglichen. Vorhersehbar ist, dass die Rückmeldungen aus China für diese Kennzahl besonders negativ ausfallen. Weitere Länder, in denen die Befragten den Beginn von Projektentwicklungen auch als wesentlich schwächer einschätzen, sind Hongkong sowie Frankreich und Deutschland. Sehr viel positiveres Feedback kam in dieser Hinsicht aus den VAE (+55 %) und Indien (+47 %). 

Erwartungen für alternative Anlagen bleiben sehr positiv

Wie schon seit einiger Zeit sehen die Befragten des GCPM die stärksten Renditen in den so genannten alternativen Anlageklassen. Rechenzentren sind nach wie vor die Spitzenreiter mit einem erwarteten durchschnittlichen Anstieg der Werte um weitere 3 %. Interessant ist jedoch, dass in MEA andere alternative Anlageklassen wie Mehrfamilienhäuser, Studentenwohnheime und Freizeitimmobilien potenziell ähnliche Renditen erzielen könnten. 

In den Mainstream-Sektoren bleibt die Polarisierung zwischen den Klassenbesten und dem Rest deutlich erkennbar. Auf globaler Ebene wird erwartet, dass die Kapitalwerte für Spitzenbüros (und die Mieten) über den Zeithorizont von einem Jahr nur sehr begrenzt steigen werden. Im Gegensatz dazu erwarten die Teilnehmer der Umfrage für Sekundärbüros die negativsten Renditen, wobei sich die Prognosen kaum von denen der letzten Umfrage unterscheiden. Die einzige Region, in der dies nicht der Fall ist, ist MEA, wo die Kapitalwerte für Sekundärbüros um fast 2 % steigen dürften (und die Mieten in ähnlicher Weise). 

Auch außerhalb von MEA sind die Erwartungen an Einzelhandelsimmobilien nach wie vor stark divergierend. Der sekundäre Einzelhandel sieht sich in Teilen von APAC und Europa weiterhin mit einem besonders schwierigen Umfeld konfrontiert. Interessanterweise wird für den US-amerikanischen Markt für sekundäre Einzelhandelsimmobilien jetzt davon ausgegangen, dass die Kapitalwerte in den nächsten 12 Monaten stabil bleiben werden.

Immobilien werden weiterhin nicht als günstig angesehen

Neben den konventionellen Methoden der Wertbestimmung enthält der RICS GCPM eine Frage, in der die Umfrageteilnehmer gebeten werden, ihre Einschätzung zur Bewertung von Immobilien auf einer aggregierten Ebene abzugeben. Die am häufigsten genannte Antwort auf globaler Ebene ist, dass der Markt derzeit einen „fairen Wert" hat, mit etwas mehr als 40 % der Teilnehmer, die diese Ansicht vertreten; diese Zahl hat sich im letzten Jahr kaum verändert. Ein etwas kleinerer Anteil der Befragten gibt weiterhin an, dass ihr Markt entweder „teuer" oder „sehr teuer" ist. 

Der größte Anteil der Befragten, die ihren lokalen Markt als günstig ansehen, ist in Brasilien und China zu finden. Im Gegensatz dazu äußern die Befragten aus Japan, Frankreich und Katar am häufigsten Bedenken über den Wert von Immobilien.

Europa: Steigender Anteil der Befragten sieht Markt in der Anfangsphase eines Aufschwungs

Die Ergebnisse des GCPM für Q1 2025 für Europa sind zwar insgesamt immer noch zurückhaltend, zeigen aber einige Anzeichen einer Verbesserung nach einer schwierigen Zeit für den Markt. Bezeichnenderweise stieg der Anteil der Befragten, die der Ansicht sind, dass sich der Markt in der Anfangsphase eines Aufschwungs befindet (von 26 % im vierten Quartal auf 37 % in der aktuellen Umfrage). Dennoch deuten die Hauptindikatoren derzeit noch auf eine relativ gedämpfte Dynamik hin, auch wenn sich die Aussichten etwas aufhellen. 

Investorenindex stabilisiert sich weiter

Die negative Stimmung nimmt im gesamteuropäischen Investorenindex weiter ab. Der Wert von -3 im ersten Quartal ist das beste (am wenigsten negative) Ergebnis für diese Kennzahl seit dem ersten Quartal 2022. Unterstützt wird der Investitionsmarkt durch einen Nettosaldo von +23 % der Befragten, die in diesem Quartal eine Verbesserung der Kreditbedingungen feststellten, was den fünften Bericht in Folge darstellt, in dem eine gewisse Entspannung des Kreditumfelds festgestellt wurde. Unterdessen blieb der Mieterindex (Occupier Sentiment Index, OSI)*** das dritte Quartal in Folge unverändert bei -8. Dies ist ein Zeichen für eine relativ schwache Dynamik der Mietertätigkeit auf europäischer Ebene. 

Bei der Betrachtung des RICS Commercial Property Sentiment Index auf Länderebene zeigt sich, dass Frankreich und Deutschland weiterhin relativ schwache Ergebnisse aufweisen. In beiden Ländern war im ersten Quartal keine wirkliche Verbesserung zu verzeichnen. Am anderen Ende der Skala liegen die südeuropäischen Märkte Spanien und Portugal weiterhin deutlich über den regionalen Durchschnittswerten. Dies steht im Einklang mit dem soliden Wirtschaftswachstum, das im vergangenen Jahr in beiden Ländern zu verzeichnen war, und dem damit verbundenen Anstieg der Nachfrage von Mietern und Investoren.

Prognosen für die nächsten 12 Monate bleiben auf Sektor- und Länderebene uneinheitlich 

Wie schon seit einiger Zeit zeigen mehrere der alternativen Anlageklassen recht starke Erwartungen für das Wachstum sowohl der Mieten als auch der Kapitalwerte im kommenden Jahr. Insbesondere Rechenzentren und Mehrfamilienhäuser verzeichnen besonders optimistische Prognosen für das kommende Jahr. Im Gegensatz dazu sind sekundäre Teile der traditionellen Sektoren klare Nachzügler, wobei für Büro- und Einzelhandelsimmobilien im kommenden Jahr weitere Rückgänge bei beiden Variablen erwartet werden. Bei Büroimmobilien besteht nach wie vor eine große Kluft zwischen der Spitzengruppe und dem Rest, wobei auf dem erstklassigen Büromarkt ein solides Mietwachstum und ein leichter Anstieg der Kapitalwerte zu verzeichnen ist. 

Auf Länderebene sind die Zwölfmonatsprognosen für die Mieten und den Kapitalwert aller Immobilien in Portugal, Spanien, Rumänien und Bulgarien am positivsten. Es ist jedoch zu beachten, dass selbst in diesen Märkten die sekundären Segmente immer noch deutlich unterdurchschnittlich abschneiden werden. Gleichzeitig gehen die Befragten in Deutschland und Frankreich generell von einer weiteren Schwäche der Kapitalwerte und Mieten aus, die stark durch Rückgänge in den sekundären Büro- und Einzelhandelssektoren belastet wird. In den meisten anderen Ländern der Region wird für erstklassige Büro-, Industrie- und Einzelhandelsimmobilien im kommenden Jahr ein bescheidenes Miet- und Kapitalwertwachstum erwartet.

Deutschland: Gesamtindex fällt leicht von -15 auf -17, Investorenstimmung steigt von -14 auf -13 / Mieterstimmung geht von -16 auf -21 zurück

Der Gesamtindex CPSI für Deutschland fällt im ersten Quartal leicht von -15 auf -17. Im Vorquartal gaben 28 % der Befragten an, dass sich der Zyklus in einer Abschwungphase befindet, jetzt steigt der Wert auf 23 %. Waren es im Vorquartal 56 % der Befragten, die sagten, den Tiefpunkt im Zyklus erreicht zu haben, sind es aktuell 46 %. 30 % der Umfrageteilnehmer sagen, dass sich der Markt in einer frühen Aufschwungphase befindet (Q4: 26 %). Die Investorenstimmung steigt leicht von -14 auf -13; die Mieterstimmung hingegen sinkt von -16 auf -21.

Die Investorennachfrage über alle Assetklassen ist ist weiterhin im negativen Bereich, verbessert sich aber und erreicht ein Nettosaldo von -2 % (Q4: -5 %). Bei Büroimmobilien verbessert sich der Nettosaldo ebenfalls und verzeichnet jetzt einen Wert von -6 % (Q4: -11 %). Bei Industrieimmobilien hingegen fällt der Nettosaldo der Investorennachfrage von +10 % auf +8 % und bei Einzelhandelsimmobilien steigt er von -13 % auf -9 %. Der Nettosaldo der Mieternachfrage über alle Assetklassen sinkt und erreicht im ersten Quartal einen Wert von -20 % (Q4: -17 %). Dabei stieg die Nutzernachfrage nach Büros von -23 % auf -18 %, während sie bei Industrie- und Einzelhandelsimmobilien fiel (von -6 % auf -9 % bzw. von -22 % auf -32%).

Bei der Einschätzung von Deutschland als Immobilieninvestitionsstandort haben sich weitere Veränderungen ergeben; als teuer schätzen ihn 50 % (Q4: 37 %) ein, und die Zahl derer, die die Preise als angemessen ansehen, fiel von 46 % auf 39 %.

Die Kapitalwerterwartungen für die nächsten 12 Monate über alle Assetklassen sinken leicht von -14 % auf -15 %. Büroimmobilien veränderten sich leicht, wobei der Nettosaldo von -22 % auf -19 % stieg. Die Aussichten bei den Kapitalwerten von Industrieimmobilien sinken deutlich von +7 % auf -1 %. Einzelhandelsimmobilien sinken leicht und erreichten einen Wert von -26 % (Q4: -25 %).

Bei der Einschätzung der Befragten zu den Mieten in den nächsten 12 Monaten ist die Stimmung insgesamt gesunken. Demnach fielen die Mieterwartungen von -2 % auf -10 % über alle Assetklassen hinweg. Büroimmobilien drehten dabei wieder in den negativen Bereich und sanken von +12 % auf -8 %. Bei Einzelhandelsimmobilien stieg der Wert von -40 % auf -31 %. Industrieimmobilien befinden sich weiterhin im positiven Bereich, fielen aber klar von +21 % auf +10 %.

Seit dem zweiten Quartal 2020 nahmen die deutschen Teilnehmer durchgängig eine negative Veränderung bei den Kreditkonditionen wahr. Erst im ersten Quartal 2024 drehte der Wert in den positiven Bereich. Jetzt fiel er erneut in den negativen Bereich und erreichte einen Wert von -11 % (Q4: +37 %). Die jetzt negativen Konditionen für Kredite spiegeln sich in den Zahlen für den Beginn von Projektentwicklungen. Hier stieg zwar der Nettosaldo über alle Assetklassen hinweg leicht von -49 % auf -43 %, verbleibt aber weiterhin im stark negativen Bereich.

Fazit Europa: Dynamik im Süden Europas, Stagnation im Norden – der vereinte Aufschwung lässt auf sich warten

Susanne Eickermann-Riepe FRICS, Vorsitzende des RICS European World Regional Board (EWRB): „Der Sentiment-Index zeigt einen steigenden Anteil der Befragten, die den Markt in der Anfangsphase des Aufschwungs sehen. Dennoch deuten die Hauptindikatoren derzeit noch auf eine relativ gedämpfte Stimmung hin. Die Investorenstimmung zieht leicht an und zeigt das beste Ergebnis seit Q1 2022. Allerdings immer noch im negativen Bereich, wo auch die Mieterstimmung seid 3 Quartalen verharrt. Die 12-Monats-Indikatoren lassen keinen großen Aufschwung erwarten, auch wenn die Spitzenmärkte und alternativen Assetklassen durchaus stabil erscheinen. Die wirtschaftlichen und politischen Impulse in Europa bleiben abzuwarten, auch wenn man sich mit der Abmoderation der einen oder anderen Regulierung große Mühe gibt. Echte Impulse sind wohl nur durch die Anregung des Wirtschaftswachstumszu erwarten.” 

Fazit Deutschland: Investoren- und Mieterperspektive sind nicht im Einklang und zeigen keine eindeutigen Signale für eine Erholung im Jahr 2025

Jens Böhnlein MRICS, Vorstandsvorsitzender der RICS Deutschland: „Der entscheidende Durchbruch des Immobilienmarktes ist weiterhin nicht zu erkennen, der sich auch der volatilen gesamtwirtschaftlichen Situation nicht entziehen kann. Der wichtige Impuls durch den Mietermarkt fällt weiterhin aus, jedoch bleibt der Trend zur Qualität und Lage weiterhin ungebrochen und zeigt somit die Potenziale für erfolgreiche Projekte auf.“