• RICS veröffentlicht Global Commercial Property Monitor Q4 2024
• Trotz Anstieg der Anleiherenditen verbessern sich Kreditbedingungen weiter, wenn auch in bescheidenerem Maße
• Rechenzentren erzielen in den nächsten 12 Monaten voraussichtlich die höchsten Renditen und erstklassige Anlagen werden weiterhin bevorzugt 
• Europa: Bedingungen bleiben auf regionaler Ebene unbeständig, obwohl Teile Südeuropas jetzt eine stärkere Nachfrage verzeichnen
• Deutschland: Gesamtindex steigt fast unmerklich von -16 auf -15, Investorenstimmung fällt von -12 auf -14 / Mieterstimmung leicht verbessert von -20 auf -16
• Kreditkonditionen weiter im Plus, fallen aber von +45 % auf +37 %
• Nettosaldo der Investorennachfrage in Deutschland dreht wieder in den negativen Bereich und sinkt von Null auf -5 %
• Kapitalwerterwartungen für die nächsten 12 Monate über alle Assetklassen fallen von -10 % auf -14 %, während Mietwerterwartungen bei Büros deutlich von -4 % auf +12 % steigen

Der RICS Global Commercial Property Monitor (GCPM) für das vierte Quartal 2024* zeigt, dass die zaghaften Anzeichen einer Verbesserung der weltweiten Immobilienstimmung im dritten Quartal des vergangenen Jahres gegen Ende des Jahres 2024 zum Stillstand gekommen sind. So lag der Wert des Gesamtindex, Global Commercial Property Sentiment Index (CPSI)**, bei -8, verglichen mit -7 zuvor und -11 im zweiten Quartal. Der globale Mieterindex (Occupier Sentiment Index, OSI)*** fiel von -6 auf -9, während sich der Investorenindex (Investment Sentiment Index, ISI)**** von -9 auf -7 verbesserte.

Wie zu erwarten, zeigen sich erhebliche Unterschiede sowohl auf regionaler als auch auf Länderebene. So lag der CPSI in Nord- und Südamerika bei +2 im Vergleich zu +1 zuvor. Für APAC lauten die entsprechenden Zahlen -22 und -18, aber wie schon seit einiger Zeit sind die Unterschiede auf Länderebene in dieser Region deutlicher als in anderen Regionen. In Europa blieb der CPSI unverändert bei -7. In der Region MEA ist die Stimmung nach wie vor am positivsten, der CPSI lag bei +11 gegenüber +8 und +9 in den vorangegangenen Quartalen.

Kreditkonditionen verbessern sich, aber weniger stark als in Q3 

Trotz der ungünstigen Entwicklung an den Anleihemärkten zeigt die Kennzahl für die Kreditbedingungen erneut, dass die Befragten auf globaler Ebene eine weitere Lockerung des Kreditumfelds sehen. In Nord-, Mittel- und Südamerika liegt der Wert bei +36 % gegenüber +45 % im vorangegangenen Dreimonatszeitraum. Dennoch ist dies die vierte Erhebung in Folge, in der sich das Bild zu verbessern scheint, und steht in scharfem Kontrast zu einer durchschnittlichen Nettobilanz von -40 % bis 2023. Interessanterweise zeigt sich in den Antworten aus den USA im vierten Quartal ein weitgehend ähnliches Muster.

In der Region APAC war die Verbesserung der Kreditbedingungen in der gesamten Region die gleiche wie im dritten Quartal. Allerdings wurde das Gesamtergebnis erneut durch die Werte aus Hongkong beeinträchtigt, die auf eine weitere Verschärfung des Finanzklimas hinweisen. In Europa ergab sich ein ähnliches Bild wie in Nord- und Südamerika, wenn auch mit niedrigeren Nettoergebnissen. Von den wichtigsten Märkten in der Region erzielten die meisten weiterhin Ergebnisse, die eine weitere Lockerung der Bedingungen demonstrieren. Bemerkenswert ist jedoch, dass die Rückmeldungen aus Frankreich vorsichtiger ausfielen (Nettosaldo -27%), was möglicherweise auf die anhaltenden politischen Herausforderungen zurückzuführen ist. Gleichzeitig verzeichnete Großbritannien einen leicht negativen Trend (-7 %). Die Region MEA sticht derweil hervor, da hier die Befragten eine schnellere Lockerung der Kreditbedingungen sehen.

Ergebnisse zum Marktzyklus sorgen für Zuversicht

Auch wenn die wichtigsten Stimmungsindikatoren nicht an die Verbesserung im dritten Quartal anknüpfen konnten, zeigen andere Ergebnisse eine leicht positive Veränderung der Stimmungslage. Das globale Feedback dazu, wo im Zyklus die Befragten ihren lokalen Markt zeigt diese Tendenz. Wie im dritten Quartal ist knapp ein Drittel der Befragten der Ansicht, dass sich der Immobilienmarkt noch in der Abschwungphase befindet, während etwas mehr als ein Drittel sagt, dass er sich jetzt in einem Aufschwung befindet. Bei der genauen Aufschlüsselung der Ergebnisse ergibt sich ein interessanteres Bild.

Bezeichnenderweise ist der Anteil der Befragten in Nord- und Südamerika, die der Ansicht sind, dass sich der Markt in einer Aufschwungphase befindet, auf knapp 50 % gestiegen, während der Anteil derjenigen, die der Meinung sind, dass sich der Markt immer noch in einer Abschwungphase (oder am Tiefpunkt des Zyklus) befindet, von 57 % auf 50 % gesunken ist; die Ergebnisse für die USA stimmen weitgehend mit diesem Muster überein, was angesichts der Entwicklung an den Anleihemärkten besonders hervorzuheben ist. 

Eine allgemein positive Botschaft geht wenig überraschend auch aus den Ergebnissen aus MEA hervor: 54 % der Befragten glauben, dass sich der Markt in einer Aufschwungphase des Zyklus befindet und weitere 10 % in der Hochphase. Dennoch halten 44 % ihren lokalen Markt für teuer und nur etwas mehr als 10 % für billig, nachdem die Schlüsselmärkte in dieser Region einen starken Anstieg verzeichneten. Das europäische Gesamtbild unterscheidet sich kaum von dem des dritten Quartals, aber der Pessimismus der französischen Befragten ist größer, und die Briten sind etwas vorsichtiger. In Deutschland steigt der Anteil derer, die den Markt in einer frühen Aufschwungphase sehen von 20 % auf 26 %.

In der APAC-Region gab fast die Hälfte der Befragten an, dass sich der Markt immer noch in einem Abschwung befindet, während ein Fünftel der Meinung ist, dass die Talsohle erreicht ist. Unvermeidlich sind es die Ergebnisse aus China und Hongkong, die die regionalen Gesamtwerte weiterhin belasten, während das Feedback aus Indien besonders positiv bleibt; fast zwei Drittel der Befragten sehen diesen Markt immer noch in einer Aufschwungphase, obwohl 13 % ihn jetzt als in der Hochphase des Zyklus betrachten. Interessanterweise scheinen sich die Bewertungsbedenken in Indien noch in Grenzen zu halten, da etwa die Hälfte der Befragten den Markt als fair bewertet ansieht.

Investitionsbereitschaft beginnt wieder zu wachsen

Während die Ergebnisse zu den weltweiten Investitionsanfragen insgesamt per Saldo weiterhin nur leicht positiv sind (+4% gegenüber +3% im dritten Quartal), gibt es bei den Ergebnissen in den Regionen ermutigende Anzeichen. In Nord- und Südamerika beispielsweise stieg der Nettosaldo der Investitionsanfragen sogar auf +38 %, verglichen mit +18 % und +9 % in den beiden vorangegangenen Quartalen. Interessanterweise wird diese Verbesserung vom hart bedrängten Bürosektor angeführt, wo der Nettosaldo von +2 % auf +26 % anstieg; dies ist erst der zweite positive Wert für diesen Indikator seit dem ersten Halbjahr 2022. In Europa stieg der Saldo der Investitionsanfragen von +1 % auf +4 %. I der Region MEA stieg der Saldo von +20 % auf +23 %. Lediglich in der Region APAC zeigt das Ergebnis einen weiteren Rückgang der Aktivitäten, was jedoch, wie bereits erwähnt, die anhaltenden Herausforderungen auf den Immobilienmärkten in China und Hongkong widerspiegelt. Insgesamt zeigt der Indikator für Investorenanfragen in 70 % der im GCPM erfassten Länder einen positiven Wert. 

Erwartungen für alternative Assetklassen bleiben am positivsten 

Wie schon seit einiger Zeit, sehen die Befragten die stärksten Renditen in den so genannten alternativen Anlageklassen. Bezeichnenderweise sind Rechenzentren nach wie vor die Spitzenreiter mit einem erwarteten durchschnittlichen Preisanstieg von weiteren 3 % in diesem Zeitraum. Auf regionaler Ebene wird davon ausgegangen, dass dieser Vermögenswert den stärksten Anstieg des Kapitalwerts in MEA (mit 5 %) und in Europa und Nord- und Südamerika (mit 4 %) verzeichnen wird. Bei anderen alternativen Vermögenswerten wird mit etwas bescheideneren Preissteigerungen gerechnet. Von einer stärkeren Mietsteigerung wird insbesondere bei Mehrfamilienhäusern, Hotels und Freizeitimmobilien ausgegangen. 

In den klassischen Assetklassen bleibt die Zweiteilung zwischen den “Besten” und den weiteren bestehen. Auf globaler Ebene wird nun ein sehr begrenzter Anstieg der Kapitalwerte für Spitzenbüros über den Zeithorizont von einem Jahr erwartet, was zum ersten Mal seit dem zweiten Quartal 2022 der Fall ist. Für MEA ist die Polarisierung etwas weniger deutlich, wobei für Spitzenbüros ein Anstieg von 4 % und für Sekundärflächen ein potenzieller Zuwachs von 2 % erwartet wird. In allen anderen Regionen bleiben die Prognosen für Sekundärbüros negativ. Für den Einzelhandelssektor sieht die Entwicklung nicht anders aus. Für MEA wird ein Anstieg des Kapitalwerts für erstklassige Einzelhandelsflächen um über 4 % erwartet, wobei die Prognosen für sekundäre Einzelhandelsflächen etwa halb so hoch sind. Der Kontrast zu den anderen Regionen ist deutlich, wo ein weiterer Preisrückgang bei weniger begehrten Einzelhandelsobjekten erwartet wird.

Europa: Bedingungen bleiben unbeständig, obwohl Teile Südeuropas jetzt eine stärkere Nachfrage verzeichnen

Die Ergebnisse in Europa zeichnen weiterhin ein relativ enttäuschendes Bild für den Gewerbeimmobilienmarkt. Sowohl die Nachfrage der Nutzer als auch die der Investoren stagniert insgesamt, und der größte Teil der Befragten ist der Ansicht, dass sich der Markt nach wie vor in der Talsohle des Immobilienzyklus befindet. Allerdings gibt es in Südeuropa einige Länder, die sich dem allgemeinen Trend widersetzen und eine insgesamt positivere Einschätzung der aktuellen Bedingungen abgeben. 

Indizes der Nutzer- und Investitionsstimmung weisen kaum Veränderungen auf 

Sowohl die jüngsten OSI- als auch die ISI-Werte bewegen sich nach wie vor im leicht negativen Bereich. Ähnlich wie im vorangegangenen Quartal zeigt dies ein relativ stagnierendes Gesamtbild. Betrachtet man die Daten auf Länderebene, so zeigt sich, dass Frankreich und Deutschland im Vergleich zu den regionalen Durchschnittswerten weiterhin schwächere Werte für beide Indizes liefern, wobei die Ergebnisse für Frankreich besonders negativ ausfallen. Im Gegensatz dazu sehen die Befragten in Spanien und Portugal derzeit ein viel positiveres Bild, was sich in besseren Nachfragewerten in allen wichtigen Sektoren sowohl auf der Nutzer- als auch auf der Investorenseite widerspiegelt. Darüber hinaus ist eine klare Mehrheit der Befragten in beiden Ländern der Meinung, dass der Gewerbeimmobilienmarkt in eine expansive Phase des Zyklus eingetreten ist. 

Bewertungen weniger überzogen als zuvor 

Der Anteil der Befragten, die die Bewertungen von Gewerbeimmobilien als teuer ansehen, in den letzten Jahren deutlich zurückgegangen. Aktuell sind 39 % der Umfrageteilnehmer in ganz Europa der Meinung, dass Gewerbeimmobilien zu einem teuren oder sehr teuren Wert gehandelt werden, was einen deutlichen Rückgang im Vergleich zu einem Anteil von 60 % bedeutet, die diese Ansicht im Jahr 2022 vertraten. Während die meisten der untersuchten Länder einem ähnlichen Muster folgen, ist in Frankreich noch kein signifikanter Wandel in der Wahrnehmung zu beobachten. Hier sind 77 % der Befragten der Meinung, dass die Bewertungen immer noch überzogen sind, was der anhaltenden Schwäche der Investorennachfrage im Land entspricht. In Deutschland liegt der Wert bei 37 %, mit fair bewerten 46 % der Befragten die Preise.

Zwölfmonatsausblick für Mieten und Kapitalwerte für erstklassige Märkte verhalten positiv

Bei erstklassigen Büro- und Industrieobjekten wird für das kommende Jahr ein leichter Anstieg der Mieten und Kapitalwerte erwartet. Auch die Aussichten für erstklassige Einzelhandelsobjekte sind leicht positiv. Auf der anderen Seite wird davon ausgegangen, dass Sekundärimmobilien unter Abwärtsdruck geraten, wenn auch nur geringfügig im Fall von sekundären Industrieobjekten. Außerhalb der traditionellen Sektoren zeichnen sich Datenzentren durch eindeutig positive Prognosen für das kommende Jahr aus, wobei die meisten europäischen Länder eine ähnlich optimistische Einschätzung der Renditen in diesem Sektor abgeben. Gleichzeitig wird mit einem starken Wachstum der Mieten für Mehrfamilienhäuser gerechnet, und auch die Mieten für Studentenwohnungen weisen deutlich positive Prognosen auf. In den meisten alternativen Sektoren wird für das kommende Jahr zumindest ein gewisser Anstieg der Mieten und Kapitalwerte erwartet, wenngleich der Freizeitsektor etwas hinterherhinkt.

Deutschland: Gesamtindex steigt fast unmerklich von -16 auf -15, Investorenstimmung fällt von -12 auf -14 / Mieterstimmung leicht verbessert von -20 auf -16

Der Gesamtindex CPSI für Deutschland steigt im vierten Quartal von -16 auf -15. Im Vorquartal gaben 20 % der Befragten an, dass sich der Zyklus in einer Abschwungphase befindet, jetzt sind es noch 18 %. Waren es im dritten Quartal 60 % der Befragten, die sagten, den Tiefpunkt im Zyklus erreicht zu haben, sind es aktuell 56 %. 26 % der Umfrageteilnehmer sagen, dass sich der Markt in einer frühen Aufschwungphase befindet (Q3: 20 %). Die Investorenstimmung fällt leicht von -12 auf -14; die Mieterstimmung verbessert sich leicht von -20 auf -16.

Die Investorennachfrage über alle Assetklassen dreht wieder in den negativen Bereich und erreicht ein Nettosaldo von -5 % (Q3: Null %). Bei Büroimmobilien verbessert sich der Nettosaldo ebenfalls und verzeichnet jetzt einen Wert von -9 % (Q2: -15 %). In allen drei Assetklassen sinkt der Nettosaldo der Investorennachfrage, bei Büroimmobilien von -9 % auf -11%, bei Industrieimmobilien von -9 % auf -11 % und bei Einzelhandelsimmobilien von -10 % auf -13 %. Der Nettosaldo der Nutzernachfrage über alle Assetklassen steigt leicht und erreicht im vierten Quartal einen Wert von -17 % (Q3: -20 %). Dabei fiel die Nutzernachfrage nach Büros von -11 % auf -23 %, während sie bei Industrie- und Einzelhandelsimmobilien stieg (von -13% auf -6 % bzw. von -37 % auf -22%).

Bei der Einschätzung von Deutschland als Immobilieninvestitionsstandort haben sich weitere Veränderungen ergeben; als teuer schätzen ihn 37 % (Q3: 44 %) ein, und die Zahl derer, die die Preise als angemessen ansehen, stieg von 41 % auf 46 %.

Die Kapitalwerterwartungen für die nächsten 12 Monate über alle Assetklassen sinken von -10 % auf -14 %. Büroimmobilien veränderten sich leicht, wobei der Nettosaldo von -21 % auf -22 % fiel. Die Aussichten bei den Kapitalwerten von Industrieimmobilien sinken deutlich von +18 % auf +7 %. Einzelhandelsimmobilien verbesserten sich leicht und erreichten einen Wert von -25 % (Q3: -26 %).

Bei der Einschätzung der Befragten zu den Mieten in den nächsten 12 Monaten ist die Stimmung insgesamt gestiegen. Demnach erhöhten sich die Mieterwartungen von -8 % auf -2 % über alle Assetklassen hinweg. Büroimmobilien drehten dabei deutlich in den positiven Bereich und stiegen von -4 % auf +12 %. Bei Einzelhandelsimmobilien gab der Wert nach von -37 % auf -40 %. Industrieimmobilien befinden sich weiterhin im positiven Bereich und stiegen von +17 % auf +21 %.

Seit dem zweiten Quartal 2020 nahmen die deutschen Teilnehmer durchgängig eine negative Veränderung bei den Kreditkonditionen wahr. Erst im ersten Quartal 2024 drehte der Wert in den positiven Bereich. Jetzt sank der Nettosaldo wieder und erreichte einen Wert von +37 % (Q3: +45 %). Die aber weiterhin positiven Konditionen für Kredite spiegeln sich nicht in den Zahlen für den Beginn von Projektentwicklungen wider. Hier sank der Nettosaldo über alle Assetklassen hinweg von -46 % auf -49 % und verbleibt damit weiterhin im stark negativen Bereich.

Fazit Europa: „Zwischen Wunsch und Wirklichkeit – der Aufschwung braucht Zeit und bessere Rahmenbedingungen“

Susanne Eickermann-Riepe FRICS, Vorsitzende des RICS European World Regional Board (EWRB): „Der Sentiment-Index zeigt erste kleine positive Signale, kann aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass wir uns nach wie vor in einer Phase der Stagnation befinden, denn die Unsicherheiten bleiben. Die Ergebnisse zeichnen weiterhin ein pessimistisches Bild für Europa, allerdings mit Süd-Nord-Gefälle. Doch der Motor springt noch nicht an, obwohl die Bewertung der Gewerbeimmobilien weniger überzogen als zuvor angesehen werden. Somit bleibt noch Spielraum für weitere Anpassungen in einigen europäischen Ländern, insbesondere in Deutschland und Frankreich. Die 12-Monats-Indikatoren lassen keinen großen Aufschwung erwarten. Es bleibt abzuwarten, ob wirtschaftliche oder politische Impulse das Bild bereits in 2025 drehen können.” 

Fazit Deutschland: „Eindeutige Marktsignale sind auch in 2025 nicht erkennbar”

Jens Böhnlein MRICS, Vorstandsvorsitzender der RICS Deutschland: „Die aktuelle wirtschaftliche Situation trifft auf einen noch nicht prosperierenden Immobilienmarkt, der weiterhin mit vielen strukturellen Herausforderungen zu kämpfen hat. Die zum Teil erkennbare Stabilisierung bei Mieten, Zins und Kapitalwerterwartungen werden nicht durch klare Transaktionssignale unterstützt, sondern fokussieren sich auf wenige Assetklassen. Dennoch, Lage und Qualitätskriterien sind weiterhin wesentliche Unterscheidungsmerkale und geben Grund zur Hoffnung, dass sich eine nachhaltige Stabilisierung einstellt, und die Talsohle des Marktes final durchschritten wurde.“

Hier der Link zur PK:
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