Im Jahr 2060 wird ein Drittel der deutschen Bevölkerung 65 Jahre oder älter sein und es werden doppelt so viele 70-Jährige leben, wie Kinder geboren werden. Die Lebenserwartung der dann Geborenen liegt bei Frauen bei bis zu 90 und bei Männern bei bis zu 86 Jahren – so die Schätzungen. Diese Entwicklungen haben weitreichende Implikationen für den Gesundheitssektor: Die Zahl der Menschen mit gesundheitlichen Beeinträchtigungen steigt, genau wie die Nachfrage nach Pflegeheimplätzen, medizinischen Leistungen und Reha-Maßnahmen. Die Folge: Der Markt für Healthcare-Immobilien boomt und das trotz hoher Regulierungsdichte und bundesweit uneinheitlichen Regelungen. Denn neben der guten Vorhersehbarkeit der zukünftigen Nachfrage unterliegt die Assetklasse kaum kurzfristigen Markt- und Konjunkturschwankungen. 

Was bedeutet diese Entwicklung für die einzelnen Teilsektoren des Gesundheitsmarktes? Pflegeeinrichtungen, Medizinische Versorgungszentren (MVZ) und auch Reha-Einrichtungen erfreuen sich bei institutionellen Investoren einer immer größeren Nachfrage. Doch aufgrund der unterschiedlichen Gesetzeslagen und spezifischen Nutzungsanforderungen sind detaillierte Marktkenntnisse für nachhaltige Investitionsentscheidungen unerlässlich. 

Pflege: zunehmende Professionalisierung und Trennung von Betriebs- und Immobiliengesellschaft

Der Pflegebereich umfasst bereits heute einen Großteil der Transaktionen im Gesundheitssegment,  Schätzungen gehen deutschlandweit von bis zu 300.000 zusätzlich benötigten Pflegeheimplätzen bis 2030 aus. Dabei spielen v.a. private Pflegeheimbetreiber, deren Geschäfts- und Wachstumsmodell auf die Trennung von Betriebs- und Immobiliengesellschaften setzt (sog. OpCo/PropCo-Modelle), eine entscheidende Rolle. Perspektivisch werden aber auch Einrichtungen mit integrierten Konzepten an Relevanz gewinnen. Sie verbinden ambulante Pflegeleistungen (Betreutes Wohnen, Tagespflege, WGs) mit stationärer und zum Teil auch spezialisierter Pflege (z.B. Demenz oder Hospiz).

Ambulantisierung treibt die Nachfrage nach MVZs

Eine steigende Nachfrage bei institutionellen Investoren verzeichnen auch Medizinische Versorgungszentren. Denn von der demografischen Entwicklung und der damit verbundenen Verschiebung der Konstitution von Patienten profitiert auch der Markt für ambulante Medizin. Experten schätzen, dass 15 bis 20 Prozent der stationären Fälle auch ambulant behandelt werden könnten. Diese Ambulantisierung führt zu einem klaren Vormarsch  der MVZs, verbunden mit einer fortschreitenden Konsolidierung im ambulanten Bereich.

Krankenhäuser stark reguliert – Reha-Einrichtungen attraktiv 

Nicht zuletzt sind auch die Versorgungskapazitäten in Krankenhäusern und Rehabilitationseinrichtungen vom demografischen Wandel betroffen, allerdings zeichnet sich bei Rehamaßnahmen keine stark ausgeprägte Ambulantisierung ab. Während Investitionen in Krankenhausimmobilien durch die duale Finanzierung sowie den großen Instandhaltungs- und Modernisierungsstau gehemmt werden, macht die leichte OpCo/PropCo-Trennung Reha-Einrichtungen zu einem attraktiven Anlagesegment für eine wachsende Zahl institutioneller Investoren.

Dr. André Scharmanski, Leiter Quantum Research: “Two thirds of everything can be explained by demographics: Diese weitverbreitete Formel trifft besonders auf den Gesundheitssektor zu. Eine gute Vorhersehbarkeit der zukünftigen Nachfrage, stabile Cashflows durch langlaufende Pachtverträge und die steigende Professionalisierung der Betreiber machen Gesundheitsimmobilien als Assetklasse attraktiv.“

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