Die anhaltend geringe Neubautätigkeit bei gleichzeitig hoher Wohnraumnachfrage führt in zahlreichen Städten zu Angebotsengpässen und folglich zu einer steigenden Überbelegung von Mietwohnungen. Diese Trends analysiert der aktuelle Catella Residential Market Overview Q1/2025, welcher Entwicklungen in 59 Städten aus 16 europäischen Ländern untersucht.

Dr. Lars Vandrei, Head of Research bei Catella Investment Management (CIM), kommentiert: „Das erste Quartal 2025 war erneut von großer Unsicherheit geprägt. Trotzdem konnten wir ein moderates Wachstum der Kaufpreise sowie stabilisierte Renditen feststellen. Die Nachfrage auf dem Mietmarkt bleibt ungebrochen hoch, was sich in steigenden Mietpreisen und einer zunehmenden Überbelegung zeigt.“

Mietmarkt

• In über 80% der untersuchten Städte (48 der 59) sind die Mietpreise gestiegen. Der ungewichtete europäische Durchschnitt liegt aktuell bei 20,02 €/m² pro Monat, was einem Anstieg von 2,4 % gegenüber dem Durchschnitt derselben Städte in Q3 2024 entspricht.
• Die höchsten Mieten verzeichnet Dublin mit durchschnittlich 40,00 €/m² (+5,00 €) – gleichzeitig auch das größte Mietpreiswachstum. Der zweitteuerste Mietmarkt findet sich in London mit 39,30 €/m² (+1,70 €) gefolgt von Genf mit 34,50 €/m² (-0,20 €).
• Die geringsten Mietpreise liegen in den betrachteten Städten in Leipzig bei 10,30 €/m² sowie im belgischen Lüttich bei 11,05 €/m² und Graz bei 11,10 €/m².

Eigentumsmarkt

• Die Preise für Eigentumswohnungen stiegen in 31 der 59 untersuchten Städte. Der (ungewichtete) durchschnittliche europäische Quadratmeterpreis liegt bei 5.696 €, was einem Zuwachs von 0,9 % gegenüber Q3 2024 entspricht.
• Die höchsten Kaufpreise wurden in der Schweiz registriert: Genf bleibt mit 15.720 €/m² die teuerste Stadt, gefolgt von Zürich (13.870 €/m²) und London (13.440 €/m²). 
  Die günstigsten Wohnungspreise wurden in den finnischen Städten Jyväskylä (2.240 €/m²) und Oulu (2.370 €/m²) festgestellt.
• Die höchsten relativen Preisanstiege seit Q3 2024 verzeichnen Kopenhagen, Göteborg und Madrid, mit Zuwächsen von 9,6 %, 10,5 % bzw. 11,9 %.

Renditen

• Die durchschnittlichen Spitzenrenditen für Mehrfamilienhäuser liegen im ungewichteten Mittel aktuell bei 4,58 % und damit unverändert auf dem Niveau von Q3 2024 bei Betrachtung derselben Märkte.
• Die niedrigsten Renditen weisen Stockholm (2,50 %) sowie Zürich und Genf (jeweils 2,70 %) auf.
• Die höchsten Spitzenrenditen können Investoren in Cork (6,25 %) sowie in Polen (Krakau und Breslau jeweils 6,00 %, Warschau 5.75 %) erzielen.

Deutschland-Fokus

• Die Mieten sind in allen untersuchten deutschen Städten gestiegen. An der Spitze liegt München mit 24,50 €/m² (+0,40 €), gefolgt von Frankfurt (19,50 €/m², +0,30 €) und Stuttgart (18,30 €/m², +0,20 €/m²).
• Auch bei den Kaufpreisen liegt München mit 9.970 €/m² vorn und somit noch leicht unterhalb der Zehntausendermarke, die 2022 überschritten wurde. Dahinter folgen Frankfurt mit 6.980 €/m² und Hamburg mit 6.810 €/m².
• Leipzig bietet im Durchschnitt noch die mit Abstand geringsten Kaufpreise der acht größten Städte in Deutschland mit durchschnittlich 3.280 €/m² und Spitzenrenditen von 5,25 %.
• Die niedrigsten Renditen weist München mit 4,20 % auf.

Sonderthema: Steigende Überbelegung signalisiert wachsende Mietwohnungsnot in Europa

Als Sonderthema wird die Überbelegungsquote in den europäischen Ländern aufgegriffen, die angibt, wie viele Personen in Haushalten leben, denen – gegeben ihrer Zusammensetzung – nicht genügend Räume zur Verfügung stehen. In der EU wohnten im Jahr 2014 18,1 % der Bevölkerung in zu kleinen Wohnungen. Diese Zahl ging bis zum Jahr 2024 leicht zurück auf 16,9 %. Gleichzeitig stieg jedoch der Anteil der Mieter, die nicht genügend Räume zur Verfügung haben von 20,4 % in 2014 auf EU-weit 24,4 % in 2024. Insbesondere im Norden und Osten Europas sind hohe Überbelegungsquoten festzustellen, während west- und südeuropäische Haushalte tendenziell über ausreichend Räume verfügen. Allerdings steigt die Überbelegung gerade dort signifikant: Deutschland (+4,9 Prozentpunkte), Belgien (+4,6 Pp.) und Spanien (+3,8 Pp.), aber auch Schweden (+4,0 Pp.) verzeichnen bemerkenswerte Anstiege. Unter Mietern ist diese Entwicklung noch ausgeprägter: Belgien (+9,0 Pp.), Spanien (+8,0 Pp.) und Irland (+7,9 Pp.) zeigen deutliche Zunahmen und auch in Deutschland leben mit 18,4 % inzwischen deutlich mehr Mieter in zu kleinen Wohnungen als noch zehn Jahre zuvor (11,5 %). Dies unterstreicht die zunehmende Herausforderung der Mietwohnungsnot in Europa.