Der österreichische Logistikimmobilienmarkt befindet sich in einer Phase der Neuorientierung. Flexibilität, Nachhaltigkeit und Regulatorik definieren die Spielregeln neu. „Wer langfristig erfolgreich sein will, muss bereit sein, alte Denkmuster zu verlassen und innovative sowie ESG-konforme Lösungen zu entwickeln“, sagt Marc Steinke, Head of Research bei CBRE anlässlich der Publikation des Logistikmarktberichtes 2025.

Die volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen sind stabil. Das Bruttoinlandsprodukt verzeichnet nach zwei Jahren Rezession laut aktuellen Prognosen nur mehr einen minimalen Rückgang von 0,1 Prozent. Damit reagiert die Wirtschaft zwar empfindlich auf geopolitische Spannungen und Handelskonflikte, profitiert jedoch gleichzeitig von einer robusten Konsumnachfrage, gestiegenem Lohnniveau und nachlassender Inflation. Diese ambivalente Situation spiegelt sich auch im österreichischen Logistikimmobilienmarkt wider.

„Der Logistikmarkt ist ein sensibler Indikator für die makroökonomischen Entwicklungen und damit die am schnellsten auf volkswirtschaftlich geänderte Rahmenbedingungen reagierende Assetklasse“, so Steinke. Demzufolge ist die Nachfrage nach Logistikflächen aktuell auch gedämpft – nicht zuletzt aufgrund der Unsicherheiten in der Industrie- und Produktionsbranche. Eine wirtschaftliche Erholung in den kommenden Jahren könnte diesen Trend jedoch umkehren. Das Tempo dieses Aufschwungs hängt maßgeblich von der wirtschaftspolitischen Strategie der neuen Bundesregierung sowie Entscheidungen globaler Akteure ab. 

Flexibilität als Antwort auf wirtschaftliche Unsicherheit

„Unsicherheit führt zu einer stärkeren Nachfrage nach flexiblen Vertragskonstruktionen. Unternehmen suchen gezielt nach Lösungen mit kurzen Mietvertragslaufzeiten und Verlängerungsoptionen, um schneller auf Marktentwicklungen reagieren zu können“, sagt Daniel Pfeiffer, Head of Sector für Industrie & Logistik Österreich.

Parallel dazu steigt die Zahl der Eigennutzer, die ihre Logistikimmobilien veräußern und als Mieter zurückkehren – nicht zuletzt, um Kapital freizusetzen und die Liquidität zu erhöhen. Diese Entwicklungen treiben die Zahl von Sale-and-Leaseback-Transaktionen in die Höhe. Gleichzeitig stehen Eigentümer und Entwickler vor der Herausforderung längerer Vermarktungsprozesse. Ein steigendes Angebot von Bestandsflächen – bedingt durch Konsolidierungen und Insolvenzen – verschärft den Wettbewerb, ebenso wie der zunehmende Abschluss von Untermietverhältnissen, die nicht in den offiziellen Flächenumsatz einfließen. 

Internationale Investoren kehren zurück – Logistik als Favorit

Der österreichische Logistikinvestmentmarkt zeigte sich bereits im vergangenen Jahr 2024 deutlich belebt: Mit einem Investitionsvolumen von rund 278 Millionen Euro, einem Plus von rund 50 Prozent und einem Anstieg größerer Transaktionen deutet vieles auf den Beginn eines neuen Marktzyklus hin. Besonders gefragt sind Core- und Core+ Objekte im Big-Box-Segment – also großflächigen, modernen Logistikimmobilien, die speziell für Lagerung, Umschlag und teilweise auch Produktion konzipiert sind – mit ESG-Zertifizierung und langfristiger Vermietung.

Internationale Investoren haben einen Marktanteil von 64 Prozent und treiben damit die Nachfrage maßgeblich voran. Logistik als Assetklasse steht in Österreich bei ihnen ganz oben auf der „Einkaufsliste“. Auch die Spitzenrendite ist erstmals seit Jahren wieder gesunken und liegt aktuell bei fünf Prozent. „Wir sehen darin ein deutliches Signal für das zurückkehrende Vertrauen in den Markt“, sagt Lukas Schwarz, Head of Investment Properties bei CBRE. Die Aussichten für 2025 sind damit positiv.

Wiener Logistikmarkt: Stabilität mit neuen Vorzeichen

Trotz herausfordernder gesamtwirtschaftlicher Rahmenbedingungen zeigt sich der Wiener Logistikimmobilienmarkt widerstandsfähig. Im laufenden Jahr sind rund 150.000 Quadratmeter an neuen Logistikflächen zur Fertigstellung geplant.

Der Fokus liegt generell weiterhin auf modernen, ESG-konformen Projekten, die insbesondere bei Investoren und Nutzern in gut erschlossenen Lagen gefragt sind. „Wir sehen in Wien eine Marktverlangsamung auf hohem Niveau. Die Nachfrage ist selektiver geworden – aber qualitativ hochwertige, nachhaltig entwickelte Logistikimmobilien in guten Lagen werden nach wie vor stark nachgefragt“, sagt Marc Steinke, Head of Research bei CBRE Österreich.

Erstmals seit 2019 übersteigen die Fertigstellungen die tatsächliche Vermietungsleistung – ein Bruch mit dem Trend der Vorjahre, in denen der Flächenumsatz konstant über dem Neuflächenangebot lag. Für 2025 wird der Flächenumsatz mit rund 137.000 Quadratmetern auf dem Niveau des Vorjahres bleiben. Der Leerstand liegt mit 4,75 Prozent trotz Anstiegs weiterhin auf einem stabilen, gesunden Niveau und bietet Unternehmen die Möglichkeit, Flächen strategisch neu zu positionieren oder zu konsolidieren. Besonders gefragt bleiben flexible Raumkonzepte, die kurzfristig an neue Anforderungen angepasst werden können.

Moderate Mietsteigerungen – Lage bleibt Schlüsselkriterium

Die Spitzenmiete für Big Box Logistikflächen im Wiener Umland liegt derzeit bei 7,10 Euro pro Quadratmeter und Monat – ein Plus von 2,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Bis Jahresende wird ein weiterer moderater Anstieg auf etwa 7,25 Euro erwartet. Die höchsten Mietzuwächse verzeichnen ESG-konforme Neubauten in besonders gut angebundenen Lagen – ein deutliches Zeichen für die zunehmende Relevanz nachhaltiger Entwicklung in der Standortbewertung.

„Brownfield“ statt „Greenfield“ 

Die zunehmende Flächenknappheit in Ballungsräumen und die Vorgaben der EU-Taxonomie rücken „Brownfields“ und „Greyfields“, also bereits in der Vergangenheit genutzte Liegenschaften, verstärkt in den Fokus von Planungs- und Investitionsstrategien. Im Rahmen einer intelligenten Nachnutzung entstehen neue Gebäudetypologien, die sich durch hohe Anpassungsfähigkeit, hybride Nutzungsformen und standortspezifische Lösungen auszeichnen. Es lassen sich vor allem drei dominante Gebäudekonzepte identifizieren: City-Logistik-Hubs, urbane Gewerbeparks sowie Spezialbauten für spezifische Nutzerbedarfe. 

In Wien ist dieser Trend bereits erkennbar: Der Anteil an Revitalisierungsprojekten und Nachnutzungen von Brach- und Bestandsflächen nimmt spürbar zu. Angesichts der wachsenden Nachfrage nach ESG-konformen Logistikimmobilien – sowohl von Mietern als auch von Investoren – ist jedoch mittelfristig mit einer Verknappung des aktuell noch verfügbaren Angebots zu rechnen. Zudem verfolgen viele Kommunen restriktivere Strategien bei Neuwidmungen, um zusätzliche Flächenversiegelung zu vermeiden. Diese Entwicklung erschwert insbesondere in Ballungsräumen die Realisierung neuer Logistikprojekte. 

„Insgesamt ist Nachhaltigkeit im Logistikimmobilienmarkt längst kein Nice-to-have mehr – sie ist zum Maßstab geworden“, sagt Elvis Penjo, Head of ESG bei CBRE. ESG-Zertifizierungen (z. B. DGNB, ÖGNI oder BREEAM) zählen mittlerweile zur Grundausstattung neuer Logistikprojekte in Österreich. Besonders deutlich zeigt sich dieser Wandel am Wiener Markt: In den Jahren 2024 und 2025 wurden dort sämtliche neu errichteten, fremdgenutzten Logistikimmobilien mit ESG-Zertifikaten ausgestattet. Noch vor wenigen Jahren lag die Zertifizierungsquote lediglich bei 50 Prozent. Heute sind alle neuen Objekte zertifiziert.