Im Januar belief sich das Transaktionsvolumen am Investmentmarkt für Gewerbe- und Wohnimmobilien auf knapp 2,1 Mrd. Euro. Das ist gemessen am Durchschnitt der letzten zwölf Monate nicht viel (ca. 2,8 Mrd. Euro), aber immerhin der umsatzstärkste Januar der letzten drei Jahre. Gleichwohl fiel die Zahl der von Savills registrierten Transaktionen mit gut siebzig selbst für einen Januar niedrig aus. Insofern bleibt Savills bei der schon im vergangenen Jahr mehrfach geäußerten Auffassung, dass der Markt die Talsohle zwar hinter sich gelassen hat, diese aber nur wenig schwungvoll verlässt.
Der Januar ist auch die Zeit, in der viele Investoren und Eigentümer ihre Kauf- und Verkaufspläne schmieden – und zu diesen befragt werden. Die dazu veröffentlichten Befragungsergebnisse, etwa im jährlichen Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt von EY, legen ein anhaltendes Mismatch zwischen Käufer- und Verkäuferseite offen, das sich auch in unseren Investorengesprächen zeigt. Während die potenziellen Käufer vor allem Kapital für Logistik-, Nahversorgungs- und Wohnimmobilien zur Verfügung haben, wollen sich die großen Bestandshalter in erster Linie von Büros und nicht der Nahversorgung dienenden Handelsimmobilien trennen. Bei letztgenannten Nutzungen kommt hinzu, dass die Preisvorstellungen zwischen Eigentümer- und Investorenseite vielfach (noch) nicht übereinstimmen. Diese doppelte Dysbalance dürfte sich so schnell nicht auflösen und insofern auch in den kommenden Monaten transaktionshemmend wirken.
Das gilt für das Bürosegment in besonderem Maße. Der „Investmentappetit“ ist hier sehr gering, gerade vonseiten institutioneller Investoren. Zwar beobachtet Savills mehr Angebot und geringere Preiserwartungen als noch vor ein oder zwei Jahren, dennoch wird wohl nicht jedes dieser Objekte eine Käuferin finden. Inwieweit der absehbar steigende Verkaufsdruck einiger Eigentümer hier liquiditätsfördernd wirkt, bleibt abzuwarten. In jedem Fall geht Savills davon aus, dass sich im Bürosegment ein Verkaufsstau aufbaut. In den fünf Jahren von 2018 bis 2022 flossen durchschnittlich etwa 28 Mrd. Euro pro Jahr in Büroimmobilien – Geld, von dem ein großer Teil unter normalen Umständen jetzt und in den kommenden Jahren wieder liquidiert und reinvestiert werden würde. Doch angesichts der geringen Nachfrage nach Büros dürfte das in vielen Fällen nicht oder nur unter Inkaufnahme hoher Wertverluste möglich sein. Einige große Eigentümer nutzungsartenübergreifender Portfolios haben bereits auf diese Situation reagiert: Sie stillen ihren Liquiditätsbedarf durch Verkäufe von Objekten mit Nutzungen, die auf größeres Investoreninteresse stoßen, behalten ihre Büroobjekte zunächst und – wenn möglich – forcieren hier das Asset-Management, um den Cashflow aus diesen Objekten bestenfalls zu erhöhen. Nach unserer Beobachtung entwickeln auch andere Eigentümer mit ihren Kapitalgebern Strategien für den Fall, dass sie Teile ihres Büroportfolios möglicherweise erst viel später als geplant liquidieren können.
