Eine durchdachte Revitalisierung ist weit mehr als ein optisches Facelifting. Sie ist eine ökonomische Notwendigkeit, ein Differenzierungsmerkmal im Wettbewerb und ein Instrument zur langfristigen Wertsteigerung der Immobilie. Angesichts sich immer häufig wechselnder Marktbedingungen, steigender Gästeansprüche und knapper Ressourcen verlagert sich der Fokus vieler Betriebe in der alpinen Hotellerie von Neubauten hin zu qualitativen Umbauten- und Renovierungen. Revitalisierungen werden in den nächsten Jahren eine noch bedeutendere Rolle einnehmen, da die Raumordnung und Bettengrenzen in einigen Bundesländern keine neuen Hotels zulassen und ältere Bestandshotels unter Druck stehen. Dabei geht es nicht nur um optisch wirksame Investitionen, sondern um gezielte Maßnahmen zur Wertsteigerung, Differenzierung im Wettbewerb und Zukunftssicherung des Betriebs. Zur Gretchenfrage wird allerdings zunehmend die Finanzierung solcher Vorhaben.
Wirtschaftlicher Mehrwert durch Substanzinvestitionen
Die Erneuerung eines Hotelzimmers kann die durchschnittliche ADR (Average Daily Rate) um bis zu 20 % steigern – mit direktem Einfluss auf den RevPAR (Revenue per available room). So kann ein Midscale-Betrieb durch Investitionen von 30.000 Ꞓ pro Zimmer bei gleichbleibender Auslastung jährlich fast eine halbe Million Euro mehr Umsatz erzielen. Gleichzeitig steigt dadurch auch der Immobilienwert spürbar.
Renovierungskosten 2025: Benchmarks im Überblick
Die Investitionshöhe pro Zimmer bei Modernisierungen variiert je nach Kategorie:
- Economy: 8.000–15.000 Ꞓ
- Midscale: 20.000–40.000 Ꞓ
- Upscale: 50.000–90.000 Ꞓ
- Luxury: bis zu 120.000 Ꞓ
Auch Gemeinschaftsbereiche wie Lobby, Spa oder F&B-Bereiche verursachen hohe Kosten – besonders bei Premium-Konzepten. Eine hochwertige Saunalandschaft mit Pool kann bis zu 500.000 Ꞓ kosten. Investitionen in Technik (IT-Infrastruktur, Brandschutz etc.) schlagen mit bis zu 1 Mio. Ꞓ zu Buche.
Was treibt die Kosten 2025?
Die Kosten für Revitalisierungen im Jahr 2025 werden durch ein Zusammenspiel mehrerer Faktoren beeinflusst. Starke Preisschwankungen bei Baustoffen wie Holz, Stahl oder Smart-Technologien führen zu hoher Volatilität, während sich die zuletzt angespannte Auftragslage im Bauwesen teilweise entspannt – was punktuell Preisvorteile bringt. Gleichzeitig gewinnen ESG-Kriterien an Relevanz und verursachen zusätzliche, jedoch zukunftsorientierte Investitionen. Hinzu kommen komplexe behördliche Vorgaben sowie regionale Besonderheiten, insbesondere in alpinen Lagen, die Baukosten spürbar erhöhen.
Neue Herausforderungen bei der Finanzierung
Trotz sinkender Leitzinsen erschweren regulatorische Vorgaben die Finanzierung. Höhere Eigenkapitalanforderungen und strengere Bonitätsprüfungen führen zu steigenden Kosten. Die Wahl der Finanzierungsstruktur wird daher zur strategischen Entscheidung.
Folgende Aspekte sollten bei der Finanzierung beachtet werden:
- Fördermittel und AfA: Programme von Bund und Ländern (z. B. über OeHT, AWS) unterstützen energetische Sanierungen, Digitalisierung und Mitarbeiterinfrastruktur.
- Kurzfristige Finanzierungslinien: Working-Capital-Finanzierungen überbrücken Liquiditätsengpässe – Vorsicht jedoch bei hohen Zinsen und Nebengebühren für kurzfristige Finanzierungslinien.
- Zinsstruktur: Eine Kombination aus fixem und variablem Zinssatz bietet Absicherung bei volatilen Märkten und sorgt für ein ausgeglichenes Zinsrisiko.
- Finanzierungslaufzeit: Die Laufzeit der Finanzierung sollte aufgrund der kurzen Investitionszyklen bei kleineren Modernisierungsmaßnahmen maximal 10 bis 12 Jahre, bei umfangreicheren baulichen Investitionen nicht mehr als 20 Jahre betragen.
Erfolgsfaktoren für Revitalisierungsvorhaben
Eine präzise Investitionsplanung und professionelle Begleitung sind entscheidend:
- Laufendes Baukostenmanagement durch Architekten oder Planungsbüro
- Notfallpuffer einkalkulieren (5 bis 15 % Baukostenüberschreitung)
- Investitions-Planungsrechnung und Benchmark-Vergleich
Die Prodinger Tourismusberatung empfiehlt bei der Konzeption von Bauvorhaben die
5 Schritte zum erfolgreichen Bauvorhaben einzuhalten.
Wer strategisch renoviert, bleibt wettbewerbsfähig. Renovierungen sind kein Kostenfaktor, sondern Investitionen in Produktqualität, Markenstärke und Gästebindung. In Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit sichern sie langfristige Resilienz und schaffen ein starkes Fundament für zukünftige Erfolge in der alpinen Hotellerie.
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