Nach Jahren deutlicher Preissteigerungen, insbesondere 2021 und 2022, hat sich das Marktbild zuletzt verändert, jedoch nicht beruhigt. Während sich im Rohbau vereinzelt Entlastung zeigt, verharren andere Gewerke, allen voran der Innenausbau und die technische Gebäudeausstattung, weiterhin auf einem anspruchsvollen Kostenniveau. Für Hotelentwickler, Eigentümer und Betreiber bedeutet das, dass die Wirtschaftlichkeit neuer Projekte steht stärker denn je unter dem Einfluss differenzierter Baupreisbewegungen. Wer heute Modernisierungen oder Neubauten plant, muss diese Entwicklungen nicht nur im Blick behalten, sondern gezielt in seine Investitions- und Finanzierungsstrategie integrieren.
Differenzierte Entwicklung der Baukosten
Eine Analyse aktueller Umbau- und Neubau Projekte in der Ferienhotellerie zeigt: Besonders bei den Rohbauarbeiten die etwa 40 bis 45 % des gesamten Bauvorhaben ausmachen, kam es zuletzt zu einem Preisrückgang von rund zehn Prozent. Dies ist vor allem auf eine leichte Entspannung bei Baustoffen sowie eine tendenziell rückläufige Auftragslage im Baugewerbe zurückzuführen. Dadurch ausgelöst ergibt sich derzeit eine Gesamtreduktion der Baukosten von etwa vier bis maximal fünf Prozent. Allerdings bleibt festzuhalten, dass sich dieser Rückgang bislang kaum auf andere Gewerke, insbesondere den Innenausbau und Einrichtung, auswirkt. Hier sind die Preise weitgehend stabil geblieben und weiterhin auf hohem Niveau, was sich besonders auf die Rentabilität von Hotelinvestitionen und damit auch auf das Finanzierungsvolumen niederschlägt, da die Betriebsergebnisse stagnieren bzw. teilweise rückläufig sind.
Errichtungskosten pro Zimmer: Eine Orientierungshilfe
Für Hoteliers und Hotelentwickler ist die Einschätzung der Errichtungskosten pro Zimmer nach wie vor ein entscheidender Faktor im Vorfeld der Projektplanung. Hier ein Überblick der aktuellen Bandbreiten für unterschiedliche Kategorien (jeweils ohne Grundstückskosten):
- Budget Hotel: 80.000 - 130.000 Ꞓ
- 3* Hotel: 130.000 - 190.000 Ꞓ
- 4* Hotel: 190.000 - 280.000 Ꞓ
- 4* Superior Hotel: 280.000 - 350.000 Ꞓ
- Luxus-Kategorie / Apartments: ab 350.000 Ꞓ
Die Baukosten pro Quadratmeter (ohne Einrichtung) bewegen sich derzeit in einem Bereich zwischen 2.800 und 3.400 Euro.
Revitalisierungen: Chancen und Herausforderungen
Doch nicht nur die klassischen Baukosten beeinflussen die Wirtschaftlichkeit von Umbau- und Revitalisierungsprojekten. Diverse Anforderungen im Bereich Nachhaltigkeit erfordern zusätzliche, zukunftsorientierte Investitionen. Auch die komplexen behördlichen Vorgaben sowie regionale Besonderheiten und Herausforderungen, insbesondere in alpinen Lagen, treiben die Kosten von Revitalisierungsprojekten spürbar nach oben. Hier braucht es eine sorgfältige Analyse und vorausschauende Planung, um Projekte erfolgreich umzusetzen.
Herausforderungen im Innenausbau und bei den Nebengewerken
Der Innenausbau bleibt in Bezug auf die Investitionskosten eine der größten Herausforderungen. Hier konnten bislang keine nennenswerten Kostensenkungen am Markt verzeichnet werden. Grund dafür sind die weiterhin hohen Preise für hochwertige Materialien, komplexe technische Installationen und die hohen Anforderungen der Gäste. So sind beispielsweise die Kosten für Investitionen in den Bereich Digitalisierung pro Zimmer in den letzten Jahren von 500 auf derzeit 950 Euro gestiegen. Gästespezifische Design- und Ausstattungswünsche wirken sich je nach Hotelkonzept und Angebotsgestaltung zusätzlich auf unterschiedliche Kostenpositionen aus.
Ausblick und Handlungsempfehlungen
Eine Entlastung durch sinkende Rohbaupreise ist zwar ein erster positiver Schritt, sollte jedoch nicht zu vorschnellen Budgetkürzungen führen. Die stabilen bis steigenden Kosten für den Innenausbau sowie zusätzliche Anforderungen bleiben erhebliche Kostenfaktoren, die in der Kalkulation ausreichend berücksichtigt werden müssen.
Hoteliers und Investoren sollten weiterhin mit einem Kostenpuffer von mindestens fünf bis zehn Prozent kalkulieren, um unvorhergesehene Preissteigerungen, insbesondere bei komplexen Hotelprojekten mit umfangreichen Wellness- und Gastronomiebereichen abzufedern und unerwünschte Finanzierungsengpässe zu vermeiden. Dies vor allem unter Berücksichtigung der Investitionskostensteigerungen der letzten Jahre. Die Investitionskosten pro m² Wellnessfläche sind beispielsweise von 2.900 (2019) auf aktuell bis zu 4.100 Euro gestiegen.
Gerade für Finanzierungspartner wie Banken ist eine fundierte Kostenanalyse essenziell, um Finanzierungsentscheidungen auf einer realistischen Basis zu treffen und das Risiko eines Finanzierungsengpasses infolge von Baukostenüberschreitungen, wie sie bei nahezu jedem zweiten Projekt i.H.v. rund zehn Prozent auftreten, zu minimieren.
Hier geht's zum “Investitions 1x1 für die Ferienhotellerie”
