Von 95 auf 75 %: Neue Schwelle und längerer Prüfzeitraum

Bisher war eine Grunderwerbsteuerpflicht nur dann gegeben, wenn mindestens 95 % der Anteile an einer Gesellschaft innerhalb von fünf Jahren auf neue Gesellschafter übergingen. Mit der Reform wird dieser Schwellenwert deutlich auf 75 % gesenkt und der Beobachtungszeitraum auf sieben Jahre verlängert. Das bedeutet, dass auch kleinere Anteilsverschiebungen über einen längeren Zeitraum künftig dazu führen können , dass eine Grunderwerbsteuer ausgelöst wird. Ein Szenario, das bislang steuerlich folgenlos blieb.

Erhöhter Steuersatz für Immobiliengesellschaften

Noch gravierender ist die Änderung bei der Besteuerung sogenannter Immobiliengesellschaften, also solcher, deren Hauptzweck im Halten von Liegenschaften besteht, wie es bei Besitzgesellschaften von Hotelimmobilien häufig der Fall ist. Während bislang bei Umgründungen oder Anteilsvereinigungen lediglich 0,5 % vom Grundstückswert zu entrichten waren, greift künftig der reguläre Steuersatz von 3,5 % – bemessen am Verkehrswert der Immobilie. Diese Änderung kann je nach Objektwert zu einer um eine vielfach höhere Steuerbelastung führen (je nach den Wertunterschieden zwischen Grundstückswert und Verkehrswert das 10 bis 15 fache) und hat dadurch unmittelbare Auswirkungen auf geplante Transaktionen, Nachfolgen oder Strukturänderungen.

Bedeutung der Grunderwerbsteuer-Reform für die Hotellerie

Viele Hotelbetriebe nutzen die Trennung in Besitz- und Betriebsgesellschaft zur Strukturierung und steuerlichen Optimierung. Ab Juli 2025 entfällt diese Flexibilität: Selbst geringfügige Anteilsverschiebungen lösen ab einer Beteiligung von 75 % die Grunderwerbsteuer aus – teilweise auch dann, wenn lediglich Positionen innerhalb indirekter Beteiligungsketten verändert werden. Als Immobiliengesellschaft eingestufte Besitzgesellschaften treffen künftig höhere Steuersätze, was bei Umstrukturierungen oder Betriebsübergaben erhebliche steuerliche Mehrbelastungen bringen kann.

• Rechtzeitige Frühplanung: Unklare Mehrkosten, Bildungsverluste und Liquiditätsrisiken für Finanzierungspartner machen eine strategische Begleitung durch Steuerexperten unerlässlich. Insbesondere mit Blick auf Beteiligungshöhen und Bewertung der Gesellschaftstypen
• Familiengesellschaften prüfen: Beim Vorliegen familieninterner Struktur können weiterhin Steuerbegünstigungen bestehen. Jedoch nur, wenn sie formal korrekt dokumentiert sind.

Steuerliche Begünstigungen bei Hotelübergaben innerhalb der Familie

Bei Hotelübergaben innerhalb der Familie sieht das Gesetz unter Verweis auf § 26 GGG (Gerichtsgebührengesetz) mehrere steuerliche Erleichterungen vor, die insbesondere für inhabergeführte Betriebe mit Besitz- und Betriebsgesellschaften von Bedeutung sind. So gilt bei unentgeltlichen Übertragungen, etwa bei Schenkung oder Erbschaft, ein deutlich reduzierter Grunderwerbsteuersatz von 0,5 %, sofern die Übertragung an nahe Angehörige im erweiterten Familienkreis erfolgt (z. B. Kinder, Enkel, Geschwister oder Schwiegerkinder). Zusätzlich wird als Bemessungsgrundlage in der Regel der Grundstückswert und nicht der Verkehrswert herangezogen, was die Steuerbelastung weiter senkt. Auch bei teilentgeltlichen Übergaben kann der begünstigte Steuersatz anteilig angewendet werden. Damit diese Begünstigungen greifen, sind eine frühzeitige Strukturierung und formgerechte Umsetzung unerlässlich.

Die Reform der Grunderwerbsteuer betrifft zusammenfassend vor allem Hotel- und Unternehmensverkäufe, also all jene Vorgänge, bei denen Anteile an immobilienhaltenden Gesellschaften übertragen werden (Share Deals). Während dabei künftig mit spürbar höheren Steuerbelastungen zu rechnen ist, bestehen bei familieninternen Betriebsübergaben weiterhin gezielte steuerliche Begünstigungen.

Wer rechtzeitig plant und gesellschaftsrechtliche sowie steuerliche Rahmenbedingungen korrekt aufeinander abstimmt, kann die wirtschaftlichen Auswirkungen der Reform deutlich abfedern.

Für alle, die vor einem Verkauf, einer Umstrukturierung oder Betriebsübergabe stehen, bietet der Leitfaden für den diskreten und erfolgreichen Hotelverkauf eine praxisnahe Orientierungshilfe – von der Vorbereitung bis zur finalen Abwicklung.