Vor rund drei Jahren hat CBRE, national wie international führender Immobiliendienstleister, ein Office in Graz eröffnet, das von Sigrid Filzmoser geleitet wird. „Wir sehen Potenzial am Grazer bzw. steirischen Markt und haben als erster internationaler Immobilienspezialist in der steirischen Landeshauptstadt ein Büro eröffnet. Bisher sind wir die Einzigen, die den Grazer Markt professionell analysieren und in regelmäßigem Rhythmus Marktdaten für Investoren und Unternehmen zur Verfügung stellen können“, so Andreas Ridder, Managing Director CBRE Österreich.
Büromarkt wächst kontinuierlich
Im Jahr 2020 belief sich der Bestand an Büroflächen in Graz noch auf rund 555.000 m², seither sind etwa 20.000 m² dazugekommen. Lag in den letzten drei Jahren der Schwerpunkt der Neuerrichtungen noch auf dem so genannten Submarkt „Up & Coming“ im Bereich der Smart City, so verlagern sich die neuen Projekte nun wieder an das linke Murufer nach Jakomini und Liebenau sowie in den Submarkt Raaba. Wenn alle aktuellen Neubauprojekte – wie etwa der MQG Messequadrant Graz, für dessen Büro- und Gewerbeflächen CBRE ein Exklusiv-Vermietungsmandat hat – in den kommenden Monaten und Jahren finalisiert werden, sollte der Bestand an Büroflächen in Graz bis 2026 auf rund 620.000 m² anwachsen.
„Die Nachfrage nach modernen Büroflächen ist aktuell weitaus höher als das Angebot, allerdings haben Mieter längere und konkretere Kriterienkataloge an die Flächen, vor allem in Bezug auf ESG. Diesen Ansprüchen werden die modernen Büroflächen in Graz durchwegs gerecht“, berichtet Sigrid Filzmoser, Leiterin des Grazer CBRE Büros.
Wohnungsmarkt: Signifikant weniger Baubewilligungen und Fertigstellungen
In keiner anderen Landeshauptstadt – mit Ausnahme von Wien – wurden in den vergangenen Jahren so viele Wohnungen errichtet wie in Graz. Im Jahr 2022 wurde die 3.500-Wohnungen-pro-Jahr-Marke überschritten, im Jahr 2023 lagen die Fertigstellungen nur knapp unter diesem Rekordwert. „In den Jahren 2022 und 2023 war das Verhältnis zwischen Miet- und Eigentumswohnungen bei den Fertigstellungen noch relativ ausgewogen. 2024 werden vor allem Eigentumswohnungen errichtet“, analysiert Laura Holzheimer, Head of Research bei CBRE.
In den nächsten zwei Jahren werden in Graz signifikant weniger Wohnungen fertiggestellt. Diese Entwicklung war mit Blick auf die Baubewilligungen, die seit 2021 kontinuierlich zurückgehen, sowie auf die derzeitige Finanzierungssituation absehbar.
2024 wird mit rund 2.750 neuen Wohnungen in Graz gerechnet, der Großteil – ca. 890 Wohneinheiten - entsteht in den Submärkten „Up & Coming“ sowie in der Inneren Stadt (860 Wohneinheiten).
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Graz liegt aktuell bei rund EUR 4.970,00. Pro Quadratmeter Mietwohnung ist mit einer Spitzenmiete von EUR 13,70/Monat zu rechnen.
„In Graz wurden in den vergangenen Jahren viele Wohnungen errichtet. Teilweise waren deren Konzepte allerdings eher an den Interessen von Anlegern als an jenen der Eigennutzer orientiert. Aktuell ist die Nachfrage nach Familienwohnungen größer als das Angebot“, berichtet Filzmoser aus der Grazer Praxis.
Retailmarkt Graz: 140 Geschäfte in A-Lage
Mit insgesamt rund 930 Geschäften in A-, B- und C-Lagen ist in Graz die zweitgrößte innerstädtische Einzelhandelsagglomeration Österreichs zu finden. „Der Leerstand ist in A-Lage mit rund 0,9% einer der niedrigsten in Österreich“, so Holzheimer. Der Grazer Einzelhandel profitiert nicht nur vom Anstieg der Kaufkraft um rund 9% im letzten Jahr, sondern auch vom Tourismus und dem großen Einzugsgebiet. Mit dem Kaufhaus Kastner & Öhler, das sich in der Sackstraße über rund 35.000 m² erstreckt, verfügt Graz über das größte innerstädtische Kaufhaus Österreichs, das für stabile Frequenz sorgt.
Der Handel ist aktuell in einem Transformationsprozess – der auch vor der Steiermark nicht Halt macht. In den Jahren 2020 bis 2023 wurden in der Steiermark 73 Filialen bzw. alleine in Graz 32 Filialen aufgrund von Insolvenzen geschlossen. „Generell gilt, dass Highstreet Lagen wie etwa die Grazer Herrengasse resilienter gegenüber Geschäftsschließungen sind. Geschäftsflächen in A-Lagen werden relativ rasch wieder neu vermietet“, so Filzmoser. In der Grazer Innenstadt haben etwa Alpha Tauri, Salamander und Orsay im vergangenen Jahr ihre Filialen geschlossen. Neu eröffnet haben Hunkemöller, Weekday und ein Douglas Flagship Store.
Logistikmarkt: 1-Million-Quadratmeter-Marke überschritten
Der drittgrößte österreichische Logistikmarkt in und um Graz ist auch der modernste, da rund 70% des Bestandes der Gebäudeklasse A entsprechen. Vor allem die Errichtungen von Projekten von Eigennutzern im Süden von Graz in den letzten Jahren haben diese Entwicklung vorangetrieben.
Bis Ende des Jahres 2024 sollen weitere 80.000 m² Logistikflächen rund um Graz fertiggestellt werden: über ca. 40.000 m² erstreckt sich das Logistikcenter von Hofer in Lieboch, mehr als 30.000 m² umfasst die erste Bauphase des Panattoni Park Graz Süd bei Leibnitz, dem einzigen spekulativ errichteten Projekt in der Region, das für Fremdnutzer vorgesehen ist - mit der Verwertung der Flächen wurde CBRE beauftragt.
Die Spitzenmiete für Logistikflächen in und um Graz lag zum Jahresende 2023 bei EUR 6,45/m²/Monat, diese sollte noch weiter – allerdings langsamer als bisher – ansteigen.
