Im 1. Halbjahr des Jahres 2024 wurden in Deutschland Wohnimmobilien für knapp 3 Mrd. Euro gehandelt (Transaktionen ab 50 Wohnungen). Damit ist es das umsatzschwächste Halbjahr seit 2011. Savills sieht die Talsohle jedoch erreicht und beobachtet bereits eine steigende Dynamik. Ablesen lässt sich dies vor allem an einer zuletzt wieder gestiegenen Anzahl abgeschlossener Transaktionen und auch die Zahl laufender Verkaufsprozesse nahm in den letzten Monaten zu. Gleichwohl ist es in den Augen von Savills wohl noch zu früh, eine Trendwende auszurufen. So wurde das Transaktionsvolumen in den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres nicht zuletzt durch die öffentliche Hand gestützt, die für mehr als ein Drittel des Ankaufsvolumens verantwortlich zeichnete und damit größte Käufergruppe war. Der größte Ankauf war der Erwerb eines Vonovia-Teilportfolios durch die Berliner Wohnungsgesellschaft Howoge. Es war zugleich die bei Weitem größte Transaktion in diesem Jahr. Dass die öffentliche Hand weiterhin so präsent als Käuferin von Wohnungsportfolios bleibt, hält Savills vor dem Hintergrund des eingeschränkten finanziellen Spielraums vieler Kommunen für unwahrscheinlich.

Core-Preise haben Talsohle erreicht

Dass das Transaktionsvolumen dennoch zurückging, liegt maßgeblich an den niedrigeren erzielten Preisen pro gehandelter Wohneinheit. Im Durchschnitt wurden in den letzten zwölf Monaten knapp 152.000 Euro pro Wohnung erlöst. Das ist ein knappes Viertel weniger als ein Jahr zuvor. Gegenüber dem 1. Quartal ist der Durchschnittspreis um lediglich 2 % zurückgegangen. Der Preisrückgang hat sich damit zwar verlangsamt, ob die Talsohle schon erreicht ist, bleibt abzuwarten. Im Spitzensegment ist das definitiv der Fall, wie Marco Högl, Director und Head of Residential Capital Markets bei Savills Germany berichtet: „Für gut gelegene Objekte mit Neubauqualität, die nicht der Mietpreisbremse unterliegen, gibt es wieder zahlreiche potenzielle Käufer. In mehreren in den letzten Monaten für diese Art von Produkt abgeschlossenen Bieterverfahren wurde jeweils ein ähnlich hoher Preis erzielt.“ Savills eine Spitzenrendite von 3,6 % aus, die damit nun seit einem Jahr unverändert geblieben ist. Högl schränkt jedoch ein: „Um eine breite potenzielle Käuferbasis anzusprechen, darf das Volumen nicht zu hoch sein. Der ‚Sweet Spot‘ der meisten Investoren liegt bei zwanzig bis dreißig Millionen Euro.“

Im regulierten Bestand dauert Preiskorrektur an

Jenseits dieses Top-Segments ist das Bild differenzierter und die weitere Entwicklung viel schwieriger einzuschätzen. Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills Germany, kommentiert dazu: „Während die Readjustierung der Preisean das neue Zinsumfeld im Core-Segment abgeschlossen zu sein scheint, ist das in anderen Teilen des Marktes noch nicht Fall. Am ehesten gilt das noch für Objekte mit klarem Mietsteigerungspotenzial, das im Rahmen der Mieterfluktuation oder durch Mieterhöhungen bei laufenden Verträgen realisiert werden kann. Auch für Objekte, bei denen sich eine Manage-To-Green-Strategie umsetzen lässt, gibt es zahlreiche potenzielle Käufer, deren Preisvorstellungen auch zu jenen der Verkäufer passen.“ Generell beobachtet Savills eine hohe Nachfrage von Value-Add- und opportunistischen Investoren.

Diese haben allerdings so hohe Renditeanforderungen, dass sie im Grunde nur bei Eigentümern mit Verkaufsdruck auf passendes Angebot stoßen – und davon gibt es nur sehr wenige. „Erschwerend kommt hinzu, dass sich viele Value-Add-Szenarien wegen der stark gestiegenen Baukosten und der mutmaßlich bald bis wenigstens 2028 verlängerten Mietpreisbremse gar nicht mehr rechnen lassen. Auch ein Exit ist nur schwer kalkulierbar, weil noch unklar ist, welche Investorengruppe dafür in Frage kommt“, so Nemecek. Die gestiegenen Baukosten machen allerdings nicht nur den Value-Add-Investoren zu schaffen, sondern auch den Bestandshaltern. Deren Instandhaltungskosten sind nach Beobachtung von Savills in den letzten Jahren stark gestiegen und diese höheren Kosten werden wegen der Regulierung sowie der zunehmend geringeren Mieterfluktuation nicht in allen Fällen durch steigende Mieten ausgeglichen werden können. Dadurch wird die Wohnungsbewirtschaftung weniger rentabel, vor allem für kleinere Bestandshalter, die nicht von Skaleneffekten profitieren. Das könnte sie dazu bewegen, sich von Objekten oder ganzen Portfolios zu trennen, was nochmal Bewegung in die Preise bringen könnte.