- Flächenumsatz: Der Flächenumsatz an den Top-6-Bürovermietungsmärkten belief sich im 1. Halbjahr 2024 auf 1,1 Mio. m² und lag damit 4,5 % über Vorjahresniveau.
- Mietentwicklung: Die Spitzenmieten sind gegenüber dem Vorquartal um 0,4 % angestiegen. Die Durchschnittsmieten nahmen um 0,8 % zu.
- Leerstand: Die Leerstandsrate stieg um 30 Basispunkte auf 5,9 % gegenüber dem 1. Quartal 2024.
- Ausblick: Der Flächenumsatz dürfte sich auf Vorjahresniveau stabilisieren. Viele Unternehmen werden wahrscheinlich weiterhin Umzüge hinauszögern und auf Verlängerungen ausweichen. Aufgrund der sinkenden Nachfrage durch hybrides Arbeiten ist mit einem weiteren Anstieg der Leerstandsquote zu rechnen.
Verglichen mit den durchschnittlichen Halbjahresergebnissen der letzten zehn Jahre fällt der Umsatz des 1. Halbjahres 2024 um 24 % niedriger aus. Jan-Niklas Rotberg, Head of Office Agency Germany bei Savills, berichtet: „Der Vermietungsmarkt ist trotz des unterdurchschnittlichen Flächenumsatzes aktiv – nämlich vor allem im Bestand. Viele Unternehmen haben kurz- bis mittelfristig ihre Bestandsverträge verlängert, da sie vor allem konjunkturbedingt Kosten scheuen, sich an hybride Arbeitsmodelle anpassen oder passende Flächen kaum verfügbar sind.“
Bürolösungen für hybride Arbeitsmodelle werden noch gesucht
Während im vergangenen Jahr viele Nutzer noch in der Findungsphase waren, was hybride Arbeitsmodelle anbelangt, so sind diese mittlerweile besonders in großen Unternehmen und auch in weiten Teilen der öffentlichen Hand fest in die Arbeitskultur integriert. Antonia Wecke, Senior Consultant Research, beobachtet: „Viele stehen nun vor dem nächsten Schritt und möchten ihre Büroflächen an hybrides Arbeiten anpassen. Allerdings sind sie häufig unsicher darüber, wie eine gute Bürofläche aussehen soll, was Mitarbeitende zu mehr Büropräsenz motiviert und wie die Flächen langfristig ausgelastet sind. Erkannt haben die meisten, dass sie weniger Büroflächen benötigen und besonders große Unternehmen konzentrieren sich deswegen auf den Abbau ihrer Flächenüberhänge, vor allem wenn sie über mehrere Standorte verfügen. Durch die Unklarheiten und die Konzentration auf Abmietungen werden Neuanmietungen zurückgestellt.“
Flächenverfügbarkeit in zentralen Lagen im kleinen Flächensegment
„Die wenigen großen Unternehmen, die bereit sind, neue Flächen im mittleren und größeren Flächensegment anzumieten, suchen meist Neubauflächen in zentraler Lage. Jedoch sind diese Flächen Mangelware“, berichtet Rotberg. Dies zeigt sich auch an der hohen Vorvermietungsquote, die im Mittel der Top-6-Städte bei 68 % für dieses Jahr liegt. Rotberg ergänzt: „Gleichzeitig beobachten wir eine stärkere Verfügbarkeit kleinerer Bestandsflächen unter 1.000 m² in zentralen Lagen, da größere Unternehmen Flächen abgeben oder weniger anmieten. Eigentümer sind angesichts der geringeren Nachfrage großer Flächenabnehmer und steigender Leerstände offener als in der Vergangenheit, diese Flächen auch kleinteilig zu vermieten.“ So ist die durchschnittliche Leerstandsquote der Top-6-Städte ist im Vergleich zum Vorquartal abermals um 30 Basispunkte auf 5,9 % angestiegen.
Nachfrage- und kostenbedingt leicht steigende Mieten
Der Fokus der Nutzer auf zentrale, hochwertige Flächen führt trotz des Leerstandanstiegs weiter zu steigenden Spitzenmieten. Im Mittel der Top-6-Städte stiegen sie um 0,4 % im Vergleich zum Vorquartal. Ein Treiber sind die hohen Baukosten. Diese versuchen die Eigentümer häufig durch höhere Mieten auszugleichen. Die Durchschnittsmieten sind im Vergleich zum Vorquartal um 0,8 % angestiegen. Aufgrund des kompetitiven Marktes mit steigenden Leerständen gewähren viele Vermieter weiterhin großzügige Incentives.
Ausblick: Verlängerungen bleiben attraktiv – Chancen für finanzstarke Eigentümer
Im weiteren Jahresverlauf erwartet Savills einen Flächenumsatz etwa auf Vorjahresniveau. Rotberg kommentiert: „Für die Unternehmen dürften Verlängerungen ein Instrument bleiben, um Kosten zu sparen und um sich Zeit dafür zu verschaffen, ihre Flächenanforderungen für ihr zumeist hybrides Arbeitsmodell zu ermitteln. Da Nutzer durch hybrides Arbeiten weniger Bürofläche nachfragen, rechnen wir mit einem weiteren Anstieg der Leerstände. Zudem dürften die Bau- und Instandhaltungskosten auf hohem Niveau bleiben. Beides dürfte viele Eigentümer unter Druck setzen.“ Denn sie müssten investieren, um Leerstände zu vermeiden oder zu reduzieren. Angesichts steigender Kosten dürften aber immer weniger Eigentümer dazu in der Lage sein. Für diejenigen, die die Möglichkeit haben, Flächen zu modernisieren, könnte der Investitionszeitpunkt gerade günstig sein. Zumal die Neubaupipeline in den Top-6-Städten ab 2026 deutlich kleiner ausfallen wird.
