Der Investmentmarkt für Industrieimmobilien* war im 2. Quartal 2024 mit einem Transaktionsvolumen von 1,2 Mrd. Euro vergleichsweise umsatzschwach. Das Halbjahresergebnis liegt mit einem Volumen von gut 2,7 Mrd. Euro jedoch 27 % über dem Vergleichswert des Vorjahres. Gemessen am gesamten Gewerbetransaktionsvolumen ist das Industriesegment mit einem Anteil von gut 25 % weiterhin bedeutungsstark. Die Zahl der Transaktionen fiel mit 85 zwar rund 10 % niedriger aus als im Vorjahreszeitraum, die durchschnittliche Transaktionsgröße ist insbesondere durch deutlich mehr Abschlüsse im Portfoliosegment aber signifikant gestiegen. Der Nutzermarkt ist aktuell durch das hohe Mietniveau und moderaten Flächenumsatz geprägt. Die Zeit der rekordhohen Flächenumsätze und der massiven Mietpreissteigerungen der letzten Jahre ist vorüber.
Transaktionsaktivität über alle Risikoklassen
Die Transaktionsaktivität am Investmentmarkt erstreckte sich über alle Risikoklassen. Es haben einige Verkäufe von Core-Immobilien oberhalb des Segments von 30 Mio. Euro stattgefunden. Diese wurden zur Spitzenrendite gehandelt, die aktuell bei 4,4 % liegt und damit ggü. dem Vorquartal unverändert geblieben ist. „Auch im Value-Add-Segment ist die Aktivität hoch. Hier sehen wir vor allem viel Angebot durch Portfoliobereinigungen, zum Beispiel von nicht ESG-konformen Objekten. Diese nehmen viele Eigentümer aus ihrem Portfolio, um das Geld dann in moderne Objekte zu reinvestieren“, berichtet Bertrand Ehm, Director Investment bei Savills.
Anteil ausländischer Käufer gestiegen
Des Weiteren beobachtete Savills im 1. Halbjahr einen Anstieg der Aktivität von Käufern aus dem Ausland. Während sich im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre deutsche und ausländische Akteure in Bezug auf das Transaktionsvolumen die Waage hielten, zeichneten Käufer aus dem Ausland im 1. Halbjahr 2024 für 66 % verantwortlich. Hier waren insbesondere Akteure aus dem europäischen Ausland mit einem Anteil von 46 % (5-Jahresdurchschnitt: 28 %) sowie asiatische Akteure (13 %, 5-Jahresdurchschnitt: 5 %) aktiv. „Unter den ausländischen Käufern sind auch einige Akteure zu finden, die den (Wieder-)Eintritt in den deutschen Markt suchen und in einigen Fällen auch etwas höhere Preise zu zahlen bereit sind als deutsche Käufer“, so Ehm. Bezogen auf die letzten zwölf Monate liegt der Anteil ausländischer Käufer bei 54 %, sodass sich zeigen muss, ob sich die Tendenz zu einem höheren Anteil ausländischer Käufer auch in der zweiten Jahreshälfte festigt.
Frühindikatoren signalisieren steigende Dynamik
Erstmals seit über einem Jahr zeigen sich beim Logistikindikator, herausgegeben von der Bundesvereinigung Logistik, leichte Erholungstendenzen, nachdem sich der Index im vergangenen Jahr stetig verschlechtert hatte. Auch das Logistik-Klima der Deutschen Hypo hat sich zum Ende des Halbjahres deutlich aufgehellt. „In der Erwartung einer besseren Geschäftslage besteht die Aussicht, dass Unternehmen wieder vermehrt Flächen anmieten. Daraus ergeben sich auch positive Aussichten für den Investmentmarkt. In der zweiten Jahreshälfte erwarten wir daher mehr Transaktionsaktivität. Bei der Spitzenrendite gehen wir von einer Seitwärtsbewegung aus“, prognostiziert Panajotis Aspiotis, Managing Director und Chief Commercial Officer bei Savills in Deutschland.