Nach zwei makroökonomisch turbulenten Jahren stehen die Zeichen auf Stabilisierung, das Marktumfeld bleibt aber herausfordernd. Beim Bruttoinlandsprodukt (BIP) wird 2025 nur noch ein Rückgang von 0,1 Prozent erwartet, die Inflation hat sich im Jahresmittel auf 2,9 Prozent abgekühlt. Der private Konsum soll laut Experten leicht wachsen. Wie sich diese Rahmenbedingungen auf die Entwicklung des Retail-Segments auswirken, geht aus dem jüngsten Retailmarktbericht 2025 des internationalen Immobiliendienstleisters CBRE hervor.
Leichtes Umsatzplus, Gewinner und Verlierer
„Der Umsatz im Einzelhandel stieg 2024 inflationsbereinigt leicht um 0,5 Prozent an. Zentrale Themen bleiben die Rentabilität und damit der Kostendruck“, sagt Walter Wölfler, Head of Agency & Sector Retail Austria bei CBRE. Gestiegene Lohnkosten stünden einer gedämpften Nachfrage gegenüber. Die Folge: anwachsende Insolvenzen- und rückläufige Beschäftigungszahlen, insbesondere im Sport- und Möbelhandel. Dessen ungeachtet bleibt Österreich bei Mode-Luxuslabels attraktiv. Insgesamt kamen im vergangenen Jahr 18 neue Marken auf dem Markt, davon mit Van Cleef & Arpels, Stone Island, Plein Sport, Tissot und WRSTBHVR fünf im Luxussegment.
Zu den Gewinnern zählen Gastronomie, Dienstleistungsangebote und Lebensmittel. Die Gastronomie wuchs 2024 erneut mit 4,3 Prozent deutlich stärker als der gesamte Einzelhandel und Entertainment-Konzepte erobern als neue Frequenzanker die Einkaufszentren. Auch Supermärkte florieren, mit einem inflationsbereinigten Wachstum von 1,7 Prozent im Jahr 2024. Zu notieren sind dabei Einbußen der kleineren Marktteilnehmer, wie Nah&Frisch, MPreis oder Unimarkt, die unter dem hohen Wettbewerbs- und Kostendruck leiden, sowie die weiterwachsenden Diskonter. Auch im Non-Food-Bereich haben die hohen Inflationsraten und wirtschaftlichen Unsicherheiten der vergangenen Jahre den Diskontern hohe Wachstumsraten beschert. Hinzu kommen die asiatischen Online-Giganten wie Temu, Shein und Alibaba, die mit ihren Produkten den europäischen Markt fluten. Vorstöße der EU-Kommission lassen hier jedoch zumindest teilweise eine Regulierung erwarten.
ESG & Investmentmarkt: Neue Dynamik
„Nachhaltigkeits-Zertifizierungen von ÖGNI, DGNB, BREEAM, LEED sind auf dem österreichischen Einzelhandelsmarkt mittlerweile bestens etabliert“, sagt Elvis Penjo, CBRE Head of ESG. Die Bedeutung von ESG zeige sich auch auf der Finanzierungsseite: So ist auf dem heimischen Retailmarkt eine Finanzierung aufgrund nicht erfüllter ESG-Kriterien abgesagt worden.
Der Einzelhandelsinvestmentmarkt, der 2024 von einem massiven Angebotsmangel und einem einbrechenden Transaktionsvolumen geprägt war, könnte 2025 auf der Basis eines stabilisierten Marktumfelds wieder mehr Dynamik erfahren. „Mehrere Großtransaktionen von Einkaufs- und Fachmarktzentren sind in Vorbereitung, die neben nationalen Käufern auch wieder vermehrt internationale Investoren ansprechen dürften“, so Lukas Schwarz, CBRE Head of Capital Markets. „Einzelhandelsobjekte mit Lebensmittelschwerpunkt stehen aufgrund ihrer Krisenresilienz weiterhin ganz oben auf den Ankaufslisten der Investoren“, so Schwarz weiter.
Highstreet Wien: Kaufkräftige Touristen und Bevölkerungswachstum
Die Bundeshauptstadt Wien bleibt die internationale Einkaufsmetropole des Landes. Auf der einen Seite verbuchte die Stadt 2024 einen neuen Übernachtungsrekord. 18,9 Millionen Nächtigungen wurden registriert, womit der alte Rekord aus 2019 übertroffen werden konnten. Insbesondere das Luxussegment boomt, wie zahlreiche Neueröffnungen in der Hotellerie zeigen. Mit dem Tourismus einher geht eine stetige Zunahme an Geschäften für Geschenkartikel und Souvenirs.
Die starke Nachfrage einer kaufkräftigen Klientel spiegelt sich in den innerstädtischen Top-Lagen wie Graben und Kärntner Straße wider, die ihre Passantenfrequenzen 2024 im Vergleich zu 2022 um bis die Hälfte steigern konnten. Dazu kommen einige Projektentwicklungen, die in Umsetzung sind: Das Kaufhaus Lamarr auf der Mariahilfer Straße wird mit einem neuen Konzept fertiggebaut, während der Kärntnerringhof umfassend modernisiert und neu positioniert wird. Angesichts der hohen Nachfrage nach Flächen ist die Spitzenmiete analog zur Inflation um 2,8 Prozent auf € 370/m²/Monat gestiegen. Für kleine Ladeneinheiten werden vereinzelt noch höhere Mieten erzielt.
Bewegung in den Bundesländern
Auch in den anderen Landeshauptstädten unterliegt der Retailmarkt nach wie vor einer stetigen Veränderung. Linz punktet dabei als eines der Industriezentren Österreichs mit einer hohen Pro-Kopf-Kaufkraft. Bemerkenswert: Die Leerstandsquote in der Innenstadt ist laut S+M mit 3,0 Prozent eine der niedrigsten des Landes, trotzdem besteht bei einigen Objekten wie der Passage Linz Bedarf zur Repositionierung. Das Zentrum von Graz wiederum erhofft sich von der 2025 bevorstehenden Fertigstellung der Innenstadtentlastung ebenfalls neue Impulse. Nachdem einige Mieterabgänge zu verzeichnen sind, besteht Handlungsbedarf, um die Attraktivität der Grazer Innenstadt zu bewahren. Und die Touristenmetropole Salzburg überholte 2025 Linz als österreichische Großstadt mit der höchsten Pro-Kopf-Kaufkraft. Kennzeichnend: Hohe Frequenzen in der Altstadt, niedriger Leerstand und zahlreiche neue Mieter.
