Unleistbarer Wohnraum trotz zahlreicher Neubauprojekte – diesem vermeintlichen Widerspruch sehen sich immer mehr Gemeinden gegenüber. Grund dafür ist der Boom bei Zweitwohnsitzen, der für Projektentwickler freilich ein interessantes Geschäftsfeld ist. Noch. Denn es steht zu befürchten, dass derzeit interessante Standorte zunehmend verwaisen und ihren Anreiz verlieren. Um diesem Effekt entgegenzuwirken, werden Zweitwohnsitze in vielen Gemeinden grundsätzlich untersagt.
Sogenannte Buy-to-let Modelle (im Deutschen: Kauf und Rückpacht) sind in diesem Bereich ein vielversprechender Lösungsansatz, der allen Beteiligten – Projektentwickler, Gemeinde und Anleger – zum Vorteil gereicht. Der Käufer erwirbt eine Hoteleinheit und wird als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Touristische Vermietung, Management und Instandhaltung der Immobilie werden über eine Betreibergesellschaft abgewickelt. Die sogenannte „Schlüsselhoheit“ hat der Käufer nicht, kann die Immobilie also nicht jederzeit nutzen. Dafür profitiert er von der Rendite des Betriebs.
Der Tourismus verändert sich
„Es gibt derzeit einen Widerspruch in den Interessen von Käufern und Gemeinden: Immer mehr Menschen haben den Wunsch nach Wohneigentum in Tourismusregionen. Das wird aber zunehmend erschwert, weil die Gemeinden natürlich leerstehende Wohnungen vermeiden möchten.“, so Roland Weinrauch, Partner bei Weinrauch Rechtsanwälte. Dafür können Buy-to-let Modelle eine Lösung darstellen, ist er überzeugt. Die Problematik der Zweit- und Ferienwohnsitze betreffe derzeit stark jene Regionen, in denen Tourismus ein treibender Wirtschaftsmotor ist. Die Errichtung eines neuen touristischen Betriebes wird also in der Regel begrüßt. In Buy-to-let Modellen gilt die Verpflichtung, in der Liegenschaft einen touristischen Betrieb zu führen, einem möglichen Leerstand wird also vorgebeugt. Wesentlicher Unterschied schon in der Planung des Projektes ist die Widmung. Während Zweitwohnsitze in der Regel eine Wohnwidmung haben, werden Buy-to-let Immobilien auf einem Grundstück mit touristischer Widmung errichtet.
„Wir sehen im touristischen Bereich, dass Wohnen, Apartments und Hotellerie zunehmend verschwimmen und zusammenwachsen“, erklärt Thomas Reisenzahn, Geschäftsführer Tourismusberatung bei Prodinger & Partner, „darauf muss sich die Branche einstellen und dafür braucht es neue Modelle.“ In den Gemeinden bestehe für dieses neue Modell allerdings noch ein bisschen Erklärungsbedarf, meint er: „Wir merken, dass manche Gemeinden mit dem Konzept noch überfordert sind, da braucht es eine entsprechende Beratung, Erklärung, Begleitung.“
Anlageform mit Zusatznutzen
Überhaupt sei die richtige Vorbereitung essentiell, meint auch Andreas Grabner, Vorstand und COO, C&P Immobilien, die mehrere solche Buy-to-let Modelle in ihrem Portfolio haben – in Hinterstoder hat man gerade ein Joint Venture mit Alps Resorts gegründet: „Es darf auf keinen Fall passieren, dass Projektentwickler eine Immobilie errichten, verkaufen und dann sich selbst überlassen. Im Vorfeld muss sichergestellt sein, dass es ein langfristiges Konzept gibt, das für die Gemeinde einen Mehrwert bietet. Nur so kann sich ein solches Modell nachhaltig etablieren und wird auch akzeptiert.“ Auch aus Käufersicht sei das wichtig, ergänzt Weinrauch: „Ein Projekt ist immer nur so gut wie der Betreiber, dessen sollten sich Käufer bewusst sein – man kauft den Betreibervertrag mit. Uns ist in solchen Fällen immer wichtig, den Käufer entsprechend zu begleiten.“ Interessant seien diese Modelle – da sind sich die Experten einig – für jene, die in erster Linie eine Anlageform suchen, die sie einige Wochen im Jahr selbst nutzen möchten. Denn der Eigentümer mietet sich – je nach Modell zu einem vergünstigten Preis – wie ein regulärer Gast in den Betrieb ein.