Im Jahr nach der globalen Finanzmarktkrise wurden lediglich EUR 360 Millionen in Hotelimmobilien investiert. Der Großteil der Käufer war 2022, gemessen am Transaktionsvolumen, mit 61 Prozent nach wie vor deutsch, im Vorjahreszeitraum waren es 59 Prozent. Im ersten Quartal 2022 belief sich das Transaktionsvolumen auf EUR 473 Millionen, im zweiten Quartal auf EUR 340 Millionen und im dritten Quartal auf EUR 474 Millionen, das vierte Quartal schloss mit stark mit EUR 614 Millionen ab. Das ist ein Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Die Zinswende wirkte sich weniger stark auf den Hotelinvestmentmarkt aus als auf andere Immobiliensegmente – das zeigte sich nicht nur beim Transaktionsvolumen gegen Ende des Jahres, sondern auch bei den Renditen. Im Vergleich zu anderen Assetklassen wurde die Spitzenrendite im Zuge der Pandemie schon früher und stärker nach oben angepasst. Infolge der wirtschaftlichen Unsicherheiten und höherer Finanzierungskosten stiegen die Bruttoanfangsrenditen für Hotelimmobilien aber trotzdem noch etwas an. Während am Ende des ersten Halbjahres noch Spitzenrenditen von 4,25 Prozent für langfristig verpachtete Hotelimmobilien in den Top-5-Städten erzielbar waren, erhöhte sich die Spitzenrendite im Laufe des zweiten Halbjahres um 0,40 Prozentpunkte auf 4,65 Prozent. Steigende Renditen in Kombination mit erhöhten Baukosten stellten vor allem Projektentwickler und Bauträger unter Verkaufsdruck. Sie stellten mit 27 Prozent die größte Verkäufergruppe 2022 dar. Das anteilige Volumen von Core- und Core-plus-Transaktionen übertrifft mit 53 Prozent nur noch leicht das Volumen von Value-add- und opportunistischen Transaktionen. In den Vorjahren dominierten die Core- und Core- plus-Immobilien das Marktgeschehen noch viel deutlicher.

Österreichischer Hotelinvestmentmarkt

In Österreich wurden im Jahr 2022 rund EUR 240 Millionen investiert, was einen Rückgang von rund 27% gegenüber 2021, als EUR 330 Millionen investiert wurden, entspricht. „Der österreichische Hotelinvestmentmarkt hat sich 2022 ähnlich entwickelt wie jener in Deutschland. Das gilt nicht nur für das Transaktionsvolumen, sondern auch für die Spitzenrendite, die aktuell bei 4,65%, und um 40 Basispunkte über jener von 2021, liegt“, so Lukas Schwarz, Head of Investment Properties bei CBRE. Generell entwickelt sich der Hotelmarkt gut: die operative Hotel-Performance hat sich von der Pandemie gut erholt. Im Oktober 2022 wurde ein Rekordwert von EUR 129,00 bei der durchschnittlichen Tagesrate in Wien erreicht, was eine signifikante Steigerung gegenüber dem Frühjahrswert 2022 ist und sogar das Vorkrisenniveau übersteigt. Die Auslastung erholt sich etwas langsamer, ist aber auf einem guten Weg. Das Vorkrisenniveau konnte hier 2022 noch erreicht werden, der Spitzenwert lag in Wien im September bei 77%.

„Investoren konzentrieren sich vor allem auf Hotels mit schlanken operativen Betriebsstrukturen sowie einer höheren Gewinnmarge wie etwa Serviced Apartments oder Budget Hotels. Hier sehen wir wachsendes Interesse von Investoren in Österreich“, so Schwarz, der die Entwicklungen am österreichischen Hotelinvestmentmarkt positiv sieht.

Ferienhotels rückten in Deutschland stärker in den Fokus

Die Erholung der Reisebranche überstieg vor allem im Sommer die Erwartungen deutlich. Ausschlaggebend war dabei der hohe Reisenachholbedarf von Verbrauchern. Auch deswegen setzten Investoren vermehrt auf die Ferienhotellerie und Hotels in touristisch geprägten Städten. Der Anteil des Transaktionsvolumen in den Top-7-Städten lag demnach dieses Jahr nur noch bei 45 Prozent (2021: 71 Prozent). „Vor allem die Ferienhotellerie konnte in den letzten Jahren überdurchschnittlich hohe Kennzahlen vorweisen und rückte daher vermehrt in den Fokus von Investoren. Außerdem hat sich dieses Teilsegment der Hotellerie spürbar professionalisiert, was sie wiederum auch für institutionelle Investoren interessanter werden lässt“, erläutert Olivia Kaussen, Head of Hotels Germany bei CBRE. Und sie ergänzt:

„Verbraucher legen immer mehr Wert auf nachhaltiges und regionales Reisen. Dies wird unseres Erachtens auch die Nachfrage nach qualitativ hochwertigen und ESG-konformen Ferienhotels in Deutschland weiter verstärken.“ Mit 18 Prozent des Transaktionsvolumens hatte Berlin dennoch weiterhin den größten Anteil am Transaktionsgeschehen. Dort fand mit dem Verkauf des Sheraton Hotel Berlin Grand Esplanade 2022 auch die größte Einzeltransaktion statt, welche unter anderem von CBRE verkäuferseitig begleitet wurde. Mit neun Prozent am Gesamtvolumen folgt die Stadt München.

Viele kleinere Transaktionen

Gut ein Fünftel des Transaktionsvolumens entfiel auf Portfoliotransaktionen – etwas mehr als 2021, als es 15 Prozent waren. Trotz des geringeren Transaktionsvolumen 2022 wurden 98 Transaktionen registriert, was leicht unter dem Mittelwert (108 Transaktionen) der vergangenen zehn Jahre liegt. Das durchschnittliche Transaktionsvolumen lag 2022 bei EUR 19,4 Millionen– ein Rückgang von 21,5 Prozent im Vergleich zu 2021. Dies beruht auf einem höheren Anteil von Value-add- und opportunistischen Transaktionen, einer geringeren Durchschnittsgröße der verkauften Hotelobjekte im Vergleich zu vor der Pandemie (2019: 159 Zimmer; 2022: 131 Zimmer – eine Reduzierung um 17,6 Prozent) und mehr Objekten außerhalb der Top-7-Städte.

Ausblick auf Hotelmarkt Deutschland 2023

Die Rückzahlungen von teilweise gestundeten Mieten und die stark gestiegenen Betriebskosten werden Betreiber 2023 vor neue Herausforderungen stellen. Um dem Anstieg der Energiepreise entgegenzuwirken, werden für Investoren daher energetisch effiziente Objekte immer attraktiver. „Die Hoteliers in Deutschland erzielten 2022 unerwartet hohe Umsatzzuwächse. Die Branche schaut daher trotz der erhöhten Kosten positiv in die Zukunft. Positiv wird sich auch das Ende der Null-Covid-Politik in China auswirken, was für einige Hotelkonzepte wieder langsam steigende fernöstliche Kundschaft bedeuten wird. Aktuell gehen wir für 2023 von einem sich stabilisierendem Marktumfeld und einer etwas zunehmenden Investitionsdynamik aus, wobei angesichts des aktuellen Finanzierungsumfelds genaue Vorhersagen kaum möglich sind“, so Kaussen abschließend.