1. Herausforderung Verdichtung
Verdichtung ist die Herausforderung aller wachsenden Städte. Flächeneffizienz wurde lange zu wenig in Projekten beachtet. Gerade im sozialen Wohnbau sind Nachverdichtungen schwer umzusetzen. Verdichtungsprojekte scheitern an politischen Entscheidungen. Wien seht dabei erst am Anfang der Verdichtung. Wohnhochhäuser sind ein Konzept, das den Gap zwischen Wohnungsbedarf und fehlender Flächen schließen soll. Obergeschoße für Fachmarktzentren können auch für Wohnen genutzt werden.
2. Leistbares Wohnen
Die Immobilienbranche wünscht sich ein neues Mietrechtsgesetz, das eine soziale Ausgewogenheit begünstigt. Mieteradel, ererbte oder weitergegebene Privilegien z.B. im geförderten Wohnbau soll es nicht mehr geben. Ein Mietdeckel kann keine Lösung sein, weil er das Angebot an Mietwohnungen verknappt. Vermieten muss sich lohnen können. Die Vergabe sozialer gemeinnütziger Wohnungen soll an konkrete Bedarfe gebunden sein, die auch überprüfbar sind. Es steht auch die Frage im Raum, ob soziale Flächen nicht zu teuer gebaut werden. Oft stehen extrem hochwertige Wohnungen leer, die als günstiger Zweitwohnsitz, oder Reservewohnung behalten werden. Das aktuelle Mietrecht führt zu einer Verwahrlosung des Altbaubestands, da hochwertige Objekte sehr günstig vermietet werden. Dadurch wird nicht mehr in Instandhaltung usw. investiert. Altbauten sind an sich nicht das richtige Produkt für leistbares Wohnen. Förderungen und PPP Modelle stehen als Lösungsansätze im Raum.
3. Wirtschaftsstandort Wien
Wien im globalen Kontext: Wohin gehen Unternehmen nach dem Brexit? Momentan fehlen dem Büromarkt Betriebsansiedlungen. Dieser lebt vom Umzug, sodass alte Flächen von minderer Qualität leer stehen. Es steigt die Qualität der Büros auch im Sinne der Nachhaltigkeit. Trotzdem hängt alles von der Entwicklung des Standorts ab.
4. Umnutzung
Nutzungszyklen werden immer kürzer. Die Projektentwicklung ist gefordert, Flächen von Beginn an flexibel zu halten und verschiedene Nachnutzungen zu ermöglichen.
5. Baukosten
Lobbyismus u.a. des Baunebengewerbes z.B. im Brandschutz führt zu überbordender Normierung und zu Haftung. GUs haben enormen Druck von Subunternehmen. Ein gutes Bauunternehmen rechtzeitig zu Baubeginn zu haben, ist gar nicht mehr leicht. Ressourcenknappheit (Sand, Trockenbauer, Stahl) führt Projekte in Warteschleifen. Modulares Bauen ist ein Nebenaspekt aber keine Lösung. Außerdem sind enorme Einschränkungen im äußeren Erscheinungsbild die Folge. Lean und extrem effizientes Bauen ist das Ziel. Hier soll BIM oder Teil-BIM helfen. Noch ist aber der Nutzen für den Bauherrn zu intransparent.
6. Grundstücke
Grundstückswidmung geschieht derzeit auf Kosten der privaten Bauträger. Querfinanzierung von privaten auf sozialen Wohnbau erhöhen den Aufwand und die Kosten von Projekten. Werden alle umgewidmeten Grundstücke auch rasch bebaut? Spekulationen mit Grundstücken könnte z.B. wie in Vancouver durch Steuer auf Brachen reguliert werden.
7. Innovation – „sonst rechnet es sich nicht mehr!“
Ohne Innovationen wird es keinen Wettbewerbsvorteil mehr geben. Dazu müssen wir näher am Kunden sein: Was brauchen sie? Welche Grundrisse und Materialien kann man einsetzen? Ein möglicher nächster Innovationsschub besteht in der Shared Economy: von Waschmaschine bis Auto, Küche, Staubsauger, Büro, Schreibtisch, … Wie kaufen und verkaufen wir in Zukunft? Technologien wie VR, AR, MLS etc. sind in Zukunft unabdingbar. Innovation kostet am Anfang Geld und der Return ist ungewiss. Unternehmenskultur und Innovation muss gemeinsam entwickelt werden. Man muss ausprobieren können, Quartalszahlendenken bring nichts.
8. Digitalisierung
Die Erwartungshaltung gegenüber Digitalisierung war zu groß. Mit dem Thema Datenschutz ist eine große Herausforderung dazugekommen, an der viele Unternehmen in Projekten arbeiten: Es gilt Medienbrüche zu verhindern, sowohl was Wartung, Vermarktung und Verwaltung betrifft. Bei neuen Technologien vorne mit dabei zu sein, die sich in neuen Produkten und Services wiederfinden, kann ein erheblicher Vorteil sein. Es ist ein gewisser Realitätssinn in Sachen Proptechs eingetreten. Oft fehlt der Neuheitsfaktor.
9. Das Ende des Booms ist absehbar!
„Zinsen gehen rauf, Kosten gehen rauf. Die Party ist noch im Gange, aber die Getränke sind aus.“ Die Auftragsbücher der Baufirmen sind die nächsten drei Jahre gefüllt, aber was kommt dann? Stagnation, Zusammenbruch, Krise? Oder wird es bei steigender Volatilität trotzdem noch die nächsten fünf Jahre gut laufen? Vor dem Zusammenbruch des Gewerbeimmobilienmarkts in CEE war die Stimmung ähnlich. Die hohe Eigenkapitalquote bei Immobilieninvestments könnte sich aber in der aktuellen Lage als positiver Faktor erweisen. Der Grat, auf dem man als Bauträger erfolgreich arbeiten kann, wird immer kleiner: Grund- und Baukosten werden immer teurer und die Kunden immer preissensibler. Welche Strategien können hier helfen?
- Projekte vorentwickeln aber nicht sofort umsetzen
- Grundstücke auf den Markt werfen
- Die Flops der nächsten 10 Jahre einkaufen
10. Was bringt die Zukunft?
- Wir planen heute, was erst in 10 Jahren fertigstellt wird. Doch wie tickt die Welt in 10 Jahren?
- Wie schaut das Büro der Zukunft aus? Ein Kommunikationszentrum mit flexibler Gestaltung?
- Logistik: Welche Entwicklung wird E-Commerce nehmen?
- Wandel in der Mobilität: Bedarf an Parken und anderen Nutzflächen für Mobilität
- Hotels: kleine aber teure Luxuszimmer punkten
- Wie schaut es mit Energiebedarf aus?
- Welche Wohnformen werden nachgefragt sein?
Beim Fachbeirat Immobilien haben folgende Top-Manager der Immobilienbranche teilgenommen:
Stephan Barasits, Geschäftsführer, WSE Gerald Beck, Geschäftsführer, UBM Christian Kainz, Country Manager Operations, Immofinanz AG Alexander Kopecek, Vorstand, Wien 3420 Aspern Development AG Herwig Michael Peham, Leitung Investment und Prokurist, EHL Immobilien GmbH Elfriede Kraft, Geschäftsführung, 6B47 Real Estate Investors AG Reinhard Prüfert, Geschäftsführung, ÖRAG Immobilien Vermittlung GmbH Georg Spiegelfeld, Geschäftsführer, Spiegelfeld Immobilien GmbH Herwig Teufelsdorfer, COO, BUWOG AG
