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Da es eine Einstiegsrunde ist, wollte ich dich bitten, ob du einen kurzen Überblick geben kannst, wie derzeit die allgemeine Lage auf dem Wiener Zinshausmarkt ist. Ja, sehr gerne. Heutzutage haben wir natürlich besondere marktbestimmende Faktoren am Zinshausmarkt. Zwei Schlagworte vielleicht: Einerseits ist es nach wie vor ein Käufermarkt und es gibt auch Restrukturierungen, die den Zinshausmarkt beeinflussen und auch die Produkte, die auf den Markt kommen. Wenn man jetzt einen Blick zurückwirft: Gerade das Jahr 2025 hat sich schon sehr gut entwickelt.
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Da hatten wir mit über 1,4 Milliarden Euro Transaktionsvolumen im Zinshaus- und Zinshausanteilsbereich durchaus eine deutliche Steigerung im Vergleich zum Vorjahr erlebt, auch bei den Transaktionen um ein Drittel mehr. Wir gehen davon aus, dass sich das im heurigen Jahr fortsetzt. Wir haben schon die eine oder andere größere Transaktion begleiten und abschließen können. Auch wenn man sich die Zahlen im Detail anschaut: Ein bisschen hinken die Volumina im ersten Quartal noch nach. Allerdings sind wirklich sehr viele Transaktionen im Zinshausbereich gerade in der Pipeline. Man sieht, die Dynamik ist schon zurückgekommen.
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Aber wie ich schon erwähnt habe, es ist natürlich ein Käufermarkt und ein Käufermarkt heißt auch, dass das Kapital letztendlich bestimmt, welche Produkte am Markt platzierbar sind. Hier gilt es, Zinshaustransaktionen richtig einzuwerten, professionell einzuschätzen und dann lassen sich die am Markt sehr gut positionieren. Wenn man sich anschaut, was prinzipiell ganz entscheidend ist im aktuellen Markt: Es geht nicht nur darum, einerseits den Kaufpreis pro Quadratmeter zu berücksichtigen – der muss marktkonform sein – sondern eben auch die Renditen. Beide Faktoren müssen passen, damit es letztendlich zu
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Transaktionen kommen kann im aktuellen Umfeld. Wir haben gesehen, auch die Zinsen haben sich jetzt etwas eingependelt, die 10-Jahres-Swaps bei knapp unter 3 % oder um die 3 %, wobei das Thema Finanzierung bei Zinshäusern ohnehin immer ein eher untergeordnetes Thema war, vor allem bei längerfristigen Investoren, weil hier mit sehr viel Eigenkapital gekauft wird heutzutage und auch gekauft werden muss, um diese Renditen, meistens roundabout 3 % bis jetzt ungefähr 4 %, dann auch wirklich am Markt darstellen zu können, auch beim Ankauf. Generell: Ja, der Zinshausmarkt hat sich wieder gefestigt,
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aber natürlich sind noch einige Schritte zu gehen, damit wirklich die ganz große Dynamik wieder zurückkommt. Herwig, danke. Gute Zusammenfassung, danke dafür. Wir werden jetzt noch einige Punkte besprechen. Hubert, Herwig hat gemeint, der Markt hat sich gefestigt. Aber er hat vor einiger Zeit noch einmal ganz anders ausgeschaut und sich, wenn man so sagen will, komplett gewandelt. Wo sind denn jetzt, unabhängig von Preisen und Volumen,
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größere Änderungen, die sich zeigen? Ich bin grundsätzlich eh d'accord, was Herwig sagt, aber ich will das einmal grundsätzlich zusammenfassen, wo diese Änderungen wirklich stattgefunden haben, wo ich eben Punkte zusammenfasse, wo ich einfach sage: Diese Marktentwicklung von 2023 auf 2026, wo durch diesen Zinsanstieg die Kaufpreise so deutlich unter Druck geraten sind. Transaktionen gingen zurück und gleichzeitig sind die Renditeanforderungen gestiegen. Gleichzeitig mit der Finanzierung höherer Zinsen haben viele Investoren abgeschaltet oder konnten
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nicht mehr mitmachen, weil sie ausgebremst wurden. Eigenkapitalstarke Käufer wie Family Offices spielen da natürlich eine größere Rolle. Nicht zu vergessen, was mitspielt, ist unser Mietrecht und die Regulierungen, weil das österreichische Mietrecht beeinflusst natürlich. Gerade wenn wir über den Zinshaus sprechen, ist das schon enorm beeinträchtig. Politische Diskussionen, die teilweise geführt werden, über Mietpreisbremsen und, und, und, die werden natürlich vom Markt auch genau beobachtet.
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Und dann eine Sanierung und ESG. Das ist nach wie vor eine Sanierung, Klimaziele erhöhen natürlich auf alle Fälle den Investitionsbedarf. Und die Frage ist auf alle Fälle, muss ich immer stellen: Wer trägt diese Kosten? Weil wenn ich sie nicht verdiene, wir wollen was richten und das muss ich mir verdienen. Gleichzeitig sage ich, wir haben einen Wohnraummangel in Wien. Der Standort ist okay. Das wird gebraucht. Wir haben auch die Lageunterschiede von den Bezirken, innerstädtisch, außer Bezirke, wo du siehst, wo oft die Bezirke aushalten mit den
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anderen Entwicklungs heute, andere Marktmechanismen folgen, als wie es früher war, weil hier das Entwicklungspotenzial noch höher ankommt. Und ich glaube, einfach zusammengefasst ist einfach wirklich, dass der Markt vor allem sich dahingehend verändert, dass eben die Käufer heute spezialisiert agieren. Vor allen Dingen noch mal: Nahezu jedes Zinshaus mit einem Entwicklungspotenzial wurde stark nachgefragt. Heute sehen wir eine klare Trennung. Bestandsimmobilien achten stärker mit dem: Was bringt die Immobilie? Was habe ich für einen Cashflow? Möglichkeiten für weitere Wertsteigerung. Und die Entwickler sind ganz gezielter von Projekten: Was habe
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ich für einen Ausbau? Was kann ich über die Nachverdichtung, welchen Ausbaumöglichkeiten? Und die Große ist: Wo ist einfach die Wertschöpfungsthemen, die heute einfach ein Riesenthema sind. Und wie gesagt, früher wollte jeder alles kaufen. Heute weiß jeder genauer, was er kaufen will und ich glaube, das macht den Markt einfach selektiv und gesünder. Hubert, danke. Total interessant, weil sich ja wirklich, wir haben jetzt seit Mai 2020 ImmoLive und wenn man sich die unterschiedlichen Zinshaus-Diskussion anschaut, dann gab es da schon sehr, ganz unterschiedliche Ansätze.
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Wir waren auch dabei, wie der Start erst gegangen ist, wie es so richtig teuer geworden ist. Also wirklich ein sehr umfassender Markt und auch wie du gesagt hast, das Mietrecht hat ja auch einen enormen Einfluss dann auf Parifizierung, wie man überhaupt, was man auch mit den Häusern macht. Darauf kommen wir heute auch dann nachher noch zu sprechen. Herwig, du hast gesagt, es gibt ja einige Projekte in der Pipeline. Es gibt etliche Projekte in der Pipeline. Es gibt auch schon einige, die haben Projekte umgesetzt, Philipp. Und ihr habt jetzt zuletzt hat die Otto Immobilien zwei Zinshausverkäufe abgeschlossen.
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Allein heute war noch eine Presseaussendung, dass ihr ein Gemeinschaftsprojekt verkauft, also gemeinschaftlich ein Projekt verkauft habt. Wenn man jetzt diese beiden Deals anschaut, was sagt das eigentlich jetzt genau über den aktuellen Markt? Ja, ich glaube, es ist spannend, auch den Markt vielleicht im Kontext von diesen Transaktionen zu diskutieren. Zum Glück waren es in den letzten Monaten oder seit Jahresanfang nicht nur diese drei Häuser, aber das war jetzt halt gerade über die Presseaussendungen draußen. Was wir sehen am Markt: Wir brauchen, um erfolgreich vermarkten zu können,
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Häuser mit sehr klaren Profilen. Das heißt, entweder brauchen wir auf der einen Seite Objekte, die am besten komplett leer sind und noch zusätzlich ein bauliches Entwicklungspotenzial haben, um dann eben Entwickler anzusprechen. Oder auf der anderen Seite des Spektrums brauchen wir in guten Lagen voll entwickelte Rendit-Projekte. Und auch die Transaktionen, die du angesprochen hast, haben eben genau diese Voraussetzungen erfüllt. Also zwei Häuser waren quasi von einem institutionellen Bestandshalter. Hier hatten wir vor allem Family Offices und Stiftungen.
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Das waren ästhetisch hochwertige Häuser in einem wirklich sehr guten Zustand, also kein Investitionsrückstau. Ganz wichtig auch in der jetzigen Marktphase: Sie waren mietrechtskonform vermietet. Wir haben ja immer wieder das Thema über das Mietrechtsgesetz, dass wir sagen, in manchen Lagen dürfen wir beispielsweise keinen Lagezuschlag in Ansatz bringen. Wir haben Befristungsabschläge. Also hier ganz wichtig bei diesen Objekten, dass die jetzigen Mieteinnahmen auch wirklich nachhaltig sind. Auf dieses Thema kommen wir immer wieder zurück in den Gesprächen mit unseren Investorinnen und Investoren.
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Auf der anderen Seite, die Transaktion, die wir heute verlautbart haben, war im 19. Bezirk, in einer schönen Lage, ein komplett bestandsfreies Haus. Also hier für einen Entwickler wirklich sehr positiv, der sofort dort durchgreifend mit Arbeiten beginnen kann und nicht wie bei anderen Projekten vielleicht noch das Thema hat: Man hat drei, vier unbefristete Mieter:innen noch drinnen, um die man dann gegebenenfalls rundherum sanieren muss oder in lange Gespräche treten muss, ob man hier über Verhandlungen vielleicht diese Einheiten dann noch frei bekommt.
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Ansonsten bin ich auch, genau wie du es vorher gesagt hast, Herwig, da komplett bei dir, dass wir einfach ein sehr hohes Angebot nach wie vor haben, das auf den Markt drängt. Teilweise auch oder leider auch in weiten Teilen einfach mit Preisvorstellungen, die wahrscheinlich im derzeitigen Markt schwierig zu realisieren sind. Wir lehnen auch nach wie vor viele Mandate ab. Aber ja, man sieht, es gab einen Aufschwung mit dem letzten Quartal 2025, auch erstes Quartal 2026. sehen wir interessanterweise und glücklicherweise auch immer wieder neue Namen
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im Grundbuch. Also wo man sagt, aus dem Family-Office-Bereich, beispielsweise industrielle Familien, die jetzt in den letzten sechs, sieben, acht Jahren gar nicht in Zinshäuser investiert haben. Und jetzt einfach dieses gesteigerte Angebot auch an guter Ware, also wirklich in einstelligen Bezirken, die Häuser, die wirklich gepflegt sind und gut dastehen, hier einfach jetzt diese Marktchance nützen, um hier den oft lang gehegten Wunsch, in ein Zinshaus zu investieren, dann auch in die Tat umsetzen können. Aber Philipp, die Family Offices, denen war natürlich die letzten drei, vier Jahre der Markt zu hektisch.
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Bis zum Abschwung sozusagen war er zu hektisch und da wollte auch keiner wirklich dabei sein, wenn man das so sagen kann. Die haben einfach abgewartet. Ja, also das war richtig. Das war bei vielen Family Offices, die sehr risikoavers meistens investieren, war es auch wichtig, dass sich preislich auch eine gewisse Stabilität herausgebildet hat. Wir waren ja beginnend mit dem dritten Quartal 2022 lange in einem fallenden Markt und mittlerweile haben wir eine stabile preisliche Basis, auch mit einzelnen Steigerungstendenzen wieder. Dazu kommen wir später sicher noch. Und das ist dann für jemanden, der sehr langfristig denkt, sehr
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langfristig investiert und meistens auch zu 100 % aus dem Eigenkapital investiert, sind das dann durchaus attraktive Marktgegebenheiten. Philipp, danke. Herwig, Philipp hat gesagt, mietrechtskonform vermietet ist das eine Haus, bei dem anderen muss man nichts frei bekommen. Ist das auch so ein Zeichen, dass sich diejenigen, die jetzt kaufen können, sich auch darauf konzentrieren, dass es da möglichst wenige Probleme gibt, unter Anführungszeichen? Also es wird nicht alles gleich gekauft, sondern man schaut, dass man das bekommt und sich nicht mehr zu viel darum kümmern muss, außer man ist natürlich Entwickler.
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Ja, ist ganz klar natürlich. Es gibt diese Unterscheidung, eben die Entwickler, die noch können und auch gerne neu einsteigen. Das kann ich auch bestätigen. Allein gestern und heute habe ich mit einigen Investoren gesprochen, die noch gar nicht am Wiener Markt sind und eben in den Zinshausmarkt einsteigen wollen, aktiv einsteigen wollen. Durchaus auch aus den Bundesländern, die nach Wien kommen und sagen, hier gibt es jetzt durchaus spannende Möglichkeiten, auch im Vergleich, weil die Einstiegspreise attraktiver geworden sind. Gilt natürlich bevorzugt innere Lagen, aber durchaus auch Außenlagen,
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Außenbezirke mit attraktiven Mikrolagen. Auch das Thema Grünlage ist auch ganz ein wichtiger Punkt. Höre ich auch sehr oft, eben auch gerade von Family Offices, auch von Nutzern, die gerne selbst investieren wollen und nutzen wollen. Es muss natürlich auch das Thema Grün mitspielen. Das ist sicher ein Punkt und ja, ganz richtig. Das muss natürlich letztendlich auch vom Mietniveau so gut abgesichert sein, dass man dann keine Probleme bekommt, vor allem wenn man das langfristig als Investor anlegt, dass man hier sozusagen keine Probleme bekommt. Thema Lagezuschlag, auch ein ganz wichtiger Punkt, ein heißes Thema,
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wenn auch nicht immer vielleicht für alle nachvollziehbar, warum Lagezuschläge manchmal zustande kommen oder eben auch nicht möglich sind. Aber die beeinflussen natürlich sehr stark dann die jeweilige Bewertung eines Objekts und das sicher noch stärker als in den letzten Jahren, wo man vielleicht da nicht ganz so genau hingeschaut hat. Aber jetzt schauen die Investoren definitiv sehr genau hin, dass es eben auch nachhaltige Mieten dann sind. Marktform vor allem. Genau. Herwig, danke. Interessant. Du hast gemeint, dass die Investoren aktiv einsteigen, auch aus den Bundesländern. Man muss sie natürlich mit dem Wiener Mietrechtsgesetz vertraut machen.
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Irritiert die das und sagen sie: „Na gut, dann bleibe ich lieber in meinem Bundesland"? Ja, also ich sage mal so: Österreichenischen Investoren kann man das schon sehr gut erklären oder das ist auch bekannt. Schwieriger wird es definitiv, wenn das natürlich internationale Investoren sind. Aber dieses Thema haben wir auch früher immer wieder mal besprochen. Hat sich meistens erübrigt, spätestens dann, wenn das Gespräch auf das Thema Mietrechtsgesetz gekommen ist. Dann waren die Altbauten zwar schön und interessant, aber halt leider doch nicht interessant genug für internationale Investoren. Also da muss dann schon ein anderer Grund gegeben
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haben, eher Richtung Eigennutzung, warum dann international gekauft worden ist. Ja, wir haben auch bei der FIABCI, beim Weltkongress habe ich eine Moderation gehabt, interessanterweise in Englisch. Da haben wir auch über das Mietrecht gesprochen und die waren schon erstaunt, wie das bei uns in Österreich so abläuft. Also ja, danke einmal. Hubert, wir haben das ja auch ein bisschen im Vorfeld besprochen und der Herwig und der Philipp haben das jetzt auch gesagt: Sind wir jetzt eigentlich preislich schon dort angekommen, wo wir ankommen sollten? Ist die Konsolidierungsphase durch?
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Also ich würde mal sagen, ich glaube, die Frage ist selbst sogar, ich glaube, sehr heikel, weil ich glaube, dass auch niemand noch seriös beantworten kann, dass er sagt, ich weiß ganz genau, den Tiefpunkt exakt zu kennen. Grundsätzlich bin ich der Meinung, natürlich teilweise der Meinung auch mit anderen, dass wir beim Zinshaus bei den Preisen 2015, 2016 sind. Und trotzdem muss man natürlich schon die Unterschiede machen. Ja, das stimmt, da sind wir. Aber wenn ich in einer Bestandsimmobilie bin und die Möglichkeiten habe, meinen Wert zu steigern, ja. Aber wenn ich natürlich den
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Vergleich anstelle und sage, ich habe hier ein starkes Entwicklungspotenzial, dann habe ich natürlich trotzdem, weil die Baukosten, Finanzierungskosten und, und, und, die sind natürlich mit dem Markt gegangen. Die sind natürlich andere wie 2015, 2016. Und deswegen ist hier auch noch ein Riesenunterschied. Und deswegen glaube ich, wir sind schon, glaube ich, vielen Marktsegmenten dieser Konsolidierung schon, glaube ich, sehr nahe. Und ich glaube, auch die große Preiskorrektur liegt hinter uns. Das glaube ich schon, das sieht man auch. Und man sieht auch, dass dieses, was vor ein, zwei Jahren war, pauschale Abschläge und was da alles
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herumkursiert ist. Also das, glaube ich, ist so an und man spinnet auch nicht mehr schad, sondern es ist einfach eine differenziertere Preisbildung, was gemacht wird. Und ich glaube, der Herwig hat es gesagt und der Philipp: Objekte, die heute mit einer klaren Perspektive, die finden ihre Käufer. Während natürlich mit problematischen, sage ich einmal, Objekten weiterhin Anpassungen notwendig sein können oder werden, weil sonst wirst du einfach so nicht, wird man keinen Käufer finden. Und deshalb würde ich sagen,
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man kann nicht von einem einheitlichen Marktpreis bei den Zinshäusern reden, sondern es gibt einfach von mehreren Teilmärkten unterschiedliche Dynamik. Würde ich sagen, dass das für einige Segmente zutrifft, aber für andere wieder nicht, weil, ich sage einmal, gute Objekte, ja, wirst verkaufen und die anderen werden eben, wird man wahrscheinlich etwas anpassen müssen. Wird man über den Preis verkaufen. Hubert, danke. Darauf wollte ich eigentlich auch hinaus, dass es mehr, früher war der achte Bezirk, da war alles, also viel früher natürlich, da war alles gleich. Im neunten war alles gleich, im zehnten war alles gleich und jetzt ist es
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eigentlich mehr Makrolagen und auch welche Wünsche an das Haus gestellt werden, die letztendlich mehr denn je den Preis ausmachen. Ich würde auch sagen, mit einer Makrolage, ja, natürlich, ist klar. Aber auch in den Makrolagen, dieses Objekt muss auch eine Story liefern. Es gibt genauso in den Mikrolagen Objekte, die heute eine Story liefern, wo du eine Entwicklungsmöglichkeit hast und, und, und. Und die auch natürlich zu angepassten Preisen sehr wohl zu verkaufen sind. Aber meistens trifft sich hier noch nicht das, Käufer und Verkäufer ist ein bisschen weit auseinander.
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Ja, Hubert, danke. Ich frage jetzt, wer will, also Herwig oder Philipp: In welcher Preiskategorie gibt es bei den Zinshäusern im Augenblick die größere Nachfrage? Oder ist es eher auch logischerweise vom Objekt abhängig? Aber gibt es da auch irgendwelche Segmente, wo man sagt: „Aha, da ist stark und da ist stark"? Ja, also auf jeden Fall. Ich sage einmal, wir sehen hier die Kategorien eigentlich so bis zu diese drei Millionen meistens, vielleicht noch vier Millionen, wo halt wirklich, ich habe es eh schon genannt, auch Investoren kommen, Privatinvestoren, die gerne in den Zinshausmarkt
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einsteigen wollen, ein gewisses Kapital zur Verfügung haben, aber trotzdem sozusagen jetzt nicht in der Liga ab zehn Millionen mitspielen. Und das ist eben sozusagen dann die nächste Liga eher. Das ist dann wirklich halt im großvolumigen, im zweistelligen Bereich. Darum geht auch eben meistens von Privatstiftungen, die einfach sich schöne Objekte, schöne Häuser in sehr guten Lagen sichern wollen und auch die Möglichkeiten ja sehen, hier zu investieren. Und da kommt man natürlich schnell auch mal in den zweistelligen Millionenbereich. Wir haben auch zuletzt am Anfang des Jahres wieder ein Haus über 50 Millionen
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verkauft vermitteln können. Also das sind dann schon die Kategorien, die dann sehr wohl auch platzierbar sind, aber ist natürlich ein anderer Zugang. Schwieriger ist es sicher in dem Segment dann, wo halt zwischen drei und zehn Millionen Euro ist sicher ein Segment, wo es auch die Kunden gibt, aber viele Kunden auch in dem Segment sagen: „Lieber kaufe ich vielleicht zwei Häuser, als dass ich eins kaufe." Das muss man dann auch wieder sehen und einfach ein bisschen Risiko streuen. Und der Hubert hat es auch schon richtig gesagt, natürlich sozusagen ist das das Thema eben Risiko streuen auf der einen Seite
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und sozusagen halt auch das richtige Haus finden. Das Haus muss auch sozusagen zum Investor passen. Da hast du ja einen Punkt auch angesprochen, das Haus muss zum Investor passen und es wird ja auch gekauft. Das hast du im Vorgespräch gesagt, ist ein interessanter Trend: Zinshäuser als Familiendomizil. Genau. Das klingt zwar jetzt ein bisschen übertrieben, hat aber seinen Sinn. Genau, absolut. Wir durften auch schon diesbezüglich Transaktionen im heurigen Jahr begleiten. Leider durften wir sie nicht veröffentlichen. Manchmal bei Privatinvestoren so. Aber wo es genau darum gegangen ist, eben ein Haus, schöne größere
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oder kleineres Zinshaus mit einer schönen Grünlage, wie ich zuerst schon erwähnt habe, zu erwerben, wo man halt wirklich dann fünf, sechs, vielleicht zehn Einheiten hat, aber eher fünf bis sechs Einheiten, wo halt dann auch wirklich halt die Familie einzieht, Kinder inklusive und auch für die Zukunft sozusagen so ein Familiendomizil zu schaffen. Genau das ist eigentlich auch, was immer stärker wieder gesucht wird, wenn man sich dann ja anschaut, auch ob ich mir jetzt in so einem Fall vielleicht drei, vier Eigentumswohnungen kaufe oder ob ich mir gleich ein Gesamthaus kaufe. Muss man ehrlicherweise sagen, steige ich dann quadratmetergerechnet natürlich
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etwas günstiger sogar aus, wenn ich mir ein ganzes Haus gleich kaufen kann und das auch nach den eigenen Wünschen gestalten kann, was auch oft sehr wichtig ist. Und auch flexibel zu sein mit den Wohnungen, was auch immer. Ja, das hat durchaus einen Sinn. Ja, ein anderer interessanter Trend, was Käufer noch betrifft, Philipp, hast du auch noch angesprochen, beziehungsweise was im Marktbericht drinnen, dass strukturierte Verkaufsverfahren gewinnen gegenüber diskreten Off-Market-Prozessen wieder an Bedeutung. Ja, das ist definitiv so. In
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einem fallenden Markt wollten sich viele institutionelle Bestandshalter eben nicht in breite Vermarktungen begeben. Weil für den Fall, dass der Verkauf dann nicht funktionieren sollte, ist es natürlich unangenehm. Also hat das Haus auch einen gewissen Reputationsschaden dann auch genommen. Und jetzt sehen wir vor allem, so seit letztem Herbst, würde ich sagen, dass wieder in großer Regelmäßigkeit auch wieder größere Ausschreibungen kommen und wo man wirklich schon von vornherein in die strukturierten Verkaufsverfahren geht. Die
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haben nicht mehr all die Bedingungen, die sie wahrscheinlich vor der Zinswende hatten. Also wo man schon beim Erstangebot geschrieben hat, es gibt ein Angebot in der ersten Runde, dann die zweite Runde. Das war damals vielleicht auch ein Auswuchs schon von einem Markt, wo man einfach eine extreme Nachfrage auf relativ wenig Produkt hatte. Also da war auch das strukturierte Verkaufsverfahren vor sechs, sieben Jahren noch anders. Aber allein, dass sich eben größere Hauseigentümer jetzt wieder offen in die Märkte bewegen, ist, glaube ich, ein weiteres Signal, dass sich die Preise weitestgehend konsolidiert haben und
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zeigt auch einen gewissen Optimismus wieder, der eingekehrt ist in Bezug auf die Marktverhältnisse. Wir hatten auch vor einigen Monaten in einer Vermarktung war das dann auch so, dass wir erstmals wieder seit längerer Zeit einfach eine so starke Nachfrage hatten, dass wir dann sogar die Angebotsabgabe auch wirklich notariell begleiten haben lassen. Einfach um das dann noch einmal möglichst strukturiert, möglichst vergleichbar zu machen, möglichst gut auch dann aufzubereiten. Und das war in der Vergangenheit seltener der Fall. Also ich glaube, man muss die Kirche im Dorf lassen. Es ist jetzt keine
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Rallye und es ist jetzt kein stark steigender Markt. Das wäre auch vermessen. Aber es gibt so einzelne Signale bei einzelnen Häusern, dass wenn man hier solide Eckdaten hat, wirklich wieder nicht nur fünf, sechs, sieben Leute sich damit beschäftigen, sondern wo man 15 bis 20 Besichtigungen hat, Vertraulichkeitserklärungen unterschrieben werden und so weiter. Und das stimmt uns doch auch sehr positiv für den weiteren Jahresverlauf. Ich habe auch irgendwie das Gefühl, so wie du es jetzt erklärt hast, dass bei diesen früheren oder in der letzten Zeit, diese Off-Market-Prozessen, man in einem fallenden Markt unter
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Anführungszeichen, wenn man dann plötzlich auf den Markt geht, dann heißt es: „Ui, der muss verkaufen." Und darum, glaube ich, wollte man das auch eher intern lassen und Off-Market-Transaktionen machen. Und jetzt, wo sich das konsolidiert hat, schaut das nicht so blöd aus. Weißt, was ich meine? Hat das auch damit zu tun? Ja, definitiv. Den Ruf kann man nur einmal verlieren. Und das war sehr oft in den Gesprächen mit den Verkäufer:innen, die vollkommen egal, wie die wirtschaftliche Situation tatsächlich war, die dann gemeint haben, genau wie du sagst: „Wie kommt das an?" Besonders, wenn vielleicht auch Pakete dann verkauft
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wurden. Wenn man sagt: „Gut, ich gehe jetzt gleichzeitig mit zwei oder drei Immobilien an den Markt." Das war wahrscheinlich im Verhältnis zum gesamten Immobilienbestand noch immer wenig. Aber ja, es war schon die Sorge dann: Dann wird am Markt geredet. Was sagen die Banken? Was sagen Marktbegleiter? Das ist richtig und diese Sorgen haben sich auch definitiv verringert. Philipp, danke. Herwig, du wolltest noch was dazu sagen. Ja, also ich kann durchaus auch bestätigen: Also strukturierte Prozesse kommen wieder am Markt an, werden auch wieder akzeptiert. Ich wollte nur eins noch dazu ergänzen. Ich habe es ja eingangs schon erwähnt: Es gibt natürlich viele Käufer, die sehr
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wohl zum Glück auch mit sehr hohen Eigenkapitalquoten arbeiten können. Und da zumindest aus unserer Sicht ist nach wie vor die Situation, dass die dann schon eine rasche Entscheidung wollen. Also eine Struktur ist gut, ist auch wichtig, sozusagen, um die Aufmerksamkeit zu bekommen. Bin ich beim Philipp. Sehen wir auch durch starke Nachfragen. Aber dann ab einem gewissen Punkt muss man dann einfach wirklich auch die Entscheidungen treffen. Und da versuchen wir dann auch die Eigentümer dann wirklich zu motivieren, die Entscheidung zu treffen und sagt: „Ja, es ist ein guter Preis und das ist ein guter, verlässlicher Kunde dann oder halt mehrere." Aber man
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entscheidet sich dann für jemanden, um dann auch wirklich auf den Punkt zu kommen. Also künstlich in die Länge ziehen, sozusagen, würden wir nicht empfehlen, aber es wirklich dann auf den Punkt zu bringen, das funktioniert auch wieder sehr gut, muss man auch sagen. Herwig, danke. Hubert, du wolltest auch noch was dazu sagen. Ja, ich wollte eigentlich nur ergänzen, was die zwei schon gesagt haben. Also wie gesagt, ich sehe das auch, dass es unterm Strich wieder stärker echte Marktpreise geht. Und die entstehen natürlich erfahrungsgemäß am besten dort, wo mehrere ernsthafte Käufer strukturiert gegeneinander antreten.
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Und das hätte es auch früher so nicht gegeben, wenn einer gesagt hat: „Im Heimlichen herum." Sondern jetzt ist es wirklich so, wenn du sagst: „Okay, wenn du das gesagt hast, dann mache ich nicht mit." Nein, die Möglichkeit besteht heute. Und deswegen sage ich: Für mich hat der Off-Market-Gedanke war lange in der Hochphase ein Geschwindigkeitsthema und heute ist es ein Preissicherheitsthema. Und das findet auch statt und das ist strukturiert und nachvollziehbar. Das ist auch für die Eigentümer. Und ich habe noch immer nicht, dass ich sage: „Okay, ich habe hier draußen irgendeinen Wettbewerb oder sonst was."
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So nehme ich das wahr. Hubert, danke. Noch ganz was anderes. Weitere Frage, Hubert: Diese Themen, die Diskussionen mit Preisdeckel, ESG und diese ganzen Reformen und was es da immer jetzt gibt, verunsichert das die Investoren im Augenblick oder verunsichert das nur eine bestimmte Klasse an Investoren? Grundsätzlich ist das natürlich ein Thema, weil über Preisdeckel und so weiter. Was braucht ein Investor? Grundsätzlich kann er mit weniger Mittel leben, mit höherem
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Zins, aber was er braucht, ist Plansicherheit. Das ist ja alles nicht da, wenn permanent was rüttelt. Der Herwig hat es ja vor schon richtig gesagt und der Philipp. Wenn dieser, sage ich mal, Mietpreisdeckel und dieser Richtwert und, und für internationale Investoren, ich glaube, die sind als erster weg. Und man muss ja auf das Thema ESG heute, das ist ja kein Thema mehr, was in Nachhaltigkeit zu sehen ist, sondern das ist angekommen in der Preisgestaltung. Du hast es heute in der Energie, in der Finanzierung, das spielt überall hinein. Da brauchen wir nicht mehr reden, das ist nachhaltig, sondern das ist ein Thema
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geworden und deswegen, du siehst es auch. Wie gesagt, ich sage noch einmal, Finanzierung, Energie spielt das überall hinein und das sind Kosten. Und das sind eben die Fragen. Man kann schon regulieren, aber man muss irgendwann schlussendlich einmal fragen: „Wer trägt die Kosten und wo rechnet es sich?„ Das spielt natürlich eine Rolle in der Finanzierung. Die Banken berücksichtigen es. Hubert, danke. Wir haben auch gesagt, die Abwicklungen dauern länger und es wird im Augenblick wieder länger geschaut, was man kauft. Aber beziehungsweise wie der Herwig dann gesagt hat, irgendwann muss man sagen:
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„So, und jetzt wird entschieden und jetzt muss man es einem Käufer sozusagen geben.„ Ein anderes Thema, Herwig, was auch interessant ist: Ist der Lagezuschlag – du hast es zuerst angesprochen, glaube ich, im Eingangsstatement – ist der Lagezuschlag, ist der noch zeitgemäß? Ich denke, zeitgemäß wäre wirklich, wenn man Investitionen auch sozusagen wirklich dann umlegen kann in Mieten, Miethöhen. Ich sehe den Lagezuschlag eher nicht wirklich als probates Mittel, glaube ich. Einerseits, um
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den Mietmarkt zu steuern, beziehungsweise eben, so wie ich schon gesagt habe, oft gibt es schöne Häuser an der falschen Ecke oder eben mit einem Lagezuschlag oder eben keinen Lagezuschlag, wo man dann sich fragt: „Warum nicht und das Nachbarhaus doch?„ Es ist wirklich oft nicht ganz greifbar für die Investoren, warum diese Zuschläge dann möglich sind oder auch nicht. Und wenn man sich ehrlich das anschaut, ein Zinshaus-Eigentümer, wenn er wirklich seriös investiert und dann keinen Lagezuschlag hat, ist es wirklich schwierig, das Geld zurückzuverdienen. Und das ist genau der Punkt. Das ist eigentlich wichtig, dass genau diese schönen
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historischen Gebäude eigentlich erhalten werden. Das erfordert aber Investitionen. Wir haben das Thema ESG auch gehört. Wenn jetzt vielleicht nicht ESG im formalen Sinn, aber es geht trotzdem darum, Häuser nachhaltig zu halten, nachhaltig zu investieren und in einer gewissen Weise auch neu zu positionieren. Und eben wenn das alles nicht möglich ist im Mietsektor, dann weichen oder müssen oft die Zinshaus-Eigentümer und vor allem dann die Projektentwickler in die Parifizierung ausweichen. Das heißt, dem Markt gehen dann erst recht genau diese Wohnungen, die ja sonst am Mietmarkt verfügbar wären, verloren.
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Es geht dann definitiv Richtung Eigentum, weil anders lässt sich das nicht rechnen, weil Investitionen, die notwendig sind, kann ich halt sonst nicht wieder hereinspielen. Und da ist eben der Lagezuschlag dabei, spielt eine sehr wichtige Rolle. Leider nicht immer eine positive. Herwig, wie viel Regulierung glaubst du, verträgt der Markt noch? Oder ist es so, wie der Hubert gesagt hat, ich weiß jetzt nicht, Hubert oder Philipp, es geht nicht um die Regulierungen. Es geht darum, dass man eine Sicherheit hat, wenn man da investiert. Insofern, dann kann man sich es ja besser ausrechnen. Aber verträgt er noch Regulierungen, der
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Markt? Definitiv. Es ist wichtig auch, dass die Investoren, die Eigentümer, Eigentümerinnen Sicherheit haben. Planungssicherheit, ganz ein wichtiger Punkt. Eben weil Investitionen muss man ja auch langfristig wieder zurückverdienen. Und ich sage einmal so: Regulierungen, ich bin jetzt nicht jemand, der sagt, es darf überhaupt keine Regulierungen geben und alles nur mehr frei und offen, aber es eben muss halt so weit sein, dass die Regulierungen auch dort ansetzen, wo es noch Sinn macht. Und da gibt es sicher ein paar, die man entstauben könnte oder auch im Sinne von Zinshaus, Erhaltung, sinnvoller Nutzung, einfach aufrechten
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oder auch streichen müsste, sage ich mal. Mehr Regulierung, sehe ich ehrlich gesagt nicht mehr in dem Bereich, dass das das Haus vertragen würde oder die Häuser vertragen würden. Herwig, danke. Ist eine klare Ansage. Also nicht mehr regulieren. Philipp, du wolltest noch etwas sagen, bitte. Ja, genauso. Hier auch noch ergänzend. Ich unterstütze das Statement vom Herwig vollumfänglich und ich glaube, vielleicht auch noch den Blick auch noch kurz auf eine andere Perspektive zu heben. Man muss ja trotzdem auch sehen, dass wir ja auch als Standort in einem internationalen Wettbewerb stehen. Und es ist genau aus diesen Gründen
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am Ende des Tages so, dass das Zinshaus internationalem Kapital de facto nicht zugänglich ist durch diese Regulierungen. Wir haben einen sehr geringen Prozentsatz an Käufern, Käuferinnen aus dem Ausland und einfach um große Sprünge zu machen am österreichischen Markt und auch relevante Volumina zu bewegen, jetzt auch weit über das Zinshaus hinaus – das gilt eigentlich für alle Asset-Klassen – ist es wichtig, auch für das internationale Kapital hier zugänglich zu sein. Und wir sehen es immer wieder in den Gesprächen und auch jetzt zum Regulierungsthema auch dann Auch so richtig ad hoc, auch nach
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Wortmeldungen, die dann kommen aus den Regierungskreisen. Das verunsichert einfach viele. Und auch bei nationalen Investoren ist es so, dass wir sicher auch ein, zwei Stiftungen mittlerweile haben, die sagen: Es wird alle zwei, drei Monate wieder überlegt, wo man im Altbestand noch eingreifen kann. Und deswegen warte ich jetzt einmal zu und werde im Moment gar nicht mehr in Zinshäuser investieren, obwohl ich es eigentlich gern machen würde, aber einfach aus einem Mindset hinaus und das ist schwierig, dem jetzt auch eine gewisse Realität abzusprechen. Ich gehe nicht davon aus, dass es in den nächsten Jahren für
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Zinshauseigentümer:innen, für Bestandshalter:innen gemütlicher wird, von den gesetzlichen Rahmenbedingungen her. Also immer frei nach Motto: Schön sind schon die Häuser, aber ich weiß nicht, ob es mich in drei Jahren noch gibt. Ob das jetzt übertrieben gesagt ist. Nein, es ist schon eine Wahrheit dran und es sollte nicht in eine Richtung gehen, dass man sagt, es wird immer Häuser geben, die dann wie eine Antiquität gekauft werden, wie sich jemand eine schöne Uhr leistet oder einen tollen Oldtimer. Diese Motivation wird es immer geben, aber es wäre schade, wenn das Zinshaus langfristig gesehen,
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nur noch aus solchen Motiven dann überhaupt gekauft werden kann. Und wir sehen einfach, dass auch sehr viele Häuser, weil sich Renovierung und Vermieten in ganz vielen Lagen einfach nicht ausgeht, bleibt nur noch der Abverkauf. Und dann wird in 10, 15 Jahren wahrscheinlich das Wehklagen groß sein, weil diese Häuser in den Wohnungseigentumsgesellschaften, wo das dann alles gesplittet ist, wird es dann ja oft keinen Konsens mehr geben, wenn es um Erhaltungsarbeiten des Hauses geht. Dann sagt man wieder, dass das schöne gründerzeitliche Wien, das Stadtbild etwas unter Druck gerät. Die Sorge mache ich mir definitiv.
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Interessanter Aspekt. Philipp, danke. Hubert, du wolltest doch was zu dem Thema sagen. Ich darf vielleicht ganz kurz auch ergänzen zu den zwei. Also wie gesagt, ich sehe das auch so. Wien bleibt einmal aufgrund seiner Stabilität und Lebensqualität und der demografischen Entwicklung einfach praktisch ein sehr attraktiver Standort. Und wie gesagt, die Frage ist jedoch, wie viel privates Kapital künftig noch in Bestand, Sanierung und wie gesagt, in Neubau fließt, wenn die regulatorischen Eingriffe praktisch weiter zunehmen. Und ich sage noch einmal, langfristig wird die Stadt, die braucht zwar den Mieterschutz, aber genauso die Investitionsbereitschaft.
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Und der Investor von heute ist der Sanierer von morgen. Wenn Investitionen ausbleiben, dann wird es schwieriger, den Gebäudestand zu erhalten und den weiterzuentwickeln. Und dann ist das, was der Philipp sagt, da kannst du Bedenken machen. Und darum muss man sich die Frage stellen: Was wir jetzt brauchen. Wobei, Hubert, es ist im Augenblick schon so, dass sehr viele, die Zinshäuser haben, das Sanieren gar nicht mehr angreifen, sondern es wird im Augenblick viel mehr als normal parifiziert, weil das Risiko sonst zu groß wird. Ja, aber nur die Parifizierung ist auch nicht die Zukunft.
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Ja, eh nicht. So sehe ich es subjektiv. Ich glaube, man muss ja beim Zinshaus immer noch nehmen: Ich habe vom Erdgeschoss bis ins Dachgeschoss an dem Haus bis ins letzte Obergeschoss und hier habe ich auch verschiedene Strukturen im Haus, wo ich nicht alles drüber rechnen kann. Und meistens, wenn man wirklich ein Haus hernimmt, es geht sich nicht aus. Und vor allem heute für einen Privaten, welche Anforderungen gestellt werden, dann sind schon für einen Privaten enorme Investitionen zu tätigen, auf die er nicht bereit ist. Aber irgendwer muss es machen, um die Ware auf den Markt zu bringen.
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Hubert, danke. Und weil ich dich gerade noch daran habe sozusagen: Im Hintergrund, bevor wir jetzt noch zu neuen Trends kommen, die auch sehr interessant sind. Wir haben doch einige besprochen, aber Hubert, im Hintergrund schwillt noch immer das Thema, dass eigentlich noch sehr viele Zinshäuser jetzt im Portfolio der Banken sind. Die können sich ja da schon ein eigenes Portfolio aufbauen oder auch nicht. Das ist ja auch noch ein Hintergrundrauschen, ein unangenehmes. Grundsätzlich, die Banken sind mit den Eigentümern natürlich auch gemeinsam einen
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Weg gegangen und das versucht auch am Markt zu verkaufen, was ich auch absolut okay finde. Meistens muss man natürlich sagen, haben die Banken auch keinen Verkaufsvollmacht selbst gehabt mit denen, sondern ich verstehe auch, wie man es am Markt sieht, dass die Eigentümer natürlich an den letzten Strohhalm haben und glauben immer oder haben geglaubt, ich kriege noch immer das und haben am Markt versucht, dieses und jenes. Und dann kommt irgendwann die Phase, wo natürlich auch die Bank sagt: Wir müssen jetzt einen geordneten Abverkauf, sprich vielleicht und dann kommt der Masseverwalter und dann hast du die Immobilie am
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Markt. Und ich sage noch einmal, grundsätzlich, die Banken sind ja und sie wollen das ja, sie wollen ja keinen Immobilienbestand aufbauen, sondern vielleicht das aber vorübergehend aufgrund Masseverwalter zu Bestandsinhaber werden auf Zeit, aber grundsätzlich wollen sie ja nicht ein Immobilienportfolio aufbauen. Also das ist ja nicht der Fall. Das war jetzt auch ein bisschen zynisch gemeint, weil so wie sie die Kredite vergeben haben, müsste man ja annehmen, da hat ja keiner geschaut und jetzt muss man das in gewisser Weise ausbaden. Aber, Herwig, man kann sagen, die Glücksritter sind
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weg. Ja. Oder bei der Bank, je nachdem. Richtig, genau. Es ist keine Zeit für Spekulanten mehr, muss man ganz ehrlich sagen. Zinshaus ist ein solides Investment geworden. Wir haben es heute schon diskutiert. Man muss Geld in die Hand nehmen, man muss Zinshäuser erhalten, man muss Zinshäuser ins nächste Jahrhundert bringen, sprich auch Investitionen tätigen. Das ist einfach so. Und von heute, wie wir es schon erlebt haben, am Vormittag einkaufen, am Nachmittag verkaufen, das spielt es definitiv nicht in den heutigen Zeiten und ich finde es auch an sich gut so. Es ist ein solides und längerfristiges Investment, aber es muss sich trotzdem in
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irgendeiner Form rechnen. Und ich habe es auch eingangs gesagt: Deswegen spielen Quadratmeterpreise genauso eine Rolle wie Renditen. Es muss einfach das Gesamtpaket zusammenpassen. Das sehe ich ganz klar. Vor allem auch, wenn es nicht so schnell geht, wie in der letzten Zeit, am Vormittag kaufen, am Nachmittag verkaufen. Dann zieht das, wenn es so ist wie jetzt, doch ganz andere Investoren an, die auch ein ganz anderes Interesse dahinter haben. Ja, absolut. Genau, so wie ich gesagt habe, eher das langfristige Interesse oder eben schon natürlich auch von Projektentwicklern. Wie auch gesagt, durchaus auch Neueinsteiger in diesem Segment,
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aber da eignen sich auch nicht ehrlicherweise alle Häuser dafür. Aber das ist natürlich schon etwas, was sich jetzt gerade weiterentwickelt hat und etabliert hat. Aber es gibt auch natürlich andere Trends und Möglichkeiten. Kommen wir gleich dazu. Wir sind eigentlich schon mittendrin, aber ich wollte noch den Philipp kurz fragen, weil ihr das in eurem Marktbericht erwähnt habt. Es gibt einen deutlichen Einbruch bei Share Deals. Ja, die Grundlage dafür ist einfach eine Gesetzesänderung aus dem Vorjahr, im Sommer 2025, wo einfach der Share Deal davor einige
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Vorteile hatte, um, je nachdem, wie man den Share Deal konstruiert hat, es auch die Möglichkeit gab, deutlich weniger Nebenkosten auszulösen. Das ist jetzt in dieser Form nicht mehr möglich und wir sehen deswegen, dass wir eigentlich fast ausnahmslos nur noch mit Asset Deals zu tun haben. Es gibt vereinzelte Spezialpositionen, wo insbesondere auch nach steuerlicher Prüfung ein Share Deal vielleicht von Vorteil sein kann, aber wir reden de facto im Zinshausbereich fast nur noch von Asset Deals. Share Deals bringen einfach einen hohen Prüfaufwand mit sich, wo man sagt, man muss in die Projektgesellschaft genau hineinschauen,
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genau prüfen, ob man allenfalls auch dann irgendwelche Haftungstatbestände übernimmt, Gewährleistungsthemen et cetera. Das war immer eine sehr genaue gesellschaftsrechtliche Prüfung, die dann auch notwendig war. Früher war man bereit, gerade auch bei höheren Volumen, um eben dann die Nebenkosten zu optimieren. In Summe hat sich das gerechnet, aber dadurch, dass es jetzt gesetzlich nicht mehr diese Vorteile mit sich bringt, sehen wir es eigentlich so, dass der Share Deal jetzt doch im Zinshausbereich eher der Vergangenheit angehört. Unsere Researcher freut es, weil damit haben wir mehr Klarheit.
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Wenn wir den Asset Deal haben, haben wir dementsprechend auch den Kaufpreis transparent, auch abrufbar. Und das wird unsere Datengrundlage sicherlich auch dann weiter verbessern für unsere Zinshausmarktberichte. Das heißt, wenn du dich jetzt so am Markt umhörst, also ob gut oder schlecht, dann wird das eher sozusagen als neutral gesehen. Bis auf die Steuerberater, die hätten sich gefreut, wenn es weiterhin die Share Deals gibt, aber wenn du schaust, dann war das eigentlich, unter Anführungszeichen, auch ein Auswuchs des Preises,
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dass durch die hohen Preise, dass man gesagt hat: „Okay, über einen Share Deal kann ich das sozusagen reduzieren und tue mir die Arbeit auch an, dann das Unternehmen zu kontrollieren." Ja, wir haben jetzt auch in der Vergangenheit, selbst in den Höchstphasen, bei Volumen bis fünf, sechs Millionen, gab es den Share Deal auch schon damals eigentlich selten. Aber die Prüfung der Gesellschaft, der Projektgesellschaft, wo man dann die Geschäftsanteile eben im Rahmen des Share Deals übernimmt, das sind gewisse Fixkosten, die man hat. Das ist ja unabhängig dann auch von der Immobilie, die dann in dieser Gesellschaft
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ist. Diesen Prüfaufwand hat man sowieso auch im Rahmen eines Asset Deals und deswegen hat man das eigentlich dann tendenziell bei höheren Volumen gemacht, wo demgegenüber dann einfach auch eine hohe Nebenkostenersparnis stand. Und es mag vielleicht auch Sondersituationen geben, wo ein Share Deal vielleicht jetzt noch denkbar ist, aber es ist mittlerweile wirklich definitiv die Ausnahme. Philipp, danke. Noch ein Thema auch, Hubert: Weiterhin ESG. Wie wird das von den Eigentümern gesehen, wie man sich derzeit damit befassen?
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Ich meine, beim Verkauf muss man natürlich, aber beim Kauf, ist das ein großes Thema? Oder was man dann noch weiter mit dem Haus macht? Ich glaube, grundsätzlich ist ESG im Zinshaus sehr wohl angekommen. Es ist nicht das Modewort, dass du sagst, über Zertifizierung, das ist nicht das Thema des Zinshauses, sondern das ist wirklich im Cashflow angekommen, dass es einfach als Kostenfinanzierungs- und, wie gesagt, als Werterhaltungsfrage zu klären ist. Wie gesagt, das ESG ist für mich im Zinshaus kein ideologisches Thema mehr,
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sondern einfach ein Bewertungs- und Finanzierungssektor, weil das die Bank mit bewertet: Was ist in der Nachhaltigkeit? Was kann das Haus? Was ist zu machen? Und wie gesagt, der große Unterschied zu früher ist einfach, dass direkt das ESG in den Cashflow ankommt und über die Energiepreise, Sanierungskosten, Kreditkonditionen, Fähigkeiten, wie man das einfach sich widerspiegelt. Deswegen sage ich: Ein Zertifikat für Zinshäuser ist glaube ich nicht das Thema, sondern es ist wirklich das Thema: Was kostet es? Was habe ich zu tun? Und ob sich das dann auch rechnet oder nicht. Das ist dann die Frage: Wer trägt diese Kosten?
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Auch wenn ich diese Vorschrift mache, dann muss man sich schon zu Ende denken: Wer zahlt das? Ist es dann der Investor mit dem Eigentümer, mit dem Käufer? Irgendwer muss es zahlen. Und ich glaube, es hat jemand auf einem Seminar ganz offen gesagt: „ESG und nachhaltig, alles super. Wir müssen es zuerst verdienen, dann können wir etwas machen.“ Ja, ist gut auf den Punkt gebracht. Oder dass man es vielleicht auch auf die Mieter überwälzen, ist immer so ein komischer Ausdruck, aber dass wenn man in einem nachhaltigen Gebäude dann wohnt, dass es vielleicht doch dahingehend in die Miete mit eingepreist werden kann.
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Eins ist natürlich klar: So einfach wie 1857 wird es nicht mehr gehen bei der Bauordnung, Paragraph 27 zitiere ich immer irrsinnig gern: Man möge möglichst nachhaltige Materialien verwenden. Das war das ganze Thema Nachhaltigkeit und man sieht, es hat gewirkt, weil die Häuser stehen immer noch. Vielleicht haben sie auch damals alle ein bisschen anders gedacht, aber das ist so ein Lieblingsthema von mir. Man muss nicht mehr Paragraphen schaffen. Man muss vielleicht auch mehr Freiheiten schaffen, was auch dem Zinshaus an sich guttun würde. Und Herr Weg, damit sind wir auch bei einem Thema: Freiheiten
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schaffen. Wir haben auf der einen Seite Baufinanzierung, auf der anderen Seite Sanierung. Aber es gibt auch eine neue Bewegung im Zinshaus mit drinnen und der heißt Hospitality. Hospitality, genau. Hospitality ist natürlich ein spannendes Thema, nicht nur jetzt im Zinshausbereich, sondern generell gerade am Wiener Markt, aber natürlich auch in anderen Städten. Und da merkt man ganz besonders natürlich, dass jetzt auch das Thema Hospitality natürlich auch für klassische Zinshäuser eine interessante Alternative darstellen kann, eben im Investment, in der weiteren Nutzung, in der zukünftigen.
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Aber natürlich sind einige Faktoren und Grundlagen zu berücksichtigen. Das eine ist einmal: Ich brauche die richtige Widmung dafür. Da hat es durchaus jetzt starke Einschränkungen gegeben, jetzt schon seit letztem Jahr, wo sozusagen an sich eben in Wohnzonen natürlich keine Hotels mehr errichtet werden können oder eben auch nicht Serviced Apartments. Das heißt also wirklich, dass die Trennung zwischen Wohnen und gewerblicher Nutzung stärker gezogen worden ist. Auf der anderen Seite hat das aber durchaus Lagen wieder gestärkt, wo man eben genau das machen kann. Und ich sage immer das Thema, zum Beispiel auch Serviced Apartment,
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wird immer professioneller. Also es ist aus meiner Sicht dann eher sozusagen eine andere Form von Hotellerie, aber eben halt professionell auch geführt. Und gerade eben diese historischen Gebäude eignen sich an sich sehr gut auch für dieses Thema im Apartmentbereich, dass ich hier schöne, tolle Möglichkeiten anbieten kann. Wie gesagt, geht natürlich aufgrund der rechtlichen Regulatorien und aus meiner Sicht ganz in Ordnung nicht überall, muss ja auch nicht überall sein. Es soll ja auch nicht in der ganzen Stadt so sein, aber es gibt gewisse Objekte, gewisse Lagen, die sich gut dafür anbieten und da ist das schon eine
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interessante Ergänzung, eben auch für die zukünftige Nutzung und Erhaltung dann letztendlich von solchen historischen Gebäuden, weil man natürlich da im Verhältnis von der Miethöhe natürlich andere Mieten erzielen kann auf der einen Seite und auf der anderen Seite sozusagen natürlich diesen Trend auch wirklich nutzen kann. Dass die Tourismus-Kennzahlen, gerade wir hören es immer wieder, höchsten Nächtigungszahlen in Österreich, in Wien über 20 Millionen und das wirkt sich natürlich schon auch aus auf den Markt und da bleibt das Zinshaus sozusagen nicht unberührt davon.
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Und wir sehen es ja auch: Viele Hotels sind ja auch quasi klassische Zinshäuser, wenn man sich ehrlich ist, und waren ja früher vielleicht gar keine Hotels, sondern sind irgendwann später umgenutzt worden. Aber eben, das zeigt auch diese Flexibilität gerade von diesen alten Gebäuden. Was interessant ist: Du hast gesagt, dass gewisse Lagen wurden oder werden gestärkt. Früher hat man geschaut, dass das Haus schön ist und ob die Gegend nett ist. Jetzt geht es aber auch ein bisschen um die Flächenwidmung, ob die da eh auch passt, was ja auch wieder für einen Interessenten ein total wichtiges Thema wird.
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Absolut. Eben die Flächenwidmung, ich habe es schon erwähnt, eben Wohnzone lässt das eigentlich nicht mehr zu, gemischte Nutzungen natürlich schon. Richtig. Also da muss man natürlich sehr genau schauen, vor allem wenn man in diese Richtung gehen möchte: Wo kann ich das realisieren? Professionelle Beratung, ganz wichtig. Und wie gesagt, nicht jeder Standort eignet sich dafür, lässt es auch zu. Aber es gibt interessante Möglichkeiten. Noch eine zweite, vielleicht gerade auch bei den historischen Gebäuden interessante Variante geht natürlich jetzt eher in die Richtung Baufinanzierung und dann auch Abverkauf, Entwicklung ist auch das Thema
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Branded Residences. Auch eher ein internationales Thema, aber wir sehen das auch jetzt in Wien, in Österreich immer stärker, dass halt internationale Hotelmarken auch durch ihren Marken-Attraction sozusagen, da natürlich die Aufmerksamkeit auch von Investoren, von privaten Käufern hervorrufen, sodass Wohnungen im Eigentum, aber unter einer bestimmten internationalen Marke am Markt viel besser platziert werden können. Also die Kaufpreise teilweise sind dann, ich will nicht zu hohe Zahlen in den Mund nehmen, aber das geht natürlich gleich mal auch schon 30, 40 % oder kann mal mehr sein, was man dann
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die Preise bekommt. Natürlich muss man auch investieren. Die Marken wollen Geld dafür. Das ist natürlich so, aber letztendlich ist das etwas, wo ein besonderes Produkt geschaffen wird und das auch gerade bei historischen Gebäuden besonders attraktiv ist. Das heißt, die Häuser werden gekauft von einer Marke, die werden dann hergerichtet und die Wohnungen einzeln verkauft mit Service inkludiert oder ein Teil der Wohnungen verkauft und der Rest ist Service-Apartments oder Hotel. Also von den Marken meist werden sie nicht direkt gekauft. Es wird natürlich meistens vom Endmieter gekauft, richtig. Und dann aber sozusagen mit der Marke gemeinsam entwickelt und sozusagen ein
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gemeinsamer Verkauf findet dann statt. Unterschiedlich. Es gibt natürlich dann hybride Objekte oder Produkte, wo dann genau die Dienstleistungen im Haus angeboten werden, aber es geht durchaus auch in die Richtung, dass gesamte Häuser quasi gebrandet sind und vielleicht besondere Facilities gar nicht zwingend im gleichen Haus sein müssen, aber in der Nähe, wenn es sozusagen um mehrere Häuser gibt, die unter einer Marke dann geführt werden. Aber natürlich, es wird vor allem natürlich auch die Marke, das Gefühl, Lifestyle und ein bestimmtes Konzept wird natürlich da mit verkauft. Einerseits natürlich von Service, aber auch einfach von der Experience, von der
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Wertigkeit, kann man sagen, eigentlich von den Objekten dann. Und da bieten sich ja die Zinshäuser tatsächlich gut an. Herwig, danke. Ja, Philipp, wir kommen zum Ende unserer Diskussion. Wir haben schon fast die Hälfte des Jahres erreicht. Wenn du noch auf die nächste Hälfte des Jahres schaust. Ich würde mir eigentlich wünschen, dass wir diese Stabilität, die wir jetzt gefunden haben, dass sie sich fortführt. Ich glaube, es wäre vermessen, sich jetzt etwas deutlich Positiveres zu wünschen. Wir kommen aus sehr bewegten Zeiten, auch geopolitisch gesehen.
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Es sind nach wie vor auch bewegte Zeiten, aber ich würde mir wünschen, dass wir diesen Drive, den wir jetzt in dem ersten, jetzt endenden ersten Halbjahr gesehen haben, auch ins zweite Halbjahr mitnehmen, noch einmal steigende Transaktionsvolumen in diesem Jahr haben, noch einmal leicht steigende Preise in diesem Jahr haben im Zinshausbereich und dass wir damit einfach eine tolle Basis dann schaffen, um 2027 wieder stärker den Pfeil ein bisschen stärker nach oben richten zu können. Philipp, danke. Ja, Hubert, dein Blick ins kommende Jahr oder in das kommende
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halbe Jahr, aber du kannst ihn auch noch weiter voraussetzen. Also 2027. Bitte. Ich schließe mich dem Philipp an, würde aber noch zusätzlich ergänzen. Also man sieht ja, welche Objekte, was wir, die, sage ich mal, wenn wir es 2021 gehabt hätten, wäre an den Markt gekommen und gesagt: „Gib her und ist gekauft." Jetzt haben wir es am Markt, ist leer, ist zu investieren, bringe es so gut oder sagen wir mal, schwierig bis gar nicht an, weil vielleicht so nicht darstellbar ist zur Zeit, aber wie auch immer. Aber was mir wirklich, und ich hoffe, das ändert sich, dass man, es ist, und ich glaube,
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ich hoffe, doch angekommen oder noch immer bei die wenigen: Es ist die Zeit der Entwickler. Und da fehlt mir eigentlich noch zu wenig die Leute, die wirklich schon lang am Markt sind. Noch immer: „Ja, du hast eh recht, da könnte was gemacht werden. Schau, die Preise, wo wir da sind, für die Nachlässigkeit, du kannst später was machen." Aber es ist noch immer sehr stark der Gedanke da: „Na, vielleicht günstig kaufen, dann haben wir irgendeine Idee, dann machen wir irgendeine Hülle drüber und vielleicht kann man doch weiterverkaufen." Muss ich sagen, das ist leider mein Eindruck. Der ist immer noch sehr stark da.
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Ja, wobei ich schon glaube- Aber ich habe da immer den Eindruck, weil sonst müsste man diese Ware schon längst, die, sage ich mal, unter Anführungszeichen notleidend sind oder sage ich mal, wie sie gekauft wurden, nicht darstellbar sind. Aber so wie es jetzt am Markt ist, sind sie darstellbar. Und trotzdem ist so eine Zurückhaltung, da sage ich: „Das gibt es ja nicht. Wobei ich schon glaube, Hubert, da gehört auch eine gewisse Sicherheit für die Entwickler mit rein. Also es muss ja auch von politischer Seite was getan werden. Ja, aber wenn wir grundsätzlich diese Immobilien sehen, die Häuser sind leer.
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Die sind prädestiniert für Sanieren, Abverkaufen. Also da brauche ich keine starke Regulierung. Gut. Hubert, danke. Gerne. Ich möchte mich bei euch dreien bedanken, dass ihr Zeit gehabt habt, an diesem wirklich sonnigen Tag heute noch dabei zu sein und mitzudiskutieren über das Wiener Zinshaus. Bei Ihnen möchten wir uns bedanken, dass Sie zugesehen haben. Ab morgen ist das Immo-Live auch wieder auf der Immobilienredaktion zu finden mit den entsprechenden Kapiteln und wir vier wünschen Ihnen noch einen schönen Nachmittag. Wiedersehen. Schönen Nachmittag. Schönen Nachmittag.
