2025 wurden in Wien 11.404 Wohnungen fertiggestellt. Für heuer werden 10.336 erwartet, 2027 dürften es nur mehr 9.651 sein. Das zeigt das Quartalsupdate Q3 des Österreichischen Neubauberichts. EXPLOREAL erstellt ihn im Auftrag der Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der Wirtschaftskammer Wien. Österreichweit wird für 2026 ein moderates Wachstum erwartet, in der Bundeshauptstadt geht es dagegen weiter bergab.
Minus 2.011
Am stärksten trifft es die gewerblichen Mietwohnungen: Nach 2.505 Einheiten im laufenden Jahr sind für 2027 nur 494 angekündigt. „Das ist das direkte Ergebnis aus den Maßnahmen der letzten Jahre“, sagt Clemens Biffl, Bauträgersprecher der Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der Wirtschaftskammer Wien: „Die Regulatorien und Unsicherheiten haben dazu geführt, dass sich Bauträger nicht mehr trauen, in die gewerbliche Miete zu gehen.“ Und: „Die Verunsicherung hält alle davon ab, zu investieren und zu bauen.“
„Die Zahlen zu den Mietwohnungen haben uns auch überrascht“, meint Nicole Fürntrath, Obfrau der Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, WK Wien: „Wenn in Wien im kommenden Jahr nur rund 500 neue gewerbliche Mietwohnungen fertiggestellt werden, ist das ein Alarmsignal. Was heute nicht gebaut wird, fehlt morgen am Wohnungsmarkt.“ Und weiter: „Wir landen immer bei denselben Themen. Wir fahren sehenden Auges an eine Wand.“ Gefordert werden Planungssicherheit, raschere Genehmigungsverfahren und tragfähige Finanzierungen. Bei den Genehmigungen gebe es zumindest Tendenzen zur Beschleunigung.
Eigentum pendelt sich ein
Beim Eigentum sieht es anders aus: Die gewerblichen Eigentumswohnungen steigen von 3.051 auf 3.961 Einheiten. „Der Eigentumsmarkt hat sich durch Angebot und Nachfrage auf einem Level von 3.500 bis 4.000 Wohnungen pro Jahr eingependelt“, so Clemens Biffl. Allerdings verschieben sich Fertigstellungen oft. Die Angebotspreise für Neubauwohnungen liegen in Wien um 5,8 Prozent über dem Vorjahr. Der Verwertungsindex fiel im dritten Quartal von 59 auf 50 Punkte. Die gemeinnützigen Mietwohnungen gehen leicht von 2.740 auf 2.678 zurück. Den Einbruch bei der Miete gleicht das alles nicht aus.
Zu wenig Wohnungen
„Ich gehe davon aus, dass wir die nächsten zwei Jahre zu wenig Mietwohnungen haben werden, und das wird sich auf die Mieten auswirken“, sagt Clemens Biffl. „Jede Maßnahme wird erst in drei Jahren wirksam.“ Wobei Wien nicht gleich Wien ist: Manche Grätzel sind bei Mietwohnungen unterversorgt, andere überversorgt. „Die Produktion ist so stark eingebrochen, dementsprechend steigen die Mieten. Und es können sich weniger Leute Eigentum leisten", ergänzt Marie-Sophie Lamezan-Salins, Geschäftsführerin der Fachgruppe. Sie verweist auf die Eingriffe bei der Indexierung, auch in bestehende Mietverträge: „Das ist kurzfristig eine Erleichterung für die Mieter, aber langfristig braucht es mehr Wohnraum.“ Anders gesagt: Eine gedeckelte Miete nützt nur dem, der schon eine Wohnung hat.