Rund 400 Wohnungen. So viele freifinanzierte Mietwohnungen gewerblicher Bauträger werden 2027 in Wien nach aktuellem Stand fertiggestellt. Heuer sind es noch rund 2.100, im Jahr 2022 waren es mehr als 5.300. Innerhalb eines Jahres ist das ein Rückgang um mehr als 80 Prozent.
Der Gesamtmarkt sieht auf den ersten Blick weniger dramatisch aus. Laut CBRE werden 2026 in Wien rund 7.200 Wohnungen im verdichteten Neubau fertiggestellt, das sind fünf Prozent weniger als im Vorjahr. Für 2027 zeichnet sich sogar ein Anstieg um elf Prozent auf knapp 8.000 Wohnungen ab. Diesen Anstieg trägt allerdings fast ausschließlich das Eigentumssegment gewerblicher Bauträger. „Die strukturellen Probleme des Wiener Wohnungsmarktes verschärfen sich trotz des leichten Anstiegs der gesamten Wohnungsfertigstellungen im Jahr 2027. Ausgerechnet jenes Segment, das für einen großen Teil der Wohnungssuchenden besonders relevant ist, gerät immer stärker unter Druck. Solange sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für die Entwicklung neuer Mietwohnungen nicht verbessern, wird sich diese Angebotslücke weiter vergrößern“, sagt Martin Denner, Head of Research bei CBRE Österreich.
Die Rechnung geht sich nicht aus
Die Gründe sind bekannt: hohe Grundstückspreise, gestiegene Baukosten und höhere Renditeanforderungen. Seit März 2026 haben vor allem die Material- und Energiekosten erneut deutlich angezogen. Dazu kommen die gestiegenen langfristigen Zinsen, die die Renditeanforderungen der InvestorInnen weiter nach oben treiben.
Wie stark sich die Kalkulation verschoben hat, zeigt eine Modellrechnung der CBRE-Research-ExpertInnen. Die angenommenen Nettomieten sind seit 2021 um rund 40 Prozent gestiegen. Der rechnerisch tragbare Grundstückskostenanteil ist im selben Zeitraum wegen höherer Baukosten, Zinsen und Renditeanforderungen um rund 55 Prozent gesunken. „Die Herausforderung besteht darin, dass sich die gestiegenen Kosten nicht im gleichen Ausmaß über höhere Mieten kompensieren lassen. Die wirtschaftliche Lücke lässt sich nur durch ein Zusammenspiel mehrerer Faktoren schließen: niedrigere Grundstückspreise, geringere Baukosten, sinkende Renditeanforderungen und höhere erzielbare Mieten“, resümiert Denner.
Von diesen vier Faktoren bewegt sich derzeit nur einer verlässlich: die Mieten. Für die Wohnungssuchenden ist das die schlechteste aller Nachrichten.
Bewilligungen auf Tiefststand
Besserung ist nicht in Sicht, das zeigen die Baubewilligungen. Im ersten Halbjahr 2026 wurden in Wien nur rund 2.600 Wohnungen in Gebäuden mit mindestens drei Wohnungen bewilligt. Das sind um 39 Prozent weniger als im Vergleichszeitraum des Vorjahres und der niedrigste Wert für ein erstes Halbjahr seit 2011. „Damit zeichnet sich ab, dass die derzeitige Angebotsknappheit kein kurzfristiges Phänomen bleiben wird“, sagt Denner.
Österreichweit ist das Bild nicht besser. Laut Statistik Austria wurden 2025 nur noch 48.597 Wohnungen fertiggestellt, um 12,3 Prozent weniger als im Jahr davor. Bei Wohnungen in neuen Gebäuden fiel der Rückgang mit einem Minus von 20 Prozent auf 34.217 Einheiten noch deutlicher aus. Das ist der niedrigste Wert seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2011. Die Baubewilligungen sind seit 2021 rückläufig und 2025 erneut gesunken. „Die aktuellen Zahlen bestätigen unsere wiederholten Warnungen. Österreich baut zu wenig Wohnraum. Die Investitionen bleiben aus, während der Druck auf den Wohnungsmarkt weiter zunimmt. Ohne rasches Gegensteuern wird sich die Situation für Wohnungssuchende immer weiter verschärfen“, sagt Roman Oberndorfer, Obmann des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der Wirtschaftskammer Österreich (WKÖ).
Gehört wurden diese Warnungen bisher eher nicht.
Die Gemeinnützigen halten
Vergleichsweise stabil zeigt sich das geförderte Mietwohnungssegment der gemeinnützigen Bauträger und der Stadt Wien. Zwischen 2025 und 2027 werden hier im Schnitt rund 2.600 Wohnungen pro Jahr fertiggestellt. Die Gemeinnützigen bauen überwiegend auf Grundstücken, deren Kosten über Widmung oder Vergabe begrenzt sind. Sie kalkulieren nicht mit Renditen, sondern mit kostendeckenden Mieten, deshalb treffen sie hohe Grundstückspreise und steigende Zinsen deutlich weniger. Den Einbruch im freifinanzierten Segment kann diese Kontinuität aber nicht mehr ausgleichen.
20,50 Euro Spitzenmiete
Die Verknappung zeigt sich bereits bei den Preisen. Im Wiener Neubausegment liegt die Spitzenmiete laut CBRE aktuell bei 20,50 Euro netto pro Quadratmeter. Das sind knapp sechs Prozent mehr als im dritten Quartal 2025. Die höchsten Mieten werden in den inneren Bezirken erzielt, attraktive Lagen außerhalb des Zentrums wie die Donau City erreichen vergleichbare Werte. Am stärksten gestiegen sind die Mieten im Jahresvergleich im dicht verbauten Gebiet, also etwa in Rudolfsheim-Fünfhaus oder der Brigittenau, und zwar um rund zehn Prozent. Für 2027 erwartet CBRE weitere Steigerungen.
Auch Eigentum ist teurer geworden. Der durchschnittliche Angebotspreis für Neubauwohnungen liegt in Wien bei rund 6.900 Euro pro Quadratmeter. In den inneren Bezirken sind es rund 9.400 Euro, in den Villenlagen rund 7.600 Euro.
Gebaut wird im Nordosten
Der Schwerpunkt der Neubautätigkeit liegt weiterhin in Donaustadt und Floridsdorf. Mehr als 4.300 Wohnungen, das sind rund 60 Prozent aller für 2026 erwarteten Fertigstellungen, entstehen in den nordöstlichen Flächenbezirken. Gründe dafür sind die größeren Flächenreserven, die vergleichsweise günstigeren Grundstücke und die zahlreichen Stadtentwicklungsgebiete. Dahinter folgen die inneren Bezirke mit rund 1.450 Wohnungen beziehungsweise 20 Prozent, wobei das „Village im Dritten“ einen wesentlichen Beitrag leistet. In den südöstlichen Flächenbezirken werden 2026 rund 830 Wohnungen fertig, für 2027 zeichnet sich ein Anstieg auf rund 2.100 ab. Am Nordwestbahnhofareal sind bis 2035 im Vollausbau rund 6.500 Wohnungen geplant. Stadtentwicklung braucht einen langen Atem.
Ein Tropfen auf den heißen Stein
Als Alternative zum klassischen Neubau gewinnt laut CBRE die Umwandlung älterer Bürogebäude in Wohnhäuser an Bedeutung. Potenzial bieten vor allem gut erschlossene Bürohäuser, die den Anforderungen moderner Arbeitswelten nicht mehr entsprechen. Ehemalige Bürogebäude in der Herbststraße, der Reschgasse und am Hietzinger Kai wurden bereits von Bauträgern erworben und befinden sich in unterschiedlichen Planungs- und Entwicklungsphasen.
Das ist gut und richtig, reicht aber nicht einmal annähernd. Ein paar Bürohäuser hier und ein paar dort gleichen das Minus von freifinanzierten Mietwohnungen nicht aus. Dazu kommt, dass sich nicht jedes Bürohaus für eine Wohnnutzung eignet. Die Umnutzung ist eher ein Tropfen auf den heißen Stein als eine Lösung.
Verunsicherte InvestorInnen
Am Investmentmarkt zeigt sich dasselbe Bild. In den ersten drei Quartalen 2026 wurden österreichweit rund 493 Millionen Euro in Wohnimmobilien investiert, das sind um nahezu 44 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. „Trotzdem bleibt Wohnen mit einem Anteil von 28 Prozent am gesamten österreichischen Immobilieninvestmentvolumen die stärkste Assetklasse“, sagt Manuel Bugl, Head of Capital Markets bei CBRE. Die Spitzenrendite für Wiener Wohnimmobilien ist leicht auf 4,30 Prozent gestiegen.
CBRE erklärt die Zurückhaltung der institutionellen InvestorInnen vor allem mit den gestiegenen Finanzierungskosten und den unterschiedlichen Preisvorstellungen von KäuferInnen und VerkäuferInnen. Das ist aber nur ein Teil der Erklärung. Die InvestorInnen sind auch wegen der rechtlichen Unsicherheiten verunsichert, und Berlin macht es vor. Wie die dortigen Vergesellschaftungspläne EigentümerInnen weit über die deutsche Hauptstadt hinaus verunsichern, hat Ivette Wagner in ihrem Artikel „Vergesellschaftungspläne verunsichern Eigentümer weit über Berlin hinaus“ beschrieben. Kapital ist bekanntlich ein scheues Reh, und wer nicht weiß, welche Regeln in zehn Jahren gelten, investiert lieber woanders oder gar nicht.
Auch Oberndorfer sieht hier eine der Stellschrauben: „Wir brauchen endlich Rahmenbedingungen, die Investitionen in Neubau und Sanierung wieder ermöglichen. Dazu zählen leichtere Finanzierungen für den gewerblichen Wohnbau, eine wirksame Sanierungsoffensive und verlässliche rechtliche Rahmenbedingungen.“