Rund 18 Prozent mehr Wohnimmobilien wurden 2025 in Österreich gekauft als im Jahr davor, getragen vor allem von Bestandsimmobilien. Der Deloitte Property Index, der zum 15. Mal erscheint und 25 europäische Länder untersucht, ortet auch europaweit eine Stabilisierung der Wohnungsmärkte.
„Die Nachfrage am österreichischen Wohnimmobilienmarkt kehrt insbesondere bei gebrauchten Wohnungen zurück. Verbesserte Finanzierungsbedingungen, das Auslaufen der KIM-Verordnung sowie eine Preisentwicklung unterhalb der Inflation haben den Immobilienkauf wieder attraktiver gemacht“, sagt Gabriele Etzl, Partnerin und Immobilienexpertin bei Deloitte Legal. Im Neubausegment liegen die Transaktionen allerdings noch unter dem langjährigen Durchschnitt.
Teuer, aber leistbar
Eine Neubauwohnung kostete in Österreich 2025 im Schnitt 5.199 Euro pro Quadratmeter – Platz vier in Europa hinter Luxemburg (9.160 Euro), Tschechien (5.412 Euro) und Deutschland (5.200 Euro). Der Preisanstieg fiel mit 2,9 Prozent moderat aus, in Kroatien, der Slowakei und Ungarn legten die Preise zweistellig zu.
Im Städtevergleich schneidet Österreich besser ab, als man vermuten würde: In Wien kostet der Quadratmeter Neubau 6.711 Euro, in München 11.200 Euro, in Amsterdam 8.650 Euro. Graz (3.935 Euro) und Linz (4.655 Euro) sind noch deutlich günstiger. Ob das so bleibt? „Die anziehende Nachfrage könnte den Preisdruck in Österreich allerdings verstärken, wenn das Wohnungsangebot nicht entsprechend wächst“, warnt Etzl.
Das Nadelöhr heißt Neubau
Und genau das wächst nicht. Die Baubewilligungen für neue Wohnbauten sanken 2025 um weitere 7,1 Prozent. „Mehr Käufe bedeuten noch keine Entspannung am Wohnungsmarkt. Die Nachfrage nimmt wieder zu, während aus dem Neubau wenig zusätzliches Angebot nachkommt. Das erhöht den Druck auf die Preise. Die niedrigen Bewilligungszahlen dürften sich auch 2027 noch bei den Fertigstellungen bemerkbar machen“, rechnet Etzl vor. Wohnbau braucht eben einen langen Atem. Auch im Rückwärtsgang.
Bei den Bestandsmieten liegt Wien mit durchschnittlich 11,10 Euro pro Quadratmeter sogar unter Graz (11,60 Euro) und Linz (12,30 Euro), Paris kommt auf 31,20 Euro, Luxemburg auf 45,40 Euro. Für Etzl ein Standortvorteil, der aber nur mit ausreichend neuem Wohnraum zu halten ist. Eine Reform des Mietrechts hält sie für überfällig: „Vermieterinnen und Vermietern muss es ermöglicht werden, dass die Renovierung und Steigerung der Energieeffizienz bei regulierten Bestandsimmobilien auch wirtschaftlich durchgeführt werden können.“ Ein Satz, der in der Branche nicht zum ersten Mal fällt. Gehört wurde er bisher kaum.
100.000 Verbücherungen
Dass sich der Aufschwung heuer fortsetzt, zeigen die Grundbuchdaten von IMMOunited. Mit Stand 15. Oktober wurden bereits 100.578 Kaufverträge verbüchert – im Vorjahr fiel die 100.000er-Marke erst Mitte November. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum (90.019) ist das ein Plus von 11,73 Prozent.
Regional fällt die Dynamik höchst unterschiedlich aus. Von Jänner bis September legten die Verbücherungen österreichweit um 13,80 Prozent zu. Spitzenreiter ist die Steiermark mit plus 20,17 Prozent, gefolgt von Tirol (17,77 Prozent) sowie Niederösterreich und Vorarlberg mit je rund 15 Prozent. Wien (10,98 Prozent) und Oberösterreich (10,72 Prozent) liegen unter dem Schnitt, Schlusslicht ist Kärnten mit 4,15 Prozent.
„Dass wir die 100.000er-Marke heuer rund einen Monat früher erreichen als im Vorjahr, zeigt: Die Nachfrage ist da. Gleichzeitig sehen wir, dass die Gesamttransaktionszahl seit September etwas rückläufig ist, was vermutlich der Zinserhöhung geschuldet sein kann“, sagt Roland Schmid, Eigentümer und Geschäftsführer der IMMOunited GmbH.
Was bleibt
Unterm Strich trifft eine wiedererwachte Nachfrage auf ein Angebot, das in den kommenden Jahren eher schrumpfen als wachsen wird. Ob die Zinserhöhung den Markt nur kurz bremst oder nachhaltig abkühlt, wird sich zeigen. Schmids Rat: „Wer jetzt kaufen, verkaufen oder finanzieren will, sollte deshalb nicht nur auf den Gesamtmarkt schauen, sondern genau hinsehen, was sich vor der eigenen Haustür tut.“