Die nackten Zahlen zuerst. 31.979 Wohnungen in neuen Gebäuden wurden 2025 in Österreich bewilligt, um 7,1 Prozent weniger als im Jahr davor und so wenige wie nie seit Beginn der Zeitreihe 2010. Im Rekordjahr 2017 waren es 72.756. Das ist ein Minus von 56 Prozent in acht Jahren.
„Nach einem starken Einbruch im Jahr 2023 und moderaten Rückgängen in den darauffolgenden Jahren hat die Zahl der Baubewilligungen für Wohnungen in neuen Gebäuden 2025 einen neuen Tiefpunkt erreicht“, so Manuela Lenk, fachstatistische Generaldirektorin von Statistik Austria. Moderat ist dabei relativ: 2022 waren es noch 53.994, 2023 dann 37.517.
Einfamilienhaus rauf, Geschoßbau runter
Das erste Quartal 2026 setzt den Trend fort. Laut Quartalstabelle von Statistik Austria wurden 7.802 Wohnungen in neuen Gebäuden bewilligt, minus 8,6 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Inklusive An-, Auf- und Umbauten waren es 11.804, minus 7,7 Prozent. Bemerkenswert ist die Verteilung. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern gab es ein Plus von 9,8 Prozent auf 2.718 Wohnungen, im Mehrgeschoßbau ein Minus von 17,1 Prozent auf 4.968.
Das Bild war schon im Gesamtjahr 2025 dasselbe: Einfamilienhäuser plus 8,2 Prozent, Gebäude mit drei oder mehr Wohnungen minus 12,5 Prozent. Wer baut, baut für sich. Der Geschoßbau aber ist der, der den Miet- und Anlegermarkt versorgt.
In Wien fällt das Minus noch deutlicher aus. 1.892 Wohnungen in neuen Gebäuden im ersten Quartal nach 2.851 im Vorjahresquartal, ein Drittel weniger. Quartalswerte schwanken, die Zahlen ab 2023 sind vorläufig und enthalten Schätzungen für Nachmeldungen. Die Richtung ist trotzdem eindeutig. Die Daten für das zweite Quartal hatte Statistik Austria für 9. Oktober angekündigt, bei Redaktionsschluss lagen sie noch nicht vor.
Fertigstellungen: 2026 noch, 2027 nicht mehr
Weil Bewilligungen den Fertigstellungen um zwei bis drei Jahre vorauslaufen, kommt der Einbruch von 2023 erst jetzt auf den Markt. Laut Neubaubericht von Exploreal und WKÖ vom August werden heuer österreichweit rund 30.900 Wohnungen fertig, 2027 knapp 25.000. Zum Vergleich: Die Spitze lag 2022 bei rund 46.500.
„Das Plus bei den Fertigstellungen im Jahr 2026 ist ein positives Signal“, sagt Roman Oberndorfer, Obmann des Fachverbands der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der WKÖ, und ergänzt im selben Atemzug: „Wir befinden uns mitten in der schwersten Krise des österreichischen Wohnungsmarktes.“
Wien: drei Prognosen, eine Richtung
Für Wien gehen die Zahlen weit auseinander. Exploreal erwartet für heuer rund 12.100 Fertigstellungen und für 2027 rund 9.600. EHL kommt in seinem Wohnungsmarktbericht auf rund 8.330 für 2026 und 8.180 für 2027. Die Wirtschaftskammer Wien rechnet heuer mit 9.600 von 12.600 geplanten Wohnungen – es könnten sogar höchstens 8.000 sein. Egal wie man rechnet, es fehlt mindestens jede vierte geplante Wohnung.
Die Differenz von rund 4.000 Wohnungen zwischen den Prognosen ist größer als so manche Jahresproduktion eines Bundeslandes. Sie erklärt sich aus unterschiedlichen Methoden und Abgrenzungen – die einen zählen, was geplant ist, die anderen, was tatsächlich fertig wird. Einig sind sich alle in einem Punkt: 2027 wird es weniger.
Besonders dünn wird es im freifinanzierten Mietwohnungsbau. EHL erwartet in Wien heuer rund 2.565 solcher Wohnungen, 2027 nur noch 612.
Die Gemeinnützigen bremsen mit
Auch der gemeinnützige Sektor, lange das Rückgrat des Wohnbaus, liefert weniger. Rund 11.900 Wohnungen stellten die Gemeinnützigen Bauvereinigungen 2025 fertig, um 13 Prozent weniger als im Vorjahr und so wenige wie seit 2000 nicht. Für heuer rechnet der Verband mit 11.000 bis 11.600, für 2027 mit einem „sanften Aufwärtstrend“.
„Hohe Zinsen sind immer Gift für leistbares Wohnen, für den geförderten Wohnbau“, sagte GBV-Obmann Michael Gehbauer bei der Bilanzpressekonferenz im April. Da hatte die EZB noch nicht erhöht.
Die Kosten ziehen wieder an
Dazu kommt das Zinsumfeld. Die EZB hat den Einlagesatz im Juni und im September um jeweils 25 Basispunkte auf 2,50 Prozent angehoben. Und die Baukosten steigen wieder. Der Baukostenindex für den Wohnhaus- und Siedlungsbau lag im August laut vorläufigem Wert von Statistik Austria um 5,3 Prozent über dem Vorjahr, im Mai waren es nach Revision 5,7 Prozent. Der Baupreisindex für den Wohnbau stieg im zweiten Quartal um 3,6 Prozent.
Wie schnell sich das Bild gedreht hat, zeigt die Baukostenprognose des WIFO für die Stadt Wien vom November 2025. Sie erwartete für den Wohnhaus- und Siedlungsbau 2026 ein Plus von gerade 0,1 Prozent. „Ein wirklich starker Aufschwung mit hohen Wachstumsraten erscheint daher für die kommenden Quartale unwahrscheinlich“, hieß es damals. Den Aufschwung gibt es tatsächlich nicht. Die Kosten steigen trotzdem. Der Unterschied heißt Energiepreisschock.
Die Nachfrage ist da – noch
Das Paradoxe daran: An KäuferInnen fehlt es nicht. Laut Kreditumfrage der OeNB steigt die Nachfrage nach Wohnbaukrediten seit Anfang 2024, das monatliche Neuvolumen hat sich von 0,7 Milliarden Euro im Jänner 2024 auf jeweils über 1,6 Milliarden Euro im März, April und Mai 2026 mehr als verdoppelt. Für den Anstieg im zweiten Quartal habe das Zinsniveau laut Banken nur eine „untergeordnete Rolle“ gespielt.
Der Ausblick ist allerdings vorsichtiger. Für das dritte Quartal erwarten die befragten Banken keinen weiteren Anstieg der Nachfrage. Daten nach der September-Erhöhung der EZB liegen noch nicht vor.
Die Nachfrage trifft also auf ein Angebot, das in den kommenden zwei Jahren schrumpft. Anders gesagt: Die Kredite kommen zurück, die Kräne nicht. Wer heute nicht bewilligt bekommt, übergibt 2028 nichts.
Was bleibt
Die Wohnbaumilliarde des Bundes von 2024 soll leichter abrufbar werden, neues Geld ist das nicht. Ob die Bewilligungen im zweiten und dritten Quartal 2026 drehen, wird die nächste Veröffentlichung von Statistik Austria zeigen. Oberndorfer hat bei der Präsentation des ersten Neubauberichts 2026 den Satz gesagt, der über der ganzen Debatte stehen könnte: „Entspannung im Neubaubereich ja, Entwarnung nein.“
Stand: 9. Oktober 2026. Bewilligungsdaten: Statistik Austria, Werte ab 2023 vorläufig. Fertigstellungsprognosen laut Exploreal/WKÖ (11.8.2026), EHL (30.7.2026) und WK Wien (22.9.2026).
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