Wien wächst weiter und braucht Wohnraum. Platz gibt es noch, vor allem in den großen Stadtentwicklungsgebieten im 10., 20. und 22. Bezirk. Allerdings stehen diese in ganz unterschiedlichen Entwicklungsphasen: Die Seestadt Aspern in der Donaustadt geht in die nächsten Etappen, am Nordwestbahnhof in der Brigittenau sollen Anfang 2027 die ersten Wohnhäuser entstehen und in Rothneusiedl in Favoriten wird noch geplant. Doch auch hier macht sich die wirtschaftliche Lage bemerkbar. Während gemeinnützige Bauträger weiterhin großes Interesse an Grundstücken haben, rechnen sich frei finanzierte Wohnbauprojekte unter den derzeitigen Bedingungen kaum. Das ist eine besondere Herausforderung für eine Stadt, in der Wohnraum ohnehin knapp ist.
Geförderter und frei finanzierter Wohnbau
Am Nordwestbahnhof sind Wohnungen für rund 16.000 Menschen und 4.700 Arbeitsplätze geplant, Herzstück des neuen Stadtteils wird die zehn Hektar große „Grüne Mitte“. Bis Ende 2029 sollen die ersten 1.150 Wohnungen fertig sein. Bei den ÖBB als Grundeigentümerin sieht man den Markt zweigeteilt: Im frei finanzierten Segment gebe es „deutlich weniger Marktteilnehmer“, die sich für Grundstücke interessieren. Der geförderte Wohnbau sei davon unbeeindruckt, hier herrsche bei den Ausschreibungen immer großer Andrang. „Mit dem Baustart der ersten Wohnbauten Anfang 2027 wird die Entwicklung des Areals für die Wienerinnen und Wiener sichtbar“, erklärt Claudia Brey, Geschäftsführerin der ÖBB-Immobilienmanagement GmbH.
Zeitgleich mit der Bezugsfertigkeit der Wohnbauten wird auch der erste Teil der Grünen Mitte fertiggestellt sein. Bei den ÖBB denkt man bewusst in langen Zeiträumen, so Brey: „Wir entwickeln nicht nur Immobilien, sondern Orte mit langfristiger Perspektive.“ Die erste Entwicklungsphase ist gesichert, derzeit läuft die zweite Phase der technischen Freimachung des Areals. Sie dauert bis 2028 und schafft die Voraussetzung für die weitere Quartiersentwicklung. Auch wenn sich derzeit weniger gewerbliche Bauträger für Grundstücke interessieren, blickt man bei den ÖBB zuversichtlich nach vorne: „Stadtentwicklung in dieser Größenordnung ist auf viele Jahre angelegt und orientiert sich nicht an kurzfristigen Konjunkturzyklen.“
Qualität als Argument
Auch in der Seestadt setzt man darauf, gewerbliche Bauträger für neue Projekte zu gewinnen. In einem Konzeptverfahren werden im Quartier Am Seebogen Mitte vier Bauplätze vergeben, jeder mit einem eigenen Thema: serielles Bauen, alternsgerechtes Wohnen, das zirkuläre Stadthaus und Wohnen für spezifische Zielgruppen. Das Ergebnis soll im Frühjahr 2027 vorliegen. Sabine Müller, Vorständin der Wien 3420 aspern Development AG, sieht in der Ausschreibung keinen Widerspruch zur aktuellen Marktlage: „Gerade in einem herausfordernden Marktumfeld zeigt sich, wie wichtig Qualität ist. Sie ist kein Selbstzweck, sondern schafft langfristig Wert.“
Das bisherige Interesse bestätige die Themenwahl, für eine Bewertung sei es aber „noch zu früh, wir stehen erst mitten im Verfahren“. Unabhängig davon geht das Bauen in der Seestadt weiter. An der Waterfront der Seeterrassen ist LIL-Y am See in Bau, „Das Seestädter“ des ÖVW und PIER05 der STC folgen kommendes Jahr. Im Quartier Seecarré ist für 2027 bei mehreren der sieben Wohnbauprojekte der Baustart geplant.
Robert Grüneis, Vorstand der Wien 3420 aspern Development AG, nennt zwei sehr handfeste Gründe für die Nachfrage nach Grundstücken, „insbesondere im Gewerbe“: die Inbetriebnahme der Stadtstraße im kommenden Jahr und den fixierten Fertigstellungstermin der Spange S1. Damit verfüge man „in absehbarer Zeit über eine leistungsfähige Straßeninfrastruktur im Norden der Seestadt, mit der wir die verbleibenden Entwicklungsetappen ausrollen.“
Langer Atem in Favoriten
In Rothneusiedl in Favoriten wird es noch am längsten dauern, bis die ersten Kräne auffahren. Im Mai hat die Stadtentwicklungskommission zunächst das städtebauliche Leitbild beschlossen: 124 Hektar, 9.000 Wohnungen für 21.000 Menschen, davon zwei Drittel gefördert, 8.000 Arbeitsplätze und eine Verlängerung der U1, mit der man in rund 15 Minuten in der City sein soll. Wiens Planungsdirektor Thomas Madreiter: „RothNEUsiedl zeigt, wie Wien künftig wachsen kann: ein klimafitter Stadtteil, der urbane Quartiere mit großzügigen Grünräumen verbindet.“ Bis 2029 soll für die erste Etappe ein entsprechender Flächenwidmungs- und Bebauungsplan vorliegen, gebaut werden kann ab 2030. „Schritt für Schritt und nach Bedarf wachsen mit dem neuen Stadtteil dann auch Infrastruktur und öffentlicher Verkehr mit“, so Madreiter. Die aktuelle Konjunktur habe „keine unmittelbare Auswirkung“, heißt es seitens der Stadt: „Planungsprozesse dieser Dimension finden viele Jahre vor einem etwaigen Baubeginn statt.“ Gerade die zeitliche Entfernung zu den Baustarts könnte sich für Rothneusiedl als Vorteil erweisen. Bis dahin kann sich die Marktlage wieder verändern und die Nachfrage gewerblicher Bauträger erneut anziehen.