„Bei kleinen und mittelgroßen Flächen trifft hohe Nachfrage auf wenig Angebot. Das stützt die Mieten in den Toplagen“, sagt Anja Mutschler, Teamleiterin Retail bei OTTO Immobilien. Damit ist das Wesentliche des heute erschienenen Retail-Marktberichts eigentlich schon gesagt. Erfasst wurden knapp 500 Shops in den Wiener A-Lagen – Kärntner Straße, Graben, Kohlmarkt samt Goldenem Quartier und Bognergasse sowie die innere Mariahilfer Straße – mit zusammen rund 200.000 m² Verkaufsfläche.
Kaum Leerstand
Am Kohlmarkt und am Graben ist praktisch alles vermietet, frei werdende Flächen finden laut OTTO Immobilien rasch neue MieterInnen. Auf der Mariahilfer Straße ist der Leerstand leicht gesunken und liegt bei gut drei Prozent. Einzig die Kärntner Straße weist einen Anstieg auf rund zwei Prozent aus – das ist allerdings vor allem einer Adresse geschuldet: dem ehemaligen Benetton-Multistore in der Kärntner Straße 43. Gespräche mit internationalen Marken laufen bereits. Die kleinere Benetton-Fläche in der Kärntner Straße 14 hat Lululemon übernommen.
Weniger Bewegung – zumindest sichtbar
Auffällig ist der Rückgang beim Neuvermarktungsvolumen. Auf der Mariahilfer Straße wurde im Beobachtungszeitraum nicht einmal halb so viel Fläche neu bespielt wie im Jahr davor, in den A-Lagen der Inneren Stadt immerhin rund ein Drittel weniger. Ein Alarmsignal sieht man bei OTTO Immobilien darin nicht: Im Vorjahr wurden auf der Mariahilfer Straße bereits viele Großflächen neu vermietet, und bei so niedrigem Leerstand gibt es schlicht weniger zu vermieten.
Dazu kommt, dass nicht alles, was passiert, auch sichtbar ist. „Viele Nachvermietungen in den A-Lagen des ersten Bezirks laufen diskret im Off-Market-Bereich“, so Mutschler. Mehrere prestigeträchtige Objekte sind laut Marktbericht bereits in Verhandlung oder Vorbereitung. Was man nicht sieht, kann man eben auch nicht zählen.
Mieten ziehen an
Die Spitzenmieten legen zu, wenn auch moderat. Am Kohlmarkt inklusive Goldenem Quartier stiegen die Mieten in allen Größenklassen, die Spitzenmiete liegt nun knapp unter 600 Euro/m². Der Graben liegt mit rund 630 Euro/m² noch darüber, hier fiel das Plus allerdings geringer aus. Auf der Mariahilfer Straße werden rund 170 Euro/m² erzielt, ein Plus von gut sechs Prozent gegenüber dem Vorjahr.
Gefragt bleiben auch die Nebenlagen, die unmittelbar an die High Streets grenzen – wie die Neueröffnungen von Arcteryx im Trattnerhof oder demnächst Mr Marvis in der Wallnerstraße zeigen. Weiter entfernte B- und C-Lagen stehen dagegen nach wie vor unter Preisdruck. Auf der Mariahilfer Straße sind vor allem gut geschnittene Flächen bis rund 200 m² gesucht.
„Wer eine Spitzenlage will, muss dafür auch bei den Konditionen Kompromisse eingehen“, bringt es Mutschler auf den Punkt. Sprich: Die VermieterInnen sitzen derzeit am längeren Hebel.
Luxus in der City
Am Kohlmarkt zieht Loro Piana an den ehemaligen Dior-Standort auf Nummer 6, Juwelier Wellendorff sicherte sich auf Nummer 11 eine Ecklage. Im Goldenen Quartier haben Hackett London und Zimmermann angemietet, in den Nebenlagen eröffneten MCM in der Wallnerstraße und Polène am Michaelerplatz.
Am Graben betreibt Bucherer seit dem Frühjahr einen temporären Multi-Label-Store auf Nummer 16, danach zieht dort die neue Rolex-Boutique ein. Neu am Graben ist auch Diptyque Paris. Für die Fläche am Graben 26 steht nach dem Auszug von Escada und der Schwäbischen Jungfrau eine Neupositionierung an.
Auf der Kärntner Straße ist die Eröffnung des umgebauten Bucherer-Hauptgeschäfts geplant. Zusätzliche Impulse für den Beginn der Kärntner Straße erwartet man sich von der Neupositionierung des Kärntner Ring-Hofs und der Sanierung des Hotels Bristol.
Baustellen schrecken nicht ab
Der U2/U5-Ausbau ändert offenbar wenig an der Attraktivität der Mariahilfer Straße. Die dänische Drogeriekette Normal eröffnete im Frühjahr auf Nummer 32, TK Maxx hat sich auf rund 4.300 m² Verkaufsfläche vergrößert und betreibt damit einen der größten Standorte des Unternehmens in Europa. In der Gastronomie kamen unter anderem Max & Benito und die Patisserie Kashtan dazu.
„Auf der Mariahilfer Straße gibt es viel Bewegung und Impuls trotz der Baustellen, weil Frequenz und Vielfalt stimmen“, sagt Mutschler und ergänzt: „Dass die Spitzenmiete hier über dem Vorjahreswert liegt, zeigt das Vertrauen der HändlerInnen in die Lage.“
Was bleibt: Erlebnis zählt
Gastronomie, Beauty, Fitness und Entertainment werden als Frequenzbringer wichtiger, sie ergänzen den Handel und halten die Menschen länger in der Straße. Viele Handelskonzepte kommen zudem mit kleineren Flächen aus, solange Lage und Schaufensterpräsenz stimmen. Gleichzeitig steigt der Bedarf an flexiblen Flächen mit passender technischer Ausstattung, hochwertige Pop-ups und Zwischennutzungen können längere Leerstandsphasen überbrücken. Unterm Strich: Die besten Lagen bleiben knapp und teuer, abseits davon entscheidet das Konzept. Mutschler: „Der klassische Handel verschwindet nicht, aber seine Rolle verändert sich. Gefragt sind Geschäfte, in denen Menschen gerne Zeit verbringen.“