Am Wiener Büromarkt mit einem Bestand von rund 11,64 Mio. Quadratmetern trifft vorhandener Flächenbedarf weiterhin auf einen ausgeprägten Entscheidungsstau. So sind Neuvermietungen in einer Größenordnung von mehr als tausend Quadratmetern weiter Mangelware. Im zweiten Quartal des Jahres verzeichnen die Analysten des internationalen Immobiliendienstleisters CBRE keine nennenswerte Aktivität in diesem Flächensegment.
Insgesamt weist der Büromarktbericht 2026 eine Vermietungsleistung im ersten Halbjahr von rund 74.650 Quadratmetern aus. Das waren zwar nur fünf Prozent weniger als im Vergleichszeitraum des Vorjahres, das Ergebnis wurde jedoch vor allem vom starken ersten Quartal getragen. Im zweiten Quartal sank die Vermietungsleistung auf lediglich 20.559 Quadratmeter – den niedrigsten Quartalswert seit dem zweiten Quartal 2021.
Verlängerungen der Mietverträge
In diesem Marktumfeld gewinnen Mietvertragsverlängerungen zunehmend an Bedeutung. Bei einer weiterhin verhaltenen Nachfrage fällt der Verlust eines Bestandsmieters für Eigentümer deutlich stärker ins Gewicht als in der Vergangenheit. Nachvermietungen sind oft mit längeren Vermarktungszeiten, Leerständen und zusätzlichen Kosten verbunden. Entsprechend steigt die Bereitschaft der Vermieter, den bestehenden Mietern im Rahmen von Verlängerungsverhandlungen entgegenzukommen. Für Unternehmen, deren Flächenbedarf unverändert besteht, entwickelt sich die Verlängerung am aktuellen Standort damit häufig zur wirtschaftlich attraktivsten Alternative gegenüber einem Standortwechsel.
Bemerkenswert ist die veränderte Zusammensetzung der Nachfrage. Während die öffentliche Hand im Gesamtjahr 2025 noch 31 Prozent der Wiener Vermietungsleistung ausmachte, entfielen im ersten Halbjahr 2026 nur rund zehn Prozent auf diesen Sektor. Getragen wurde das Vermietungsgeschehen vor allem von Unternehmen aus der IT, dem Dienstleistungssektor sowie aus Handel, Infrastruktur und Freizeit.
Standortentscheidungen werden verschoben
Wirtschaftliche und geopolitische Unsicherheiten, steigender Kostendruck und längere interne Abstimmungsprozesse führen aktuell dazu, dass Unternehmen ihre Standortentscheidungen aufschieben. „Für die zweite Jahreshälfte erwarten wir aufgrund zahlreicher laufender Verhandlungen wieder mehr Aktivität. Denn der Bedarf an Büroflächen ist vorhanden. Auslaufende Mietverträge, betriebliche Erfordernisse und veränderte Anforderungen an Arbeitsplätze machen Entscheidungen auf längere Sicht unumgänglich“, sagt Patrick Schild, Head of Agency bei CBRE Österreich. Dennoch werde das außergewöhnlich hohe Vorjahresergebnis von rund 230.000 Quadratmetern Vermietungsleistung 2026 voraussichtlich nicht erreicht werden.
Die Zurückhaltung der Unternehmen wirkt sich auch unmittelbar auf die Projektentwicklung aus. „Der Markt reagiert auf die geringere Planungssicherheit mit großer Zurückhaltung. Neue Büroprojekte werden fast nur noch bei ausreichender Vorvermietung gestartet, rein spekulative Entwicklungen werden zur Ausnahme. Das verhindert kurzfristig einen stärkeren Anstieg des Leerstands, führt aber gleichzeitig dazu, dass die Entwicklungspipeline immer dünner wird. Zieht die Nachfrage wieder an, können moderne Büroflächen rasch knapp werden“, sagt Martin Denner, Head of Research bei CBRE Österreich.
Für das Gesamtjahr 2026 erwartet CBRE die Fertigstellung von rund 76.400 Quadratmetern neuer Bürofläche. Das größte laufende Projekt ist der DC Tower 2. Bis Ende 2027 umfasst die gesamte Wiener Fertigstellungspipeline lediglich rund 147.000 Quadratmeter. Darüber hinaus ist auch die mittel- bis langfristige Entwicklungspipeline begrenzt.
Leerstand bleibt mit 3,9 Prozent niedrig
Die Leerstandsquote blieb im ersten Halbjahr 2026 mit 3,9 Prozent stabil und weiterhin niedrig. Im modernen Bestand (A + B) beträgt sie 4,4 Prozent. Der geringfügig höhere Wert in diesen Gebäudeklassen ist vor allem auf zuletzt fertiggestellte Projekte zurückzuführen, deren verfügbare Flächen schrittweise vom Markt aufgenommen werden.
Die begrenzte Verfügbarkeit moderner Büroflächen zeigt sich zunehmend bei den Mieten. Die Spitzenmiete in den inneren Bezirken (CBD/Central Business District) liegt aktuell bei 28,50 Euro pro Quadratmeter und Monat und dürfte bis Jahresende auf rund 29,50 Euro steigen. Die gewichtete Durchschnittsmiete beträgt 17,25 Euro pro Quadratmeter und Monat.
Besonders dynamisch entwickeln sich hochwertige Flächen in attraktiven Lagen außerhalb des CBD. Während die Spitzenmiete im CBD in den vergangenen fünf Jahren um rund 12 Prozent zulegte, verzeichneten gute Lagen außerhalb des CBD einen Anstieg von etwa 40 Prozent. Damit verringert sich der Mietpreisabstand zu den klassischen Innenstadtlagen spürbar.
Die Mietpreisentwicklung unterstreicht die anhaltende Bedeutung von Lage- und Objektqualität als zentrale Werttreiber. Besonders hochwertige Standorte außerhalb des CBD profitieren von der begrenzten Flächenverfügbarkeit und den eingeschränkten Entwicklungsmöglichkeiten in den innerstädtischen Lagen. Zusätzliche Impulse gehen von neuen Premiumflächen wie jenen des DC Tower 2 aus, die das Mietniveau in diesen Teilmärkten anheben.
Besser neu als alt
Energieverbrauch, Betriebskosten, Gebäudetechnik und eine belastbare Dokumentation beeinflussen Standort- und Investitionsentscheidungen unmittelbar. Ältere Gebäude ohne entsprechende Qualität geraten daher zunehmend unter Vermietungsdruck. Für diese Objekte werden Sanierungs-, Repositionierungs- oder Umnutzungskonzepte notwendig, um ihre Marktfähigkeit zu erhalten.
Diese Qualitätsanforderungen spiegeln sich im Anteil zertifizierter Büroflächen wider. Mehr als 70 Prozent der zwischen 2020 und 2028 in Wien neu errichteten oder generalsanierten Büroflächen sind nach ÖGNI/DGNB, klima:aktiv, LEED oder BREEAM zertifiziert beziehungsweise vorzertifiziert.
Investmentmarkt von Zurückhaltung geprägt
Der Wiener Büroinvestmentmarkt entwickelte sich im ersten Halbjahr 2026 verhalten. Insgesamt wurden in der Bundeshauptstadt lediglich zwei Bürotransaktionen abgeschlossen. Damit entfielen 37 Prozent des österreichweiten Büroinvestmentvolumens von 140 Mio. Euro auf Wien. Ausschlaggebend für das geringe Transaktionsvolumen sind vor allem das fehlende Angebot in Top-Lagen mit Mietpreissteigerungspotenzial sowie weiterhin unterschiedliche Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern.
Wien bleibt aufgrund seiner Fundamentaldaten ein grundsätzlich gefragter Investmentstandort. Limitierend wirkt das verfügbare Produkt. „Internationale Investoren beobachten den Wiener Büromarkt sehr genau. Gesucht werden vor allem hochwertige, gut vermietete Objekte in etablierten Lagen. Für solche Produkte ist Kapital vorhanden. Die Herausforderung liegt derzeit weniger im fehlenden Interesse als im begrenzten Angebot und in den teilweise noch unterschiedlichen Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern“, sagt Manuel Bugl, Head of Capital Markets bei CBRE Österreich.
Bei älteren Bestandsimmobilien in weniger attraktiven Lagen hängt die Transaktionsfähigkeit hingegen stark von den notwendigen Investitionen und den Möglichkeiten zur Neupositionierung ab. Käufer berücksichtigen Sanierungsbedarf, Vermietungsrisiken und künftige ESG-Anforderungen entsprechend in ihren Preisvorstellungen. Auf Verkäuferseite ist diese Neubewertung noch nicht in allen Fällen vollständig nachvollzogen.
Mangels aktueller Core-Transaktionen blieb die Spitzenrendite für Wiener Büroimmobilien unverändert bei 4,75 Prozent. Mehrere bereits länger laufende Verkaufsprozesse lassen für die zweite Jahreshälfte eine Belebung erwarten. Das Vorjahresniveau dürfte dennoch nicht erreicht werden. Mit einer Kompression der Spitzenrendite rechnet CBRE voraussichtlich erst ab 2027.