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Beruf machen konnte und seit mittlerweile über zwei Jahren als Geschäftsführer von Engel und Völkers Liquid Home voliert. Und ich damit wirklich das gefunden habe, auf das ich mich wahrscheinlich mein halbes Leben lang schon gefreut habe. Wir sprechen über Teilverkauf von Immobilien, wenn man so will ein Finanzierungsmodell abseits vom klassischen Bankkredit. Solche alternativen Finanzierungsformen kommen in letzter Zeit immer stärker auf. Die zum Beispiel Kautionen belehnen oder mit einem Kollegen Christian Sommer habe ich vor kurzem ein Interview geführt zur Drogenisierung von Immobilien.
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Warum ist die Branche auf der Suche nach diesen Alternativen zur klassischen Bank zum Kredit? Ich glaube, da hat es mehrere Hintergründe und eine längere Geschichte dazu. Das eine ist einmal, dass wir natürlich die Form der Verwendungsmodelle, die kennen wir seit dem Mittelalter, also wir beide nicht, aber Man kennt Sie. Das heißt, die gibt es schon wirklich sehr, sehr lange. Und da ist es schon so, dass sie die natürlich nicht wirklich gut durchgesetzt haben, weil die haben, alles hat seine Grundkontras. Ich würde fast zuerst sagen, die Kontras haben in dem Fall überwogen und damit hat sich das nicht wirklich durchgesetzt.
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Aber geben tut es das schon sehr lange. Die andere Seite ist natürlich, dass wir, ich nenne es immer frech, die Dreifaltigkeit bekommen haben in Österreich, nämlich auf der einen Seite stark gestiegene Zinsen in kurzer Zeit, eine extrem hohe Inflation, die auch wahnsinnig schnell da war, oder? Und wir haben eine Kim-Verordnung bekommen. Diese drei Dinge haben dazu geführt, dass unsere Kunden sich quasi neuerlich umsehen müssen und Alternativen finden müssen zu der klassischen Rankfinanzierung. Was allerdings alles miteinander vereint ist, dass der Kunde, speziell unser Kunde jetzt, er möchte eigentlich in der Immobile bleiben.
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Er möchte diese Immobile gar nicht verlassen. Und das haben also auch mehrere Studien von uns belegt mittlerweile. Er möchte sein gewohntes Umfeld nicht verlassen. Und das vereint alles zusammen. Und daraus hat sich wahrscheinlich dann auch im Endeffekt eine alternative Finanzierungsform ergeben. Wir haben jetzt mit dem Geschäftsmodell von Liquid Home ganz böse gesagt, und Anführungszeichen, naschst du ja an dem klassischen Kreditgeschäft der Banken mit? Macht dich das unbeliebt bei den Bankern? Reden die bei Netzwerkveranstaltungen überhaupt noch mit dir? Ganz schön. Natürlich reden sie mit uns. Warum?
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Weil wir ihnen die Gründen fast am Sigurdablett servieren. Also wir nutzen österreichische und europäische Banken dazu, um dieses Volumen, überhaupt finanzieren zu können. Also Eigenleistung kannst du das so nicht. Außer du, dass die über einen großen Gönner sitzen, aber den haben wir nicht. Das heißt, wir refinanzieren uns bei Banken. Und damit sind wir vielleicht auf der einen Seite gern gesehen, auf der anderen Seite vielleicht nicht so gern gesehen. Kann sein. Jetzt haben wir schon über die Auswirkungen gesprochen, wissen aber eigentlich noch gar nicht, was es ist. Vielleicht magst du uns ein bisschen kurz erklären,
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worum es geht bei Liquid Home, bei dieser Teilfinanzierung. Was macht ihr Da? Also Engel und Völkers Liquid Home, der Name sagt es schon und das ist schon Gesetz in der Sache. Wir verflüssigen das Geld, das im Haus steckt. Wir nutzen das Betongolz, das viele Österreicher haben, nämlich alle diejenigen, die Häuser haben. Es kann ein Reihenhaus sein, es kann ein Einfamilienhaus sein, ein Mehrparteienhaus in dieser Richtung. Es können leider keine Wohnungen sein. Wenn Österreich das WEG haben, das Wohnungs-Eigentumsgesetz, das verhindert, dass ich als Unternehmer für eine Privatperson hinzugehe in der selben Immobilie.
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Damit müssen wir uns auf das Thema Haus fixieren. Und da ist es eben so, dass wir mit diesem Teilverkauf dem Kunden anbieten, bis zu 50 Prozent vom Verkehrswert der Liegenschaft, die durch einen gerichtlich beidernden Sachverständigen festgestellt wird, bis dahin die Immobilie an uns zu verkaufen. Damit entsteht Folgendes, dass wir Miteigentümer sind. Und das ist allein vom Wörding hier schon ganz wichtig. Wir sind kein Eigentümer. Er bleibt weiterhin 100 Prozent wirtschaftlicher Eigentümer. Und wir werden Miteigentümer. Und das ermöglicht dem ursprünglichen Eigentümer oder Eigentümerin, dass sie weiterhin in der Immobilie bleiben
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und auch sie nutzen können, wie sie es bisher getan haben. Und auch alle Erinnerungen dürfen bleiben. Ich sage immer, die Kinder sind groß geworden, oder? Man hat hier ganz viele Emotionen bei dieser Kundschaft. Und deshalb ist es wichtig, den Teilverkauf in der Richtung zu sehen. Man gibt einen Teil seiner Immobilie ab, bleibt aber drinnen. Das Leben verändert sich nicht wirklich. Man kann alles weiter nutzen. Und das ist im Endeffekt ganz schnell gesagt der Teilverkauf. Das heißt, ganz klassisch von dieser Kundenseite her, wer finanzieren will, ist eure Zielgruppe, der Häuslbauer, der Haus gebaut hat und das fertig abbezahlt hat.
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Also im Großen und Ganzen hast du absolut recht. Wir haben heute eine Altersgruppe, die im Schnitt 61 Jahre alt ist. Also mein jüngster Kunde heute, und dazu kommen wir gleich ins 45 Jahre alt, mein Ältester ist 84. Alle zusammen haben sich eine Immobilie gebaut, haben sich ein Haus gebaut, wir wohnen das vielleicht schon 20, 30, 40 Jahre, je nachdem. Und haben dann den Bedarf, irgendwo Geld herauszuziehen, Liquidität zu bekommen, wofür auch immer. Es kann sein, die Pflege der Gattin hat gerade vor kurzem. Wir haben Wünsche, die erfüllt werden, bis zum Wohnmobil hin, mit dem man dann die Reisen antritt.
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Also es gibt alles Mögliche, warum man dieses Geld braucht. Und bei den 45-Jährigen, auf denen auch noch ganz kurz zu kommen, das ist ein Selbstständiger, der mit seiner Unternehmung Schieflage erlitten hat und den klassischen Bankenbewegnungsgenehmigung begehen kann und sich darüber aussehend viele Geld holt, um sein eigenes Unternehmen zu finanzieren. Du hast es vorher angesprochen, ich kann das finanzieren, ich bekomme das Geld, ich kann drin wohnen bleiben. Da fällt mir so im ersten Impuls ein Begriff ein, der in der Branche sehr unbeliebt ist. Das ist diese Leibrente. Wo liegt denn da der größte Unterschied zwischen der
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Leibrente und diesem ich vermiete einen Teil der Immobilie wieder an mich selber? Gute Frage. In dem Falle ist es so, dass wir den größten Unterschied zwischen Leibrente und zum Beispiel Teilverbrauch haben, darin gehen, dass es ein Verkauf der kompletten Liegenschaft an jemand extern ist. Die Leibrente bedeutet, ich verkaufe meine Immobilie zu 100% und bin dann mit der Leibrente zwar noch drinnen, aber als ein Wohnrechter eingetragen ist. Aber wie das Wohnrecht schon sagt, du darfst drinnen wohnen. Für alle anderen Dinge, gerade Umgestaltung, eine Wand umreißen, neu gestalten des Innenraums und
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so weiter, muss ich den neuen Eigentümern fragen. Und das ist wahrscheinlich auch ein kleiner Punkt an der Geschichte, dass man sagt, deshalb hat sich das auch nie wirklich so richtig durchgesetzt. Es ist für viele Menschen wahrscheinlich eine Lösung. Aber es muss ja noch etwas mehr geben oder was Besseres geben. Der Teilverkauf hat versucht, verschiedenste positive Elemente aus den anderen Verwendungsmodellen zu nehmen und im Teilverkauf zu vereinen. Wenn wir schon bei Begrifflichkeiten sind, ihr nennt das, was der Bewohner des Hauses dann zurückzahlt, Fruchtgenussgebühr. Wem ist denn das eingefallen?
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Das ist tatsächlich ein juristischer Ausdruck dafür, dass ich diese Frucht, diese Frucht, die ich aus meiner Immobilie ziehe, diesen Genuss daraus, auch selbst behalten darf. Beispielhaft, ich habe eine Immobilie über ein Haus, ich habe es teils verkauft, habe mein lebenslanges Fruchtgenussrecht dafür erhalten und kann die Immobilie jetzt jederzeit vermieten und die Miete kann ich einstecken. Brauche ich kurz an ein übervölkeres Liquid Home abführen. Diese Fruchtgenussgebühr errechnet sich aus dem Wert der Immobilie und über die lukriert auch dann der Investor quasi seine Rendite. Die Fruchtgenussgebühr bezieht sich auf den
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Auszahlaufsbetrag. Machen wir ein Beispiel fest. Die Immobilie ist 500.000 Euro wert. Wie gesagt, richtig beider der Sachverständigen hat das heute festgestellt, Verkehrswert ist 500.000. Wie? Du möchtest daraus 250.000 Cash ausbezahlt haben, dann wird die Fruchtgenussgebühr auf diese 250.000 Euro bezogen. Davon sind es heutiger Stand der Dinge 5,5% plus 10% Ost, weil das Finanzamt sagt, wir sind eine anteilige Miete und daher sind wir auch umsatzsteuerpflichtig. Diese Fruchtgenussgebühr dient dazu, auf der einen Seite natürlich die Verbindlichkeit durch die
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Refinanzierung zu decken und im Endeffekt dem Klienten aber auch eben dieses lebenslange Fruchtgenussrecht zu sichern. Warum? Weil auf der einen Seite soll es insolvenzfest sein, weil es passiert mit uns etwas als Unternehmen. Es muss gesichert sein. Deshalb ist es gut, dass man auf Banken den Klientenkontakt als Refinanzierer hat. Aber dies ist sicher und die andere Seite ist aber auch die, dass der Kunde natürlich eine Partnerschaft mit uns eingeht und wir mit ihm, die auf Zeit ist, wo wir nicht wissen, wann sie abläuft. Weil es gibt nur eine Person, die es beenden kann, das ist nämlich der Eigentümer selber oder die Eigentümerin.
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Die kann sagen, ich mache heute einen Gesamtverkauf, ich mache heute einen Rückkauf oder die Person verstirbt, dann geht es in die Erben über, weil ja ein Teil des Hauses immer noch ihm gehört oder ihr. Jetzt hast du es wieder gesagt, die Banken als Refinanzierer, aber wäre das nicht auch ein sehr spannendes Modell für Investoren, die sagen, ich will mir ein breites doch sicheres Portfolio aufbauen, weil es einfach auf viele Immobilien breit gestreut in kleinen Beträgen ist? Absolut. Ja, kann ich zu 100 Prozent unterschreiben. Wäre absolut spannend. Und wenn heute durch diesen Beitrag Investoren auf mich
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zukommen, schaut es mich. Du hast es vorher angesprochen, Menschen, die das nutzen, sind oft Menschen in schwierigen Lagen. Das ist ein Thema, das sich finanzieren muss, Pflegefall. Da habe ich doch, wenn ich so etwas eingehe und da Miteigentümer werde, auch eine gewisse Social Responsibility. Was ist, wenn sich die Lebenslage von diesem Miteigentümer noch einmal verschlechtert und der mir diese Fruchtgenussgebühr nicht mehr zahlen kann? Was mache ich denn dann? Ist natürlich ein heißes Thema, ganz klar, auch bei uns. Wir bekommen diese Fruchtgenussgebühr ja monatlich. Wir haben einen relativ guten Überblick,
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wie die Kunden damit umgehen. Wir wissen von vielen Kunden, dass sie Teile des Auszahlungsbetrages zum Beispiel auch sich selber zurückstellen, um die Fruchtgenussgebühr bezahlen zu können oder die monatliche Belastung nach unten zu bringen. Weil die 5,5 Prozent, wie sie heute am Papier sind, die sind, wie sie sind. Das kann sich schwer ändern. Aber man kann natürlich, ich arbeite hier mit entsprechenden Rückstellungen und versuche mir damit auch meinen Lebensunterhalt so zu gestalten, dass ich nicht immer am Limit lebe damit. Auf der anderen Seite muss man aber auch sehen, wir sind natürlich keine Wohlfahrtsgesellschaft,
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das kann ich vergessen, aber wir sind schon ein Unternehmen, das sehr stark Rücksicht nimmt auf die Kunden, die jetzt hier mit uns einen Vertrag eingehen. Und was wir sicherlich nicht im Sinn haben, und das kann man absolut so auf den Zettel schreiben und unterschreiben auch, wir sind nicht daran interessiert, eine Immobile zu verwerten. Allein die Begrifflichkeit Verwertung zieht ja mit sich, dass es darum geht, möglichst rasch den offenen Betrag wieder zu haben. Das kann nicht unser Interesse sein. Wie lang sind da in der Regel die Laufzeiten bei so einem Finanzierungsmodell? Also die Finanzierung selber,
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die läuft meistens zehn Jahre, die wir mit den Banken haben. Aber für die Kunden ist das Fluggenussrecht lebenslang. Und deshalb, der Kunde sagt uns ja vorher nicht, wann er wieder raussteigen möchte. Also das ist einmal ein Zeitraum, der sehr lang sein kann. Viel wichtiger ist, wenn es jetzt wirklich in der Kunde in Schieflage gerät mit der Fluggenussgebühr, dass wir einen gemeinschaftlichen Weg finden, wie wir mit der Immobile weiter umgehen. Und da müsste am Ende des Tages eigentlich ein klassischer Verkauf stehen, wo wir beide versuchen, die Immobile zu einem bestmöglichen Preis wieder zu verkaufen.
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Weil uns gehört die Hälfte. Somit sind wir auch interessiert daran, Wertsteigerungen und Ähnliches zu haben. Für meinen Kunden kann auch nichts Besseres passieren, als wenn er aus der Sache wieder einem hohlen Gewiss, aber wie sagt man, bis der kleine Auge wieder aufsteigt. Wenn es wirklich schief geht. Wenn wir jetzt den ganzen Fall noch einmal aus der anderen Seite betrachten, nehmen wir an, das melden Sie wirklich aufgrund unseres Interviews bei dir, Investoren. Und dieser eine Nutzer kommt in Schieflage. Wie ist für den Investor garantiert, dass der wirklich auch zu seinem Geld kommt? Ich könnte ja nach zehn Jahren die Immobile
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so abgewohnt haben, dass sie in Wahrheit nichts mehr wert ist. Auch das ist natürlich ein heikles Thema. Wir beobachten bei den Kunden, die wir aufnehmen. Wir haben ja ein gewisses Startprozedere. Wir haben ein gewisses Aufnahmeprozedere, wo der Teil verkauft quasi vollzogen wird. Es macht schon einen klaren Eindruck, wie ist die Immobile heute? Wie hat sie die letzten 20, 30 Jahre in Entwicklung gehabt? Hat der Kunde Geld investiert, hat er saniert, hat er renoviert, was auch immer? Wie ist die Familien-Situation als solches? Das kriegen wir alles mit. Viele Kunden erzählen uns das von sich aus.
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Damit kannst du schon relativ gut abschätzen, ob du einen Kunden erwischt. Ich sage jetzt klassisch Messi, der dann das Haus vermühlt. Das kannst du relativ gut abklären. Wir sehen das schon im Vorfeld. Wir kaufen auch nicht alles an, nicht mehr eine Aufsage. Würde sowas auf uns zukommen, bis jetzt war es sowas oder nicht. Wir wissen aus Erfahrung an keinem Deutschland, würde sowas zukommen. Wir sehen das spätestens beim Gutachten zum Beispiel. Das ist nicht ganz okay. Lassen wir es lieber. Da müssen wir schon selektieren. Du hast gesagt, die Laufzeit kann beliebig lang sein. Es wird einmal der Wert vom Sachverständigengutachter
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festgestellt. Wie ist es denn jetzt, wenn ich zum Beispiel mit diesem Geld, das ich da raus bekomme, oder mit dem Teil, dann meine Immobile wieder renovieren würde, dann steigt der Wert. Also mache ich meine eigene Miete dann teurer? Nein. Wir begehen in Österreich das Modell, dass wir aber die Wertsteigerung anrechnen. Wir wollen nicht an seiner bezahlten Wertsteigerung profitieren. Das ist die Kerraussage. Es wird zweimal ein Verkehrswertgutachten erstellt. Einmal am Anfang beim Kauf und einmal beim Verkauf oder Rückkauf. Auch wenn es in die Erbschaft geht. Und bei diesem zweiten Verkehrswertgutachten muss schon
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festgehalten sein, es hat aufgrund der Investitionen, die uns der Kunde und die Kundin auch über die Laufzeit vorlegen muss, gibt es ja Werte, mit denen wir die Wertsteigerung auch hochrechnen können. Und diese Wertsteigerung wird dem Konsument auch erstattet. Wir wollen uns nicht bereichern an seinen Wertsteigern. Das will ich damit sagen. Wie viele solcher Teilverkäufe habt ihr schon abgewickelt? Wir sind jetzt in Österreich im guten Weg Richtung 100. Was für ein Unternehmen, das gerade mal so eineinhalb, zwei Jahre am Markt ist, glaube ich, ein Gitter wert ist. Und wir haben in Deutschland mittlerweile 1700 Teilverkäufe
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abgewickelt, sind dieses Jahr am Weg Richtung 2000. Also man sieht, der Markt ist da. Wir kriegen das auch reflektiert vom Markt. Also die Rückmeldung auf unsere Werbekampagnen, wir fahren auf netter Weise auf solche Gespräche wie mit dir heute, die sind äußerst positiv, weil es für viele Menschen einfach wirklich eine Alternative ist. Und man muss ganz klar sagen, weil du vorher das Thema angesprochen hast, sind wir mit Banken jetzt sozusagen im Konkurrenzverhältnis oder nicht, viele dieser Kunden haben die Bank schon hinter sich. Haben da die Ereignisse und die Entwicklungen der letzten
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Monate euch Zugespielt? Das wäre falsch, wenn ich jetzt sagen würde, nein. Natürlich spielt ja, wie wir uns vorher gesagt haben, Alphaltigkeit, spielt dazu. Eine Kinnverordnung hat sicherlich dazu geführt, dass viele eine Alternative gebraucht haben. Weil wir haben einige Kunden, die älteren Semester sind, die ganz klar sagen, ich ziehe jetzt Geld aus meinen Immobilien und gebe es meinen Kindern, bei der Kinnverordnung die 20% mit abzubilden. Also es gibt immer alle möglichen Wege, das meine ich damit. Und damit, ja, du hast recht, das hat uns zugeschehen, ja. Ich sage danke, ein superspannendes Thema.
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Würde mich freuen, wenn wir uns dazu vielleicht bei Finanzierung Nummer 2000 dann noch einmal darüber unterhalten und vielleicht ein bisschen Erfahrungen austauschen könnten. In der Regel würde ich jetzt abmoderieren, ich mag halt nicht mehr so viel arbeiten, deshalb gebe ich dir jetzt noch einmal das Wort und die Kamera vielleicht für einen Shoutout an Investoren, die du suchst. Ja, herzlichen Dank, hat mich auch sehr gefreut. Ja, ich würde mich freuen, wenn wir heute zusammenkommen, wenn wir heute einmal bei einem Café über das Thema Teilsverkauf plaudern könnten und vielleicht auch das Thema
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Finanzierung einmal ein bisschen intensivieren würden in Österreich, denn es gibt auf jeden Fall riesiges Potenzial im Teilsverkauf und da können wir jeden Investor brauchen. Herzlichen Dank. Das heißt, und wenn man sich mit dir treffen möchte, man findet dich auf LinkedIn, man sieht dann auch, wo du unterwegs bist. Man findet Mich in Karlsdorf im Büro, meistens. Man findet mich auch in Wien, wenn es notwendig Ist, Also gar kein Problem.
