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die allgemeine Situation. Ja, Astrid, wir haben es ja schon vorher kurz unterhalten. Es ist im Augenblick viel zu tun. Ja, also wir sind momentan wirklich gefordert, also das gesamte Team läuft, würde ich einmal sagen, am Anschlag. Wir sind, wie vorhin schon gesagt, auch die Bewertungen, die Anforderungen werden komplexer, die Situationen sind schwierig. Unsere Ansprechpartner sind häufig mittlerweile die Restrukturierungs oder Sanierungsbereiche in Banken beispielsweise und dort gibt es einen großen großen
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Bewertungsbedarf. Wobei Restrukturierung betrifft nur Projektentwicklungen oder auch Käufe, Verkäufe? Nein, also betrifft durchaus auch bestehende Finanzierungen, wo sich Themen auftun Wo ganz einfach, du hast es vorhin schon erwähnt, die enorme Zinsentwicklung es in den Bewertungen zu massiven Einbrüchen gekommen ist in manchen Fällen, wo die Bank beispielsweise dann einfach die Finanzierung in der Form,
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gewisse Rahmenparameter einfach nicht mehr darstellbar sind, was dazu führt, dass eine Neubewertung erforderlich ist, die ihm dann häufig unter dem damaligen oder ursprünglichen angenommenen Wert liegt. Mit dem schlagen wir uns jetzt schon relativ lang herum. Also ich kann mich jetzt erinnern, dass wir eigentlich schon jetzt zwei Jahre dieses Thema immer wieder durchziehen und es sich immer wieder anpasst, dann kommen wieder Finanzierungen, auslaufen und das wird sich ja jetzt auch vermutlich in die nächsten zwei, drei Jahre noch weiter hineinziehen. Aus meiner Sicht ja, weil wir auch teilweise sehen,
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dass manche Bewertungen also die werden nicht unbedingt immer jährlich durchgeführt, sondern dort und da gibt es größere Abstände aus welchen Gründen immer. Das heißt, dort schauen wir dann auf bestehende Objekte oder Projekte, vielleicht das erste Mal seit 2021 wieder drauf und dann wissen wir, was das bedeutet, weil 2021 in etwa sozusagen der Markt in der absoluten Hochphase war. Astrid danke für die erste Einschätzung. Wolfgang, 2021, da hat die Welt ja noch ein bisschen anders ausgesehen, aber kannst du dich an Zeiten erinnern, wo es
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so viel Unbekannte gegeben hat, wie wir derzeit haben und vor allem auch wo so eine Dynamik herrscht? So viel Unbekannte vielleicht nicht, aber mit der Situation keine Ahnung wie es weitergeht, das haben wir schon öfters gehabt am Immobilienmarkt. Also ich bin auch alt genug, ich kann mich noch erinnern wie damals die Weltausstellung abgesagt wurde in Wien und wie der Markt damals ausgesehen hat, da ist ja das Kindergeburtstag jetzt dagegen, weil da ist natürlich sehr wild spekuliert worden, damals im Vorfeld und die Absage war dann doch relativ plötzlich und da hat es am Immobilienmarkt viel viel
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stärkere Rückgänge gegeben als jetzt, weil halt auch mehr Luft drinnen war, also ja, solche Situationen hat es immer wieder gegeben, jetzt sind, wie du richtig gesagt hast, vielleicht noch mehr Unbekannte im Spiel. Aber damals hat man ja auch staatlich dann eingegriffen und dieses Abonnierungsgebiet mehr oder weniger ausgerufen, da ein bisschen eine Struktur reinzubringen. Ausgerufen ist lieb gesagt, man hat also Gebiete in Wien quasi unter einem Glassturz gestellt und hat gesagt so, du da irgendwas machen willst drinnen, es dass du deine eigene Wohnung jetzt kaufen, verkaufen, was auch immer willst, musst du uns zuerst fragen, das war
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so der Hintergrund des Sanierungsgebietes, alles im Grundbuch angemerkt, jetzt schon ein ziemlich massiver Eingriff damals, ja. Gut, war zwar nur ein Teil, aber ein massiver Eingriff, aber auch das haben wir überstanden. Ja, die haben allerdings dann ich glaube, zehn Jahre oder so war das im Grundbuch angemerkt, also das war schon eine sehr lange Zeit, in der die gewirkt haben, diese Sanierungsgebiete. Wolfgang, danke. Harald, kannst du dich noch erinnern an die Zeit der Sanierung oder war das? Ja, so alt bin ich auch schon, ich kann mich da durchaus erinnern, aber ich kann mir jetzt nicht mehr erinnern,
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dass ich wirklich konkrete Fälle in der Kanzlei gehabt hätte,. Ok, ja, apropos konkrete Fälle, sind denn bei dir, bei dir in der Kanzlei, was sind denn so die Themen eurer Klientinnen und deiner Klientinnen und Klienten? Ich bin Notar im Wien im vierten Bezirk und als Notar komme ich ja einerseits erst dann ins Spiel, wenn sich Verkäufer und Käufer gefunden haben, geeinigt haben und die Käufer unterscheiden mir in Wahrheit auch erst dann ein Kaufanbot, wenn sie auch die Finanzierung bereits haben. Also von der Seite kriege ich das nicht so mit. Aber wenn ich auch Verkäufer, Bauträger zum Beispiel vertrete,
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was ich ja durchaus auch bei mir habe als Klienten, die natürlich jammern schon sehr, wie man jetzt so schön sagt, weil die haben wunderschöne Bauprojekte eigentlich fertig, die waren gar nicht so billig sind mit hohen Baukosten finanziert worden und jetzt finden sie die Käufer dafür nicht, weil auch durch die strengeren Bankvorgaben sich das teilweise geändert hat und weil auch viele Leute gar nicht mehr kaufen können, die eigentlich Interesse gehabt hätten, aber die die Eigenmittel nicht aufbringen können. Also von der Sicht der Verkäufer hofft man jetzt, dass sich jetzt wieder was tut, wenn die Kim-Verordnung wegfällt und dass das wieder ein
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Schritt in die richtige Richtung ist. Werdest gesagt, Kim-Verordnung glaubst du, dass sie die Kim-Verordnung der große Großelmer relativ gesehen, aber dass es ein Game-Changer wird? Nein es ist nicht ein riesen Game-Changer, aber es ist ein Schritt in die richtige Richtung. Also es ist ja so, dass ja generell die Banken natürlich prüfen müssen, ob sich eine Familie, ein Käufer sich einen Kredit überhaupt leisten kann und ohne irgendwelche Eigenmittel wird es Kim-Verordnung hin oder her wird es niemals eine Finanzierung geben. Aber bei manchen Bereichen spielt das wahrscheinlich schon eine Rolle, weil die Bank hat einfach mehr Spielraum für
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sogenannte Ausnahmen, wo man in besonderen Situationen einfach mehr auf den Einzelfall eingehen kann, Stichwort vielleicht auch Zwischenfinanzierung, wo man ein das Ganze lockern kann, die Kim-Verordnung, sagen, da ist das Bank schon bereit, kleines Auge zuzudrücken und zu schauen, dass die einmal zu ihrem Geld kommen, die Käufer. Ja aber es stimmt natürlich, es kann nicht alle jede Kontrolle und jede Sicherheit wegfallen, also das wird es auch nicht Sein. Harald danke. Wolfgang, du hast ja, du bist da, ich, auch der Meinung, dass mit dem Turnaround, so wie ich das gesagt habe, das wird eher nichts.
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Ja, ich glaube, die Kim-Verordnung, also sagen wir so, dass die Wirkung der Kim-Verordnung gar nicht so im Faktischen liegt, sondern eher im Psychologischen, weil wenn man sich anschaut, was die Leute jetzt an Miete bezahlen und was sie darum finanzieren könnten, da muss man sich schon fragen, da ist irgendwo eine Schieflage drin. Und dass das also gar niemanden finanzieren bekommt, ja auch nicht der Fall, sondern ich glaube einfach, dass diese Kim-Verordnung dementsprechend ein Dämpfer ist, weil die Leute jetzt andere Erwartungshaltungen haben und oft gar nicht wissen, ob sich das jetzt noch ausgeht oder nicht in der
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Finanzierung. Und selbst wenn man sich jetzt abschaffen würde, das kommt eh wieder zu seinen wahrscheinlich typisch österreichischen Lösungen. Das heißt, man will es nicht ganz abschaffen, sondern ein bisschen oder vielleicht, ja und dann bleibt irgendwas über oder da gibt es eine andere Lösung. Aber Fakt ist, dass diese Sicherheitsmechanismen die dahinterstehen, die haben natürlich schon ihre Berechtigung. Man müsste vielleicht die auch etwas mehr aufklären und meine größte Hoffnung ist immer, dass die Leute wieder lernen, der Prozentrechnung umzugehen, weil wir haben jetzt wieder Zinsen, haben jetzt wieder Prozente und man muss sich das auch
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ausrechnen können. Hast du aber nicht das Gefühl, meine, jetzt die Privatkredite sind ja auch die die am wenigsten ausfallen eigentlich, hätten wir mal nicht besser bei den größeren Risiken ansetzen sollen. Also ich habe ja auch mit Leuten gesprochen aus der Brauche die gesagt haben, sie haben da teilweise Projekte gesehen, die die Banken finanziert haben. Da muss man sich fragen, ob überhaupt jemand dort war und sich das angeschaut hat. Naja, die Problematik setzt sich schon ein Schritt früher an. muss mir ja auch als Institut jetzt die Frage stellen, wo habe ich denn weniger Risiko drinnen. Wenn ich tausend kleine Kredite laufen habe oder wenn ich
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drei große laufen habe, würde ich natürlich das Risiko schon eher im großen Volumenbereich sehen. Und ich glaube auch, dass dort viel mehr Risiko drinnen liegt. Nur offensichtlicher wird es halt im kleinen Bereich, weil der ist natürlich also im kleinen finanzierten Bereich, ist natürlich auch medial wesentlich präsenter. Weil wenn ein Bauträger da gab es jetzt doch einige große in der Vergangenheit, in Schieflage ist, dann ist das zwar eine Medienmeldung wert, aber was dahinter so an Werten und an Volumen abgeht, kriegt ja die breite Masse nicht mit. Aber wenn man irgendwo in Oberösterreich einem Häuselbauer
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den Kredit fälligstellt, dann geht das natürlich durch alle Medien. Und drum glaube ich dass da schlicht und einfach eine mediale Schieflage ist in der Berichterstattung. Interessanter Ansatz. Harald, was meinst du? Ich sage einmal, den kleineren Kreditnehmern bei den Privatpersonen höre ich ganz oft, bei mir prüft die Bank so wahnsinnig streng und verlangt es Gott was an Sicherheiten. bei Großprojekten drücken sie ein Auge zu und wenden das durch, weil sie einfach das große Geschäft sehen. Also zumindest die Privatpersonen sehen das so und ich glaube schon, dass da was wahres dran Ist. Das heißt also,, okay, ja,
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das, ja. So, und jetzt aber kommen wir, Astrid, wir kommen jetzt zu unserer, also die Sprech-ORF-Presse-Stunde war, was natürlich eine, das rennt oft teilweise zu einem Rand, aber einen großen Einfluss vermutlich auf die Preise oder auf die Preisentwicklung. Es hat nämlich der Vizekanzler gemeint in der Presse-Stunde, staatliche Eingriffe wird es in den freien Mietenmarkt der Neubauwohnungen und der Geschäftslokalmieten. Er hat darüber gesagt, das wird in den nächsten Monaten umgesetzt. Wie siehst du das, wenn du das hörst?
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Naja, was mir als erstes in den Kopf schießt, ist natürlich dann das ist wieder sozusagen ein weiteres Bausteinchen im Thema mangelnde Planbarkeit, Unsicherheit, das wir genau gar nicht jetzt brauchen können. Also wir haben die Ankündigung, das wird sich in den nächsten Monaten herauskristallisieren, was da tatsächlich dann in welcher Form umgesetzt wird. Aber es ist wieder in bestehende Systeme der überhaupt nicht zuträglich ist, weder aus Investoren-Sicht, und es trifft in Wirklichkeit einen
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Markt, der an sich sich frei regulieren sollte, und das kann so noch weniger funktionieren. Also ich habe mir am Ende des Tages gedacht, sinnvoller wäre es eigentlich, sich wirklich intensiv damit zu beschäftigen, wie mache ich, wie schaffe ich ordentliche Impulse für den Wirtschaftsstandort Österreich, dass sozusagen die Leistbarkeit von Mieten einerseits gestärkt wird dadurch, dass wir einfach eine starke Wirtschaft und eine starke Entwicklung haben und einfach dann auch letztlich die Voraussetzungen geschaffen werden, dass wieder mehr Produkt,
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sprich Wohnungen, am Markt sind. Aber so in der Form verschrecke ich Investoren und das ist genau eigentlich das Entgegengesetzte von dem was wir wollen, weil wir sehen jetzt erste zarte Pflänzchen, dass sich auch das Wirtschaftsgeschehen nach dieser langen Phase der Rezession wieder langsam herausdreht. Es gibt erste Indikatoren, die zeigen in eine richtige Richtung, aber mit solchen Maßnahmen tut man unserem Sektor gar nichts Gutes natürlich. Vor allem, man muss ja das Training zu Wohnen und Gewerbe und wenn man jetzt sagt Gewerbe und ich bin ein ausländischer Investor,
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würde ich mir denken, naja, bevor ich da jetzt kaufe, warte ich einmal ab was in nächsten Zeit passiert, dann ist ja meine Immobilie gleich wieder weniger wert, wenn man sie nicht anpassen kann. Ja, genau richtig. es wird man auch da sehen, weil ich habe dann nach dieser Pressestundemeldung auch noch einmal ins Regierungsprogramm hineingeschaut und da sind ja Einkaufszentren, Fachmarktzentren wiederum sozusagen ausgenommen, aber was dann im Gewerbe betroffen sein wird, also es ist einfach unklar und noch nicht greifbar und man muss dann tatsächlich wieder neu rechnen,
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wenn das dann am Tisch liegt, nicht? Einerseits und andererseits, auch so wie du gesagt hast, ist es natürlich diese enorme Unsicherheit, eigentlich, die damit eigentlich auftaucht und dann nennt sich ja mietrechtliches Inflationslinderungsgesetz. Es ist das vierte mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz. Wolfgang, wie siehst du dieses vierte mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz? Die Wirkung wird genauso spärig sein wie der Name, würde ich einmal sagen, weil man hätte sich natürlich auch vornehmen können, das Mietrecht als Gesamtes endlich anzupacken, aber das ist natürlich unpopulär,
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weil das wird natürlich alle betreffen und das ist jetzt nicht wirklich gut durchzukriegen, deshalb hat man sich halt dazu entschlossen, weiter zu wurschteln wie bisher und greift das an, was man eh schon immer in Hand hatte, nämlich den geschützten Bereich. Dort kann ich auch relativ einfach über Privatvermögen verfügen, weil ich mache jetzt neue Vorschriften und die Leute müssen dann damit umgehen. Fakt ist aber, dass ich dadurch natürlich die Schere die jetzt schon besteht am Mietenmarkt, nämlich zwischen dem kleinen, frei finanzierten und dem großen geschützten Bereich, dass ich die noch weiter aufmache.
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Wir haben das in der Bewertungspark das ist vor kurzem gehabt, in der selben Straße einen Neubau und ein altes Zinshaus. Wir sind dort jetzt beim Faktor 2,5 etwa bei den Mieten, also die, ich verlangen darf und die, ich im Nachbarhaus wirklich bekomme dann. Natürlich ist auch ein Qualitätsunterschied, weil das eine ist ein Neubau, das andere ein Altbau, das ist schon klar, aber der würde natürlich nicht das zweieinhalbfache an Miete rechtfertigen. Und jetzt muss ich mal überlegen, das muss ja langfristig auch zu sozialen Spannungen im Land führen, wenn ich im Nachbarhaus jemanden hab, der das zweieinhalbfache an Miete zahlt,
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wie lang kann das gut gehen? Weil der geschützte Bereich funktioniert nur deswegen das muss ja trotzdem irgendjemand zahlen, sind halt dann wir alle. Aber im Endeffekt muss ich mal überlegen, wen ich die tatsächliche also die Einkommenssituation des Immobilien-Eigentümer so stark beschränke, dass ich nicht einmal die Geldentwertung damit auffangen kann, geschweige denn etwas damit verdienen kann, dann kann man den sozialen Wohnbau aber auch nicht auf seine Fahnen heften, weil das vertragt sich also gar nicht. Und man hat das ja so ungeschickt angefangen, dass man es ja bis in den Wohnungsgemeinnützigkeitsbereich
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gezogen hat, also der ja wirklich die Unterkante an Miete darstellt, die wir im Land haben, weil ich da ein Nutzungsentgelt hab, das ist über den Daumen jetzt knapp über zwei Euro am Quadratmeter, so wenn ich das jetzt auch nicht mehr anpassen kann an die Inflation und das ist eigentlich immer gewesen der Träger des sozialen Wohnbaus, gemeinnützigen Bereich, dann brauche ich auch keinen sozialen Wohnbau mehr verlangen, weil den kann es nicht geben. Das heißt, sehr sehr weitreichende sehr sehr weitreichende Thema. Harald du hast mir im Kopf so genickt, wie siehst du dieses vierte
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mitrechtliche Inflationslinderungsgesetz? Ich bin da komplett der gleichen Meinung wie der Wolfgang, dass das macht doch irgendwie überhaupt keinen Sinn, diese Unterscheidung zwischen Altbauten und Neubauten, dass das solche großen Unterschiede bei den Mietzinsen sind, das irgendwie finde ich, nicht mehr nachvollziehbar. Und da eine große mitrechtliche Form das wäre schon lange fällig, aber ja, das traut sich keine Regierung angreifen, das stimmt leider. Wenn das kommt, was der Herr Kabel angekündigt hat, dann Wird Es alle Bereiche treffen und man fragt sich heute, es soll Wohnimmobilienpreisindex erstellt
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werden, eben bezüglich Geschäftsraummiete, Gewerbeimmobilien, wird es dann da einen eigenen Index auch geben und was ja auch ein Thema ist, weil ich denke ja auch eine der Reaktionen wäre dann sicher, dass man eben wirklich nur mehr befristet vermietet, Unternehmerspekt erst recht. Und da will man ja auch ist ja auch der Plan, dass man die Befristung von drei auf fünf Jahren anhebt, das ist ja auch eine der geplanten Maßnahmen. es ist wirklich, wie der Wolfgang schon gesagt hat, wird immer,
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dass auch diejenigen die in einem Markt Miete sozusagen sich leisten können, auch dort in dem Bereich dann gute Produkte finden werden, wird das völlig konterkariert durch solche Maßnahmen. Ich meine, die fünf Jahre haben wir ja jetzt schon, das ist oder kommen, glaube ich, definitiv. Es ist keine Vermutung, aber glaubst, dass dann weniger Leute vermieten wollen? Das ist sicher ein zusätzlicher Effekt denke ich mal. Wenn du jetzt die Wohnung für die lieben Kleinen gekauft hast und denkst, da ist er jetzt noch in der Schule,
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da braucht er drei Jahre bis auf die Uni kommt, dann vermiete ich die Wohnung, weil den Teufel würde ich tun in diesem wirtschaftlichen Umfeld, die lasse ich lieber drei Jahre leer stehen, als dass ich mir da irgendwelche Schwierigkeiten einfange dann. macht überhaupt keinen Sinn. Und die Bonität der Mieter wird einfach viel viel stärker geprüft werden müssen. Also da wird man richtige Bewerbungsunterlagen bekommen müssen von einem Mieter der wirklich vorweisen muss, wo hat er sein Einkommen her, wie sicher ist sein Job, was hat er für Reserven. Also so leichtfertig wird man dann keinen Mieter mehr für
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fünf Jahre nehmen. Wenn man nach Berlin oder nach München geht und sich einmal anschaut, den Mietwohnungsmarkt dort, das wünscht sich glaube ich, niemand. Die kommen ja auch schon mit Bewerbungsbögen unter allem, die haben ja schon richtige Bewerbungsmarken, womit mit Kontoauszug und allem blieb er Brot, sind wir noch nicht so weit. Wir haben das glaube ich, vor zwei, drei Wochen im Emo Life gehabt, da haben wir auch darüber gesprochen und das ist schon eine, das wird, es wird den Markt sicher nicht beruhigen, es wird ihn einfach nur noch einmal weiter antreiben. Was auch sicher ein Thema ist, Wolfgang,
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wenn ich jetzt eine Umstrukturierung gerade habe oder eine Refinanzierung oder was auch immer, dann habe ich doch das Problem, wenn ich da jetzt im Augenblick bei der Bank sitze, dann sagt die Bank einen Augenblick, meine, vielleicht ist das Haus in einem halben Jahr weniger wert, weil es eben dieses vierte Mietrechtliche Informationsländerungsgesetz gibt. Naja, erstens das, also wenn ich jetzt als Eigentümer eine Wohnung habe, na gut, dann hat die halt ihren Wert, ja nur da muss ich mir auch überlegen, um damit sie den Wert behält, wenn ich sie vermiete, muss ich das ja ganz und dann an die Geldentwertung anpassen
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und wenn ich das nicht habe, eine Differenz raus. Und immer das eben vor kurzem ausgerechnet, wenn man sich das anschaut, was haben wir von 2023 weg, weil das war ja das letzte Mal, dass der Richtwert festgesetzt worden ist, für 2024 gab es ja schon keine Valorisierung, die hätte jetzt 25 stattfinden sollen, da kommt sie jetzt auch nicht, weil sie ja wieder noch einmal ausgesetzt ist. Das heißt, wenn ich diese Diskrepanz jetzt allein schon aufrechne, sind wir knapp über zehn Prozent Differenz. Das heißt, ein Aufholen in dem Sinn gibt es ja nicht, kann ich ja auch nicht, weil wodurch? Ich hänge ja in Zukunft mit meinem Indexend wieder genau an
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der Geldentwertung oder hinten nach, je nachdem, wie groß die halt ist,. Das heißt, diese zehn Prozent, die mir jetzt entgehen, schleppe ich ja bis ans Ende meiner Tage mit. Das heißt also, das ist genau das, was ich jetzt an Wertdifferenz, man muss da aufpassen, es geht jetzt nicht nur um den Cashflow, mir entgeht, sondern wirklich um die Wertdifferenz in der Familie. Dann bin ich um zehn Prozent hinten, die verliere ich definitiv. Das heißt also, damit muss ich auch, egal ob ich jetzt als gewerblicher Vermieter oder als privater Vermieter bin, das ist eine Differenz, ich definitiv verliere und die nicht mehr erfolgen kann.
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Aber wenn da jetzt eine Refinanzierung ansteht, muss man das eigentlich schon mit einplanen? Ja, erstens das und zweitens, wir in den Bewerbern tun uns natürlich insofern leicht, also dass wir sagen können, na warten wir mal, wie der Markt darauf reagiert. Weil es kann ja sein, dass sich die Leute das doch stark mit der Spitzenfeder durchrechnen und sagen, na wie schaut das aus in Zukunft, wenn ich nicht valorisieren kann oder eingeschränkt valorisieren kann Was macht das aus? Ja, es kann natürlich auch sein, dass der Markt sagt, ist mir gleich mitbehandelt, wie bis jetzt. Würde ich also eher nicht vermuten,
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sondern selbst wenn man es jetzt nicht direkt am Marktgeschehen zum jetzigen Zeitpunkt ablesen kann, in zwei, drei Jahren wenn diese Valorisierungen dann soweit nicht begriffen haben, wird man das sehr wohl ablesen können. Das heißt, man wird es auch jetzt schon einberechnen müssen. Wolfgang, danke. Ja Harald, da wird es aber auch einige private am falschen Fuß erwischen, die zum Beispiel Vorsorgewohnungen gekauft haben und ich sage mal 21, 22, eigentlich, Ja, die habe ich vorher auch gedacht, das sind ja eigentlich die es dann wirklich trifft, das sind die Anleger, die einfach mit Vermittungen rechnen,
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die den Immobilienmarkt durchaus beleben, weil sie eben diese Vorsorgewohnungen kaufen und die werden sich viel schwerer tun, erstens die entsprechenden Kredite zu bekommen und dann eben auch mit den Mietern und allem. ja, das finde ich auch, das passt sehr gut, Beispiel. Habe mir gerade gedacht, was mir auch noch eingefallen ist, ich es heute darauf gestoßen bin, Inflation springt wieder an, wie wir gesehen haben, wäre, das konterkariert das Ganze dann noch einmal, ja wenn die Inflation jetzt sozusagen vielleicht noch mehr anspringt, wir gehen jetzt schon in der Prognose, ganz aktuell sind wir schon bei fast drei Prozent für dieses
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Jahr, dass die ÖNP einschätzt, dann macht sich da noch eine größere Schere auf. Das stimmt natürlich, wobei der Wolfgang ja immer wieder gesagt hat, man sollte eigentlich mit dem Rechern hätte man schon vorher anfangen müssen und eigentlich ja wenn ich eine Vorsorgewohnung kaufe oder irgendetwas, so knapp zu kalkulieren, ist natürlich auch immer eine problematische Sache, gerade in einer Höchstphase oder Hochpreisphase, wie wir sie gehabt haben. Ja, schon, aber zu dem Zeitpunkt wie wir alle wissen, waren das Grote Analysten durchaus auch überzeugt davon,
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dass uns diese Niedrigzinsphase lange Zeit noch erhalten bleiben wird, also das war ja auch nicht zu erwarten. Ja das ist das beste Alarmzeichen, so wie am Börsenmarkt, wenn alle sagen, in die Richtung geht es, da weiß man ganz genau, in die geht es garantiert nicht ja? Ja, ich glaube, Wolfgang, hast ja gesagt, Niedrigzinsphase ist ja eigentlich eher sollte die Ausnahme sein, ist eigentlich sollte es sich wieder normal sein, dass es im Zinsen gibt. Richtig, ja, also wenn man sich das anschaut, die Agenda Austria hat das einmal erhoben, 5000 Jahre Zinsen heißt diese Grafik, die gibt es man sieht,
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also wann hat welches Zinsumfeld geherrscht und da kann man sehr schön sehen, es hat immer Zinsen gegeben und selbst wenn wir nur 100, 200 Jahre zurückschauen, egal, Zinsen waren immer da, im unterschiedlicher Höhe, stimmt wohl natürlich, ja aber dass wir gar keine hatten oder sehr lange Niedrigzinsphasen das gab es eigentlich nicht in der Vergangenheit und das war halt das erste Gastspiel, das diese Niedrigzinsphase jetzt einmal hatte, ist aber eine Ausnahme gewesen, das heißt, das Problem ist jetzt eher nicht, dass man sagt, was ist das Normal, sondern das Problem ist die Akzeptanz des Normals,
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das heißt also, man muss halt damit rechnen wenn ich ein paar hundert Jahre lang Zinsen gehabt habe, die irgendwo zwischen von mir aus zwei und zehn Prozent in der größten Ordnung waren und da habe ich jetzt 15 Jahre lang mal keine, dann ist das nicht die Normalfase, diese 15 Jahre, sondern halt die Ausnahme und das ist halt eine Ausnahmesituation, die wir jetzt gehabt haben und in Wirklichkeit normalisiert sich jetzt alles, also alles was man zwischen zwei und drei Prozent Inflation haben, hurra, damit kann man langfristig gut leben, das würde bedeuten, dass wir am Immobilienmarkt ein Zinsniveau zwischen vier und
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fünf Prozent haben, das hat auch schon sehr langfristig funktioniert, das heißt, es geht nicht darum, dass man jetzt der Nullzinsphase nachweint, sondern dass man sich möglichst schnell auf das neue Normal, nämlich so wie es vor der Nullzinsphase auch war, wieder einstellt. Und wenn man jetzt anschaut, 5000 Jahre zurückgerechnet, das sind diese kurze Phrase die wir gehabt haben, ist ja eigentlich nichts. Man neigt natürlich als Mensch dazu, dann immer wieder das Ganze weiter zu denken und immer linear weiter zu denken, ich denke, es wird eh es wird eh es wird eh so bleiben. Ist die Problematik, wir jetzt haben,
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wir haben ja jetzt eine Generation, das heißt, zu dem Zeitpunkt, wo derjenige sein erstes Geld verdient hat, gab es keine Zinsen und das ist bis heute, das heißt, wenn heute jemand ungefähr 30 Jahre alt ist, dann ist er aufgewachsen, ohne jegliches Zinsniveau. Weil da von mir aus mit 16 oder 18 begonnen, Geld zu verdienen, das ist das Thema, es nie. Und wenn man mit so was aufwachst und da hineinwachst, dann ist das natürlich für den Normal, diese Umgebung. Die Tatsache, dass es vorher anders war, das kriegt man vielleicht nicht so mit und das ist eine schwierige Situation, die wir am Markt haben.
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Wolfgang, stimmt, es ist auch eine gesellschaftliche Frage in gewisser Weise und Vielleicht, wenn ich noch ergänzen darf, diese Auseinandersetzung mit der Marktsituation, wie der Wolfgang eben gesagt hat, wir müssen uns jetzt auf diese eigentlich normale Marktsituation einstellen. Ich sehe da immer noch als Schwierigkeit oder Herausforderung, wie wir aus vielen bestehenden Finanzierungen, Situationen, Gegebenheiten herauskommen. Das ist schon ein bisschen, das ist etwas, was glaube ich noch einige Zeit andauern wird, dass wir da herauskommen,
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weil halt vieles versucht wurde oder noch immer wird, mit Abwarten zu lösen. Das wird halt vielleicht dann auch nicht immer aufgehen, diese Idee. Das ist wie beim Fallschirmspringen. Du runter kommst immer, die Frage ist, wie schnell. Mit einem großen Scherb, aber runter mit einem kleinen, schneller. Aber runter kommst du auf jeden das ist das gleiche bei all diesen Instrumenten. Man muss sich halt nur jetzt über die Geschwindigkeit Gedanken machen. Aber wenn ich mich jetzt daran erinnere, wir haben ja schon vor zwei Jahren darüber gesprochen, die Banken, geht noch irgendwie. Astrid, siehst du, dass die Banken noch stillhalten und dass
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die sagen, ja, oder merkst schon, dass der Druck größer wird? Oder zumindest meine Wahrnehmung aus den bisherigen Zinssenkungen sehen wir jetzt noch nicht eben aus dem Grund wahrscheinlich auch noch nicht diese großen Effekte. das würde ich jetzt noch nicht so wahrnehmen. es herrscht, glaube ich, auch, also man sieht es ja auch oder bekommt es mit. Solche Einheiten hat es in den Banken eben auch aus dem Grund über viele, viele Jahre nicht brauchen, weil das Thema hatte man nicht. Also da muss man sich auch erst einmal wirklich aufstellen,
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sich formieren und mit diesen Themen beschäftigen. Und da ist für viele wirklich großes Neuland dabei, muss man auch ehrlicherweise sagen. Wie gehe ich mit manchen Situationen um? Es sind durchaus komplexe Projekte, die da oft dahinter stecken. man hat schon, also getrieben war es ja glaube ich doch von Anfang an von diesem Gedanke, man will dafür sorgen, dass nicht eben zu viel auf einmal auf den Markt kommt. Man muss auch dazu sagen, es sind ja auch teilweise wirklich Kredite vergeben worden, das war ja wirklich lächerlich.
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es wachsen ja, es gibt ja zahlreiche Unternehmer, die derzeit entstehen, die sich genau mit diese Dienstleistung anbieten, dass man Projekte fertig macht, dass man sich umstrukturiert oder was auch immer. Das zeigt ja auch, dass es so wie du jetzt gesagt hast, in den Banken dieses Wissen gar nicht vorhanden ist. Ja, definitiv. Ich habe ein schönes Beispiel zu den Banken und zur Kreditvergabe. Es gab eine Privatperson, die eine schöne Liegenschaft kaufen wollte und es nicht und nicht geschafft hat, die Finanzierung zu bekommen. Und der Vermögensberater hatte den guten Rat gegeben, sie muss einfach einen Mann oder eine Frau GmbH gründen und
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als Gewerbetreibende kriegt sie viel leichter den Kredit und das hat funktioniert. Also die gleiche Person, die sich einfach eine GmbH gründet, konnte plötzlich diese Liegenschaft kaufen als Betriebsvermögen. Und da waren die Kriterien bei den Banken ganz andere und das hat geklappt. Also finde ich schon sehr interessant, wie man sowas umgehen kann. Ja, allerdings bist du eigentlich auch befasst mit diesen Bankenthemen, wo man jetzt sagt, wie macht man das jetzt, wie rennt der Kredit Weiter, ehrlich gesagt, das ist noch da eigentlich gar nichts. Ich meine, ich habe natürlich mit den Banken dann zu tun.
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Wenn dann die Finanzierung steht, geht es um die Sicherheit sowohl für die Bank als auch für die Kunden. Da stehe ich als Treuhänder in der Mitte, aber ich habe mit den Verhandlungen selber und ob man jetzt einen Kredit bekommt oder nicht, eigentlich nie was zu tun. Das muss ich zugeben. Aber Harald, ein anderes Thema noch, was natürlich jetzt, die mit dem, darüber gesprochen wird, dass man vielleicht die, also das deckelt auch bei Gewerbeimmobilien. Zu Gewerbeimmobilien möchte ich noch kommen, jetzt noch kurz beim Wohnen. Siehst du eigentlich, auch bei deinen Klienten die Sorge besteht, dass es vielleicht wieder zu einer Erbschaft und
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einer Vermögenssteuer kommt, die ja auch im Raum steht und die ja auch wieder die Immobilie den Wert verändert? Ja, also dieses Damokrisch Wert, gibt es in den letzten Jahren immer. Also gerade noch vor der letzten Wahl natürlich haben alle immer Angst gehabt, es könnte wieder eine Erbschafts oder Schenkungssteuer kommen. Jetzt haben wir zwar ein Regierungsprogramm, wo das nicht drinnen steht, aber die Gefahr ist weiterhin da, viele Leute. Also das ist immer ein Thema, weil es ja auch in Europa ziemlich einzigartig ist dass es überhaupt keine Besteuerung auf Erbschaften und Schenkungen gibt. Und wenn man immer ins Ausland schaut und im Ausland
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irgendwelche Bekannten oder Verwandte hat, wo man eben weiß, wie hoch diese Steuern sein können, haben da wirklich sehr viele Angst davor. Und dann gibt es eben meiner Meinung nach manchmal zu rasch die Übertragung schon an die nächste Generation. Also das ist oft ein Thema, wo man sagt, ich möchte jetzt einfach aus Steuergründen, ich möchte keine Steuern zahlen müssen und auch meine Erben sollen keine Steuern zahlen und deshalb überschreibe ich jetzt schon meine einzige Liegenschaft, wo ich lebe, an meine Kinder. Nur ich sage jetzt einmal, mir einige tausend Euro Steuer zu sparen, gebe ich die Liegenschaft mehr oder weniger schon aus
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der Hand. Natürlich mit entsprechenden Absicherungen, aber das aus der Hand geben, habe ich trotzdem. Also man ist schon in einer ganz anderen Position, wenn man nicht mehr Eigentümer im Grundpublikum. Du hast im Vorgespräch auch so ein interessantes Beispiel gebracht, wo dann plötzlich dann glaube ich, der Sohn zurückgezogen ist oder irgend so etwas und es war dann relativ... Nein Nein war ein bisschen anders, ich meine, das war ein Beispiel, mich total beschäftigt und wir haben jetzt dann auch die Verträge angepasst, weil das bis jetzt eigentlich nie ein Thema war, aber da ist es darum gegangen,
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die Mutter schenkt das Haus schon zu Lebzeiten an ihre Tochter, behält sich natürlich ein Wohnrecht vor sie darf ihr ganzes Leben lang in diesem Haus wohnen bleiben und es benutzen, zahlt auch weiterhin die laufenden Betriebskosten und soweit so gut. Was noch nicht bedacht war, die Mutter hat einen neuen Mann kennengelernt, die Tochter hat sich mit dem nicht verstanden, hat auch gesagt, das ist ein Betrüger und der will nur dein Geld verdienen, der will nur gratis bei dir wohnen und sie war dagegen und die Mutter hat halt gesagt, na bitte, du hast mir gar nichts zu sagen, ich bin eine erwachsene Frau und kann tun, ich will.
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Stimmt nicht, sie hatte die Liebenschaft an die Tochter überschrieben und ich meine, es war wie gesagt nie ein Thema in den Vorgesprächen, aber man hätte halt regeln müssen, dass auch so ein Fall, wenn auch eine dritte Person, auch ein neuer Lebenspartner ins Spiel kommt, dass der auch dort wohnen darf. In diesem Fall war das kein Thema gewesen, da stand es nicht im Vertrag und deshalb hat die Tochter sich jetzt endlich durchsetzen können und gesagt, nein, der zieht nicht bei dir ein. Die Mutter hat sich halt fürchterlich aufgeregt. ich sage mal, gibt, dadurch, dass man halt das Ganze schon überschreibt,
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es große Einschränkungen. Was natürlich auch den Wert der Liegenschaft betrifft, weil sobald ein Veräußerungs und Belastungsverbot drauf ist, ist ja überhaupt schon einmal... Ja, das stimmt natürlich. Eine Liegenschaft mit einem wohnrechtlichen Veräußerungsverbot ist ja nicht verwertbar, das ist schon klar. Aber diese Liegenschaft hätte die Tochter ja sonst jetzt noch gar nichts gehabt. Das ist ja nur eine zukünftige Erbschaft, die sie sich erwartet, der hätte sie ja so oder so nichts gehabt. Jetzt kriegt es die Tochter überschrieben mit den entsprechenden Beschränkungen und hat letztendlich auch nichts davon.
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Natürlich, diese Liegenschaft kann nicht irgendwo als Sicherheit dienen, weil sie ja eben durch dieses Veräußerungs- und Belastungsverbot beschränkt ist. Das ist schon richtig, aber das finde ich jetzt nicht so schlimm, gesagt, weil sonst hätte die Tochter es ihr noch gar nicht. Ja, hat was für sich. Also ich glaube, dass man sich da ein Steuer erspart, hat sich das an Rechtsanwaltskosten schon wieder draufgegangen in der Zwischenzeit. Also ich glaube nicht, dass das dann wirklich zu Gericht gegangen ist. Ja, meine, diese Schenkungswelle hat es ja auch gegeben, nicht nur, es um Schenkungs und Erbschaftssteuer gegangen
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ist, allein wie zum Beispiel der einfache Einheitswert im Jahr 2000 verdreifacht wurde und die Bemessungsgrundlage gestiegen ist für Schenkungen. Da ist es oft um einige hundert Euro gegangen oder sonst in 2000 Euro gewesen sein und nur wegen dem hat man dann eine Schenkung gemacht und schnell alles an die Kinder geschrieben. Einfach, wenn man dem Staat nicht 2000 Euro an Steuern gönnt. Und das gebe ich der Recht, Wolfgang, also das ist einfach überzogen. Wenn es um große Beträge geht, natürlich, niemand zahlt gerne Steuern, aber nicht wegen ein paar hundert oder ein paar tausend Euro das zahlt sich einfach nicht aus.
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Ja aber auch da denke ich, ist wahrscheinlich Auslöser dann weil wir bekommen das ja auch laufend mit bzw. bekommen solche Aufträge, wo man eben sozusagen zu Lebzeiten das Vermögen schon entsprechend aufteilen will, um eben zu schützen vor kommenden möglichen Besteuerungen. Und eben, wie du gesagt hast, Harald, wenn man ins Ausland blickt, teilweise sind das dann schon erhebliche Steuern die da im Raum stehen könnten. Man weiß es eben nicht und aus dieser Unsicherheit heraus, ja, ganz so unplassibel finde ich es dann nicht, dass man sich das, dass man da Sorge hat und sich auf den Weg macht. Aber natürlich,
38:28
Papier ist geduldig und alles tatsächlich in einem Übergabsvertrag zu regeln, wird ein Ding der Unmöglichkeit sein. Ich habe überhaupt nichts dagegen zu Lebzeiten schon etwas zu regeln, vor allem mit der Familie gemeinsam. Das macht grundsätzlich Sinn. Es gibt ja dieses Sprichwort, man gibt lieber mit warmer Hand als mit kalter Hand. So hat man selber auch noch was davon, man hat Dankbarkeit, man weiß, alles ist geregelt, das ist ja grundsätzlich in Ordnung. Aber nur, sich eben kleinere Beträge an Steuern zu sparen, nur deshalb alles zu überschreiben, das halte ich für gefährlich. Aber ja, wenn du
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aber, von der Rolle kurz., wohl was anderes noch. haben ja eben wir haben auch noch kurz überlegt, ich meine im Endeffekt, um das überhaupt wohnen wieder möglich zu machen, hätte ja die Stadt Wien, bzw. gibt es ja auch diese Möglichkeiten des Baurechts. Ist das eigentlich hart bei euch irgendwo ein Thema, dass man das ein bisschen wieder aktiviert? Ja, also ich hatte ein konkretes Projekt schon mit einem Baurechtsobjekt. Ja und ich höre das auch immer wieder, dass das eigentlich natürlich viel günstiger ist. Baurecht ist klar das ist halt befristet auf maximal
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100 Jahre. Das heißt, ich erwerbe zwar eine Wohnung zum Beispiel über ein Baurecht und kann die bis maximal 100 Jahre lang nutzen. Aber ich kann sie natürlich niemals dann an eine nächste oder über eine nächste Generation weitergeben. Das heißt das ist ein beschränktes Nutzungsrecht. Ja, aber es macht dafür das Ganze billiger. ist der große Vorteil. Durch das Baurecht weiß halt der Eigentümer, irgendwann einmal fällt es wieder an seine Firma, an seine Stiftung an ihn zurück. Und dadurch kann man halt günstiger dann Wohnraum hergeben. Also die Idee ist grundsätzlich nicht so schlecht. Und ja vor allem Jüngere, die sagen,
40:24
mir ist jetzt nicht wichtig, was nach mir kommt. Ich möchte es selber gut haben. Für die ist das immer eine interessante Option. Also ich kriege das schon mit, dass das ein Thema ist. Wobei es ja diesen berühmten Satz gibt, in 100 Jahren, da wird sich keiner mehr aneinander erinnern können, außer vielleicht noch einmal die Enker, aber auch nur mal so beschränkt. Und da wo du wohnst, wird schon wer anderer drinnen wohnen und so weiter. Also es hat schon eine gewisse Form an Berechtigung. ja, Wolfgang, ist das für Gewerbeimmobilien auch ein Thema, um sie irgendwie günstiger zu machen? Also ich sehe sogar die Anwendung vom Baurecht eher noch
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im gewerblichen Bereich als im privaten Bereich. Weil im Gewerblichen geht es ja nicht darum, dass ich jetzt ein Grundstück habe, das einen gewissen Wert hat und einen Wertzuwachs hat, sondern ich will ja mein Geschäft irgendwo aufbauen können und umsetzen können. wenn ich jetzt heute eine Firma gründe oder irgendeine Produktionsstätte, was auch immer ich damit vorhabe, oder auch ein Logistikobjekt, dann muss ich mir schon Gedanken machen, wie lange wird denn mein Geschäftsmodell überdauern? Und wenn ich jetzt ein typisches Baurecht im gewerblichen Bereich nehme mit 40 oder 50 Jahren, dann muss ich sagen,
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naja, zeigen wir einmal Branchen, die jetzt noch für 40 Jahre planen können, die wird es nicht viel geben. Das heißt also gerade dort gibt ein Baurecht eigentlich Sinn, weil da brauche ich eine Produktionsstätte, eine Lagerstätte oder für mir ist auch ein Bürogebäude. Das brauche ich aber nicht auf unendlich, sondern das brauche ich, um meinem Geschäft nachzugehen. Das muss ich womöglich dann auch noch verändern oder in der Größe skalieren und anpassen. Das heißt, da ist mir ein Grundstück dann womöglich noch im Weg, weil dann muss ich übersiedeln, dann habe ich dort ein altes Gebäude draufstehen.
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Das heißt, dort sehe ich noch viel eher den Nutzen von so einem Baurecht, also im privaten Bereich. Hat sich aber von der Einstellung sehr viel geändert, weil das war ja früher überhaupt kein Thema. Und jetzt sagt man du hast natürlich zu Recht, naja, 40, 50 Jahre, wer weiß, wie sich das Ganze entwickelt, hat das überhaupt deinen Sinn, Genau. der Druck kommt natürlich eindeutig von Eigentümerseite, weil es halt immer weniger Leute gibt, die bereit sind, ihre Liegenschaft zu veräußern, sondern die wollen halt nur ein Baurecht vergeben. Und da habe ich natürlich auch als Gewerbeteiliger dann nicht so viel Auswahl, wenn ich sage, na gut,
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da habe ich drei Baurechte und ein Grundstück, dann ist die Auswahl natürlich schon mal eingeschränkter. Wäre es für die Stadt Wien eine Lösung, dass man sagt, okay, wir geben alles für Baurecht her und schaffen dafür Wohnbauten oder vieles, nicht alles? Ja die großen Institutionen sind mittlerweile alle mit Baurechten unterwegs, nicht ausschließlich, aber in immer größerer Masse ja. Man findet es ja im Regierungsprogramm drinnen. Genau. Also die Eigentümer, größtenteils sozusagen dem Bund zuzurechnen sind, ja angehalten oder sollen angehalten werden, Liegenschaften im Baurecht zu vergeben.
43:22
In erster Linie natürlich für leistbares Wohnen, solche Themen. Aber ich denke eben, das wäre dann wiederum nur in Richtung Miete zu denken, weil Wohnungseigentum ist ja da meistens nicht Gewünscht Ja, aber Man Lernt ja was aus der Kirche, die gibt es ja überhaupt nur im Bau, also vieles nur im Baurecht her und die werden schon wissen, warum. Es ist Institution, schon länger gehalten hat, man sagen. Aber prinzipiell von der Idee her ist es natürlich gut interessant, dass jetzt auch vieles in diesem Sinne
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aufgegriffen wird. Ja, aber spannend wird, ob das tatsächlich dann eine Lösung ist, um sozusagen die Wohnraumschaffung wirklich zu fördern. Wolfgang, glaubst du dass es für Ihnen eine denkbare Lösung wäre, dass man das ein bisschen Vorsieht? Ich bin ganz bei der Astrid überall dort, wo ich sage, ich kann über mein Grundstück, über mein Gebäude weiterhin verfügen, sprich jegliche Art von Mietkonstellation, da kann man sich das vorstellen. Beim Baurechts-Wohnungseigentum, das sehe ich von der Idee her äußert kritisch. Ist aber auch nicht mehr so tragisch, weil in den meisten Baurechtsverträgen wird das schon
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dezidiert ausgeschlossen bei den großen Projekten. Genau. Eine, danke. Eine andere Frage noch. Ja, Gebäude, Energieeffizienz, Nachhaltigkeit zeigt sich das, Astrid, zeigt sie das schon? Wie zeigt sie das derzeit bei der Bewertung? Also in der Bewertung, glaube ich, gibt es wirklich so eine große Vielfalt an Anknüpfungspunkten. Also mir fällt es insofern auch parallel zur Praxis im Sinne von unglaublich vielen Masterthesen oder Bachelorarbeiten, die zu dem Thema gerade geschrieben werden.
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Also ich habe gefühlt laufend Interviews zu diesem Thema. Ich sehe es aber ehrlicherweise wirklich immer wieder pragmatisch, im Hinblick darauf, für wen ist das Produkt von dem ich spreche, das Asset konzipiert. Und so wird es auch sinnigerweise von den Entwicklern platziert und hergestellt. Sprich, ist in erster Linie aus meiner Sicht getrieben von den institutionellen Anlegern dieses Thema und wir werden es im klassischen Wohnungseigentum findet man es zwar auch dort und da, aber ich glaube nach wie vor nicht, dass das für privaten Wohnungseigentumskäufer das
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entscheidende Kriterium sein wird. Danke. Harald, siehst du das auch du hast zwar gesagt, du bist dann nur noch bei der Abwicklung inkludiert, aber die reden ja auch alle untereinander. Siehst du das als Thema? Bis jetzt überhaupt nicht, nein. Habe ich noch nie als Thema gehört. Okay, also nachhaltig, man kauft das, was man will, es wird nicht so sehr auf diesen nachhaltigen Aspekt geachtet. Also in den Kaufverträgen spiegelt sich das bei mir bis jetzt überhaupt nicht wieder. Aber da geht es sicherlich um Großprojekte von Bauträgern, halt nachhaltig dann extrem, also in diese Richtung bauen,
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das auch entsprechend vermarkten und vielleicht ist es auch ein bisschen ein Marketing-Gag, muss man halt auch dazu sagen, dass das halt sich sehr gut verkauft, alles wo ein großes Maßstab drauf ist, dann kann man mit guten Gewissen vielleicht kaufen. Vielleicht geht es auch ein bisschen in die Richtung. Also es wird sicherlich denke ich, auf die Wirtschaftungskosten geschaut, ist das Gebäude in dem Sinn energieeffizient und solche Dinge, das ganz sicher. Aber jetzt ich sage mal, die ganzen Facetten der Nachhaltigkeits-Themen, die es da gibt, sind im privaten Bereich sicherlich nachrangig. Ich glaube aber auch dass es oft zu global ist und auch
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von vielen gar nicht verstanden wird in dem Sinn und ist mir auch klar irgendwie, ich würde mir auch schwer tun, wenn ich damit nicht befasst wäre Sag ich mal., Wolfgang, hast du, wenn wir jetzt ein bisschen noch auf andere Asset-Klassen schauen, wir haben das jetzt schon kurz gehabt mit dem Gewerbe, mit dem Büro. Es ändert sich ja das Büroleben, der Büroalltag, das müsste ja eigentlich auch auf den Wert der Büroimmobilie abfärben. Ja, also die Anforderungen an Büroflächen haben sich immer geändert.
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Also vom anfänglichen Einzelzählbüro über das Großraumbüro, dann das Upenbüro, jetzt haben wir dann die Desksharingen, auch immer. Das heißt, die Anforderungen an die Büroimmobilie hat sich immer geändert und die Gebäude sind halt immer nachgezogen. Der Trend geht halt weiter jetzt, das ist jetzt nicht das, was halt schon ein Riesenthema ist, wenn ich jetzt weniger Fläche brauchen würde. Und es stimmt natürlich, dass also gerade bei den großen Firmen relativ viele Flächen freigesetzt wurden. Die hat man aber nicht so stark gemerkt, weil die sind vom Markt tatsächlich noch absorbiert worden. Die hat man teilweise untervermietet oder halt zurückgegeben
48:43
und sind neu vermietet worden. Das heißt das war nicht so große Umbruch, weil auch deswegen die Qualität der Büroflächen sich geändert hat. Das heißt, habe zwar jetzt weniger Mitarbeiter, gleichzeitig im Büro muss denen mehr Ambiente bieten. Das heißt ich habe mehr Allgemeinflächen so gesehen. Mein Flächenbedarf hat sich jetzt nicht wirklich reduziert. Das heißt, da ist nicht viel zu erwarten. Was sich natürlich sehr wohl ändern wird, ist, wenn ich ältere Bürogebäude habe, die ich halt nicht mehr gewinnbringend weiter vermieten kann. Die werden halt dann umgenutzt, also sofern das halt geht.
49:23
Und tatsächlich ist es ein Bürohaus, wenn man sich es anschaut, wirklich nur ein sehr fragiles Gerippe. Das heißt was ich nachher dann daraus mache, gibt ja schon ganz gute Beispiele zur Umnutzung. Ich kurz im sechsten Bezirk so ein Objekt gesehen. Da ist in Wirklichkeit nur das Stahlbüro gerüst mit den Decken übrig geblieben und alles andere hat man neu geäuert. Das war ein Verwaltungsgebäude. Ja, jetzt sind da recht nette, schmucke Wohnungen drinnen. das ist nicht wirklich aufwendig so eine Umnutzung. Okay, Wolfgang, danke. Siehst du eigentlich, auch bei den einzelnen Asset-Klassen
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ein bisschen die Preise auseinanderdriften, dass bei einigen mehr und bei anderen weniger? Ja die haben sich aber immer schon unterschiedlich entwickelt. Es hat die Boomphase der Fachmarkt- Zentren oder Einkaufs-Sentren gegeben, die jetzt wieder zu Ende ist. Jetzt sind Logistikobjekte wieder recht gefragt. Das heißt, die einzelnen Asset-Klassen die entwickeln sich unterschiedlich zueinander das ist schon klar. Interessant ist nur die Betrachtung auch des Wohnbereiches, weil dort hat man ja immer eine Diskrepanz gehabt zwischen den Neubau-Erstbezugswohnungen, die frisch auf den Markt kommen und also dem zweiten Verb.
50:39
Da war immer eine Preis-Differenz zu bemerken. Diese Differenz hat sich in der Boomphase nahezu auf Null geschlossen und die geht jetzt wieder auf. Also auch dort haben wir in Wirklichkeit eine Markt-Normalisierung. Das wird jetzt vom Einzelnen natürlich als Wertverlust realisiert, was es de facto für den Einzelnen der kurzfristig veranlagt hat, natürlich auch ist. Längerfristig ist auch das nichts anderes als eine Normalisierung. Also auch das ist jetzt nichts Unglückliches. Wolfgang, danke. Astrid, wir haben ja auch neue Immobilien, wenn man das so will. Und wenn man da jetzt ein bisschen schaut, Center,
51:17
Gesundheitsimmobilien, Serviced Apartments und Self-Storage ist ja auch ein Thema. Wie werden die dann wenn man jetzt noch keine so viele Erfahrungen hat, wie werden die dann bewertet, wie wird das eingepreist? Naja, grundsätzlich, erstes Kriterium ist natürlich immer die Qualität des Cashflows zu analysieren. Man tut sich natürlich bei solchen neueren Produkten dann als Bewerter ein bisschen schwer, weil als erstes würde man versuchen, Vergleichsobjekte oder vergleichbare Objekte oder Mieter zu finden. ist nicht immer möglich.
51:57
Was in so einer Situation immer gut helfen kann und uns auch hilft, ist, dass man ganz einfach sozusagen zu unseren Partnern auch in Richtung Deutschland blicken oder auch europaweit und dort mit den Partnern von BNP zum Thema Rechenzentren auszutauschen. Also wir hatten da mal im letzten Jahr ein Thema und das war dann durchaus hilfreich zu sehen. sich umzuhören und gleichzeitig aber auch zu erfahren, dass auch dort die Erfahrungen in dem Bereich es wird zwar viel darüber geschrieben, aber die Erfahrungen in dem Bereich, die tatsächlichen Bewertungsbeispiele und Erfahrungen sind
52:38
jetzt nicht auf so breiter Basis vorhanden. Das heißt, man orientiert sich hauptsächlich einmal am Cashflow? Am Cashflow, genau, richtig. Ganz wesentlich bei diesen ich sage mal eher außergewöhnlichen Essetklassen, ist die Kriterium der Lagequalität. Das ist nämlich etwas, was sich ganz dramatisch geändert hat. Das heißt, wir sind ja gewohnt in unserem Umfeld, wenn ich eine gute Lage habe, dann bedeutet das irgendwo eine gewisse Zentralität, eine öffentliche Anbindung oder zumindest eine Verkehrsanbindung, die gut erreichbar ist. Das ist bei anderen Essetklassen komplett unterschiedlich.
53:20
wenn ich heute eine Gewerbeimmobilie, ja, dann will ich noch zumindest eine öffentliche Anbindung dort haben. Wenn ich eine Logistikimmobilie habe, ist die Autobahn meine Lebensader. Das heißt, die Nähe zur Autobahn und das wird in 100 Metern gemessen, entscheidend. Wenn ich ein Datencenter habe, dann ist es schlicht und einfach die Verfügbarkeit von Strom an der Stelle, also am allerliebsten direkt neben dem Umspannwerk das hinzusetzen. Ja wird auch gemacht so international, ist überhaupt keine Frage. Und wenn ich heute ein Pflegeheim habe, dann ist die demografische Landkarte dort meine Religion,
53:54
weil nach der muss ich gehen, wie meine Auslastung dann sein wird. Also das ist etwas, was sich schon sehr stark geändert hat, nämlich die Lagekriterien von solchen Immobilien. Nach dem muss ich auch meine Umnutzung überlegen, weil der Datensender neben dem Umspannwerk ist super, aber Gesundheitsimmobile werde ich da nicht reinbringen. Das könnte zierig werden. Neben Dem Umspannwerk, das stimmt. Ich wollte doch ein bisschen, Wolfgang danke, wollte ein bisschen in die Zukunft blicken und Harald, siehst du eigentlich wenn du jetzt in deinem Alltag,
54:34
dass sich das auch, weil wir das schon am Anfang angesprochen haben, dass diese Verunsicherung die da derzeit eigentlich herrscht, dass dir auch die Privatpersonen trifft und dass man eigentlich sehr unsicher ist, wie man da jetzt in der nächsten Zeit mit seinem Vermögen, mit seinem Eigentum vorgehen soll? Na ich sehe das mehr aus der Sicht eigentlich der Bauträger und Unternehmer, Wohnungen errichten, weil die sind natürlich sehr auf diese Unsicherheit bedrofen. Die haben eigentlich zu einer relativ hohen Zinsphase noch bei den Krediten bauen müssen, haben fertige Projekte und kriegen sie aber jetzt nicht los.
55:13
Sie finden keine Käufer, weil die Käufer unter Umständen keinen Kredit bekommen, Interesse hätten, aber es ist zu schwierig, Finanzierung zu kriegen. Andererseits hat man einfach schon die Baukosten gehabt und kann es nicht auch unter dem Preis verkaufen, das heißt die Wohnungen stehen leer, aber die Zinsen steigen wieder., also das ist für die Bauträger, für die Unternehmer ist das Ganze viel schwieriger. Für die Privatpersonen wie gesagt, da tue ich mir schwerer weil die halt erst dann zu mir kommen, wenn sie was gefunden haben, Kaufvertrag soll dann von mir vorbereitet werden, das Anbot ist unterschrieben und die Finanzierung ist da.
55:46
Also bei den Privaten fällt es mir nicht so Auf. Aber für die Bauträger derzeit ganz, also schwierige Situation. Ja Total und ich höre das halt jetzt schon seit langer Zeit es kann jetzt nur besser werden es muss ja bald wieder bergauf gehen und das hoffen halt wirklich alle. Wobei die Astrid hat gesagt haben, wie hast du gesagt, Wir... Wir werden die Talsäule erst erkennen, wenn sie hinter uns liegt.. Ein Neues Credo. Ein neues Credo insofern. Wie gesagt, nicht von mir, habe ich irgendwo aufgeschnappt. Mir gefällt es eigentlich ganz gut, weil wir reden und hoffen, wir reden viel drüber und spekulieren darüber,
56:30
gibt es jetzt Zeichen der Erholung oder nicht, aber tatsächlich wissen werden wir es eben erst danach. Ich finde das nämlich interessant, es stimmt nämlich, also ich kann den Spruch unterschreiben, der ist nämlich super, wenn er nicht von mir ist, unterschreibe ich auch, weil wir doch sehr oft, wenn man das jetzt überblickt, über die letzten EmoLive und über die letzten Jahre, wo es dann doch immer wieder so ein Thema war, ja jetzt sind wir aber bald, großes Thema war zum Beispiel auch sind wir mit der Abwertung durch, ja könnte aber noch sich noch einmal verändern, also es lässt sich wirklich erst einschätzen,
57:07
vermutlich wenn wir durch sind und das macht es glaube ich auch im Augenblick besonders schwierig. Ja natürlich, können, also wir haben natürlich auch immer wieder das Thema im Sinne von ist denn das, was sich jetzt abspielt, das ist doch nicht der Markt, ist denn das der Markt, also kann ich mir vorstellen, beim Wolfgang wird das auch immer wieder gefragt werden von den Kunden vielleicht in der Form und wir können nur damit, in der Bewertung damit agieren was wir auf dem Tisch haben beziehungsweise was wir halt aus unseren Gesprächen auch wahrnehmen über den Markt nicht und da sehe ich gleichzeitig im Licht
57:49
der Aufträge die wir auch bekommen, dass da einfach noch einiges zu tun ist an Aufarbeitung dieser auch Bestände, die da noch schlummern irgendwo, dafür muss es ja geben und da muss ich ehrlich sagen, sehe ich jetzt noch einiges an Arbeit vor uns liegen. Also ich sehe die Tatsache, ob wir jetzt die Details schon haben oder nicht, sehe ich gar nicht so als wesentlich und ich glaube auch nicht dass das das ist, was die Leute beschäftigt, sind wir schon ganz unten, da geht es noch ein Stückchen,
58:29
sondern es ist eher die Akzeptanz der derzeitigen Situation als normal, daran meinen wir jetzt noch, man hat immer noch die Hoffnung, vielleicht können die Zinsen wieder ein bisschen sinken, ja, werden sie auch tun, paar Prozentpunkte, ein paar Basispunkte das ist vollkommen egal, das macht sich am Markt nicht bemerkbar, sondern es geht darum, dass das was jetzt tatsächlich am Markt passiert, dass das als das neue normal akzeptiert wird und nicht als Ausnahmefall gesehen wird und das sehe ich in vielen Fällen als Kriterium. Das finde ich ein interessanter Zugang, das heißt, dass wir gar nicht schauen müssen,
59:04
ob wir die Talsohle doch wert haben, sondern dass wir sagen, okay, jetzt ist es halt ein anderes Tal, unter Anführungszeichen. Ja, wenn es dir an der Börse gelingt, immer an der Talsohle zu kaufen, Hurra, dann bist du der Einzige, oberhalb von Warren Buffett steht,, das gelingt aber eben nicht im Regelfall, sondern es ist auch vollkommen egal, ob du dich jetzt am Anfang oder am Ende der Talsohle kauf oder genau unten, langfristig macht das keinen großen Unterschied Das finde ich einen interessanten Zugang. Frage Ist nur wie man eben aus den Alltime-High-Käufen herauskommt. Das ist hier nicht, da stellt sich nur die Frage,
59:42
wer macht den Verlust, der Kunde oder der Bank, oder so? Genau. Wenn man nämlich jetzt zurückblickt und sagt, okay, du holst jetzt jemanden aus dem Jahr 1980 oder was und wenn der jetzt da steht, sagt er, naja, super, total niedere Zinsen, ist ja alles in bester Ordnung. Es stimmt Wolfgang, und das finde ich auch einen guten Schlussaspekt in dem Sinn, dass wir eigentlich nicht in einer Talsohle sind, sondern dass wir halt in einer anderen Phase der Bewertung oder der Immobilienwelt stehen und halt einen Rest, so wie der Astrid gesagt hat, halt auch noch aufzuarbeiten haben.
1:00:23
Ja, damit darf ich mich bei euch dreien bedanken, dass ihr Zeit gehabt habt heute dabei zu sein bei unserem ImoLife. Bei Ihnen wollen wir uns bedanken, dass Sie zugesehen haben. Ab morgen sind alle unser gesamtes Video natürlich wieder in Kapiteln verfügbar und dann kann man sich auch noch einzelne Teile ansehen und wir vier wünschen Ihnen noch einen schönen Nachmittag. Wiedersehen. Wiedersehen. Auf Wiedersehen. Schönen Nachmittag.
