Die Zahlen aus dem 52. Financial Stability Report, den die OeNB am Mittwoch vorgestellt hat, klingen zunächst beruhigend. Die Quote notleidender Kredite liegt knapp unter drei Prozent und hat sich damit stabilisiert. Absolut lege der Bestand aber zu, sagt OeNB-Direktor Markus Schwaiger, derzeit stehe er bei rund 28 Milliarden Euro: „Wir haben nach wie vor einen sehr hohen Altbestand an non-performing loans, der auch nur sehr langsam abgebaut wird.“ 56 der 314 heimischen Banken weisen eine NPL-Quote von mehr als fünf Prozent aus. Bei Gewerbeimmobilienfinanzierungen liegt sie über acht Prozent.
Die Nationalbank reagiert mit dem sektoralen Systemrisikopuffer für Gewerbeimmobilienkredite. Er liegt seit 1. Juli 2026 bei zwei Prozent der risikogewichteten Kredite und steigt bis Mitte 2027 auf 3,5 Prozent. Dazu kommen die Forderungen nach einem konsequenten Abbau, nach höheren Wertberichtigungen vor allem für den unbesicherten Teil und nach einer konservativen Bewertung der Sicherheiten. „Konsequent abbauen“ klingt gut. Abbauen heißt aber verkaufen, abschreiben oder verwerten, und alle drei Varianten kosten Geld. Alle drei setzen außerdem voraus, dass man einen Preis akzeptiert, den man bisher nicht sehen wollte.
Zeit statt Geld
Wie das in der Praxis aussieht, zeigt der Frankfurter Messeturm. Gerhard Popp hat den Fall auf seiner Seite aufgearbeitet. Ein Bankenkonsortium unter Führung der Helaba hat den Kredit über rund 300 Millionen Euro laut Bloomberg bis November 2029 verlängert. Es ist die zweite Verlängerung nach 2024. Eigentümer Blackstone hat sein Eigenkapital auf null abgeschrieben. Den Turm hatte Blackstone Ende 2014 um rund 250 Millionen Euro gekauft, der Kredit liegt also heute über dem Kaufpreis. Die Banken finanzieren laut Bloomberg auch Instandhaltung und Vermietung. Wirtschaftlich gehört das Hochhaus damit längst den Kreditgebern.
Laut Immobilien Zeitung gilt das Engagement bei der Helaba nach der Verlängerung nicht mehr als notleidend. Popp bringt es auf den Punkt: „Nicht mehr notleidend heißt noch lange nicht gesund.“ In der Quote sieht es trotzdem besser aus. Das Prinzip hat in der Branche einen Namen: „Extend and pretend“, also verlängern und so tun, als ob. Die Banken retten damit nicht das Objekt. Sie halten ihre Bilanz stabil, so lange es eben geht.
Das Etikett ist weg
Auf Gerhard Popps LinkedIn-Profil hat der Fall eine Diskussion ausgelöst. Boris Hardi, BITREAL CAPITAL, sieht das so: „Die Verlängerung bis 2029 nimmt dem Messeturm zwar das NPL-Etikett, löst das Kapitalstrukturproblem aber nicht.“
Norman Eichler, Real-E, geht einen Schritt weiter: „Eine Kreditverlängerung schafft Zeit. Aber weder zusätzliche Mieter noch höhere Erträge oder einen neuen Marktwert.“ Für ihn liegt das eigentliche Problem woanders: Banken, EigentümerInnen und InvestorInnen müssten akzeptieren, „dass eine Immobilie nicht deshalb einen bestimmten Wert hat, weil sie einmal zu diesem Preis gekauft oder finanziert wurde“.
Genau hier wird die Forderung der Nationalbank heikel. Konservativ bewerten heißt, den alten Wert loszulassen. Der eigene Gewerbeimmobilienpreisindex der OeNB zeigt zwischen 2022 und Ende 2024 ein Minus von rund zehn Prozent, seither stabilisieren sich die Preise. Wer einen Büroturm nach dem Index bewertet und wer ihn nach dem Preis bewertet, den ein Käufer heute zahlt, kommt wohl nicht auf dieselbe Zahl.
Das Risiko zieht um
Dieser Preis lässt sich beim Messeturm sogar ablesen. Polus Capital steht laut Bloomberg vor der Übernahme von rund 50 Millionen Euro des Kredits von der Hamburg Commercial Bank. Hardi beziffert den Abschlag auf 30 bis 40 Prozent und meint, damit gebe es einen konkreten Preisanker dafür, wo Kreditgeber ihr Büro-Exposure, also ihr Risiko aus Büroimmobilien, derzeit tatsächlich bewerten. Das dürfte, so Hardi, auch für andere Extend-and-pretend-Positionen zur Referenz werden.
Justin Johannes Riedel, Aareal Bank, denkt den zweiten Akt voraus. Greift ein Fonds, der die Forderung mit Abschlag gekauft hat, am Ende auf den Turm zu, stünde das bei einer Bank als Rettungserwerb direkt neben den NPL im Bericht. Beim Fonds heiße derselbe Vorgang Opportunität und stehe in keiner Quote. „Das Risiko zieht also nicht aus. Es zieht nur um“, so Riedel. Aus Sicht der Aufsicht ist das allerdings genau das Ziel.
Und bei uns?
In Deutschland ist das Thema eine Nummer größer. Das NPL-Barometer des Bundesverbands Kreditankauf und Servicing (BKS) wies Ende 2025 einen Bestand von 48,7 Milliarden Euro aus, Mitte 2023 waren es noch rund 30 Milliarden. Das Muster ist in Österreich ähnlich, nur kleiner. Und es spricht wenig dafür, dass die Bürokredite in den Büchern der heimischen Finanzierer anders behandelt werden als der Messeturm.
Die Rechnung dahinter ist simpel. Wer abbaut, braucht KäuferInnen. KäuferInnen verlangen einen Abschlag, und der Abschlag wird in der Bilanz zum Verlust. Wer verlängert, verschiebt diesen Verlust und hofft, dass sich bis dahin Mieter finden. Der Puffer der Nationalbank macht das Halten teurer, und genau das ist sein Hebel. Aber eine saubere Verlängerung nimmt den Kredit aus der Quote, und damit fällt auch ein Teil des Drucks weg.
Leicht gefordert
Anders gesagt: Die Nationalbank kann leicht fordern, sie muss ja nicht verkaufen. Den Banken einen konsequenten Abbau ins Stammbuch zu schreiben, ist ungefähr so hilfreich, wie einem Bauträger zu raten, die leerstehenden Wohnungen doch einfach zu verkaufen. Am Willen fehlt es selten. Es fehlt am Preis, den man dafür akzeptieren müsste. Unrecht hat die OeNB trotzdem nicht. Je länger ein fauler Kredit in den Büchern liegt, desto teurer wird er, auch regulatorisch. Ein Halbjahresgewinn von 9,3 Milliarden Euro wäre ein guter Moment, ein paar Abschläge zu verdauen. Ob die Banken das so sehen, darf man bezweifeln.
Beim Messeturm entscheiden die Vermietungen der kommenden drei Jahre. Wenn sie gelingen, war die Verlängerung klug. Wenn nicht, steht 2029 der nächste Stichtag an.