Zwei aktuelle Datenquellen zeigen: Das Bestellerprinzip verteuert das Wohnen, statt es günstiger zu machen. Das belegt zum einen die Studie der Wirtschaftsuniversität Wien und der Universität Cambridge (Forschungsinstitut „Economics of Inequality“) und zum anderen der Bestellerprinzip-Report des ZT datenforum im Auftrag des Fachverbands der Immobilien– und Vermögenstreuhänder.
Blick in die Realität
Laut WU/Cambridge-Studie stiegen die Angebotsmieten in Wien nach Einführung des Bestellerprinzips im Schnitt um rund fünf Prozent, noch stärker in zentralen Bezirken – und die Kosten wurden großteils zu den Mieterinnen und Mietern verschoben. Bundesweit legte die Brutto-Gesamtmiete um rund 1,5 Euro pro Quadratmeter zu, während das Angebot an Mietinseraten deutlich zurückging. Einen verlässlichen Preisvorteil privater Vermietung zeigen die Daten nicht, die Verknappung des Mietwohnungsangebots ist evident.
Entscheidend ist die Umlegung auf die Wohndauer: Laut der WU/Cambridge-Studie erreicht der laufende Mietaufschlag erst nach rund 66 Monaten oder fünfeinhalb Jahren die Höhe einer einmaligen Provision. Da beispielsweise laut Zahlen aus dem Jahr 2024 knapp zwei Drittel (64 %) der Wiener Mieterinnen und Mieter länger als fünfeinhalb Jahre in derselben Wohnung gewohnt haben, zahlt die Mehrheit über die Laufzeit ihres Mietverhältnisses am Ende mehr, als eine einmalige Provision gekostet hätte. Von den Kosten für Rechtsstreitigkeiten aufgrund falsch ausgefüllter Mietverträge einmal ganz zu schweigen.
„Sparen am falschen Ende wird teuer“, sagt Philipp Sulek, Berufsgruppensprecher der Immobilienmakler in Wien: „Wer glaubt, ohne fachliche Begleitung und Expertise günstiger auszusteigen, zahlt am Ende meist mehr, nur an anderer Stelle.“ Das ist genau das Problem, das die Immobilienprofis schon bei den ersten Diskussionen um das Bestellerprinzip als eines ihrer Argumente vorgebracht haben.
Man kann's ja einmal probieren
Und das Beste ist: Es hat auch in Deutschland nicht funktioniert. Dort wurde nämlich das Bestellerprinzip für die Vermittlung von Mietwohnungen am 1. Juni 2015 durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) eingeführt. Österreich folgte am 1. Juli 2023, und innerhalb dieser acht Jahre hat man schon gesehen, welche Effekte das bei unseren Nachbarn hat – steigende Mieten, rückläufige Angebote auf dem Markt, Streitigkeiten vor Gericht.
Die Ausbildung – der Unterschied
Unabhängig davon ist die Ausbildung für Maklerinnen und Makler in Österreich weitaus anspruchsvoller. In Deutschland ist keine klassische Ausbildung vorgeschrieben, da die Berufsbezeichnung nicht geschützt ist. In Deutschland kann also jeder Makler werden. Die Gewerbeämter verkaufen die Zulassungen an jeden, der einen festen Wohnsitz hat und nicht vorbestraft ist. Auf Internetplattformen kann man Crashkurse buchen – auch mit Fernstudium. Damit man aber nicht dumm bleibt, sind in Deutschland 20 Stunden Weiterbildung innerhalb von drei Jahren gesetzlich verpflichtend. Die wichtigsten Voraussetzungen für Makler sind laut eines Informationsportals unter anderem: Geduld, Ausdauer, ein dickes Fell sowie Risikobereitschaft. Denn die erfolgreiche Vermietung einer Wohnung reicht von der rechtssicheren Mietzinsermittlung (Mietrechtsgesetz, Richtwert) und der Aufbereitung der erforderlichen Unterlagen samt Energieausweis über die Vermarktung und eine seriöse Bonitätsprüfung bis hin zur rechtssicheren Vertragsgestaltung sowie der laufenden Kommunikation und Betreuung der Mieterinnen und Mieter – inklusive der dokumentierten Wohnungsübergabe.
Die Handlungsempfehlung an die politischen Entscheidungsträger ist klar: Die Ausgestaltung des im Jahr 2023 eingeführten Bestellerprinzips muss optimiert werden. Sofern das Problem verstanden wurde.