Zuerst zur Ausgangslage. Die mediane Wunschsumme – so nennt OPTIFIN den Betrag, den InteressentInnen in ihrer Anfrage angeben, bevor eine Bank überhaupt hingeschaut hat – hält sich seit 2019 hartnäckig zwischen 220.000 und 255.000 Euro. „Die Menschen passen nicht ihre Wunschsumme an den Markt an, sondern ihr Projekt an die Wunschsumme", sagt OPTIFIN-Geschäftsführer Mario Schantl. Der Satz klingt nach Marketing, beschreibt aber einen realen Mechanismus: Wer sich 250.000 Euro Kredit zutraut, sucht sich das Objekt, das dazu passt. Nicht umgekehrt. Kleinere Wohnung, schlechtere Lage, mehr Sanierungsbedarf.
Dazu passt die Mengenentwicklung. Nach OeNB-Zahlen brach die Neuvergabe von Wohnbaukrediten von 26 Milliarden Euro (2021) auf zehn Milliarden (2023) ein und erholte sich über elf Milliarden (2024) auf 17 Milliarden Euro im Vorjahr. Der Markt ist zurück. Auf dem Niveau von 2017, nicht auf dem von 2021.
Nebenbei hat sich ein Strukturbruch vollzogen, der in der Diskussion untergeht: Österreich, jahrzehntelang das Land der variablen Kredite, ist zum Fixzinsland geworden. OeNB-Vizegouverneurin Edeltraud Stiftinger fasste es im März so zusammen: „Fast neun von zehn (86 %) neuen Wohnbaukrediten wiesen eine Fixverzinsung auf."
Was die Bank davon übrig lässt
Und jetzt der interessante Teil.
Rund 45 Prozent der Anfragenden kalkulieren laut OPTIFIN mit weniger als 20 Prozent Eigenmitteln. Im Median wird praktisch der gesamte Kaufpreis als Kredit angefragt. Nebenkosten – Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent, Eintragungsgebühr 1,1 Prozent, Pfandrechtseintragung 1,2 Prozent, Vertragserrichtung – kommen in vielen Kalkulationen schlicht nicht vor. In Summe sind das rund zehn Prozent des Kaufpreises.
Dem steht die Vergabepraxis gegenüber. Die KIM-Verordnung ist mit 30. Juni 2025 ausgelaufen, seither gilt das WIK-Rundschreiben der FMA vom 26. Juni 2025. Es ist keine Verordnung, sondern eine aufsichtliche Erwartungshaltung – mit denselben drei Zahlen: maximal 90 Prozent Beleihungsquote, maximal 40 Prozent Schuldendienstquote, maximal 35 Jahre Laufzeit. Banken dürfen abweichen. Sie müssen es dann begründen und unter Umständen mit mehr Eigenkapital hinterlegen. Die Wirkung lässt sich beziffern. Im OeNB-Blog vom 10. April 2026 heißt es: „Noch 2020 erfüllten lediglich 14 % der neuen Kredite die (damals noch nicht bindende) Leitlinie. Beim Auslaufen der KIM-V am 30. Juni 2025 waren es 86 %. Mit Jahresende 2025 waren es 81 %."
81 Prozent. Gemeint ist die Einhaltung der Vergabe-Leitlinie insgesamt, nicht allein der Beleihungsgrenze – aber die Richtung ist eindeutig. Von einer Rückkehr zur lockeren Vergabe kann keine Rede sein. Der leichte Rückgang von 86 auf 81 Prozent ist eine Nuance, kein Dammbruch.
Bleibt die Rechnung: 45 Prozent planen mit weniger als 20 Prozent Eigenmitteln. 81 Prozent der tatsächlich vergebenen Kredite bleiben im Rahmen. Beides stimmt. Und genau deshalb ist es ein Problem.
Bemerkenswert offen dazu OPTIFIN selbst: In der eigenen Beratungspraxis bringen erfolgreiche Abschlüsse „meist 25 bis 35 Prozent Eigenmittel" mit, nur etwa jeder sechste Abschluss komme mit weniger als 20 Prozent aus. Der Vermittler dokumentiert damit die Lücke, die er selbst misst.
Für den Vertrieb heißt das: Ein erheblicher Teil der InteressentInnen, die mit einer konkreten Finanzierungsvorstellung ins Verkaufsgespräch kommen, wird diese Vorstellung nicht durchbringen. Wer das früh abklärt, spart sich Besichtigungen.
Zwei Märkte, ein Land
Das regionale Bild ist deutlicher, als es die Quadratmeterpreise vermuten lassen. In Vorarlberg werden im Median 300.000 Euro angefragt, im Burgenland 175.000. Das sind 125.000 Euro Unterschied oder 71 Prozent. Zum Vergleich die Medianpreise der Statistik Austria für Häuser 2025: Vorarlberg 5.077 Euro pro Quadratmeter, Burgenland 1.889 Euro, Wien 5.376 Euro. Wien liegt bei den Quadratmeterpreisen also an der Spitze – bei den Wunschsummen aber mit 250.000 Euro nur im Mittelfeld.
Der Grund ist naheliegend: In der Hauptstadt geht es um Eigentumswohnungen, im Westen um Häuser. Ein Haus braucht einen größeren Kredit als eine Wohnung, auch wenn der Quadratmeter weniger kostet. Wer die Wunschsummenkarte als Preiskarte liest, liest sie falsch. Passend dazu die Eigentumsquote, die heuer auf 47,3 Prozent gefallen ist – der zweitniedrigste Wert in der EU. Im Burgenland liegt sie bei 66,5 Prozent, in Wien bei 19,3 Prozent. Zwei Märkte, ein Land.
Sieben Prozent Neubau
Die eigentliche Nachricht steht weiter hinten im Report und wird dort in einem Halbsatz abgehandelt: Gut sieben Prozent der Anfragen betreffen einen Neubau. Sieben. Der Kaufanteil steigt 2026 auf 71 Prozent, der Umschuldungsanteil sinkt von 18,5 Prozent (2024) über 17,4 auf 12,8 Prozent – der Umschuldungsboom der Hochzinsphase ebbt ab, das ist erwartbar. Aber der Neubau kommt in der privaten Finanzierungsnachfrage praktisch nicht mehr vor, obwohl er mit einer medianen Wunschsumme von 350.000 Euro das teuerste Vorhaben wäre.
Das deckt sich mit der Angebotsseite. Statistik Austria zählte 2025 exakt 31.979 bewilligte Wohnungen in neuen Gebäuden, ein Minus von 7,1 Prozent und der tiefste Stand seit Beginn der Zeitreihe 2010. Generaldirektorin Manuela Lenk: „Nach einem starken Einbruch im Jahr 2023 und moderaten Rückgängen in den darauffolgenden Jahren hat die Zahl der Baubewilligungen für Wohnungen in neuen Gebäuden 2025 einen neuen Tiefpunkt erreicht."
Nachfrage und Angebot schrumpfen im Neubau gleichzeitig. Das ist keine Delle mehr.
Seit 1. Juli fehlt der Rabatt
Und dann ist da noch eine Änderung, die in der Aufregung um Zinsen und Vergabestandards fast untergegangen ist. Die Befreiung von Eintragungs- und Pfandrechtseintragungsgebühr für Hauptwohnsitze – bis zu 2,3 Prozent Ersparnis, gedeckelt bei 11.500 Euro pro Vertragspartner, gültig bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro – ist mit 30. Juni 2026 ausgelaufen. Eine Verlängerung ist nicht bekannt.
Auf eine Finanzierung von 250.000 Euro gerechnet: Wer heute kauft, braucht ein paar tausend Euro mehr Eigenmittel als jemand, der im Juni unterschrieben hat. Bei einer Zielgruppe, die ohnehin knapp kalkuliert, ist das kein Detail.
Was von einer Vermittlerstatistik zu halten ist
Zum Schluss die Einordnung, die man bei solchen Auswertungen mitdenken sollte.
Erstens: Die Wunschsumme ist ein Kunstbegriff des Absenders. OPTIFIN definiert ihn, misst ihn und will ihn künftig jährlich fortschreiben. Das ist legitim und methodisch sauber kommuniziert – der Report sagt selbst, er zeige „die Pläne der Menschen, bevor Bank und Budget darüber entschieden haben". Man sollte die Zahl nur nicht mit tatsächlich abgeschlossenen Finanzierungen verwechseln.
Zweitens: Es sind Anbieterdaten. Ausgewertet wurden nach eigenen Angaben mehrere tausend Anfragen aus dem Zeitraum Jänner 2024 bis Juni 2026; eine exakte Stichprobengröße wird nicht genannt. Wer sich an einen Vermittler wendet, ist zudem eine ausgewählte Gruppe – tendenziell jünger, online-affiner, oft mit weniger Eigenmitteln und mit Fällen, die mehrere Banken brauchen. OPTIFIN formuliert das selbst zurückhaltend: Der Report zeige, wer online eine Immobilienfinanzierung anfragt.
Drittens: Bei den Bundesländer-Medianen ist Vorsicht angebracht. Bei einer jährlich vierstelligen Gesamtzahl, verteilt auf neun Bundesländer und vier Vorhabensarten, sind die Fallzahlen für Vorarlberg und das Burgenland naturgemäß dünn. Der Report sagt, Teilgruppen würden nur ausgewiesen, wo die Fallzahl belastbar ist – die konkreten Werte nennt er nicht.
Und viertens, das ist die eigentliche Pointe: Die interessanteste Zahl des Reports ist nicht die Viertelmillion. Es ist die Differenz zwischen 45 und 81.
Anm. d. Red.: Der Artikel wurde mit Unterstützung von KI generiert.