Man nehme eine Person mit durchschnittlichem österreichischem Nettoeinkommen und lasse sie eine durchschnittliche Eigentumswohnung in Wien kaufen: 50 m², durchschnittlicher Quadratmeterpreis, ein Viertel des Kaufpreises plus Nebenkosten aus Eigenmitteln, der Rest über einen langfristigen Kredit. Diese Rechnung hat Robert Neuberger von NEUBERGER I SCHLOEGL angestellt, und zwar zurück bis ins Jahr 2003.
Lohnberg und Schuldenfrei-Uhr
Im ersten Halbjahr 2026 kostet diese Wohnung rund 267.000 Euro. Für den Kaufpreis müsste die Durchschnittsperson 8,2 gesamte Nettojahreseinkommen aufbringen – ohne dass auch nur ein Euro ins tägliche Leben fließt. Rechnerisch heißt das: Bei einem Nettojahreseinkommen von rund 32.600 Euro bleibt ein Kredit von gut 200.000 Euro zu stemmen. Neuberger nennt das den „Lohnberg“. Wird ein Drittel des Nettoeinkommens für die Kreditrückzahlung verwendet, dauert es rechnerisch 30,4 Jahre, bis die Wohnung abbezahlt ist. 2003 waren es noch 14,6 Jahre, der Höchststand wurde 2023 erreicht.
Bleiben die „Familienjuwelen“: 93.520 Euro an Eigenmitteln und Kaufnebenkosten müssten Eltern oder Großeltern beisteuern, wenn sie den Einstieg ins Eigentum vollständig finanzieren wollen. Vorausgesetzt, sie haben sie.
Besser, aber nicht gut
„Unsere drei Indizes zeigen, warum man die Leistbarkeit von Wohnungseigentum nicht mit einer einzigen Zahl erklären kann“, sagt Neuberger. Der Kaufpreis gemessen am Einkommen ist seit 2003 deutlich gestiegen, die Rückzahlungsdauer hat sich mehr als verdoppelt. Und auch die Einstiegshürde ist gewachsen: Wer Eigenmittel und Nebenkosten nicht selbst aufbringen kann, braucht heute wesentlich mehr Unterstützung aus der Familie als noch vor zwanzig Jahren.
Immerhin: Seit dem teuren Jahr 2022 hat sich das Verhältnis von Kaufpreis zu Einkommen wieder verbessert. „Wohnungseigentum in Wien ist heute wieder etwas leichter erreichbar als auf dem Höhepunkt des Immobilienbooms bzw. während der anschließenden Hochzinsphase. Von den Bedingungen früherer Jahre sind wir aber noch weit entfernt“, so Neuberger. Und er warnt davor, nur auf eine Kennzahl zu schauen: „Der günstigste Kaufpreis bedeutet also nicht automatisch die günstigste Finanzierung. Und eine leistbare Kreditrate hilft wenig, wenn das notwendige Startkapital fehlt.“
Land der EigenheimbesitzerInnen
Für viele liegt der Schritt in den Speckgürtel oder weiter hinaus nahe. Niederösterreich versteht sich traditionell als Land der Eigenheime, und das HYPO NOE Immobilienbarometer bestätigt das. Für die repräsentative Studie hat das IFDD Institut für Demoskopie und Datenanalyse im August 1.000 NiederösterreicherInnen befragt.
Neun von zehn sind mit ihrer Wohnsituation sehr oder eher zufrieden, zwei Drittel leben bereits im Eigentum. Von jenen ohne Eigenheim planen 33 Prozent, in den kommenden vier Jahren zu kaufen oder zu bauen, weitere 36 Prozent wollen langfristig Eigentum erwerben. „Mehr als 80 Prozent der Befragten, die in den nächsten vier Jahren bauen oder kaufen wollen, wollen ihren Wohntraum in Niederösterreich verwirklichen. Das zeigt: Unsere Regionen sind attraktiv, die Lebensqualität stimmt“, sagt Finanzlandesrat Anton Kasser.
Der Wunsch ist da, das Geld weniger
Die Kehrseite: 88 Prozent aller Befragten halten die aktuellen Baukosten für zu hoch. Zwei Drittel der EigentümerInnen geben an, sie könnten sich ihre Immobilie heute in derselben Form nicht mehr leisten. Und beinahe zwei von drei Personen mit konkretem Kauf- oder Bauwunsch befürchten, diesen wegen der gestiegenen Kosten nicht umsetzen zu können. Anders gesagt: Wer schon hat, hat Glück gehabt.
Christoph Haselmayer, Studienautor und Geschäftsführer des IFDD, bringt es auf den Punkt: „Die Ergebnisse zeigen ein klares Spannungsfeld: Der Wunsch nach Wohneigentum ist in Niederösterreich weiterhin stark ausgeprägt, gleichzeitig stellen die gestiegenen Kosten viele Menschen vor große Herausforderungen.“
Auch Kasser sieht Handlungsbedarf: „Gerade junge Menschen und Familien brauchen realistische Chancen, sich hier langfristig ein eigenes Zuhause aufzubauen. Deshalb müssen wir weiterhin ausreichend leistbaren, geförderten und qualitätsvollen Wohnraum schaffen.“
Was bleibt
Ob in Wien oder in Niederösterreich: Die Rechnung setzt sich aus denselben Teilen zusammen – Kaufpreis, Einkommen, Zinsen und vor allem Eigenkapital. Der Umzug ins Umland mag den Quadratmeterpreis senken, die Frage nach dem Startkapital nimmt er niemandem ab. Oder, wie Neuberger es formuliert: „Wer nur auf die Wohnungspreise schaut, sieht deshalb nur einen Teil der Leistbarkeit.“