1:24
sind doch einige Dinge, sage ich jetzt einmal die Frage und über das wollen wir uns heute unterhalten. Und damit darf ich auch schon unsere Podiumsrunde begrüßen. Ladies first natürlich, Birgit Gramel, Partnerin bei DLA Piper. Hallo Birgit. Hallo. Dann Michael, Head of Hotels bei Odige. Hallo. Wolfgang Mader, Partner bei BDO. Hallo. Und Herwig Empe, Bereichsleiter Investment, IRL Investment. Hallo Herwig. Hallo, schönen Abend. Herwig, mit dir möchte ich auch gleich anfangen. Es
2:04
ist ja sehr spannend im Augenblick, weil die Investmentmarkt und was du uns eine kurze Übersicht gibst, ich glaube 2025, 2030 schon, 2025 über 17% des gesamten Transaktionsvolumens waren Hotelimmobilien. Wie schaut es aktuell aus? Ja. Also es ist wirklich so, das Thema Hotel ist gerade in den letzten Jahren noch stärker interessant geworden für Investoren. Investoren sind immer auf der Suche nach interessanten Produkten und das sehen wir auch aktuell gerade, dass einfach der österreichische Hotel-und Tourismusmarkt sich sehr gut entwickelt hat. Vor allem natürlich die City-Hotellerie, aber eben auch
2:47
natürlich die Leisure-Hotellerie, die sich gut etabliert hat und weiter stabilisiert und gefestigt hat, gerade in Österreich. Und im Investmentmarkt die gute Nachricht: Im ersten Quartal haben wir jetzt schon 27% Transaktionsvolumen festgestellt, was auf der Hotel sich bezieht. Das zeigt einfach diese Tendenz. Natürlich ist das auch immer eine gewisse Momentaufnahme, weil sich das natürlich von Quartal zu Quartal wieder verschieben kann, aber tendenziell sind wieder größere Hoteltransaktionen am Markt, sind auch abgeschlossen worden und deshalb kommt natürlich auch ein entsprechend großer Anteil dann zustande.
3:29
Wir sehen ja generell, das Investmentvolumen ist wieder im Anstieg und davon eben ein großer Teil im Hotel-und Hospitality-Bereich. Wobei 27% ist schon einmal eine große Sache, aber gibt es irgendwelche Unterschiede, mehr City oder mehr Leisure? Oder zieht sich das eher durch beide Segmente? Also tendenziell ist es natürlich so, dass im Leisure-Bereich meistens die Transaktionen kleinvolumiger sind, in der City-Hotellerie großvolumiger. Dadurch sozusagen ist einfach der Marktanteil von der City-Hotellerie deutlich größer. Da ist natürlich Wien ganz vorne dabei, aber auch natürlich andere Städte.
4:08
Salzburg ist sehr gefragt, allerdings gibt es hier weniger Möglichkeiten zum Investieren, aber auch andere Städte, Landeshauptstädte haben hier einen Markt und auch Interesse. Innsbruck, Graz hat auch eine gute Hotelpipeline und Bestand, der auch sozusagen natürlich zur Verfügung steht für Hotelinvestoren. Herwig, danke. Kurze Frage an die Technik. Ich bin mir jetzt nicht sicher: Hat man mich zuerst auch gehört? Okay, ich habe jetzt erst gesehen, dass mein Mikrofon nicht eingeschaltet war, aber solange es technisch funktioniert, ist es in Ordnung. Ihr hört mich ja und insofern ist es ja okay.
4:48
Wolfgang, klingt ja alles ganz interessant, was Investment betrifft, aber im Vorgespräch hast du ja auch gemeint, Insolvenzen und Restrukturierungen sind im Augenblick schon ein ganz großes Thema. Ja, genau. In der Immobilienwirtschaft allgemein sind Insolvenzen jetzt, die sind, glaube ich, an keinem vorübergegangen. Die Vielzahl der Insolvenzen auch sehr stark jetzt im Hospitality-Bereich, einerseits auf der Betreiberseite, andererseits aber auch auf der Eigentümerseite, wobei oft die Insolvenz vom Betreiber auf den Eigentümer dann durchschlägt, wenn die Pacht nicht mehr gezahlt werden kann. So ein prominentes Beispiel jetzt in Wien voriges Jahr
5:29
war das Grand Hotel, das ja dann auch aus der Insolvenz heraus verkauft worden ist. In Deutschland mit Auswirkungen auf Österreich, die Revo Hospitality Group, die haben 250 Hotels betrieben, verschiedenste Brands. Davon waren dann circa 150 in diversen Sanierungskonkursverfahren. Früher waren es viele eher so einzelne Kleinbetriebe, glaube ich, das hat es schon immer gegeben, aber jetzt eben auch größere Ketten, also größere Betreiber. Und statistisch ist es jetzt, wenn man es mit Vor-Corona vergleicht In Deutschland in etwa jetzt doppelt so viele Hospitality-Insolvenzen wie vor Corona.
6:10
Statistik jetzt für Österreich habe ich da keine genaue gefunden, aber man sieht auch, dass hier mehr Insolvenzen oder viele Dinge kommen dann auch oft nicht in Insolvenz, sondern werden schon vorher von den Banken irgendwie abgefangen. Das muss man auch sagen. Man sieht in den Medien immer nur oder hört immer nur, wenn es wirklich ein Konkursverfahren ist. Es gibt dann auch andere Fälle, wo dann die Bank freiwillig verzichtet in einer außergerichtlichen Restrukturierung oder eine höhere Finanzierung gibt, um den Betrieb aufrecht zu erhalten. Aber wenn du jetzt sagst, dass es im Augenblick wieder mehr Ketten sind, woran
6:42
liegt das, dass es die Ketten sind? Reißt da eins das andere mit oder ist einfach die Gesamtstruktur oder die Gesamtidee vielleicht falsch für den Markt? Ich glaube, bei der RevoGroup war das so, das war einfach überdehnt. Die haben schnell expandiert, waren sehr optimistisch. Dann sind die, was ja auch den meisten bekannt ist, der Kostendruck mit Inflation, wo man dann die Kosten jetzt nicht eins zu eins oder zeitgleich an den Gast weitergeben kann. Und das geht sich dann oft für einen Betrieb relativ schnell nicht mehr aus, weil die meistens ja auch jetzt nicht mit so viel Eigenkapital ausgestattet
7:22
sind vom Grunde auf. Wolfgang, danke. Wir kommen dann noch auf ein paar Details zu sprechen, die damit zusammenhängen, auch was Restrukturierungen betrifft, was auch vielleicht Umstrukturierungen der Immobilie betrifft oder wie auch immer. Ja, Birgit, mit welchen grundsätzlichen rechtlichen Themen seid ihr im Augenblick bei DLA Piper konfrontiert? Na ja, Hotels sehen wir schon viel. Viele Pacht-, Mietverträge, solche Themen, aber auch Transaktionen. Worüber viel diskutiert wird vielleicht hier sind so Themen
8:03
wie ESG, wie geht man damit um? Da versuchen viele Vermieter, alles auf den Mieter zu überwälzen. Oder man versucht diese Green Lease Klauseln, die werden immer relevanter, insbesondere wenn man sich jetzt anschaut die Umsetzung der Gesamtenergieeffizienzrichtlinie für Gebäude. Wenn das umgesetzt wird, dann habe ich als Eigentümer einer Hotelimmobilie zum Beispiel, wenn ich sie dann weiterverkaufen will oder in den nächsten Jahren sie auch vermiete, das Thema, dass ich das ganze Gebäude möglicherweise gesamtenergieeffizient machen muss.
8:44
Das sind Wahnsinnskosten und das muss man jetzt schon langsam in den Verträgen berücksichtigen, in den Kalkulationen berücksichtigen. Was auch ist, ich meine, das ist ein breites Spektrum, weil auch Hotelmanagementverträge, solche Sachen. Also da sehen wir schon auch vermehrt. Schon bei Covid gab es immer wieder diese Pandemieklauseln, Force Majeure und da gibt es ein ganzes Potpourri, wie ich das gestalten kann. So Market Distortion Clauses, dass ich einfach, wenn sich der Markt ändert oder ich meine Erwartungen, das Hotel oder wie viele Zimmer
9:25
belegt werden, tatsächlich nicht erfüllt, dass die Pachten oder der Mietzins entsprechend angepasst wird, dass man auch viel mit Umsatzzins et cetera agiert. Also kommt dann immer darauf an, wer die stärkere Position hat. Aber wenn ich einen starken Betreiber habe, dahinter einen internationalen oder Hotelmanagementverträgen, die können ihre Konditionen dann durchsetzen, sage ich mal so. Das heißt im Augenblick sehr viele Themen, auch sehr viele, die sich in den letzten Jahren eigentlich auch verändert haben. Du hast es auch angesprochen mit dieser Pandemieklausel und so.
10:06
Wer hat denn vor sieben Jahren an eine Pandemieklausel gedacht? Und es gibt auch verschiedene andere Themen, auf die wir dann auch noch zu sprechen kommen. Aber danke einmal für die Übersicht, was sich da so im Großen und Ganzen einmal rechtlich tut. Ja, rechtlich dann ist die eine Seite, aber es sind natürlich auch im Augenblick ganz schwierig, sehr viele geopolitische Unsicherheiten. Inflation habe ich glaube ich heute gelesen, ist schon wieder gestiegen. Das wirkt sich ja dann auch unter anderem auf andere Themen aus. Aber geopolitische Unsicherheiten und steigende Kosten, das setzt auch die
10:45
ganze Branche prinzipiell unter Druck. Auch wenn alle sagen, wir sind eh gut ausgelastet. Ja, generell sehen wir das natürlich auch in vergangenen Jahre, zum Beispiel der Energiekrise mit dem Ukrainekrieg oder jetzt nach Erwartung kommt das auch erst später, dieses Thema im Mittleren Osten, was auch die Ölpreise im Moment natürlich auch in die Höhe treibt und auch entsprechend langfristig Kosten in sowohl Lieferketten- als auch Energiekosten. Und ich glaube, du hast auch schon super gesagt, man denkt oft, Inflation heißt, oft sind Pachten wertgesichert. In den letzten Jahren
11:25
aufgrund der erhöhten Inflation ist oft eine Wertsicherung gefordert im Hotelvertrag von 100 %. Das schließen wir auch theoretisch ab. Natürlich ist immer die Frage, was kann ein Betreiber auch an den Endverbraucher, das heißt der Gast, weiterverrechnen? Sicherlich werden Kosten wie Energiekosten oder auch andere Kosten in zum Beispiel Einkauf, in F&B, entsprechend beeinträchtigt sind. Und im großen Ganzen sehen wir eine Riesenänderung in der Lease Coverage Ratio Erwartung von Betreiber auf Pachten, wo wir in 2019, vielleicht noch 2020, 2021 immer
12:06
gesagt haben, diese Lease Coverage Ratio von 1.3 ist der Benchmark. Ist eigentlich in Absicht, dass auch Im vergangenen Jahr und auch dieses Jahr geändert auf 1.5. Wir haben auch letztes Jahr Verträge abgeschlossen, wo auch Betreiber in der Verhandlung gesagt haben, wir brauchen eine Lease Coverage Ratio von 1.7 teilweise. Das heißt, das ist so diese Benchmark, die sich wirklich auch dort geändert hat jetzt. Siehst du, dass sich das durch die geopolitischen Unsicherheiten jetzt noch einmal verstärkt hat oder ist man jetzt noch vorsichtiger geworden, auch wenn es im Augenblick im Sommer gut ausschaut?
12:46
Ich denke, man ist generell jetzt vorsichtiger geworden, auch was Hotelbetreiber und White-Label-Betreiber betrifft. Wir sehen das auch ein bisschen bei Garantien, Mietgarantien, wo man oft auch gerne zwölf Monate fordert, aber jetzt sind so viele Betriebe insolvent und muss auch eine RV-Versicherung entsprechend an deren Mietgarantien heran und auch Bankgarantien wurden jetzt wichtiger. Das heißt, das Thema Mietgarantie spielt da auch bei Neuverträgen sicherlich auch in den kommenden Monaten eine wichtige Rolle. Das spricht auch viel über die Bonität eines Betreibers. Man muss vielleicht auch sagen,
13:24
Revo war ein sehr großer Betreiber. Es heißt aber auch nicht, dass ein großer Betreiber nicht insolvent gehen kann. Das heißt, in Theorie kann ein Betreiber sehr gut auf Papier dastehen oder sehr viele Betriebe haben. Heißt nicht direkt, dass es auch ein bonitätsstarker Betreiber ist, beziehungsweise es kommt sehr stark und hängt sehr stark auch vom Standort und Vertrag ab, was man da auch abschließt. Danke. Bei Asset und Management kommen wir auf das alles auch noch weiter zu sprechen. Ein Thema hast du noch auch mitgebracht im Vorgespräch: In Novelle in Wien zu Airbnb gibt es ja auch einiges
14:05
Veränderung. Ja, natürlich. Wir sehen, in Wien haben wir noch immer und vielleicht auch etwas Positives durch die Novellen im Bereich Airbnb sind viele Wohnungen, die vereinzelt in Zinshöhe zum Beispiel angeboten worden sind auf Airbnb, gehen jetzt wieder an normale Mieter oder kommen wieder am Wohnmarkt durch die Mietnovelle in Wien. Und dadurch sehen wir einfach vermehrt eben diese Serviced Apartment Konzepte, die sowohl in Wien als auch in Salzburg, Graz wirklich im Fokus sind. Wir haben auch im
14:45
letzten Jahr sämtliche Verträge sowohl in Wien als auch anderen Landeshauptstädten abgeschlossen und wir sehen das eigentlich als ein positives Ereignis, weil das ist einfach die Legalisierung der Airbnb-Vermietung, beziehungsweise wenn ich ein Hotel baue, dann muss ich investieren in Brandschutz, in einen Brandschutzplan und so weiter. Und das- Genau. -bei Airbnb nicht und damit ... Genau, ein Service Apartment-Betrieb hat eine Betriebsanlagengenehmigung für einen Beherbergungsbetrieb und hat die gleiche Auflage aus eben ein normales Hotel, zum Beispiel. Dann danke. Was anderes ist auch noch in Wien passiert, unter
15:25
Anführungszeichen, Herwig. Und zwar die Ortstaxe wurde massiv angehoben. Was bedeutet das jetzt für die einzelnen Betreiber, Eigentümer, für den Markt? Also natürlich sage ich, jede Kostenerhöhung ist sozusagen immer schwierig, auch für die Betreiber, das dann auch auf dem Markt unterzubringen, eben auch sozusagen auf den Gast überwälzen. Und wir haben zuerst ja auch schon gesprochen, die Zinsen steigen, die Inflation steigt. Auf der anderen Seite sind natürlich aber auch die Nächtigungsumsätze beziehungsweise RevPARs gestiegen. Aber natürlich gegenüber steigenden Kosten. Und da gehört natürlich auch so ein Thema dazu wie Ortstaxe,
16:07
was halt ein kleiner Teil ist, aber eben auch wieder ein Teil. Und das hilft natürlich nicht, die Betriebe letztendlich dann zu stärken. Und wir sehen ja auch, es ist wichtig, dass die Betriebe gesund sind. Wir haben schon genug Beispiele, kennen wir und gehört. Auch große Betreiber können auch mal sozusagen in Schieflage geraten. Obwohl, was wir jetzt auch sehr stark sehen, ist zum Beispiel das Thema, dass auch Owner Operator wieder stark in den Markt hineindrängen, dass die sich einfach schauen, gute Standorte zu sichern, die man selbst dann auch betreibt, aber auch die Immobilie selbst erwirbt und
16:43
sozusagen hier dann wirklich auch alles wieder selber in der Hand hat. Aber prinzipiell, die Ortstaxe ist ja nur ein Beispiel davon. Aber prinzipiell, der Druck auf die Betreiber wird natürlich größer. Es schaut prinzipiell total nett aus. Man sagt ja, die Hotels sind gut gefüllt in Wien, der Tourismus boomt. Ich glaube, ich habe da irgendwo eine- Rekordzahlen. Ja, laut Statistik Austria verzeichnet der Tourismus in Österreich mit rund 157 Millionen Nächtigungen einen neuen Höchststand. Das ist aber im Großen und Ganzen nett, aber im Hintergrund rennen natürlich die ganzen Kosten für die
17:26
Betreiber weiter. Und Wolfgang, du hast doch gemeint, ihr prüft doch derzeit verstärkt die Bonität von Betreibern, wenn jetzt irgendwelche bei Verträgen. Ja, also in den letzten Jahren ist immer wieder diese Anfragen gekommen, eben aus dem Grund, dass jetzt auch einerseits auf der Investorenseite, auf der Eigentümerseite oder auch von der Bankenseite, dass eben hier genauer nachgeschaut wird, sozusagen, wie bonitätstark ist jetzt der Betreiber eigentlich wirklich und nicht nur sagt, okay, wie die Revo Group, großer Name, wird schon passen. Und das hängt auch zusammen mit diesen Garantien, die du angesprochen hast.
18:07
Garantien sind ja immer nur so viel wert wie dann die Bonität von dem, der die Garantie abgibt, ist. Und da war man, glaube ich Auch in der Immobilienwirtschaft hat man das auch gesehen in der Vergangenheit. Wahrscheinlich eher leichtfertiger gesagt: „Okay, die Holding gibt die Garantie." Auch wenn jetzt die Lease Coverage Ratio vielleicht aggressiv bemessen ist, wird sich das schon irgendwie ausgehen. Im Zweifelsfall greift die Garantie. Und es hilft natürlich dann nicht, wenn dann von so einer Gruppe mehrere Betriebe in Schieflage geraten und sich dann in Summe einfach nicht mehr ausgehen kann.
18:37
Und da sehen wir viel mehr Anfragen, dass wir uns das in der einen oder anderen Form auch als Wirtschaftsprüfer sozusagen ansehen sollen. Und grundsätzlich, wenn jetzt ein Hotel in Schieflage kommt, Sanierungen und Umwidmungen zu neuen Hotels, wo liegen da jetzt die rechtlichen Herausforderungen? Das ist ja eigentlich alles dann im Großen und Ganzen eine riesige Umstrukturierung. Ja, man muss unterscheiden zwischen einer rein finanziellen Umstrukturierung. Was bei Hotels schon immer relevant ist, dass darauf geschaut werden sollte, auch in einem Konkurs, dass der Betrieb
19:18
aufrechterhalten wird, weil das Schlimmste, was passieren kann, ist, dass sozusagen die Mitarbeiter weg sind. Das Hotel ist einmal geschlossen. Kann auch Sinn machen, wenn ich sage, ich will sowieso komplett refurbishen, sanieren, dann macht die Schließung vielleicht auch Sinn. Aber oft wird versucht, den Betrieb aufrecht zu erhalten, um eben auch keinen Wertverlust zu generieren, keinen zusätzlichen, wo dann auch die Banken oft, die eh schon wissen, dass sie einen Teil ihres Geldes verlieren werden jetzt in dem Konkurs und in der späteren Versteigerung dann zum Beispiel, hier dann auch Zwischenfinanzierungen geben, um einen noch größeren Schaden
19:56
abzuwenden. Also da wird oft geschaut, dass wirklich der Betrieb so weiterläuft wie bisher und bis auf dass man es in den Medien nachlesen kann, der Kunde, der Gast eigentlich gar nicht merkt, dass das Ganze im Konkurs ist. Vielleicht kurz noch zur Ortstaxe, weil man es, glaube ich, auch global wichtig ist. Also die war jetzt bisher 3 % vom Nächtigungserlös. Ortstaxe. Ja, genau. Und erhöht sich jetzt schrittweise, also jetzt einmal auf 5 % und dann auf 8 %. Das heißt, das ist effektiv eine wirkliche Zusatzkostenbelastung von 5 % auf den Umsatzerlös. Also das ist schon eine große Zahl eigentlich. Aber ich sage, 5 % mehr Kosten,
20:35
die ich erst wieder dann weitergeben muss oder die Marge reduziere. Ich glaube, ist es nicht so auch, dass man Ortstaxe, dass man die Rate nicht unbedingt mit Ortstaxe auf zum Beispiel Booking und so weiter anbieten muss? Das heißt, dass man das als Gast nicht sieht. Das heißt, wenn ich ein No-Show bin in einem Hotel, dann zahle ich auch keine Ortstaxe und ich zahle nur die Ortstaxe, wenn ich im Ort bin. Das heißt, wenn ich in Wien zum Beispiel anreise und ich checke aus, dann habe ich die Ortstaxe. Das heißt, indirekt sieht man das in der Rate, die man online sieht, nicht. Das heißt, ich weiß nicht, es kommt immer darauf an.
21:11
Ich hatte mal diese Diskussion mit dem Betreiber und ich habe ihm dann gesagt: „Wir bieten nicht auf Booking das dann ohne Ortstaxe an, aber auf unserer eigenen Webseite mit Ortstaxe." Dann hat es natürlich einen Einfluss, aber im Grunde genommen ist es, glaube ich, auch so, das Thema Ortstaxe, das ist für den Ort, das ist für die Stadt und das darf man auch nur dann belasten, wenn der Gast doch tatsächlich im Hotel einen Aufenthalt hat und entsprechend auscheckt. Ich glaube, das ist noch mal eine wichtige Ergänzung. Auf wirklichen, tatsächlichen Nächtigungen. Genau. Wobei ich finde, das mit der Ortstaxe, das ist so ein typisches Beispiel, was sich
21:48
da eigentlich alles immer so im Hintergrund ansammelt und womit die Hotelbetreiber und die Eigentümer im Augenblick auch zu kämpfen haben. Ja klar. Das ist dann auch die zweithöchste in Europa, angeblich nach Amsterdam. Irgendwo müssen wir ja führen. Ein Thema, das schon angesprochen wurde, aber auch noch kurz, Birgit, du hast uns auch im Vorgespräch schon gesagt, es ist weiterhin Riesenthema: Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen. Ja, ich glaube, das war im Zuge, dass ich gesagt habe, was interessiert, weil wir gesprochen hatten über
22:28
internationale Betreiber et cetera. Ich meine, Wien ist nicht so das Thema, aber am Land ist das Thema eben diese: Wo bringe ich die Mitarbeiter unter? Was kann ich denen anbieten? Und ich glaube, das Thema Mitarbeiter ist ja auch, weil wir bei Kosten waren, ein großer Kostenfaktor, ein Kostentreiber. Und was ich schon viel auch sehe, sind eben gerade, was der Dan vorhin auch erzählt hat, Serviced Apartments oder so Budgethotels immer mehr, wo ich wenig Personal brauche und versuche, sehr viel mit technischen Tools, KI- Das Ganze sozusagen abzufangen. Ja, wo man halt kaum Personal braucht.
23:10
Einen Reinigungsdienst, der vielleicht in der Früh kommt, alles macht und sonst ist alles elektronisch. Wir haben aber dann festgestellt im Vorgespräch, das ist nicht unseres. Also ist nicht jedermanns oder jeder Frau Sache in gewisser Weise. Ich werde gerne von einer echten Person begrüßt. Bitte? Ja, man möchte von einer echten Person begrüßt werden. Aber ja. Seht ihr eigentlich, weil das die Birgit gerade angesprochen hat, seht ihr eigentlich auch, dass sich das immer mehr segmentiert von Budgethotels zu, was auch immer, Premium Residence ist, was es auch immer da gibt? Ich glaube,
23:52
jede Hotelkette hat heutzutage sehr viele Marken. Ich glaube auch, dass der Gast individueller geworden ist. Das heißt, auch durch Social Media und so weiter ist der Gast individueller in der Auswahl. Die Frage istWelchen Mehrwert hat Marke oder ist die Positionierung online? Das heißt, welche Fotos stelle ich auf Booking.com? Aber auch: Wie ist meine Social-Media-Online-Strategie in dem Verkauf von meinem Hotel? Ich glaube auch, dass die ganze Guest Journey
24:34
auch schon bei der Vermarktung eines Standortes anfängt. Das heißt, die Begegnung in deinem Social-Media-Scroll, wo du dann siehst: „Schlafing, Dachstein. Cool, da möchte ich mal hin.“ Du klickst darauf und generierst so automatisch mehr Content für diesen spezifischen Standort. Das heißt, ich glaube, da gibt es generell eine Individualisierung in dieser Segmentation. In Österreich braucht man keine Klassifizierung. Das ist etwas Gutes, finde ich persönlich. Das heißt, man braucht nicht unbedingt vier, fünf oder sechs Sterne.
25:16
Es gibt natürlich Marken, die Luxus sind, oder es gibt ein Moxy oder ein Hampton by Hilton oder Holiday Inn Express, Drei-Sterne-Marke, Vier-Sterne-Marke, Holiday Inn. Aber man verbindet das auch oft eher, wir auf jeden Fall in der Branche, mit der Marke. Ich glaube, dass es im Endeffekt eher individueller wird. Dass es viel individueller wird und jeder sucht sich das aus, was er eigentlich gerade haben möchte. Ja, ich finde übrigens das Thema Mitarbeiter auch sehr wichtig, was Birgit gesagt hat, weil im Endeffekt ist das Thema Mitarbeiter, und ich glaube auch generell,
25:57
wenn man ein Businessgast ist in zum Beispiel Wien, dann ist ein digitalisierter Betrieb okay. Da kann man, glaube ich, mit leben. Oder wenn man vielleicht einen Citytrip macht, dann ist es etwas anderes, als wenn man am Land irgendwo eincheckt und in einem Familienhotel ist oder vielleicht nicht in einem Familienhotel, aber seinen Urlaub da wirklich hat. Dann will man, glaube ich, auch eine persönliche Begegnung haben. Das sagen wir eigentlich alle, glaube ich. Und ich glaube, das ist schon sehr wichtig. Was ich spannend finde: Es gibt ja auch Betreiber, die eigentlich aus dem Tech-Sektor kommen.
26:35
Aus dem? Technologie-Sektor kommen und sich etabliert haben in der Hotellerie mit diesen technischen Tools und so ihre Service-Apartments-Hotels betreiben. Das ist spannend zu beobachten. Weil du sagst Service-Apartments: Vermischt sich Freizeit und Arbeit nicht immer mehr miteinander und auch in diesen ganzen Hospitel-Angeboten? Aus meiner Sicht definitiv. Wir haben ja auch schon gesagt, das Thema Hotel ist immer hybrider geworden.
27:16
Es ist sozusagen das Erlebnis auf der einen Seite, auf der anderen Seite effiziente Hotelnutzung. Ich finde diese Professionalisierung von Service-Apartment durchaus eine gute und spannende Entwicklung. Es sollte immer nur auch hier die Möglichkeit sein, dass man sich differenziert oder dass der Gast eine Differenzierung erlebt zwischen einem klassischen Hotel und einem Service-Apartment. Da sind die Grenzen, würde ich sagen, in der letzten Zeit schon sehr verschwommen und das ist etwas, wo ich meine, dass das durchaus für eine klare Positionierung oft wichtig ist. Premium Residencies, da wird es aber-
27:58
Premium Residencies oder Branded Residencies, das ist auch ein Thema, was natürlich jetzt immer stärker kommt, einfach weil es auch darum geht, bei den Immobilien Zusatznutzen zu schaffen, Zusatzwerte zu schaffen und dass man nicht nur von einem Teil abhängig ist. Und die Service-Apartments leben es ja vor: Long Stay kombiniert mit Short Stay. Kein Service-Apartment-Betreiber kann wahrscheinlich sehr gut wirtschaftlich überleben, wenn er sich nur auf ein Segment konzentriert. Diese Abdeckung von beiden, Long und Short Stay, ist sicher an vielen Standorten, gerade im städtischen Bereich, eine gute Strategie.
28:39
Du hast doch gesagt, die Marken sind stark daran interessiert, ihre Marken in den Markt zu bringen. Zu viel Marken und Markt. Genau. Wir haben schon gehört, die großen Ketten haben viele Marken, immer mehr Marken und das ist richtig so. Das sehe ich auch so natürlich, dass die versuchen, mit guten Partnern, mit starken Partnern, auch ihre Marken auf den Markt zu bringen. Es ist halt so, dass die größeren Ketten heutzutage immer schon, aber jetzt noch stärker, keine Verträge selbst meistens abschließen, keine direkten Verträge abschließen wollen, sondern einen Managementvertrag oder
29:20
die Marke zur Verfügung stellen wollen. Aber da brauchen sie dann entsprechend starke Partner, die dann genau das Bindeglied sind zwischen dem Eigentümer und dem Betreiber. Weil es nach wie vor sicher so ist, dass die meisten Eigentümer eher die Fixpacht suchen, den Mietpachtvertrag und weniger den Managementvertrag, wo man dann doch das unternehmerische Risiko auch mittragen muss. Vielleicht auch noch ganz kurz ergänzend, weil auch immer mehr Investoren aus einem anderen Bereich kommen. Es sind jetzt nicht nur mehr Investoren, die das Hotelbusiness gelernt haben, sondern das sind oft auch private Investoren,
29:56
Stiftungen, die das als interessante Asset-Klasse für sich entdeckt haben und definiert haben, einfach mit stabilen Partnern hier zu arbeiten. Herrlich, danke. Wir kommen auch noch ein bisschen darauf zu sprechen, was die Verträge betrifft. Ist eigentlich Wien, Österreich interessant für internationale Betreiber? Birgit? Kommt darauf an, würde ich jetzt sagen. Typische Anwalt Antwort. Wenn man so spricht mit internationalen Betreibern, die schauen sich den österreichischen Markt schon an und vor allem Wien. Aber was ich schon immer wieder höre, ist, dass sie sagen, die Margen sind hier zu niedrig und da ist der Wiener Markt weitaus weniger
30:38
interessant als jetzt Paris oder Madrid et cetera. Also das ist, glaube ich schon, wo wir einen gewissen Wettbewerbsnachteil haben, weil anscheinend die Zimmerpreise in Wien nach wie vor weitaus niedriger sind als in anderen Städten. Das Potenzial wäre definitiv da, auch in Wien sozusagen mit anderen Zimmerraten zu arbeiten. Aber das ist natürlich ein längerer Weg dorthin. Aber man hört schon, wie du auch schon gesagt hast, die Anfragen sind da. Die internationalen Ketten wollen ihre absoluten Top-Marken gerne nach Wien bringen. Aber eben natürlich wird der Markt gescreent und ob der Markt das auch wirklich dann verträgt.
31:19
Wobei wir festgestellt haben, es geht ja nicht nur Wien an sich, sondern auch Österreich ein bisschen mehr zu positionieren. Das ist ja auch ein Thema, da können die Hotels selber nicht sehr viel machen. Das ist eher ein Thema, ich sage jetzt mal, des Tourismusverbandes oder der Österreich-Werbung. Ich denke, dass erst einmal kurz zu Wien. Ich glaube, der Rat hat sich sehr stark erhöht, zum Beispiel ins hochpreisige Segment. Eine Ratenänderung für jemand, die sich ein Zimmer leisten kann von 500 Euro, von zum Beispiel 100 Euro, ist einfacher verkraftbar als von 80 auf 120 Euro. Das heißt, das ist sehr interessant zu beobachten.
32:00
Unabhängig davon, ich glaube, dass man unterschätzt oft, denke ich, in Standorten – und das habe ich auch immer wieder mit meinen Gesprächen mit Investoren, aber auch mit Verbänden am Land – man unterschätzt den Mehrwert von einer Kette und auch von einer Positionierung, auch noch mal unabhängig von den klassisch geführten Familienbetrieben, was für Impact, Sichtbarkeit, internationale Sichtbarkeit mittels Vertriebssysteme, an dem diese Ketten auch angeschlossen sind im Endeffekt, hat. Und ich glaube,
32:42
es ist eine Angst, glaube ich, immer oft dort. Es kommt ein bisschen darauf an, wo man ist in Österreich und sind oft sehr geschlossene Kreise, wo man sich dann bewegt. Aber ich glaube, wenn man offen ist, um einmal ins Gespräch zu gehen mit der Kette, zu sehen, welchen Mehrwert eine Kette bietet für einen Standort, dass die Positionierung für den Standort Österreich international, dass das sehr wichtig ist und auch für die Zukunftsfähigkeit. Neben das Thema Saisonalität, das haben wir auch, glaube ich, besprochen einmal, dieses Thema Saisonalität, wo man setzt jetzt auf Wintersaison. Die Wintersaison wird immer kürzer.
33:24
Das haben wir auch alle dieses Winter, glaube ich, wieder gesehen und auch letzten. Birgit hat auch angesprochen, ESG, das Klima ändert sich, so ist es halt, aber auch Länder werden wärmer. Das heißt Spanien, Griechenland, da hat man mittlerweile Sommer von 40, 45 Grad. Muss man sich überlegen, ob das Sinn macht oder nicht. Und Österreich hat auch eine Sommersaison und wenn man das gut bewirbt, dann haben viele Standorte wahrscheinlich mehr Potenzial im Sommer als tatsächlich im Winter. Das heißt, was wichtig ist für eine Kette und auch für viele White-Label-Betreiber, ist eben dieser Ganzjahresbetrieb. Und wenn man darauf setzt und auch auf
34:05
Kette, dann hat das sehr viel Potenzial, meiner Meinung nach auf jeden Fall. Danke einmal. Österreich, es ist nicht nur ein Standort, sondern es ist ja auch allgemein. Ich möchte ein bisschen auf Renditen noch einmal gehen und auf Finanzierungen. Wolfgang, du hast doch im Vorgespräch gesagt, wir sehen jetzt wieder allgemein steigende Zinsen und es gibt auch strengere regulatorische Anforderungen jetzt mittlerweile, was wieder die Finanzierung betrifft von Projekten. Ja, also die regulatorischen Anforderungen gibt es schon seit einiger Zeit, aber wie du gesagt hast, die Zinsen werden wahrscheinlich wieder steigen.
34:43
Man sieht jetzt an den Swap Rates, also an den zukunftsgerichteten fünf oder zehn Jahre Swap, dass die wieder gestiegen sind. Nach dem hohen Anstieg sind die Zinsen einmal wieder deutlich gefallen und jetzt wird sich dann weisen, wie sich das jetzt weiterentwickelt mit der Inflation EZB, ob sie dann auch die drei Monate tatsächlich noch weiter steigen wird. Aber es sieht jetzt einmal so aus, was natürlich dann wieder die Finanzierung auf der Eigentümerseite schwieriger macht. Wolfgang, danke. Finanzierung macht schwieriger. Herwig, du hast gemeint, es ist ein Unterschied, ob ich jetzt eine Projektentwicklung habe oder
35:24
ob ich eine Bestandsimmobilie sozusagen eventuell verändere, neu strukturieren muss oder was auch immer. Zuerst einmal zu den Projektentwicklungen: Wo sind da die großen Herausforderungen derzeit? Du hast doch von einer Kette gesprochen, die muss passen, sonst funktioniert das nicht. Genau. Wir sehen natürlich eben, der Markt bietet gute Kennzahlen, was natürlich interessant ist auch für neue Projekte, dass eben Objekte konvertiert werden, umgesetzt werden Richtung Hotel oder eben auch Serviced Apartment. Aber natürlich, hier ist es so, wie ich zuerst schon gesagt habe, es gibt durchaus den Owner Operator, wo der Investor gleichzeitig dann der Betreiber sein wird.
36:06
Das ist natürlich der Idealzustand, aber oft ist es dann trotzdem so, dass die Kette vorhanden sein muss. Und das ist oft das Dilemma. Wir sehen es ja auch aktuell, Projektentwickler, Finanzierungen zu bekommen, ist nicht einfach. Ein Forward Purchase, sprich also, dass der Investor sich schon von Anfang an committet und Geld bereitstellt für die Entwicklung, ist auch sehr unwahrscheinlich und schwierig. Deswegen ist es genau diese Kunst im Moment, dass man den richtigen Standort vorausgesetzt natürlich den Betreiber hat. Das ist sozusagen das, was man wahrscheinlich am schnellsten auch findet oder
36:40
definitiv, weil das Interesse sehr groß ist. Dann braucht man natürlich den Entwickler dazu, der aber auch diese Umsetzung leisten kann, um dann sozusagen ein fertiges Produkt für den Investor anbieten zu können.Und das ist sozusagen genau die Kette, die man herstellen muss und oft nicht leicht herstellen kann, weil eben auch die Finanzierungskosten einerseits wieder etwas gestiegen sind, beziehungsweise die Kredite dann auch von den Banken nicht so einfach hergegeben werden, gerade im Entwicklungsbereich. Ja, bitte. Vielleicht ganz kurz: Bei neuen Projekten habe ich jetzt auch immer mehr das Thema
37:16
mit der Widmung, insbesondere in Wien. Es wird nichts mehr gewidmet, dass ich Hotels bauen kann. Beziehungsweise wenn ich Glück habe, habe ich, was wir vorhin schon besprochen haben, weil du gesagt hast, die Airbnb-Wohnungen werden wieder auf den Markt geworfen, auf den Mietermarkt. Dann habe ich vielleicht ein Zinshaus und kann das vielleicht noch umwidmen, um Serviced Apartments oder so zu machen. Aber prinzipiell habe ich da auch ein regulatorisches Thema mit den Widmungen. Wovon hängt das? Welchen Widmungsplan? Ganz kurz, das ist mir nämlich jetzt, das ist an mir vorübergegangen, dass das nämlich so restriktiv geworden ist.
37:56
Generell mit Widmungen, weil man ja auf der grünen Wiese sowieso versucht, das einzudämmen, aber auch in Wien eben wegen Wohnungsnot et cetera, dass man schaut, dass die Bestandsgebäude, die es gibt, so gut wie möglich für Wohnungen erhalten bleiben. Vielleicht darf ich da ergänzen, eben genau das Thema Wohnzone. Wenn die Gebäude in der Wohnzone stehen, bekommt man keine Widmung für ein Hotel oder Serviced Apartment, wenn es nicht vorher schon gewerblicher genutzt war. Und deswegen eben auch das Thema natürlich Neupositionierung von bestehenden Hotels. Auch ein heißes Thema, was eben für viele Marken dann oft der einfachste oder der
38:36
beste Weg ist, sozusagen auch in den Markt zu kommen oder neue Hotels zu platzieren. Dass man wirklich schaut, was ja durchaus auch der Fall ist, eben aufgrund von wirtschaftlichen Schieflagen, dass wieder Hotels zur Verfügung stehen, die neu positioniert gehören. Nach 20, 30 Jahren schon ist natürlich oft ein erheblicher Investitionsbedarf vorhanden und deshalb sozusagen hier die Chancen sind, dass man auch neue Produkte in den Markt bringt und dort platzieren kann, aber wo schon Hotels vorhanden sind. Aber sind die Konzepte, die da reingebracht werden, Wolfgang, sind das dann komplett... Ähneln sich die ein bisschen von dem, was vorher war, oder werden die komplett neu
39:19
gemacht? Das ist ganz unterschiedlich. Aber was der Vorteil ist, dass du das Gebäude nicht komplett neu bauen musst und damit die Investitionskosten einfach, je nachdem, wie viel geändert wird, unter Umständen die Investitionskosten dann auch überschaubar sind. Wobei auch oft die Refurbishments, also eine richtige, große Sanierung ist auch wieder manchmal fast so teuer wie ein Neubau. Ja eh. Und du musst natürlich auch dann noch dieses Hotel, du musst das ja auch noch einmal neu strukturieren. Wobei ich schon finde, dass die Hotels, die du umwidmest oder die in der Stadt sind oder die schon an guten
39:55
Positionen sind, halte ich für hundertmal gescheiter als wie vor ein paar Jahren, wo sie irgendwo außerhalb gebaut wurden. Also mir persönlich ist so innerstädtisch lieber als irgendwo am Rand. Ja, kommt darauf an, denke ich, oder? Das hängt immer von dem Standort ab und ich glaube, die Mikrolage ist oft entscheidend. Das heißt, das ist bei einem Hotel wirklich ein Thema. Das heißt, man möchte neben der Siemens-Zentrale nicht direkt ein Hotel eröffnen, das 100 % von Siemens abhängig ist, weil wenn Siemens geht, dann kannst du „An die Wand“ anmelden. Das ist einerseits ein Punkt.
40:35
Andererseits, man möchte einen schönen Mix haben an Gästen, ob es jetzt Land oder in der Stadt ist. Die Mikrolage ist immer entscheidend für jeden Betrieb und auch für die Darstellung, für den Pacht. Ja, denke ich. Ja. Rendit, Finanzierung. Worauf achten wir eigentlich? Du hast zuerst die Kette angesprochen, wenn man da alles braucht dafür. Worauf wird da am meisten geachtet? Schaut man, dass man einen guten Betreiber hat? Schaut man, dass man einen guten Projektentwickler hat? Schaut man, dass man die Finanzierung braucht ja sowieso.
41:17
Ist man vielleicht auch, das wäre dann auch noch für die Birgit interessant und für den Wolfgang, ist man vielleicht auch mit den Verträgen da ein bisschen, dass man gemeinsamer arbeitet, was vielleicht vor sechs, sieben Jahren noch nicht so der Fall war, dass man sagt, wir versuchen, das jetzt einmal auf die Beine zu stellen? Ja, natürlich. Es ist ja das gemeinsame Interesse oder sollte das gemeinsame Interesse sein des Betreibers, genauso wie des Entwicklers, der es umsetzen muss und dann schließlich und endlich des Endinvestors, des Eigentümers, dass er dann ein gutes Produkt hat, was langfristig dann auch im Betrieb ist,
41:54
nachhaltig und auch wirtschaftlich natürlich entsprechend stabil ist. Das heißt, ich muss natürlich alle gemeinsam gewinnen. Ich habe auch eine Transaktion gemacht, was auch dann sogar mit Forward Funding war, was eher selten ist. Aber eben, wo auch ein privater Investor sagt: „Okay, das gefällt mir, das Produkt, das möchte ich haben“, und sozusagen da diese Bereitschaft gezeigt hat, was aber eben nicht der Standardfall ist. Und das Thema Verträge, wir haben es auch kurz angesprochen, natürlich diese Art von Investoren, die jetzt noch nicht so hotelaffin sind, die möchten auch nicht mit dem Betrieb zu tun haben,
42:33
sondern die wollen wirklich einen stabilen Income, einen stabilen Ertrag haben und sagen: „Okay, das Thema Betrieb sollte die Sache wirklich des Hotelbetreibers sein", und da jetzt weniger Interesse an einem Managementvertrag haben, auch wenn es zum Beispiel eine GOP-Garantie gibt, sprich ein Mindestumsatz garantiert wird oder ein Mindestertrag für den Eigentümer garantiert wird. Aber das ist oft sozusagen das Thema, wo die speziellen Eigentümer oder Investoren dann vielleicht weniger Interesse haben, obwohl man wieder sagen muss, wenn es schwierig ist, wo soll der Betreiber hingehen? Er wird zum Eigentümer gehen und sagen: „Okay,
43:13
Moment, das funktioniert nicht. Was können wir machen?" Das heißt, das Risiko bleibt in gewisser Weise trotzdem auch teilweise beim Eigentümer. Vielleicht noch ergänzend zu dem und auch zu Zinssätzen und Entwicklungen und so weiter. Was natürlich auch wichtig Zu beobachten oder was wir beobachten, ich glaube auch alle, ist, dass das Thema Lohn zu Lohnkosten, Loan Value Ratio sich signifikant erhöht hat. Das heißt, um ein Projekt umzusetzen, brauchst du mehr Eigenkapital. Neben dessen hängt dann eben auch dieses Thema Return on Equity, das heißt eben der Renditeerwartung auf das Kapital, was zur Verfügung
43:54
gestellt wird. Wenn man zum Beispiel mit Investoren zusammenarbeitet oder mit externen Partnern oder abhängig von externen Investoren, ist die Erwartung auch signifikant höher als für einige Jahre. Das heißt, neben dass die Zinssätze bei Banken sich erhöhen, ist auch Eigenkapital teurer geworden beziehungsweise auch eben diese Quoten natürlich entsprechend hat sich erhöht. Das heißt, das ist auch eine Herausforderung für neue Projekte, aber auch natürlich für Umbauten. Birgit, bitte. Ich wollte nur sagen, ich glaube, was man schon merkt bei Vertragsverhandlungen, ist, dass Eigentümer jetzt doch auch bereiter sind
44:37
oder sich mehr in die Zukunft denken und sagen: „Mir ist lieber, ich verhandle eben so Market Distortion Closing oder so mit dem, falls was ist, weil dann habe ich wenigstens noch ein Einkommen, als der ist insolvent." Also diese Denke gab es vorher nicht. Ich habe auch das Gefühl, ja. Und das ist mir schon aufgefallen, dass die da doch viel zugänglicher sind jetzt. Und dass man das auch viel gemeinschaftlicher macht, wenn man selber sieht, wie sich der Markt verändert und das mit den Zinsen kann ich mir ja vorne schon ausrechnen, dass sich das natürlich jetzt geändert hat zu vor fünf Jahren. Das finde ich aber interessant.
45:16
Wie schaut das dann vertraglich aus? Ist es dann noch eher flexibler gestaltet? Ja, eben, dass man eben durchaus Klauseln einbaut, dass ich nicht nur einen Fixzins habe, sondern Umsatz ist eher bekannt, aber eben auch so je nachdem, wie sich der Markt entwickelt, dass sich dann der Mietzins entsprechend auch bewegt. Man verteilt das Risiko. Genau. Man verteilt das Risiko mehr, ja. Man kommt weg von den Fixpachten, die waren, glaube ich, vor allem eigentlich bei uns immer sehr stark. Ich glaube, international in Amerika war das nie so das Thema und bei uns war so typisch dieser 10- oder 20-Jahre-Fixpachtvertrag.
45:58
Von dem kommt man weg. Dann gibt es diese Extremfälle, wo ich dann nur die Managementverträge habe, wo der Eigentümer faktisch das gesamte Betriebsrisiko hat, wenn man so will, oder immer eine Mischung daraus. Also eine kleinere Fixpacht, eine variable Komponente und dann teilt man sich im Prinzip zwischen Eigentümer und Operator das operative Risiko. Das hat Vor- und Nachteile. Jetzt kann ich sagen, in der Planung ist mir die Fixpacht als Eigentümer lieber. Der Bank ist auch die Fixpacht lieber, weil es planbar ist. Wenn es sich dann aber nicht ausgeht und der Betreiber deswegen in Konkurs geht,
46:28
hat mir das auch nicht viel geholfen. Und da sieht man jetzt, glaube ich, mehr Flexibilität als früher. Wobei, ich finde, dass die jetzige Situation, so wie sie sich jetzt für mich als Außenstehenden darstellt, doch weitaus besser ist, weil einfach auch das Risiko verteilt wird. Ich glaube, dass jeder Vertrag, den wir in den letzten zwei Jahre und auch dieses Jahr abgeschlossen haben, sind Hybridverträge. Das heißt, es sind alles Fixpacht mit einer variablen Komponente dazu, sei es ein Überschuss, das heißt, am Ende des Jahres wird ein gewisser Prozentsatz vom Umsatz ausbezahlt, zum Beispiel. Das heißt, was einen Hybridvertrag dann auch wirklich macht, ist,
47:09
dass man die Kontrolle hat auf den Betreiber. Das heißt, man beobachtet ihn, man macht ein Asset Management und sieht auch die Zahlen und sieht auch, wie der Betrieb performt. Und es ist auch so, man baut ein Hotel nicht für zwei oder drei Jahre. Man schließt Verträge ab für 20 Jahre. Das heißt, es ist langfristig, auch manchmal 30 Jahre mit Verlängerungsoptionen. Es sind langfristige Verträge und es ist ein langfristiges Verhältnis zwischen Eigentümer und Betreiber, sicherlich im deutschsprachigen Raum, wo es wenig Owner-Operator gibt. Das heißt, das ist ein sehr guter Trend in der Tat. Werden die Kaufverträge anders strukturiert, Birgit, oder ist es
47:54
durch diese neue Entwicklung oder gibt es vielleicht irgendwelche, wo du siehst, dass neue Tendenzen reinkommen? Also ich will mal sagen, wenn es aus der Insolvenz kommt, ist es eh ganz klar, dann gibt es wenig Verhandlungsspielraum. Und das ist das eigentlich, was wir die letzten zwei Jahre viel gesehen haben, also auch diese ganzen Bieterverfahren. Und ansonsten würde ich sagen- Ich hätte, ja ... obwohl es doch ein eher Käufermarkt ist, habe ich doch das Gefühl, dass Verkäufer trotzdem nach wie vor sehr hart verhandeln und sehr versuchen,
48:34
wirklich alles auszuschließen, was geht. Mhm. Also keine Gewährleistungen, nichts. Das ist ein bisschen mein Eindruck. Der Herwig hat zuerst gesagt, es sind die unterschiedlichen Investoren. Es gibt auch Family Offices, die jetzt neu da einsteigen, die wollen auch mit dem Ganzen möglichst wenig zu tun haben, weil natürlich auch das Wissen und die Erfahrung nicht ist. Gibt es Unterschiede bei den Verträgen, wenn das zum Beispiel eine Marke ist oder ein institutioneller Investor, der sich auskennt und wenn das ein Family Office ist, dass man da sagt, wir möchten irgendwelche Themen ausschließen? Oder gibt es vielleicht irgendwelche steuerlichen
49:10
Punkte, die wichtiger sind? Ich glaube, was man von der Steuerseite sagen kann, dass die Share Deals jetzt viel weniger geworden sind, weil einfach durch die Änderung in der Grunderwerbsteuer, früher war der Share Deal sehr stark begünstigt, hat keine beziehungsweise fast keine Grunderwerbsteuer gekostet. Jetzt kann man hier die Grunderwerbsteuer eigentlich praktisch nicht mehr vermeiden. Und damit tendieren jetzt die Käufer eher zum Asset Deal. Das kann man mal von der Seite sagen. Ja, wobei lustigerweise ich einige Strukturen habe, wo trotzdem der Share Deal gemacht wird aus steuerlichen Gründen.
49:49
Wegen der Umsatzsteuer manchmal, ja. Aber es sind weniger. Und mit Luxemburger Involvement. Also da habe ich jetzt drei Transaktionen, wo Share Deals durchaus gewollt sind. Ja, danke. Herr Becks, siehst du bei den Käufern, bei den Investoren, ob das Family Office sind oder ob das institutionelle Investoren sind, dass sie irgendwie anders vorgehen bei ihrer Entscheidung, bei ihrem Kauf? Natürlich, der institutionelle Investor normalerweise ist viel mehr zahlengetrieben, schaut sich natürlich den Standort an, schaut sich natürlich den Betreiber an, aber letztendlich müssen einfach die Zahlen stimmen.
50:28
Es gibt normalerweise, wenn ein Fonds kauft, gewisse Vorgaben, die man selbst natürlich meistens gesetzt hat, mit dem Anleger abgestimmt hat und die muss man ja dann auch erfüllen. Das heißt, man hat ja gewisse Vorgaben. Auf der einen Seite gibt es natürlich auch Management, Viehkosten, die auch natürlich zu bedienen sind. Und das sind natürlich andere Voraussetzungen als jemand, der privat kauft, der die Entscheidung mehr oder weniger selbst persönlich treffen kann und vielleicht jetzt nicht das letzte Zehntel in der Rendite braucht, weil er ohnehin viel Eigenkapital kauft, kaufen muss, auch bereit ist dazu
51:07
und sozusagen eher andere Gründe hat, warum jemand eine Hotelimmobilie kauft. Family Offices kaufen ja oft emotional. Richtig, kaufen natürlich emotionaler, würde ich mal sagen. Emotionaler, ja. Genau. Ich meine auch Family Offices, wenn es einen Stiftungsvorstand oder eine Stiftung ist, gibt es auch wieder Vorgaben und ein Stiftungsvorstand muss sich auch daran halten. Also da ist auch nicht immer so eine große Flexibilität drin, aber richtig natürlich, umso privater der Käufer ist, umso flexibler kann er agieren. Und da spielt auch mal die Emotion mit und sagt, so wie ich es zuerst schon erwähnt habe, der Kunde hat auch gesagt: „Ja, das Objekt
51:41
gefällt mir einfach. Das möchte ich jetzt haben und ein Zehntel mehr oder weniger ist jetzt nicht der Entscheidungsgrund." Okay. Und ich würde vielleicht keine andere Immobilie kaufen, wo es mehr Rendite gibt. Er sagt: „Ja, das gefällt mir halt einfach nicht", oder, „Da fühle ich mich nicht wohl." Vielleicht noch ergänzend. Was wir halt sehen bei institutionellen Investoren, wird das ja vorbereitet für Entscheidungsträger, die dann irgendwo in Luxemburg sitzen. Die haben, wie du sagst, Vorgaben, aber jetzt nicht nur finanzielle Vorgaben, sondern die schauen sich viel mehr mögliche Risiken an. Teilweise, finde ich, gehen die Risiken schon
52:20
ins Absurde, wo ich sage, das ist schon nur noch wirklich theoretisches Risiko, was die alles abgesichert haben wollen. Also da sehe ich, dass bei gewisser Art von Investoren einfach die Transaktion hinsichtlich der Risikoabsicherung komplexer ist dann. Und vielleicht noch ein Aspekt, der dazu kommt, ganz kurz, Entschuldigung, ist natürlich, dass ein institutioneller Investor meistens viel internationaler agiert. Das heißt, er vergleicht natürlich auch internationale Märkte. Er sagt eben, ob ich jetzt in Paris, London oder in Wien oder auch in Australien einkaufe, macht keinen Unterschied. Ich suche mir natürlich die
52:56
Opportunität, die am interessantesten ist, einfach auch von den Zahlen, vom Markt her. Und der meistens Privatinvestor, der ist ja dann lokaler unterwegs und der sagt, das ist zwar schön, dass ich in Sydney ein tolles Hotel kaufen kann, aber das will ich ja gar nicht. Ich möchte in Wien ein Hotel haben oder in Salzburg oder eben vielleicht auch mal in München oder eben regionaler gesehen. Man versteht dann die lokalen Themen auch besser, weil das ist ja bei Institutionellen oft, wenn wir so eine Tax Due Diligence zum Beispiel machen, muss man denen normal, wenn die jetzt keine Erfahrung in Österreich haben, von Anfang an sozusagen alle Themen erklären, die sehr
53:34
österreichspezifisch sind, die es vielleicht in Frankreich oder woanders nicht gibt. Nur als Beispiel. Also da gibt es dann noch viel mehr Erklärungsbedarf. Unter anderem auch das Mietrechtsgesetz, das ja zumindest im Teilanwendungsbereich Anwendung findet. Das sind schon so Themen, und auch unsere Judikatur, die immer mieterfreundlicher wird, auch im Business-to-Business-Bereich, wo man einfach aufpassen muss, wie formuliere ich was und hält diese Klausel vor dem OGH. Weil vorher hat man sich gedacht, gut, das ist bei Verbrauchern, aber diese Klausel Judikatur findet ja auch immer mehr Eingang auch im
54:13
Business-to-Business-Bereich und das macht das Ganze etwas komplexer, sage ich jetzt mal. Also vielleicht ganz kurz: Change of Control ist eine wichtige Klausel bei Hotelverträgen, weil ich ja will, dass dieser Betreiber jetzt drinnen sitzt und nicht jemand anderer. Und wir hatten ja einen sehr spannenden Schiedsstreit diesbezüglich. Es gibt aber nicht wirklich Judikatur in Österreich zu, ob Change of Control tatsächlich ein Kündigungsgrund ist in Mietverträgen. Es gibt aber eine Rechtsprechung in Deutschland dazu, ich glaube vom OLG Frankfurt, das bei einem Hotelpachtvertrag entschieden hat,
54:56
Change-of-Control-Klausel ist kein Kündigungsgrund. Und das ist spannend, weil sich ja der OGH oft orientiert an deutscher Judikatur und da hat das deutsche Gericht gesagt: „Na ja, das ist ja aus einem Formularvertrag, also nicht wirklich ausverhandelt die Klausel, ist gröblich benachteiligend und daher kein Grund." Und ich glaube, da muss man sehr gut argumentieren jetzt, wenn ich solche Change of Control habe. Und ich glaube, unsere Arbeit wird einfach auch immer komplexer, weil ich immer mehr Argumente bringen muss, warum ist diese Klausel wichtig. Ich weiß auch nicht, wie das Verfahren abgeführt wurde und ob das vorgebracht
55:33
wurde, das Argument. Es kann auch sein, dass man da vergessen hat zu sagen, aber die Change of Control ist wichtig, weil ich will die Marke bla, bla, bla. Das weiß ich jetzt nicht. Aber grundsätzlich, auch wenn man sich die Judikatur der letzten Jahrzehnte anschaut, es wird immer mieterfreundlicher tendenziell und es werden alle möglichen Sachen aufgebrochen und Betriebskosten et cetera. Und ich glaube, das sind so Themen, das macht es natürlich auch schwieriger, wenn ich einen Internationalen habe, dem das zu erklären, weil die schauen dich nur an und denken sich: „Oh Gott. Es ist aber auch deshalb so, der Wolfgang hat ja gesagt, wenn ich jetzt
56:12
als internationaler Investor da bin und mit dem Ganzen überhaupt nicht vertraut bin, dann möchte ich natürlich alle Risiken, soweit es nur irgendwie geht, ausschließen. Das ist einfach eine- Genau, ja. Und darum ist auch dieser Beratungsaufwand und der Erklärungsaufwand immer größer. Mir ist jetzt noch eingefallen: Wie heißt das Hotel, das gegenüber von der Oper ist, das der Al Habtoor gekauft hat? Gehört ihm das noch? Weiß ich gar nicht. Imperial. Bitte? Imperial. Genau, das Imperial. Ja, stimmt. Den habe ich mal interviewt und der hat mir gesagt, er hat es gekauft, weil es ihm einfach gefallen hat. Es hat nicht unbedingt Rendite bringen müssen, aber es
56:52
hat ihm gefallen. Bevor er da jetzt immer ein Zimmer mietet, ist es ihm lieber, es gehört ihm. Das ist ein Zugang auf jeden Fall. Ja, ich glaube, es gibt Family Offices oder Unternehmer da draußen, die das können. Man gönnt sich ein Hotel. Ja klar, man gönnt sich ein Hotel und das ist wie eine Hermès-Tasche. Du sagst, ich bin Eigentümer vom Imperial in Wien. Das kann ich auch bestätigen. Wir beschäftigen uns sehr viel mit City-Hotellerie, aber nicht nur, sondern auch mit Leisure-Hotellerie. Und dort muss man sagen, bei den letzten Transaktionen, die wir begleitet haben, oder Prozessen, war
57:35
es eigentlich so: Die meisten, die sich wirklich interessiert haben, waren schon langjährige Gäste vom Skihotel oder vom Alpenhotel, sage ich jetzt mal salopp. Die sagen: „Ich fahre schon zehn Jahre, 20 Jahre hin, das gefällt mir. Wenn es jetzt zu verkaufen ist, dann kaufe ich es halt auch. Dann weiß ich, wo ich in Zukunft auch wieder hinfahren kann.“ Der hat ja schnell ausgerechnet, wie viel er in den 20 Jahren ausgegeben hat an Zimmern und hat gesagt, dann kann ich es für die nächsten 20 Jahre auch kaufen. Interessanter Zugang. Ja. Wir kommen zum Schluss unserer Diskussion. Noch ein Blick ein bisschen in die Zukunft, Herwig.
58:14
27 % im ersten Quartal an Gesamtinvestitionsvolumen in Österreich fallen auf Hotels. Glaskugel ist immer schwer. Es wird vermutlich nicht so weitergehen, aber ihr seht ja auch, ob gewisse Deals noch im Laufen sind beziehungsweise was noch am Markt ist. Das Hotelsegment wird definitiv ein starkes Segment bleiben, auch in diesem Jahr. Ist auch für die nächsten Jahre zu erwarten, weil, wie wir es besprochen haben, es gibt auch einige Projekte in der Pipeline, wenn die in Umsetzung kommen, dass natürlich dann auch das Thema Hotellerie, Hospitality, was ja auch Service Department ist
58:55
und gar nicht so ausführlich, wir haben es heute auch nicht besprochen, aber es gehört auch das Thema Student Housing genauso hinein. Auch das Thema wird wieder stärker, auch in Österreich, in Wien, in den Städten mit gewissen studentischen Strukturen, auch wieder immer stärker und man sieht, auch da steigt die Nachfrage. Und wenn wir das alles zusammennehmen, sehe ich eine sehr positive Entwicklung für diesen gesamten Hospitality-Markt, das auch weiterhin ein wichtiges Segment sein wird in den nächsten Jahren im österreichischen Investmentmarkt, definitiv. Womit sich auch die Struktur verschiebt.
59:29
Das haben wir natürlich heute noch nicht so besprochen, aber Student Housing ist ein großes Thema und damit verschiebt sich auch wieder die Nachfrage in die Richtung und es ist schon sehr nachfragetechnisch bunt gemischt, was da an Häusern derzeit nachgefragt wird. Dann dein Blick in die nächste Zukunft. Ich hoffe auch, dass wir viele Transaktionen machen im Hotelsegment. Es hängt ein bisschen ab davon, wie sich der Markt, Zinssätze und so weiter, wie wir bereits besprochen haben, entwickelt. Wir werden sehen. Was ich glaube, ist, dass sich auch
1:00:09
Hotelketten vermehrt auf diese Wohnkonzepte setzen. Das heißt, wir sehen jetzt Branded Residential im Premiumsegment, das heißt wirklich im Luxussegment. Ich habe lustigerweise von Dimitris, das ist der Präsident von Wyndham, glaube ich, einen LinkedIn-Post vor zwei oder drei Tagen gesehen, dass auch Wyndham einsteigen möchte in dieses Mid-Skill-Segment für Branded Residential oder dieses Service Living oder wie man es auch nennt. Ich glaube, das ist schon sehr interessant zu beobachten, wie die Hotellerie auch Wohnen prägt. Sei es in Wien, ein super Beispiel ist The Social Hub mit Sharing Cultures und mit
1:00:49
studentischem Wohnen, aber eben auch diese Möglichkeit, da zu übernachten. Wenn du da Einwohner bist oder wenn du da Bewohner bist und da ein Zimmer mietest, kannst du auch mit einem anderen Social Hub einen Tausch machen. Das heißt, ich glaube, das ist schon- Städtisch intern? Oder wie meinst du Tausch? Intern. Das heißt, wenn man ein drittes Social Hub hat, kann man theoretisch auch mit einem anderen Studenten tauschen und es gibt Tauschprogramme und so weiter. Das ist schon sehr spannend. Spannendes Thema. Ja, ich glaube auch, dass das Thema sowohl für Familien als auch in betreutes Wohnen, da gibt es
1:01:26
ein super Beispiel, das ist auch eine Wienerin, Christine Kainz von Lively, die eben dieses Thema, das Hotel für Senioren anbietet, was auch sehr spannend ist. Das heißt, ich glaube, das prägt auch wirklich langfristig den Wohnmarkt, was ein sehr interessanter Trend ist. Ich wollte gerade sagen, es ist nicht nur studentisches Wohnen, man geht in Pension und man tauscht sich untereinander aus. Finde ich ein sehr spannendes Thema, was die Hotellerie in Zukunft betrifft. Vielleicht ist es auch gar nicht Hotel, vielleicht ist es einfach eine Wohnungsvermittlung, gemeinschaftliches
1:02:09
Wohnen oder WGs in einer Stadt, sondern in unterschiedlichen.Wolfgang. Ich würde sagen, Ausblick kurzfristig, jetzt vor allem auf Grund Iran-Krieg und Energiepreisen, was sich jetzt anscheinend doch nicht schnell lösen wird, vielleicht schwierig. Vielleicht geht uns auch das Kerosin an dem einen oder anderen Flughafen aus. Das wissen wir, glaube ich, alle noch nicht. Mittelfristig sehe ich es aber wieder positiv. Alle diese Krisen werden dann irgendwann überstanden. Und ich glaube, was wir jetzt noch gar nicht so angesprochen haben, das Thema KI, dass das jetzt auch auf die Hotellerie extremen Einfluss haben wird.
1:02:51
Ich glaube, das eine ist einmal auf der Betriebsseite, dass einfach die Prozesse effizienter werden. Das heißt jetzt nicht, dass dich keiner mehr begrüßen wird beim Empfang, aber dass du vielleicht nicht händisch irgendetwas ausfüllen musst, sondern da schon registriert bist. Also dass da auch Effizienzsteigerungen dann wieder zur Profitabilitätssteigerung führen, ohne jetzt die Preise erhöhen zu müssen vielleicht. Und von der Vermarktung her, dass man, wie du gesagt hast, es wird immer spezifischer. Man sucht nicht mehr Dreistern, Vierstern, Fünfsternhotel, sondern hat wirklich spezifische Wünsche,
1:03:28
was man jetzt auf solchen Bookingen wirklich sich selbst hart heraussuchen muss, um dann wirklich das zu finden, was man haben möchte und dass da dann die KI-Tools hier sehr viel machen werden. Man spricht dann mit dem KI-Tool, sagt: „Ich wünsche mir das, das und das.“ Ja, dann sucht er das mittlerweile ja schon raus. Genau. Und da ist auch wichtig, dass die Hotels dann ihre Webseiten und so weiter auch so aufgesetzt haben, dass die dann dementsprechend auch von der KI als das richtige Hotel identifiziert werden. Und dass er nicht visuell, was die fabuliert oder irgend so etwas oder irgendwelche
1:04:00
Wünsche hat, was du vielleicht als Zimmer haben willst und dann stehst plötzlich da und wunderst dich. Was mich überrascht hat, dass die USA immer ein bisschen weiter ist als wir, was diese Themen angeht. Da haben anscheinend schon 2025 mehr als 20 % der Gäste über KI-Tools ihre Hotels ausgewählt. Ich glaube, da sind wir noch nicht so weit. Ich weiß nicht, wie du das siehst, aber das wird sicher in den nächsten ein, zwei Jahren, glaube ich, wird das stark kommen. Und die Hotels, die da entsprechend optimiert sind, werden wahrscheinlich stark profitieren und die, die es nicht sind, nicht. Wolfgang,
1:04:34
danke. Birgit, es ist schon so viel gesagt, aber es gibt immer noch etwas zu sagen, oder? Ich glaube auch, dass die KI viel macht. Das ist ein großartiger Reiseinformant und kann auch die Rezessionen super. Du kannst der auch sagen: „Wie schaut es aus?“ Und er sagt dir genau, welche Zimmer du nehmen sollst in dem Hotel und welche nicht aufgrund der Rezession. Ich benutze das wirklich gerne. Also du willst mal persönlich begrüßt werden, aber zum Suchen ist es immer noch besser mit der KI? Aber sonst der Ausblick, glaube ich, es ist einiges in der Pipeline. Ich bin durchaus recht optimistisch, dass dieses
1:05:12
Jahr doch einige Transaktionen am Tisch liegen und auch hoffentlich gesignt werden. Innerstädtisch, oder? Vorwiegend innerstädtisch. Dan? Ja, ich wollte nur sagen, ich finde es sehr spannend, wie sich KI entwickelt, weil wir kennen natürlich Google mit diese Google Adwords und so weiter, wo man dann zahlt für ein Ranking von Listening in Google. Und ich hatte heute Mittag Mittagessen mit zwei super Herren und wir haben dann ein Foto gemacht und wir haben das auf KI bearbeitet und dann hat die KI in diesem Foto
1:05:55
dann ein Stiegl-Bier entsprechend auf den Tisch gestellt. Muss man sich mal vorstellen, wenn Heineken vielleicht bestellt ist, ob dann Heineken-Bier steht. Das ist schon sehr interessant, aber auch entsprechend: Ich fahre nach Destination X, das heißt, ich fahre nach München. Welches Hotel schlägst du mir vor? Was ist das erste Hotel, was mir vorgeschlagen wird? Ich glaube, das ist noch eine sehr spannende Entwicklung, wie sich diese KI-Modelle auch monetär entwickeln, weil das sind alles kommerzielle Firmen und die müssen irgendwie auch Geld verdienen und das machen sie durch Daten. Und es ist sehr spannend, wie sich auch diese Seite der
1:06:37
Medaille entwickeln wird. Wie es sich entwickeln, werden wir sehen. Aber Birgit, du hast gesagt, du bist zufrieden mit dem, was sie auswählen. Na ja, sagen wir mal so: Ich meine, alles darf man denen nicht glauben. Man muss das auch sehr viel hinterfragen. Aber ich finde das ein großartiges Tool, weil es kommuniziert ja auch immer sehr nett mit dir. Und ich finde es großartig. Gerade für Reisen und Reisezusammenstellungen, das ist super. Aber natürlich, es ist auch interessant, welche Hotel schlägt es dir vor und da muss man es halt ein bisschen challengen und sagen: „Na ja, gibt es nicht da. Ah ja, du hast recht.“
1:07:18
Ich mag das, er gibt dir auch immer recht. Ja, das ist ein guter Satz. Ich bedanke mich bei euch, dass ihr heute Zeit gehabt habt, immo live live dabei zu sein. Ich möchte mich bedanken, dass Sie heute vorbeigeschaut haben zu immo live live. Bei unseren Zusehern möchte mich bedanken, dass Sie ebenfalls dabei waren und wie immer gibt es natürlich ab morgen wieder alle Kapitel auf der Immobilienredaktion extra aufgelistet. Und wir fünf wünschen noch einen schönen Abend. Auf Wiedersehen. Schönen Abend.
