Die Auswirkungen der Kim-Verordnung und Zinserhöhungen
Einerseits gab es die Kim-Verordnung, die neue Rahmenbedingungen für die Immobilienfinanzierung mit sich brachte. Andererseits führten die Zinserhöhungen zu einer weiteren Belastung. Diese beiden Faktoren waren entscheidend, wenn es um das Thema Finanzierung ging. Ich würde sagen, dass bei etwa 80% oder sogar 90% aller Verkäufe im Hintergrund auch eine Finanzierung eine Rolle spielte.
Das bedeutet, dass der größte Teil der Käuferschicht auf eine Finanzierung angewiesen ist. Wenn sich die Rahmenbedingungen im Vergleich zur Vergangenheit ändern, hat das natürlich auch einen wesentlichen Einfluss auf die Nachfrage. Ein Beispiel dafür ist der Herbst 2022. Zu diesem Zeitpunkt, als die Kim-Verordnung in Kraft trat und die ersten Zinserhöhungen in die andere Richtung kamen, konnten wir einen Rückgang der Nachfrage von bis zu 70% im Vergleich zu Januar 2022 feststellen.
Veränderungen im Mietwohnungsbereich
Diese Veränderungen haben sich schlagartig ausgewirkt. Auf der anderen Seite ist die Nachfrage im Mietwohnungsbereich gestiegen. Hier konnten wir beobachten, dass ein Teil der Eigentumswohnungssuchenden in den Mietmarkt gewechselt ist. Dies geschah einfach, weil die Rahmenbedingungen für den Kauf von Immobilien schwieriger geworden sind.
Das Eigenkapital wurde erhöht, und auch die Finanzierungsquote hat sich verändert. Wenn wir über die monatliche Rate im Verhältnis zum Haushaltseinkommen sprechen, wurden die Stellschrauben noch einmal angezogen. Das Verhältnis im Mietbereich ist mit den Bonitätsprüfungen im Hintergrund eigentlich ein anderes.
Digitalisierung und Immobilien Marketing
In dieser neuen Realität ist die Digitalisierung der Immobilienbranche von großer Bedeutung. Innovative Ansätze wie der 360-Grad-Rundgang ermöglichen es potenziellen Käufern und Mietern, Immobilien virtuell zu besichtigen. Dies ist besonders wichtig, um die Sichtbarkeit und Attraktivität von Immobilien zu erhöhen.
Die Herausforderungen, die durch die Kim-Verordnung und die Zinserhöhungen entstanden sind, erfordern ein Umdenken im Immobilien Marketing. Es ist entscheidend, die Bedürfnisse der Käufer und Mieter zu verstehen und darauf zu reagieren. Nur so können wir in einem sich ständig verändernden Markt erfolgreich bleiben.
Aktuelle Entwicklungen im Immobilienmarkt
Jetzt kann man sagen, dass die Situation viel strenger ausgelegt ist als bei einer Mietwohnung. Bei einer Mietwohnung hat der Eigentümer mehr Entscheidungsfreiheit. Das sind Punkte, über die man lange diskutieren kann, ob sie fair sind oder nicht. Fakt ist, dass die Kiempferordnung hier auf jeden Fall zu einer Bremsung geführt hat.
Das Thema Zwischenfinanzierung wurde zwar wieder etwas aufgelockert, aber die Lockerungsmaßnahmen sind einfach noch nicht ausreichend. Der Markt hat sich noch nicht auf das Niveau von Anfang 2022 zurückbewegt. Mit der ersten Zinssenkung konnten wir jedoch eine kleine Erholung wahrnehmen. Auch die Nachfragesituation im Eigentumsegment hat sich wieder verbessert.
Uns wird nicht langweilig, also da braucht man sich keine Sorgen machen. Wir haben gut zu tun. Es ist jedoch die Zeitspanne, die die finanzierenden Banken benötigen, um Finanzierungen zu klären, sehr lang. Wir sprechen hier von teilweise über einem Monat. Das ist für die Verkäufer- und Entwicklerseite sehr schwierig, besonders wenn Banken nach den Verwertungsquoten und Zielen fragen. Die Prozesse brauchen einfach deutlich länger und waren einschneidend.
Wie stark hast du ein Stück der Nachfrage im Bereich Mietkauf gemerkt? Das Thema Mietkauf ist bei uns so richtig das erste Mal Mitte 2023 relevant geworden, als wir mit einem Kunden in Kontakt waren, der auch in der Vergangenheit solche Produkte am frei finanzierten Markt angeboten hat.
Aktuelle Entwicklungen im Bereich Mietkauf
Es gibt jetzt eine größere Liegenschaft, und dafür benötigt man einfach einen tatkräftigen Vertriebspartner. So sind wir ins Gespräch gekommen, um zu klären, ob das nicht auch eine spannende Variante für uns wäre. Wir haben uns intensiv ausgetauscht, insbesondere basierend auf unseren Vorerfahrungen mit den bisherigen Mietkaufmodellen. Dabei haben wir unsere Erfahrungswerte von der Kundennachfrage und das Feedback, das wir erhalten haben, einfließen lassen. Ziel war es, ein interessantes Konzept zu entwickeln, das auf einer soliden Kalkulation basiert.
Man muss sich vorstellen, dass es beim Mietkaufmodell eine Art „grüne Spielwiese“ gibt, auf der man sich bewegen kann. Die gesetzlichen Grundlagen sind im gemeinnützigen Bereich bei Genossenschaften verankert. Das bedeutet, dass man sich jetzt überlegen kann, wie eine Mietvorauszahlung strukturiert ist, ob es ein Optionsentgelt gibt, wie hoch die Miete ist, wie man die Miete indexiert und wie hoch der Kaufpreis ist. Auch die Entwicklung des Kaufpreises spielt eine wichtige Rolle.
Es gibt viele Stellschrauben, die man anpassen kann, um dieses Konzept zu erarbeiten. Im September 2023 sind wir dann mit unserem ersten Projekt in die Vermarktung gegangen, und das im Bereich Mietkauf. Hier konnten wir einen Nachfrageanstieg von etwa 20% in der Gesamteigentumsnachfrage bei EHL feststellen, wenn man von unseren Eigentumsobjekten ausgeht. Das ist eine beachtliche Zahl.
Allerdings muss man das Ganze differenziert betrachten. Woher kommt dieser Anstieg? Auf den Immobilienplattformen gibt es derzeit keine eigene Kategorie für das Thema Mietkauf. Stattdessen platzieren wir das als Mietwohnung mit einem textlichen Vermerk und Hinweis, dass es sich um ein Mietkaufmodell handelt. Das bedeutet viel Aufklärungsarbeit, denn es gibt einige Interessenten, die nicht genau nachlesen oder das Konzept im ersten Schritt nicht verstehen. Daher führen wir viele Telefonate und Gespräche, um die potenziellen Kunden umfassend zu informieren.
Die Digitalisierung spielt hierbei eine entscheidende Rolle. Innovative Ansätze wie der 360-Grad-Rundgang ermöglichen es potenziellen Käufern und Mietern, Immobilien virtuell zu besichtigen. Dies erhöht die Sichtbarkeit und Attraktivität der Immobilien erheblich. In einem sich ständig verändernden Markt ist es wichtig, die Bedürfnisse der Käufer und Mieter zu verstehen und darauf zu reagieren. Nur so können wir im Immobilien Marketing erfolgreich bleiben und die Herausforderungen, die durch die Kim-Verordnung und Zinserhöhungen entstanden sind, meistern.