Mit der Fertigstellung des neuen Landesdienstleistungszentrums am Salzburger Hauptbahnhof beginnt für den lokalen Büromarkt eine Phase der Neuordnung. Das Land Salzburg bündelt dort 25 bisher dezentral organisierte Verwaltungsstandorte. Dadurch kommen in den nächsten Monaten schrittweise Bestandsflächen auf den Markt, die neu vermietet oder einer anderen Nutzung zugeführt werden müssen.
„Das Landesdienstleistungszentrum ist weit mehr als ein einzelnes Großprojekt. Die Zusammenführung der Verwaltungsstandorte löst Bewegungen im gesamten Salzburger Büromarkt aus. Für gut gelegene und qualitativ hochwertige Bestandsflächen ergeben sich neue Vermietungschancen. Bei älteren Gebäuden mit entsprechendem Investitionsbedarf wird dagegen auch über Sanierungen oder alternative Nutzungen nachgedacht werden müssen“, sagt Christoph Oßberger, Standortleiter Westösterreich bei CBRE.
Das Landesdienstleistungszentrum umfasst insgesamt rund 50.000 Quadratmeter Nutzfläche. Rund die Hälfte davon entfällt auf Büroflächen. Da das Gebäude im Eigentum des Landes Salzburg steht und selbst genutzt wird, stehen diese neuen Flächen dem freien Vermietungsmarkt nicht zur Verfügung. Das zusätzliche Angebot entsteht vielmehr durch die Aufgabe der bisherigen Verwaltungsstandorte.
Kurzfristiger Anstieg der Bestandsflächen
Kurzfristig rechnen die Analysten des internationalen Immobiliendienstleisters CBRE deshalb mit einem Anstieg der verfügbaren Bestandsflächen. Wie schnell der Markt dieses Angebot aufnehmen kann, hängt wesentlich von Lage, Gebäudequalität und Kostenstruktur der jeweiligen Objekte ab.
Generell benötigen Anmietungsentscheidungen aufgrund der wirtschaftlichen und geopolitischen Unsicherheiten weiterhin längere Vorlaufzeiten. Vor allem internationale Unternehmen prüfen Standortentscheidungen derzeit besonders sorgfältig.
Qualitätsunterschiede werden deutlicher
Die Freisetzung zusätzlicher Bestandsflächen verstärkt den Wettbewerb zwischen modernen und älteren Bürogebäuden. Unternehmen achten zunehmend auf Energieeffizienz, zeitgemäße technische Standards und gut nutzbare Grundrisse. Auch die öffentliche Erreichbarkeit und die laufenden Betriebskosten spielen bei Standortentscheidungen eine zentrale Rolle. „Salzburg verfügt grundsätzlich über einen stabilen Büromarkt. Gebäude, die den heutigen Anforderungen entsprechen, haben weiterhin gute Chancen. Bei älteren und weniger effizienten Objekten steigt dagegen der Handlungsdruck“, so Oßberger.
Wobei auch diese Objekte damit nicht vom Markt verdrängt werden. Solange die niedrigere Miete die höheren Betriebskosten aufwiegt, bleiben Bestandsflächen für kostenbewusste Mieter eine Alternative zum Neubau. Umfangreiche Sanierungen lassen sich bei älteren Bürogebäuden wirtschaftlich nicht immer darstellen. Daher gewinnen Umnutzungen weiter an Bedeutung. Sie können nicht mehr marktfähige Büroflächen dauerhaft aus dem Angebot nehmen und damit zugleich zu einer qualitativen Erneuerung des Bestands beitragen.
Höchste Spitzenmiete außerhalb Wiens
„Aktuell umfasst der Salzburger Büroflächenbestand rund 536.000 Quadratmeter. Bis Ende 2027 beträgt die Fertigstellungspipeline rund 29.400 Quadratmeter. Nach dem Landesdienstleistungszentrum folgt 2027 unter anderem das Projekt Techno Head im Salzburger Norden mit knapp 6.000 Quadratmetern Bürofläche“, sagt Martin Denner, Head of Research bei CBRE.
Trotz der verhaltenen Nachfrage behauptet Salzburg seine Position als teuerster Büromarkt unter den österreichischen Landeshauptstädten außerhalb Wiens. Die Spitzenmiete liegt unverändert bei 22 Euro pro Quadratmeter und Monat. Für moderne Neubauflächen in guten Bürolagen bewegen sich die Mieten überwiegend zwischen 17 und 20 Euro. Die Bandbreite der Durchschnittsmieten liegt zwischen 12 und 14,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Das stabile Spitzenniveau zeigt, dass Nutzer für hochwertige Flächen in guten Lagen weiterhin entsprechende Mieten akzeptieren.
Nachhaltigkeit wird wichtiger
Auch Nachhaltigkeitszertifizierungen gewinnen weiter an Bedeutung. Rund 52 Prozent der zwischen 2020 und 2028 in Salzburg neu errichteten oder generalsanierten Büroflächen sind zertifiziert beziehungsweise vorzertifiziert. Diese Entwicklung prägt zunehmend auch den Investmentmarkt. Fehlende Zertifizierungen schmälern mittlerweile den Käuferkreis und verschlechtern darüber hinaus die Finanzierungsbedingen. Zertifikate haben damit aktuell unmittelbaren Einfluss auf die Fungibilität älterer Bürohäuser.