Sachsen-Anhalt nach der Wahl: Was jetzt auf die Immobilienwirtschaft zukommt

Für Wohnungswirtschaft, Bauunternehmen und Investoren heißt das kurzfristig: keine Programmumsetzung, keine geänderte Förderkulisse, keine neue Bauordnung. Mittelfristig heißt es: ein Landesprogramm, dessen immobilienrelevante Substanz fast vollständig in der Energie- und Steuerpolitik liegt – und dessen Kernforderungen zu einem guten Teil gar nicht in der Kompetenz eines Bundeslandes liegen.

39 von 83

Das vorläufige amtliche Ergebnis im Überblick:

Wahlbeteiligung: 77,8 Prozent, ein Rekordwert – 2021 waren es 60,3. Es ist das bislang beste Ergebnis der AfD bei einer Landtagswahl bundesweit und das beste Abschneiden einer einzelnen Partei in Sachsen-Anhalt seit 1990. Die AfD stellt 39 der 83 Abgeordneten, die CDU 15. Bemerkenswert ist die Erststimmenbilanz: Von den 41 Wahlkreisen gingen drei an die Linke (Halle II, Halle III, Magdeburg II), alle übrigen an die AfD. Die CDU gewann keinen einzigen – erstmals zieht ihre gesamte Fraktion über die Landesliste ein, auch Ministerpräsident Schulze, der erst im Jänner das Amt von Reiner Haseloff übernommen hatte und in Magdeburg III mit 31,7 zu 35,2 Prozent gegen den AfD-Kandidaten Christian Mertens verlor. Die FDP scheiterte an der Fünf-Prozent-Hürde.

Für eine Mehrheit braucht es 42 Sitze. Rechnerisch bleibt ohne die AfD nur ein Fünf-Parteien-Bündnis aus CDU, SPD, Grünen, Linken und BSW mit 44 Mandaten – oder eine CDU-geführte Minderheitsregierung, die auf Duldung der Linken angewiesen wäre. Beides ist in der CDU umstritten, deren Unvereinbarkeitsbeschluss auch gegenüber der Linken gilt. CDU-Generalsekretärin Franziska Hoppermann formulierte am Wahlabend zur AfD knapp: „Mit denen können wir nicht sprechen.“ AfD-Spitzenkandidat Ulrich Siegmund brachte für den Fall einer gescheiterten Regierungsbildung Neuwahlen ins Spiel: „Im Notfall würde es halt Neuwahlen geben.“ Die konstituierende Sitzung muss spätestens am 6. Oktober stattfinden.

Zur Einordnung gehört, dass der AfD-Landesverband vom Verfassungsschutz Sachsen-Anhalt seit November 2023 als gesichert rechtsextremistisch eingestuft ist.

Der Energieblock – dort, wo Landespolitik tatsächlich greift

Wer das Landesprogramm „Das Land zuerst“ nach klassischen wohnungspolitischen Kapiteln durchsucht, findet erstaunlich wenig. Wer nach Energie sucht, findet sehr viel. Angekündigt wird eine energiepolitische Kehrtwende um 180 Grad, und die Forderungen betreffen den Gebäudesektor unmittelbar. Punkt 5 des Energiekapitels lautet: „Wärmeplanungs- und Gebäudeenergiegesetz abschaffen, Förderung von Wärmepumpen beenden!“ Dazu kommen die Abschaffung der CO₂-Steuer, das Ende des Emissionshandels, die Aufkündigung von Pariser Abkommen, Green Deal und Bundesklimaschutzgesetz – und die Schließung der Landesenergieagentur LENA.

Am konkretesten wird es beim angekündigten Windkraftmoratorium: keine neuen Genehmigungen bis auf Weiteres. Begründet wird es unter anderem mit dem Wertverlust von Immobilien im Nahbereich. In Sachsen-Anhalt sind laut Umweltministerium 2.658 Windenergieanlagen mit 5.708,3 Megawatt installierter Leistung in Betrieb (Stand Juli 2026) – leicht unter dem Allzeithoch von 5.758 Megawatt zum Jahresende 2025, weil im ersten Halbjahr mehr Altanlagen stillgelegt als neue gebaut wurden. Nach dem Windenergieflächenbedarfsgesetz muss das Land bis Ende 2027 zunächst 1,8 Prozent seiner Fläche ausweisen. Solarparks auf Ackerland lehnt das Programm ab.

Was Landespolitik kann – und was Bundesrecht bleibt

Das ist die Frage, die in der bisherigen Berichterstattung weitgehend untergeht, und sie ist für die Branche die wichtigste. Zwischen Wahlversprechen und Umsetzbarkeit liegen drei sehr unterschiedliche Kategorien.

Reine Landessache. Die Grunderwerbsteuer. Ihre Höhe bestimmen die Länder seit der Föderalismusreform 2006 selbst; Sachsen-Anhalt liegt seit 2012 bei 5,0 Prozent. Die im Programm geforderte Halbierung auf 2,5 Prozent wäre also tatsächlich mit einfacher Landtagsmehrheit umsetzbar – und wäre für Projektentwickler und Selbstnutzer die spürbarste Einzelmaßnahme des gesamten Programms. Ebenfalls Landessache: Bauordnung, Genehmigungspraxis, Landesförderprogramme und die Regionalplanung, an der Windkraft und Solarparks hängen.

Bundes- und Europarecht. Das Gebäudeenergiegesetz setzt die EU-Gebäuderichtlinie 2010/31/EU um. Ein Bundesland kann es weder abschaffen noch ignorieren – eine Weigerung würde ein Vertragsverletzungsverfahren gegen Deutschland auslösen, wie die vorliegenden Umsetzbarkeitsanalysen, etwa jene der GEW Sachsen-Anhalt, festhalten. Dasselbe gilt für Mietrecht, CO₂-Bepreisung, Emissionshandel und Klimaschutzgesetz.

Der graue Bereich dazwischen. Und der ist für die Praxis der interessanteste. Ein Land kann ein Bundesgesetz nicht kippen, aber es kann Genehmigungen verzögern, Personal in Behörden umschichten, Förderprogramme auslaufen lassen und im Bundesrat blockieren. Die Börsen-Zeitung fasste das für die Energiewirtschaft mit „wenig Befugnisse, große Wirkung“ zusammen. Für die Bauwirtschaft gilt derselbe Satz.

Bleibt die Kostenfrage. Das IWH Halle beziffert die Finanzierungslücke des Programms in einer Anfang August veröffentlichten Policy Note auf mindestens 2,2 Milliarden Euro pro Jahr – rund ein Viertel der Steuereinnahmen des Landes, gut 1.000 Euro je Einwohner und Jahr. Von 136 kostenwirksamen Maßnahmen ließen sich nur 28 mit amtlichen Quellen belegen; ihnen stehen belegbare Einsparungen von 243 Millionen Euro gegenüber. Von jedem Euro ist damit nicht einmal ein Zehntel gedeckt. IWH-Präsident Reint Gropp sagte der FAZ: „Das Wahlprogramm ist ein Luftschloss, es lässt sich nicht finanzieren.“

Eigenheim, Altbau – und was nicht drinsteht

Neben der Grunderwerbsteuer steht der „Eigenheimkredit mit Nachwuchsprämie“: ein zinsvergünstigter Kredit bis 300.000 Euro für Eltern unter 40 mit mindestens einem Kind, mit Teilerlass von 10.000 Euro für das erste danach geborene Kind und 20.000 Euro für jedes weitere. Die Familienleistungen dieses Kapitels sind nach Recherchen von RiffReporter an Bezugsvoraussetzungen geknüpft, die auf deutsche Staatsangehörige zielen.

Für den Bestand steht unter „Altbaubestand retten!“ ein Bündel aus Sonderkonditionen bei der Kreditvergabe und dem Abbau von Bauvorschriften. Die Diagnose – steigende Baukosten, Auflagen, unwirtschaftliche Sanierungen bei niedrigen Mieten – deckt sich mit dem, was die ostdeutsche Wohnungswirtschaft seit Jahren vorbringt.

Bemerkenswert ist die Leerstelle. Mietrecht, Mietpreisbremse, Mieterschutz: im Landesprogramm kein eigener Punkt. Auf Bundesebene lehnt die Partei die Mietpreisbremse ausdrücklich ab, favorisiert Wohngeld statt sozialem Wohnungsbau, will die Grundsteuer streichen und die Grunderwerbsteuer für Käufer ohne deutsche Staatsbürgerschaft mit Hauptwohnsitz außerhalb der EU auf 20 Prozent anheben. Nichts davon findet sich im Landesprogramm 2026. Ebenfalls nicht enthalten: Aussagen zu EU-Taxonomie und ESG-Berichterstattung, zu institutionellen Investoren, zu Genossenschaften und kommunalen Wohnungsunternehmen. Der Punkt „Sozialen Wohnungsbau fördern!“ steht im Kapitel zum ländlichen Raum – unmittelbar neben migrationspolitischen Forderungen, mit denen das Programm die Wohnraumfrage argumentativ verknüpft.

Schöner bauen, per Bauordnung

Ein Vorhaben ist immobilienwirtschaftlich sperrig und kulturpolitisch laut zugleich: Die Bauordnung des Landes (BauO LSA) soll eine Richtlinie erhalten, wonach öffentliche Bauten des Landes und der Kommunen „eine anerkannte Bautradition aufzugreifen“ haben; traditionslose Konstruktionen seien zu vermeiden. Als Vorbild nennt das Programm ausdrücklich eine Executive Order aus Donald Trumps erster Amtszeit.

Der Verfassungsblog (Samira Akbarian, 9. Juni) ordnet das als Politisierung des Baurechts ein und benennt gleich mehrere Konfliktlinien: die kommunale Planungshoheit nach Artikel 28 Absatz 2 Grundgesetz, die Frage, ob weitreichende Stilvorgaben überhaupt noch Bauordnungs- und nicht Bauplanungsrecht sind – Letzteres läge beim Bund –, sowie vergaberechtliche Probleme, wenn ästhetische Vorgaben den Wettbewerb verengen. In einem Bundesland mit dem Bauhaus als UNESCO-Welterbe ist die Debatte ohnehin vorgezeichnet: Die AfD-Fraktion hatte bereits 2024 einen Antrag unter dem Titel „Irrweg der Moderne“ eingebracht; die Landesmarke #moderndenken will sie durch ein #deutschdenken ersetzen.

Drei Assetklassen, drei sehr verschiedene Rechnungen

Pauschale Aussagen über „den“ Immobilienmarkt Sachsen-Anhalt führen in die Irre. Die Betroffenheit verteilt sich ungleich.

Wohnen. Hier entscheidet nicht die Politik, sondern die Demografie. Sachsen-Anhalt hat rund 1,26 Millionen Wohnungen bei einer Leerstandsquote von 8,9 Prozent, deutlich über dem Bundesdurchschnitt; in den großen Stadtregionen liegt sie bei sechs bis sieben Prozent, einzelne Gemeinden im ländlichen Raum überschreiten 15 Prozent. Das Land zählt weiterhin zu jenen mit dem stärksten Bevölkerungsrückgang. Bauministerin Lydia Hüskens nannte bei der Vorstellung des Wohnungs- und Mietmarktberichts im November als zentrales Ergebnis, dass das Mietniveau moderat bleibe und landesweit rein mengenmäßig keine Wohnraumknappheit bestehe; Leerstand und Modernisierungen seien die größten Herausforderungen. Das Thema heißt hier also nicht Neubaumangel. Es heißt Leerstand, Stadtumbau, kleinteilige Grundrisse, Altersgerechtigkeit.

Gewerbe und Logistik. Magdeburg hat seinen Wachstumsanker verloren, lange bevor irgendjemand gewählt hat. Intel stoppte das Werk „Silicon Junction“ – rund 30 Milliarden Euro Investitionsvolumen, etwa 3.000 direkte Arbeitsplätze, knapp zehn Milliarden Euro zugesagte Bundesförderung – im Juli 2025 endgültig. Seither läuft die Nachnutzung: Das Land hat Teile der Flächen gekauft und Absichtserklärungen mit zwei Investoren unterzeichnet, darunter das Dresdner Speicherchip-Unternehmen FMC; der zweite ist kein Halbleiterhersteller. Eine Entscheidung wurde für Mitte September erwartet. Finanz- und Wirtschaftsminister Michael Richter dämpfte allerdings die Erwartungen: Bis sich tatsächlich Unternehmen ansiedeln, könne es mehrere Jahre dauern. Zunächst sind Strom, Wasser und Abwasser zu klären, unter anderem über ein Wasserwerk an der Elbe für rund 180 Millionen Euro. Für Projektentwickler im Großraum Magdeburg heißt das: Der Nachfragetreiber, auf den ein Teil der jüngsten Entwicklungen kalkuliert war, kommt frühestens mit erheblicher Verzögerung zurück – und ein politisch aufgeladenes Standortimage macht die Investorensuche nicht leichter.

Energetischer Retrofit. Das ist die Assetklasse mit dem größten Widerspruchspotenzial. Bestandshalter, die auf Basis von GEG, Förderkulisse und CO₂-Preispfad kalkuliert haben, stehen vor einem Szenario, in dem die Landespolitik den Ausstieg fordert, Bundes- und Europarecht aber gelten. Wer Sanierungsfahrpläne fährt, rechnet weiter mit dem Bundesrecht – nur ohne die Sicherheit, dass die Landesförderung stabil bleibt. Für Kommunen und Stadtwerke ist zudem offen, was mit bereits beschlossenen Wärmeplanungen und laufenden Verfahren geschähe.

Was das für Investoren aus Österreich und der Schweiz heißt

Für DACH-Investoren mit ostdeutschem Wohnexposure ändert sich juristisch zunächst nichts. Was sich ändern kann, ist weicher und deshalb schwerer zu modellieren: Genehmigungsdauern, Verlässlichkeit von Landesförderungen, die Fähigkeit der Kommunen, Stadtumbau zu finanzieren – und die Frage, wie Kreditgeber und ESG-gebundene Fondsvehikel ein Land bewerten, dessen Landtagsmehrheit die Grundlagen ihrer eigenen Nachhaltigkeitsberichterstattung ablehnt.

Dazu kommt ein Umfeld, das ohnehin fordernd ist. Deutsche Wohnportfolios stehen unabhängig von der Landespolitik unter Druck: Beim Bestandsentwickler Noratis, im März in die Insolvenz gegangen, entschied der Insolvenzverwalter Anfang September, das Portfolio nicht mehr zu refinanzieren, sondern zu verkaufen. Und ein IW-Kurzbericht (Nr. 29, Mai 2024) hält fest, dass über 80 Prozent der 65 befragten Wirtschaftsförderer das Erstarken der AfD als Risiko für den Industriestandort in ihrem Gebiet einschätzen; kein einziger sah darin eine Chance. ifo-Präsident Clemens Fuest sagte dem Magazin „Capital“ am Tag nach der Wahl, in den ostdeutschen Ländern hätten AfD, Linke und BSW zusammen Mehrheiten, gegen die nicht mehr regiert werden könne – das sei ein Standortnachteil. Ob sich das in Transaktionspreisen niederschlägt, wird man frühestens in den Zahlen des vierten Quartals sehen.

Was jetzt zählt

Drei Dinge. Erstens: Bis eine Regierung steht, passiert programmatisch nichts – Förderkulissen, Bauordnung und Genehmigungspraxis bleiben, wie sie sind. Zweitens: Zwischen dem, was im Programm steht, und dem, was ein Bundesland tun darf, liegt ein größerer Abstand, als der Wahlabend vermuten lässt. Drittens: Die Frage, ob eine Minderheitsregierung Haushalte, Förderprogramme und Bauordnungsnovellen durch den Landtag bringt, entscheidet über Planbarkeit – und Planbarkeit ist in einem Markt mit knapp neun Prozent Leerstand die eigentliche Währung.

Die Wohnungsverbände VdW und VdWg hatten schon im Juni bei ihrem Parlamentarischen Abend „Zukunft des Wohnens“ auf verlässliche Rahmenbedingungen, Bürokratieabbau und ein neues Stadtumbauprogramm gedrängt. Ausführliche Stellungnahmen zum Wahlausgang standen bei Redaktionsschluss noch aus. Man wird sie lesen müssen – und dann noch einmal die Sitzverteilung. Am 20. September wird in Mecklenburg-Vorpommern und in Berlin gewählt; das dortige AfD-Programm sieht für öffentliche Bauten einen „Heimatstil“ vor.

Häufige Fragen

Ändert sich für Immobilieneigentümer in Sachsen-Anhalt jetzt sofort etwas?

Nein. Solange keine Regierung gebildet ist, gelten Bauordnung, Förderprogramme und Genehmigungspraxis unverändert weiter. Die konstituierende Sitzung des Landtags muss spätestens am 6. Oktober stattfinden.

Kann ein Bundesland das Gebäudeenergiegesetz abschaffen?

Nein. Das GEG ist Bundesrecht und setzt die EU-Gebäuderichtlinie 2010/31/EU um. Ein Land kann es weder aufheben noch aussetzen.

Könnte die Grunderwerbsteuer in Sachsen-Anhalt tatsächlich sinken?

Ja. Die Höhe der Grunderwerbsteuer legen die Länder seit 2006 selbst fest. In Sachsen-Anhalt liegt sie seit 2012 bei 5,0 Prozent, gefordert werden 2,5 Prozent.

Was ist das größte Marktrisiko im Land?

Nicht die Wahl, sondern die Demografie: 8,9 Prozent Leerstand, ein anhaltender Bevölkerungsrückgang und ein überalterter Wohnungsbestand mit hohem Modernisierungsbedarf.