Die Stimmung an den Gewerbeimmobilienmärkten hat sich im dritten Quartal 2026 weltweit eingetrübt. Das zeigt der aktuelle RICS Global Commercial Property Monitor, für den zwischen 9. September und 19. Oktober mehr als 1.200 Unternehmen befragt wurden. Der globale Stimmungsindex (Commercial Property Sentiment Index, CPSI) ist auf den niedrigsten Stand seit einem Jahr gefallen. Betroffen sind beide Seiten des Marktes, die Investmentseite allerdings deutlich stärker. Als Grund für die Zurückhaltung nennen die Befragten in allen Regionen weiterhin die Spannungen im Nahen Osten. Sie wirken sich auf Energiepreise, Inflation und Anleiherenditen aus.
Europa und Amerika schwächen sich ab
Von den vier großen Regionen hat Europa am stärksten nachgegeben und liegt nun so tief wie zuletzt Ende 2023. Auch in der Region Amerika ging es abwärts, weil die schwächere Entwicklung in den USA die Verbesserung in Kanada überwog. In Nahost und Afrika blieb der Wert insgesamt stabil. Dahinter steht aber eine gegenläufige Entwicklung: Saudi-Arabien hat sich verschlechtert, die Vereinigten Arabischen Emirate haben sich verbessert. Asien-Pazifik ist die einzige Region, die zulegen konnte, vor allem dank Japan. Im negativen Bereich bleibt sie trotzdem.
Japan führt das Länderranking mit Abstand an, dahinter folgen Polen, Sri Lanka, Indien und Südafrika. Am anderen Ende der Skala steht Frankreich. Auf dem vorletzten Platz liegt Österreich, noch hinter China und Deutschland. Ein Stockerlplatz, auf den man gerne verzichtet hätte.
Kreditbedingungen weltweit im negativen Bereich
Die wichtigste Entwicklung des Quartals betrifft laut RICS die Finanzierung. Der Indikator für die Kreditbedingungen ist weltweit ins Minus gerutscht und so niedrig wie zuletzt im Herbst 2023. Europa ist die Region mit dem schlechtesten Wert, in den USA ist er erstmals seit 2023 negativ. Damit meldet keine einzige Region mehr eine Verbesserung der Kreditbedingungen.
Bei der Investitionsnachfrage zeigt sich das deutlich, sie hat stark an Dynamik verloren. Bei Büroinvestments ist das Interesse erstmals seit 2024 wieder negativ, auch bei Industrieimmobilien hat es spürbar nachgelassen. Ausländische InvestorInnen halten sich ebenfalls weiter zurück.
Mietermärkte behaupten sich besser
Die Nutzermärkte haben auch nachgegeben, aber weniger stark. Global wächst die Mieternachfrage weiterhin moderat. Industrieimmobilien sind das stärkste der traditionellen Segmente. Die Büronachfrage hat sich abgeschwächt, der Einzelhandel stagniert. Regional gehen die Werte jedoch weit auseinander: In Amerika sowie in Nahost und Afrika ist die Nachfrage klar positiv, in Asien-Pazifik und Europa bleibt sie negativ.
Kapitalwerte nach unten korrigiert
Auch der Ausblick ist vorsichtiger geworden. Bei den Kapitalwerten für die kommenden zwölf Monate rechnen die Befragten erstmals seit Anfang 2024 mit einem Rückgang. Die Mieterwartungen halten sich etwas besser. Für erstklassige Büro- und Einzelhandelsimmobilien wurden die Prognosen ungefähr halbiert, bei Sekundärobjekten erwartet man weiterhin sinkende Werte. Rechenzentren bleiben mit einem erwarteten Wertzuwachs von rund vier Prozent das stärkste Segment. Nur für Pflege- und Freizeitimmobilien wurden die Prognosen angehoben.
Bei den Ländern sind Südafrika, Spanien, Zypern, Bulgarien und Kanada sowohl bei den Mieten als auch bei den Kapitalwerten klar positiv. Frankreich, Österreich und Deutschland liegen bei beiden Kennzahlen am unteren Ende, gemeinsam mit China und Hongkong. Die Vereinigten Arabischen Emirate und die Niederlande zeigen ein anderes Bild: Dort werden steigende Mieten, aber sinkende Werte erwartet.
Marktzyklus: Richtung Abschwung
Dazu passt, dass sich auch die Einschätzung zum Immobilienzyklus verschoben hat. Die größte Gruppe der Befragten sieht ihren Markt inzwischen in einer mittleren Abschwungphase. Damit überwiegen weltweit erstmals seit dem zweiten Quartal 2024 die Stimmen, die einen Abschwung sehen.
Europa: Stimmung so schlecht wie Ende 2023
Der europäische Stimmungsindex ist auf den niedrigsten Wert seit Ende 2023 gefallen. Die leichte Erholung des Vorquartals ist damit wieder dahin. Der größte Teil des Rückgangs kommt von der Investmentseite. Über mehrere Quartale hatten sich Investment- und Nutzerindex angenähert. Jetzt liegt der Investmentindex erstmals seit mehr als zwei Jahren wieder unter dem Index der Nutzermärkte.
Unterschiede zwischen Ländern nehmen zu
Polen hat zwar verloren, bleibt aber der positivste Markt Europas. Spanien hat seinen Wert halbiert und liegt trotzdem noch klar im Plus. Danach kommen Portugal, Zypern, Tschechien und Griechenland. Frankreich ist dagegen regelrecht abgestürzt und hat den schwächsten Wert, den ein europäischer Markt im aktuellen Zyklus erreicht hat. Auch Österreich, Deutschland und Großbritannien haben sich weiter verschlechtert. Die Schweiz ist vom positiven in den negativen Bereich gerutscht. Bessere Werte als im Vorquartal melden nur Zypern, Italien, die Niederlande und Rumänien.
Kreditbedingungen verschärfen sich weiter
Hauptgrund für das schwächere Bild in Europa sind einmal mehr die Kreditbedingungen. Sie werden so schlecht bewertet wie zuletzt in der zweiten Jahreshälfte 2023. Gleichzeitig sind die Renditen der Staatsanleihen deutlich gestiegen. Zehnjährige französische Staatsanleihen lagen erstmals seit 2002 über fünf Prozent, britische erreichten den höchsten Stand seit 2008. Höhere risikofreie Zinsen machen Immobilienfinanzierungen unmittelbar teurer und schwerer zu bekommen.
Die Investitionsanfragen sind ins Minus gerutscht, wie die RICS schon im Vorquartal erwartet hatte. Am deutlichsten ist das bei Büros. Am stärksten haben sich die Finanzierungsbedingungen in Frankreich verschlechtert, danach folgen Deutschland und Österreich. Auch Polen, Spanien und Portugal haben deutlich verloren, Griechenland und Ungarn melden dagegen klare Verbesserungen. Gleichzeitig stehen mehr Immobilien zum Verkauf. Und das bei sinkender Nachfrage.
Mietermärkte: Einzelhandel am schwächsten
Auch auf den europäischen Nutzermärkten ging es abwärts, allerdings weniger stark als bei den Investments. Am schwächsten ist der Einzelhandel, danach kommen Büros. Die Nachfrage nach Industrieimmobilien bleibt leicht positiv. Es gibt weiterhin mehr freie Flächen, und die Mietanreize bleiben hoch. Gleichzeitig wird weniger neu gebaut: Der Indikator für neue Projektentwicklungen ist erneut gesunken. Mittelfristig kommen also noch weniger neue Projekte nach.
Zukunftsgerichtete Indikatoren nach unten korrigiert
Im Vorquartal waren die Erwartungen besser als die aktuelle Lage. Jetzt entwickeln sie sich im Gleichklang mit dem Markt. Die Mieterwartungen sind leicht gesunken, bei den Kapitalwerten wird wieder ein Rückgang erwartet. Offenbar sehen die Befragten die schwierige Finanzierung inzwischen als längerfristiges Hindernis als noch vor drei Monaten. Bei den Segmenten bleibt das bekannte Muster: Für erstklassige Immobilien werden moderate Zuwächse erwartet, für Sekundärobjekte Rückgänge. An der Spitze stehen Rechenzentren, Studierendenwohnheime und Mehrfamilienhäuser. Spanien hat die besten Aussichten. In Frankreich und Deutschland sind sie am schlechtesten, dort wird inzwischen selbst bei erstklassigen Büros mit sinkenden Werten gerechnet. Nur bei Rechenzentren erwartet man auch dort ein Plus.
Europa im Abschwung
Europaweit sieht inzwischen fast ein Drittel der Befragten den Markt in einer mittleren Abschwungphase. Das ist die größte Einzelgruppe. Deutlich weniger Befragte als zuvor sehen einen beginnenden Aufschwung. In Frankreich, Deutschland und den Niederlanden sehen die meisten den Markt im Abschwung oder an der Talsohle. In kleineren Märkten wie Bulgarien, Zypern, Griechenland und der Schweiz sieht der größte Teil der Befragten den Markt dagegen am Höhepunkt des Zyklus. Außerdem halten mehr Befragte als zuvor den Markt für teuer.
Deutschland: Viertletzter Platz weltweit
In Deutschland bleibt die Stimmung gedrückt, am Nutzermarkt ebenso wie am Investmentmarkt. Weltweit liegt das Land auf dem viertletzten Platz. Mehr als vier von fünf Befragten sehen den Markt im Abschwung oder am Tiefpunkt des Zyklus. Die Stimmung der InvestorInnen hat sich weiter verschlechtert, die der MieterInnen ist fast unverändert.
Die Investorennachfrage hat sich leicht verbessert, vor allem im Einzelhandel, ist aber in allen Segmenten weiterhin negativ. Auf der Nutzerseite ist die Nachfrage nach Büros deutlich gesunken, im Einzelhandel ist sie gestiegen. Fast die Hälfte der Befragten hält Deutschland als Investitionsstandort für teuer. Der Anteil jener, die die Preise für angemessen halten, ist klar gesunken.
Die Erwartungen an die Kapitalwerte haben sich in allen Assetklassen deutlich verschlechtert, am stärksten bei Industrie- und Einzelhandelsimmobilien. Bei den Mieten hat sich kaum etwas verändert, nur bei Industrieimmobilien wird hier ein Plus erwartet.
Und die Finanzierung? Die deutschen Befragten bewerten die Kreditkonditionen extrem negativ. Nach einem schon sehr schwachen Vorquartal haben sie sich nochmals leicht verschlechtert. Das zeigt sich auch bei den Projektentwicklungen: Positiv war dieser Wert zuletzt Ende 2019. Fast sieben Jahre her.
Fazit Europa: Kein Aufwärtstrend in Sicht
Susanne Eickermann-Riepe FRICS, Senior Vice President der RICS weltweit: „Das Marktumfeld bleibt herausfordernd und unsicher. Nochmals verschärfte Kreditbedingungen führen zu erhöhter Investitionszurückhaltung in Europa.“ Frankreich, Deutschland und Österreich seien weiterhin die Schlusslichter. Die Abschwächung habe auch die zukunftsbezogenen Indikatoren erreicht: „Die Erwartungen an Kapitalwerte fielen deutlich, was darauf hindeutet, dass sich das Finanzierungsumfeld als dauerhaftes Hemmnis verfestigt.“ Ihr Rat an die Branche: „Jetzt heißt es ‚Back to Work‘ und aus dem bestehenden Portfolio das Beste machen.“
Fazit Deutschland: Stabilisierung ohne Aufschwung
Jens Böhnlein MRICS, Vorstandsvorsitzender der RICS Deutschland, sieht Nutzer- und Investmentmarkt weit auseinanderliegen: „Während sich die Nachfrage auf der Nutzerseite vergleichsweise robust hält, fehlt es dem Investmentmarkt weiterhin an Dynamik und Vertrauen.“ Eine nachhaltige Erholung sei noch nicht in Sicht. Umso wichtiger werde ein differenzierter Blick auf die einzelnen Immobilien: „Qualität, Nutzungsflexibilität und wirtschaftliche Zukunftsfähigkeit werden zunehmend darüber entscheiden, welche Assets sich in diesem Marktumfeld langfristig behaupten können.“