Es ist schon unglaublich, mit welcher Geschwindigkeit neue Assetklassen für Investoren auftauchen. Waren Logistikimmobilien noch vor wenigen Jahren nur Insidern ein Investment wert, so haben sie sich mittlerweile gut etabliert, wie Rolf Zarnekow, Head of Real Estate Investment bei Aquila Capital, erklärt: „Im institutionellen Markt waren Logistikimmobilien vor zehn Jahren noch ein stiefmütterlich behandeltes Thema, aber sie haben sich mittlerweile zu einer Top-Assetklasse entwickelt.“ Etwa 2013 begann der Boom, und Logistikimmobilien belegen nach knapp fünf Jahren im deutschen Investmentmarkt den dritten Rang. Derzeit steht bereits das nächste „Nischenprodukt“ in den Startlöchern. Und wieder ist es die Technik, die diesen Schritt ermöglicht.
Rechenzentren – vom Spezialprodukt zur Assetklasse
Rechenzentren entwickeln sich derzeit vom Spezialprodukt zu einer Assetklasse für institutionelle Immobilieninvestoren. Die Gebäude bzw. die Räumlichkeiten, in denen die zentrale Rechentechnik, aber auch die zum Betrieb notwendige Infrastruktur eines oder mehrerer Unternehmen untergebracht ist, zählen zu den wichtigsten Assets eines Unternehmens. Das heißt, insbesondere die Inhalte dieser Gebäude. Die Nachfrage nach Bits und Bytes ist unglaublich. CBRE schätzt, dass letztes Jahr 119 Megawatt Leistung nachgefragt wurden. Gegenüber 2015 hat sich der Markt in den letzten beiden Jahren verdoppelt. Für Investoren eigentlich das ideale Investitionsobjekt: Immobilien, die dringend benötigt werden und für die auch großes Fachwissen notwendig ist.
Eine Etablierung bei nicht spezialisierten Anlegern ist zu erwarten
„Derzeit sind der Großteil der Käufer von Rechenzentren spezialisierte Real-Estate-Investment-Trusts wie insbesondere die US-amerikanischen Equinix und Digital Realty sowie die asiatische Keppel DC“, erklärt Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills. Es ist allerdings zu erwarten, dass sich die Assetklasse auch aufseiten nicht spezialisierter Anleger in den kommenden Jahren etablieren wird. Die Investorennachfrage wächst bereits, und das weltweite Transaktionsvolumen für Rechenzentren war 2017 mit 25 Milliarden US-Dollar dreimal so stark wie 2016. In Europa waren es bisher lediglich 450 Millionen Euro. Mit dem deutlich gestiegenen Transaktionsvolumen sind allerdings auch die Anfangsrenditen über die letzten Jahre auf fünf bis sieben Prozent gefallen.
Industrie 4.0 und Cloud-Lösungen als Nachfragemotor
Mit dem Siegeszug der Digitalisierung in Form von Industrie 4.0 und Internet of Things sowie dem damit verknüpften Umzug von Unternehmen unterschiedlichster Wirtschaftszweige in die Cloud wird sich der Markt in den kommenden Jahren voraussichtlich schlagartig erweitern. Die Nachfrage nach Cloud-Computing-Lösungen wächst und mit ihr der Bedarf an großen Hyperscale-Rechenzentren. Laut den Berechnungen von Cisco wird sich der Datenverkehr in derartigen Serverstädten in den kommenden fünf Jahren verfünffachen.
Nordeuropa als führende Entwicklungsregion
Laut dem Rechenzentren-Investment-Index von Savills sind es vor allem die nordischen Staaten, die im europäischen Vergleich bei der Entwicklung von Rechenzentren die Nase vorne haben werden. „Die neuen Rechenzentren werden zunehmend in suburbanen oder ländlichen Regionen der Länder gebaut, die ideale Voraussetzungen in der natürlichen Umgebung, der Sicherheitslage sowie der Stromversorgung und Netzanbindung bieten“, sagt Lydia Brissy, Director Research Savills Europe. Die vorderen fünf Ränge im Index belegen Norwegen, Schweden, Finnland, Dänemark sowie die Niederlande. Österreich befindet sich an achter Stelle. „Während die nordischen Länder die erste Wahl für Anlagen mit über 50.000 Quadratmetern sein werden, wird der Bedarf an kleineren, dezentralen Rechenzentren vor allem in Deutschland und Kontinentaleuropa zunehmen“, ist Lydia Brissy überzeugt.
Was die Rechenzentren für Investoren noch besonders interessant macht, sind die „typischen Mietvertragslängen von zehn Jahren und mehr sowie ein steigender Bedarf der Rechenzentren-Betreiber an Sale-and-Lease-Back“, so Marcus Lemli. Übrigens ist die lange Dauer der Mietverhältnisse genau jener Faktor, der für Rolf Zarnekow auch den besonderen Wert der Logistikimmobilie ausmacht: „Sie können in der Regel Verträge über zehn bis 15 Jahre abschließen.“