Wo sehen Sie derzeit das größte Problem am Immobilienmarkt?
Otto Kauf: Im Moment ist die Finanzierung das Nadelöhr, sowohl für Privatpersonen als auch für Bauträger. Man kann aber nicht hundertprozentig sagen, ob das eine geduldete oder sogar angestrebte Entwicklung ist, die mit Eckparametern wie Politik, Basel IV, FMA etc. vorangetrieben wird, weil es heißt: zu riskant oder politisch nicht gewünscht. Oder ist es so, weil die Akteure gezwungen sind, vorsichtiger zu werden? Bei den kolportierten Rekordergebnissen der Geschäftsbanken kann ich mir aber Zweiteres fast nicht vorstellen.
Ihre Conclusio daraus?
OK: Ich glaube, dass es Interessensvertretungen gibt, die gewisse Parameter anschieben, und da sind die Interessen der Finanzwelt vordringlich. In den letzten Jahren hat die Finanzwelt ja die Immobilienbranche geprägt. Früher war der Kunde das Wichtigste, und heute sind es die Investoren und die Renditen.
Aber wir kommen wieder auf den alten Status zurück.
Inwiefern?
OK: Diejenigen, die auf die Renditen geschaut haben, sehen die Lage derzeit als zu volatil an, und die Immobilie als Finanzprodukt verschwindet vom Markt. Wer sich auf das Finanzprodukt gestützt hat, ist in veritablen Schwierigkeiten.
Man sieht aber, dass die Investoren beginnen, sich wieder vorsichtig zu öffnen. Die Stiftungen und Family-Offices sind die Ersten. Sie haben andere Konzepte, Ideen und geringere Regularien, weshalb sie unabhängiger agieren können. Die großen Investoren brauchen etwas länger.
Waren Sie in den letzten Jahren, also vor 2022, nicht auch in der Versuchung, mit FLAIR Bauträger zu expandieren?
OK: Ja, aber immer in Maßen. Ich bin und war immer der Vertreter eines vernünftigen organischen Wachstums. Wir bauen im Normalfall eine große und eine kleine Anlage parallel. Das bedarf eines gewissen strategischen Vorausdenkens, aber damit bleibt das Risiko überschaubar, und auch das Unternehmen muss ausgelastet sein.
Diese Entscheidung war richtig, denn die aktuelle Situation ist mehr als herausfordernd. Wir erleben derzeit einen Ausleseprozess, und ich wäre sehr gespannt auf eine statistische Auswertung, wie viele Firmen vom Markt verschwunden sind. Ich glaube, das würde uns erschrecken. Vor allem hängen noch immer zahlreiche Firmen am Tropf der Banken, die es sich nicht leisten können, diese Unternehmen in einen Sanierungsprozess zu bringen. Die goldenen Zeiten und die Spannenerwartung haben sich in der ganzen Kette reduziert – leider ist das noch nicht zu den Banken durchgedrungen, und darum haben wir das besagte Nadelöhr.
Sie haben einmal gesagt, Sie würden die Unternehmen aktuell in drei Segmente einteilen.
OK: Da sind zunächst einmal die, die sich nicht halten konnten, weil deren Konstrukt zu stark nach dem System „Dominosteine“ aufgebaut war, und wenn die Steine in einer Linie einmal zu fallen beginnen, dann stoßen sie die nächsten um. Die sind vom Markt verschwunden.
Dann gibt es diejenigen, die mitten in Projekten stehen und die von den Finanzinstituten zähneknirschend am Leben gelassen werden, damit der Schnitt der Banken nicht zu schlimm ist – sprich die Verluste, die sie zu tragen haben.
Und drittens sind da diejenigen, die auf den sich abzeichnenden Nachfrageüberhang hin zu produzieren beginnen.
Welche Projekte hat FLAIR Bauträger aktuell?
OK: Wir haben das Projekt „TIME OUT“ mit der Option Zweitwohnsitz am Semmering, aber da sind wir dabei, die allerletzten Einheiten zu verwerten. Das ist mehr oder weniger gelaufen.
Aktuell beginnen wir mit unserem „BRAUHAUS Ensemble“ in Schwechat. Dabei geht es um die Zentrale der alten Schwechater Brauerei mitten im Ort, einen Häuserblock hinter dem Hauptplatz. Wir haben DEN historischen Kern mit Denkmalschutz – ein Biedermeierschlösschen, in dem der Verwaltungssitz war – und möchten ihn sanieren. Drumherum entwickeln wir eine außergewöhnliche Wohnausanlage. Kurz und gut: ein „House of Character“, wie die Engländer historisch bedeutsame Substanz nennen. Wir werden diese historische Substanz in enger Abstimmung mit dem Denkmalschutz in Szene setzen. In Schwechat war einmal die weltgrößte Brauerei und weit über Europa hinaus bekannt. Das Gebäude führte bis dato ein abgewirtschaftetes Schattendasein. Wir geben diesem emotionalen Wert einen Rahmen.
Heißt das, es gibt alle Formen von Wohnraum?
OK: Wir haben eine Vielfalt von Formen, die man aber nur schaffen kann, wenn historische Bausubstanz vorhanden ist. Man kann bei uns Altbauwohnungen und loftartige Wohnungen, aber auch Neubauwohnungen erwerben. Wir gehen bewusst nicht in den Luxus, sondern wollen Menschen ansprechen, die wissen, dass der Wohnraum und das Umfeld etwas mit ihnen machen, und die sich nach einer außergewöhnlichen Immobilie sehnen. Wohnen beeinflusst die Menschen so unglaublich, und es ist ja nicht egal, ob du in einer Schuhschachtel wohnst oder in einem Projekt, in dem sich die Verantwortlichen etwas dabei gedacht haben und akribisch versuchen, die Gestaltungskriterien zu optimieren.
Wie haben sich die Wünsche und die Ansprüche der Kunden verändert?
OK: Suchen würden die Menschen immer noch die große Wohnung, aber das geht sich bei vielen finanziell nicht aus. Der Trend einer freien Küche im Wohnzimmer ist wieder rückläufig – viele wollen die Küche wieder extra. Das Thema Maisonette ist tot, weil viele Angst haben, dass sie die Stiegen später nicht mehr steigen können.
Was sich auf jeden Fall verändert hat: Es ist viel mehr Kommunikation mit dem Kunden notwendig. Wenn man hochwertige Bauphysik verwendet und die Wände weiß sind, sieht der Kunde keinen Unterschied zu einem Betonplattenbau, weil bei diesem die Wände ebenfalls weiß sind. Wir müssen mehr Wissen vermitteln. Das war schon immer so, aber in Zeiten, in denen es leichter war, eine Finanzierung zu bekommen und die Verunsicherung nicht so groß war, war es auch für uns einfacher.
Noch etwas ganz anderes. Ich stelle fest, dass in vielen Unternehmen mittlerweile die Kinder von Geschäftsführern oder Mitarbeitern engagiert sind oder in führender Position arbeiten. Auch bei FLAIR Bauträger.
OK: Mein Sohn Leon ist bei FLAIR für das Finanzmanagement verantwortlich. Er wusste lange nicht, ob er in das Unternehmen einstiegen will beziehungsweise war das nicht das Thema. Er hat zwar lange im Unternehmen mitgearbeitet, aber hat das nicht als seine Zukunft gesehen – er wollte selbst etwas aufbauen. Wir kamen dann in eine Situation, in der ich eine Position im Unternehmen nachbesetzen musste. In dieser nicht einfachen Zeit hat Leon gesehen, dass das eine sehr spannende und herausfordernde Branche ist, und das hat ihn gereizt. Es war für mich sehr erfreulich, dass er jetzt mit dabei ist, und das ist von allen Highlights 2025 die Nummer eins.
Wie ist es, mit dem eigenen Kind im Unternehmen zu arbeiten?
OK: Das gibt mir wieder einen neuen Energieschub. Ich kann mit Leon ein Unternehmen führen, in das auch seine Ideen miteinfließen dürfen, und ich kann mich auch ein wenig zurücknehmen. Es ist ein tiefes Grundvertrauen, wir haben unterschiedliche Zugänge und Fähigkeiten und suchen gemeinsam das Beste. Es ist auf jeden Fall spannend. Jeder von uns beiden weiß, dass er sich auf den anderen verlassen kann.