Pandion-Insolvenz: Der Fischadler hat sich verhoben

Dahinter steht mehr als eine weitere Zahlungsstörung: der Absturz eines Entwicklers, der 24 Jahre lang als das Gegenteil eines Zockers galt. Reinhold Knodel, Gründer und Alleinaktionär, hatte erst im Februar eine Finanzierung über 100 Millionen Euro abgeschlossen und die Anleihe verlängern lassen. Die Konstruktion hielt keine sechs Monate.

Warum dieser Fall anders liegt

Es gibt in dieser Branche mittlerweile eine Routine im Umgang mit Entwicklerpleiten. Signa – genau genommen eine österreichische Immobilien- und Handelsholding und kein klassischer Wohnentwickler –, dazu Gerch, Euroboden, Development Partner, Project Immobilien: Man kennt die Choreografie aus Eigenverwaltung, Ad-hoc, Sanierungskonzept und Investorenprozess. Und man kennt die dazugehörige Erzählung, die immer ein bisschen nach Schadenfreude klingt: zu schnell gewachsen, zu viel Fremdkapital, zu wenig Substanz.

Bei PANDION funktioniert diese Erzählung nicht. Und genau das macht den Fall für die gesamte DACH-Immobilienwirtschaft interessant.

Vom Zimmermann zum Kranhaus: Wer Reinhold Knodel ist

Reinhold Knodel, nach eigenen Altersangaben Jahrgang 1961 oder 1962, schwäbische Herkunft, ist gelernter Zimmermann. Danach Polizeiausbildung, danach BWL-Studium. Eine Vita, die in dieser Branche so gut wie niemand hat – und die Knodel selbst gerne erzählte. „Ich habe nach der Schule mit einer Ausbildung zum Zimmermann gestartet, was meine Liebe zum Bauen und zur Architektur begründet", sagte er im Interview mit dem Anleihen-Finder vom 14. Oktober 2020. „Weitere Stationen waren eine Polizeiausbildung und ein BWL-Studium, bevor ich 2002 die PANDION gegründet habe."

2002 also die Selbstständigkeit: Pandion Real Estate GmbH, Knodel als Alleingesellschafter, Fokus zunächst auf Köln, Bonn und Düsseldorf. Ein Jahr später folgte die Vertriebsgesellschaft, in den Jahren darauf kamen Service- und Designgesellschaft dazu. 2006 entstand die PANDION AG als Holding; Sitz ist Köln.

Dass in Datenbanken bis heute zwei Gründungsjahre kursieren – 2002 und 2006 –, ist übrigens kein Widerspruch, sondern eine Frage der Gesellschaft: 2002 ist der operative Start, 2006 die Holding.

Bekannt wurde das Unternehmen im Kölner Rheinauhafen. Zuerst mit dem Umbau des denkmalgeschützten Kornspeichers „Siebengebirge" (Bauzeit 2004 bis 2006), ausgezeichnet 2008 mit dem NRW-wohnt-Preis der Architektenkammer NRW. Dann, 2010, mit dem Kranhaus Nord – PANDION Vista. Das einzige der drei Kölner Kranhäuser, das dem Wohnen gewidmet ist: 133 Eigentumswohnungen, gut 60 Meter hoch, Entwurf von BRT Architekten Bothe Richter Teherani gemeinsam mit Alfons Linster, Verkaufsvolumen rund 76 Millionen Euro.

Ein Wohnhochhaus in dieser Form, in dieser Lage, verkauft an private KäuferInnen – das war 2010 ein Statement. Und es war die Visitenkarte, die PANDION zwei Jahrzehnte lang vorlegen konnte.

Wachstum mit Ansage: der Aufstieg bis 2021

Danach ging es in geordneten Schritten. München kam früh dazu, Berlin 2015, Stuttgart im Jänner 2019 – letzteres vom Unternehmen als Rückkehr zu den Wurzeln des Inhabers bezeichnet. Der zwischenzeitliche Rekordumsatz von 262 Millionen Euro wird je nach Quelle dem Geschäftsjahr 2017 oder 2018 zugeordnet; 2018 reichte es in der bulwiengesa-Projektentwicklerstudie für Platz sechs. Im Geschäftsjahr 2021 kletterte PANDION im Wohnsegment (Trading Development) von Platz fünf auf Platz drei, im Bürosegment von Platz fünf auf Platz zwei.

Ab 2014 baute PANDION die Bürosparte unter der Marke OFFICEHOME aus – Innenhöfe, Begrünung, angestrebte DGNB-Gold-Zertifizierung, Innenstadtlagen. Rückblickend ist genau hier die Sollbruchstelle zu suchen.

Der Kapitalmarkt kam spät und maßvoll dazu: 2018 und 2019 platzierte PANDION Schuldscheindarlehen über insgesamt 84 Millionen Euro. Im Februar 2021 folgte die erste und einzige börsennotierte Anleihe (ISIN DE000A289YC5) – 45 Millionen Euro, 5,50 Prozent, Laufzeit bis 2026, Sole Lead Manager IKB. Das Zielvolumen hatte bei 30 Millionen gelegen; die Emission war deutlich überzeichnet und wurde aufgestockt.

2021 wurde ohnehin das Jahr der Jahre: Konzernergebnis 160 Millionen Euro, Ergebnis vor Steuern 224 Millionen, Eigenkapitalquote 26,8 Prozent. Dazu der Verkauf des Münchner Werksviertel-Büroprojekts – damals OFFICEHOME Werksviertel I, später OFFICEHOME Soul – an Union Investment, langfristig vermietet an die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben für das Deutsche Patent- und Markenamt. Intern hieß das schlicht „der Big Deal". Das Konzernergebnis, hieß es damals, markiere einen Höhepunkt in der 20-jährigen Unternehmensgeschichte.

Das Erdbeben im Pazifik: wie die Zinswende PANDION traf

Dann kam die Zinswende. Und PANDION reagierte – erst souverän, dann zunehmend gehetzt.

Im Dezember 2023 sagte Knodel im Handelsblatt einen Satz, der heute wie eine Diagnose klingt: „Im Vergleich zu heute hat uns die Finanzkrise deutlich weniger getroffen." Er sprach von einer „absoluten Kaufverweigerung" institutioneller Investoren, „und das seit nun schon fast zwei Jahren". Und über den Union-Investment-Deal von 2021: „Ohne diesen Deal würde es uns schlechter gehen, dann hätten wir vermutlich andere Sorgen."

Die Zahlen zeichnen die Kurve nach. Ergebnis vor Steuern: 2021 noch 224 Millionen Euro, 2022 rund 62 Millionen, 2023 noch 46,5 Millionen, 2024 nur mehr 1,2 Millionen. Die Eigenkapitalquote sank von 26,8 auf 20,1 Prozent.

Am 27. Oktober 2025 kündigte PANDION die Neuausrichtung der Finanzierungsstruktur samt Prolongation der Anleihe an. Im November stimmten die AnleihegläubigerInnen zu – Laufzeit bis 5. August 2028, dafür 8,00 statt 5,50 Prozent Kupon, halbjährliche Zahlung, zehn Prozent Teilrückzahlung Ende 2027. Die Zustimmung lag laut Unternehmensmitteilung bei „annähernd 100 Prozent" der abgegebenen Stimmen. Wirksam wurde die Verlängerung Ende Jänner 2026, der neue Kupon lief ab 5. Februar 2026.

Es folgte, was nach Stabilisierung aussah: am 24. Februar 2026 das Closing einer 100-Millionen-Finanzierung mit Värde Partners, nachrangiges Fremdkapital auf Holdingebene, besichert durch 13 Wohnprojekte. Am 9. März eine Projektfinanzierung über 240 Millionen Euro durch von Apollo verwaltete Fonds für OFFICEHOME Beat in München – Siemens als Single Tenant. Im Mai der Teilverkauf des vierten Bauabschnitts am Düsseldorfer Albertussee an GARBE.

„Mit dem Closing der Finanzierung mit Värde sowie der Prolongation der Unternehmensanleihe haben wir die Grundlage geschaffen, um unsere Corporate-Finanzierung neu zu ordnen, sodass wir nun unseren Fokus wieder auf das Projektgeschäft richten können", ließ sich Knodel am 24. Februar zitieren.

Am 1. Juli kam die Ad-hoc mit den vorläufigen Zahlen 2025: Umsatzerlöse 846,1 Millionen Euro nach 126,5 Millionen im Vorjahr – ein Rekord, getrieben durch Projektübergaben – und ein Ergebnis vor Steuern von minus 69,0 Millionen. Grund: Wertberichtigungen bei Gewerbeobjekten. Noch am 23. Dezember 2025 hatte eine Hochrechnung ein leicht positives Vorsteuerergebnis im einstelligen Millionenbereich in Aussicht gestellt.

Fünf Tage im August: der Weg in die Insolvenz

Am 3. August, 20:07 Uhr, die nächste Ad-hoc: Die am 5. August fällige Zinszahlung werde „vorerst nicht fristgerecht" geleistet. Ein Finanzierungsbaustein sei durch einen finanzierenden Partner „entgegen den bisherigen Erwartungen zurückgezogen" worden. Wer sich zurückgezogen hat, nennt PANDION bis heute nicht – in keiner Mitteilung, in keinem Interview.

Es ging um rund 3,6 Millionen Euro. Bei 45 Millionen Anleihevolumen und acht Prozent Kupon eine schlichte Rechenaufgabe – und der erste reguläre Halbjahrestermin unter den neuen, im November mühsam verhandelten Konditionen. Für die Anleihe wurde am 5. August eine Flat-Umstellung vorgenommen; binnen 30 Tagen verlor der Kurs rund 88 Prozent.

Am 10. August, 12:15 Uhr, dann der Insolvenzantrag in Eigenverwaltung – für die PANDION AG sowie für PANDION Real Estate, Vertriebsgesellschaft, Design, Projektmanagement und Engineering. Die Löhne für August, September und Oktober sind über eine Insolvenzgeldvorfinanzierung der Bundesagentur für Arbeit gesichert.

Zur Zahl der Beschäftigten nennt die offizielle Insolvenzmitteilung keine aktuelle Angabe. In der Berichterstattung ist von rund 160 bis 190 Beschäftigten die Rede; im Februar 2026 sprach das Unternehmen selbst noch von rund 200 MitarbeiterInnen an den Standorten Köln, München, Berlin und Stuttgart.

Holding tot, Projekt lebt? Was die Eigenverwaltung bedeutet

Der zentrale Satz der Ad-hoc lautet: „Die einzelnen Projektgesellschaften sind nicht betroffen." Laufende Bauvorhaben sollen gemeinsam mit den Projekt- und Finanzierungspartnern fortgeführt werden. Es geht um ein Portfolio mit einem Verkaufsvolumen von über 4,8 Milliarden Euro, rund 3.800 Wohnungen und rund 200.000 Quadratmetern Bürofläche.

Das ist die beruhigende Lesart. Sie ist auch die Standardlesart der vergangenen drei Jahre – bei Gerch, bei Euroboden, bei Development Partner. Und sie stimmt immer nur zur Hälfte. Denn die Projektgesellschaften brauchen weiterhin eine Holding, die Projektmanagement, Vertrieb und Technik liefert. Genau diese Holding und genau diese Dienstleistungstöchter sind insolvent.

Für WohnungskäuferInnen, für Generalunternehmer und ihre Subunternehmer, für Vorverkäufe hängt damit alles am Einzelvertrag und an der jeweiligen Projektfinanzierung. Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Die wird es auch nach dem 1. September nicht geben – dann findet um 11:30 Uhr der angekündigte Webcast für AnleihegläubigerInnen statt. Die SdK Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger, selbst Anleiheinhaberin, ruft seit dem 10. August zur Bündelung der Interessen auf. Einen gemeinsamen Vertreter der GläubigerInnen gibt es bislang nicht; er wird erst nach Verfahrenseröffnung in einer Gläubigerversammlung gewählt.

Bemerkenswert ist, was zum Redaktionsschluss noch fehlt: Das Verfahren ist beantragt, aber nicht eröffnet. Ein vorläufiger Sachwalter ist öffentlich nicht benannt. Auch ein CRO oder Generalbevollmächtigter wurde nicht kommuniziert. Als Ansprechpartner nennt die Ad-hoc nur einen Namen – Reinhold Knodel, Vorstand.

Was der Fall erzählt

Man kann PANDION als weiteren Punkt auf einer langen Liste abhaken. Man kann es aber auch anders lesen.

Erstens: Es trifft diesmal keinen Luxus-Zocker und keinen Konzern mit undurchsichtiger Beteiligungspyramide, sondern ein inhabergeführtes Unternehmen mit – nach eigenen Angaben – rund zwei Dritteln Wohnanteil in der Projektpipeline, das nach eigener Darstellung seit dem ersten Geschäftsjahr profitabel operierte. Das Gift kam aus dem Gewerbesegment: Grundstücke, vor der Zinswende für großvolumige Büroprojekte gekauft, die Kapital banden, während der Büroinvestmentmarkt einbrach. Der Rest ist Bewertung.

Zweitens: Zwischen einer als tragfähig kommunizierten Neuordnung der Finanzierung und der Zahlungsunfähigkeit lagen keine sechs Monate. Das ist die eigentlich beunruhigende Zahl dieses Falls – für Banken, für Debt Funds, für alle, die derzeit Sanierungskonzepte prüfen.

Drittens, und das trifft besonders den Mittelstand: Diese Insolvenz landet direkt bei PrivatanlegerInnen. Sie haben im November 2025 einer Verlängerung zugestimmt, gegen mehr Zins und mehr Zeit. Beim ersten regulären Kupon unter den neuen Bedingungen war Schluss. Wer künftig eine Immobilien-Mittelstandsanleihe restrukturieren will, wird diesen Herbst erklären müssen.

Der Fischadler, Pandion haliaetus, ist ein hochspezialisierter Präzisionsjäger. Warum Knodel seine Firma nach ihm benannt hat, hat er öffentlich nicht erklärt. Wie tragfähig die Konstruktion war, entscheidet sich jetzt in Köln.

Chronologie der PANDION AG

Fragen und Antworten zur Pandion-Insolvenz

Was ist bei der PANDION AG passiert?

Die PANDION AG hat am 10. August 2026 beim Amtsgericht Köln die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens beantragt und zugleich Eigenverwaltung beantragt. Betroffen sind die Holding und fünf operative Töchter. Auslöser war der Wegfall eines Finanzierungsbausteins und eine dadurch ausgefallene Zinszahlung von rund 3,6 Millionen Euro auf die Unternehmensanleihe.

Was bedeutet Eigenverwaltung?

In der Eigenverwaltung bleibt das bisherige Management im Amt und führt das Unternehmen weiter, überwacht von einem gerichtlich bestellten Sachwalter. Bei PANDION war zum 18. August 2026 weder das Verfahren eröffnet noch ein vorläufiger Sachwalter öffentlich benannt.

Sind die Pandion-Projekte insolvent?

Nein. Die einzelnen Projektgesellschaften sind laut Unternehmensmitteilung nicht vom Insolvenzantrag erfasst. Ob und wie ein Projekt weiterläuft, hängt allerdings an der jeweiligen Projektfinanzierung und an den Vertragspartnern – eine pauschale Entwarnung ist das nicht.

Was heißt das für AnleihegläubigerInnen?

Die Anleihe (ISIN DE000A289YC5) über 45 Millionen Euro läuft nominell bis 5. August 2028 zu 8,00 Prozent. Wie hoch die Insolvenzquote ausfällt, ist offen. Zur Einordnung: Bei Insolvenzverfahren, die 2010 eröffnet und bis Ende 2017 beendet wurden, erhielten die Gläubiger laut Statistischem Bundesamt im Schnitt nur 3,9 Prozent ihrer Forderungen zurück. Die SdK Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger bündelt seit 10. August die Interessen der GläubigerInnen.

Heißt es Insolvenz oder Konkurs?

In Deutschland gilt seit 1999 ausschließlich der Begriff Insolvenz; „Konkurs" ist dort umgangssprachlich. In Österreich und der Schweiz ist Konkurs weiterhin eine offizielle Verfahrensart innerhalb des Insolvenzrechts. Da PANDION ein deutsches Unternehmen ist, handelt es sich rechtlich um ein Insolvenzverfahren.

Wie geht es weiter?

Nächster Termin ist der Webcast für AnleihegläubigerInnen am 1. September 2026 um 11:30 Uhr. Danach folgen die gerichtliche Entscheidung über die Eigenverwaltung, die Verfahrenseröffnung samt Sachwalter-Bestellung sowie eine Gläubigerversammlung zur Wahl eines gemeinsamen Vertreters.

Alle Unternehmenskennzahlen nach eigenen Angaben der PANDION AG (Ad-hoc-Mitteilungen, Geschäftsberichte, Finanzmitteilungen). Der Verfahrensstand entspricht dem 18. August 2026; das Insolvenzverfahren war zu diesem Zeitpunkt beantragt, aber noch nicht eröffnet. Dieser Beitrag wird bei neuen Entwicklungen aktualisiert.