Neue Wohnperspektiven - Bauen mit Modulen & Co

1:29 der Fusion? Ja, das stimmt. Hinter dem Elch, den die Leute vor allem hier im österreichischen Markt doch deutlich länger und deutlich besser kennen und eine bekanntere Marke ist, vor allem aus dem B2C-Bereich, also aus dem privaten Endkundenbereich mit Holzfertighäusern, hat sich dann einfach circa vor drei Jahren die Chance und gleichzeitig die Vision ergeben, auch im deutschen Markt einen dort nicht minder bekannten und sehr starken Partner mit an Bord zu holen und ins Firmenunternehmen mit einzubringen. Und mit dieser Fusion zwischen ELK und Kampa, das ist so eine klassische Chance und eine klassische Vision, dass eins plus eins mehr als zwei ergibt.

2:12 Du hast ein ähnliches Tätigkeitsfeld, du hast zwei diversifizierte Märkte, die du so ein bisschen synergetisch zusammenbringst und ELK als klarer Marktführer in Österreich und Kampa mit einem sehr stabilen innovativen Charakter in Deutschland. Und so ergänzt sich das einfach sehr gut und wir können natürlich auch jetzt mit besseren standortbezogenen Produktionsstätten aus Deutschland oder aus Österreich heraus diese Märkte in besserer Synergie quasi bespielen. Und wir haben zusätzlich natürlich auch noch einen massiven Technologie- und Innovationsmotor dadurch bekommen, weil halt auch aus zwei Sichtweisen das Thema serieller

2:50 Holzbau und Modulbau gedacht wird. Lukas, danke. Wir kommen dann auch noch zu, beziehungsweise frage ich dich gleich: Wir haben schon auch darüber gesprochen im Vorgespräch. Du hast gemeint, ELK, glaube ich, war mal auch regional, in England sogar tätig, aber das ist ein bisschen ein Problem mit den Transportkosten und darum ist ja auch das Kampa ELK Project eigentlich eine ideale Synergie, auch was das betrifft. Ja. Also wir haben, werden wir vielleicht später eh auch noch beleuchten, im Thema serielle Vorfertigung lebst du natürlich immer von einer Produktionsstätte. Die können natürlich diversifiziert regional mehrere

3:31 Produktionsstätten sein, aber du lebst immer von einem Zirkelschlag um diese Produktionsstätte im klassischen Sinne. Und damit wird natürlich, je weiter du den Zirkelschlag öffnest und die Transportkomponente größer wird in dieser Wertschöpfung der seriellen oder im Maximum überhaupt Modulelemente, verlierst du ein bisschen an Effizienz und damit auch ein bisschen an Wirtschaftlichkeit. Deswegen ja, wir haben in der Historie der ELK auch bis England, Holland, in die nordischen Länder auch hinauf geliefert, aber das ist halt nicht dein heimischer Markt. Du besitzst ihn von etwas weiter außen. Es ist ein bisschen schwieriger, immer am Puls dort auch zu bleiben und

4:10 gleichzeitig hast du natürlich immer doch einen eminenten Anteil dieser Transportwertschöpfung oder dieser Transportkosten und der macht dich dann teilweise, je weiter weg, etwas unwirtschaftlicher gegenüber lokaler Partner oder Mitbewerber. Lukas, danke für deine erste Einschätzung. Vor allem, wir kommen ja dann auch noch auf Stadt und Land ein bisschen zu sprechen, auf die unterschiedlichen Länder, weil ihr alle drei doch in sehr ähnlichen, aber auch in unterschiedlichen Ländern aktiv seid. Michael, BUWOG ist ja an und für sich, kann man das so sagen, ein Nutznießer dieser ganzen

4:51 Wohnideen. Wie sind denn eure bisherigen Erfahrungen mit seriellem Wohnbau, mit Modulbau? Ja, Nutznießer. Wir sind vielleicht auch Umsetzer dessen. Wir beschäftigen uns ja sehr stark immer wieder auch mit der Weiterentwicklung unserer Prozesse und da ist es natürlich auch ein wesentliches Thema, sich diese Themen anzuschauen. Und wir sind ja auch beteiligt an einem Unternehmen, Kopius, das sich auch am Markt entsprechend positioniert mit seriellem Wohnbau. Und auch da im Zusammenhang sind wir gerade dabei, in Salzburg ein größeres Wohnbauprojekt zu realisieren mit grob 400 Einheiten.

5:32 Und wir haben auch festgestellt, dass gerade das Thema Digitalisierung, Vorfertigung, all diese Themen, man kann sie nicht mehr getrennt sehen. Das hängt alles unmittelbar zusammen. Das eine bewirkt das andere, befruchtet das andere. Also du musst den Prozess einfach ein bisschen umfangreicher und neuer denken, viele Dinge viel früher denken und das hängt auch sehr stark dann mit dem Thema des seriellen Wohnbaus, wir kommen nachher wahrscheinlich eh noch darauf, hinsichtlich der unterschiedlichen, sage ich jetzt einmal, Themenfelder in dem Gesamttopf serieller Wohnbau, Modulbau et cetera. Und eben in Salzburg haben wir das erste

6:11 Mal auch diese 400 Wohnungen im kompletten Umfang in Vorfertigung, aber auch alle Nasszellen mit Modulbauweise. Und das macht es sehr spannend, weil einfach dieser Planungsprozess sich stark unterscheidet und man eigentlich auch den Ausführenden frühzeitig im Projekt braucht, weil die Systeme sich dann doch da und dort unterscheiden und dann spezifische Anforderungen haben. Und damit ergibt sich auch wieder gleich das Thema: Wann binde ich auch einen Projektpartner in ein Partnerschaftsmodell ein? Also all das sind Erfahrungen, die wir alles im Zusammenhang eben auch mit diesem Thema seriellen Wohnbau unmittelbar gerade

6:53 sammeln. Was uns vielleicht noch ein bisschen fehlt, ist die Erfahrung aus dem gesamten Thema des Wohnens dann später, wenn es der Kunde nutzt. Auf jeden Fall ein Learning by Doing, aber ein sehr spannendes und ein sehr schnelles Learning by Doing. Learning by Doing. Du weißt, Sebastian, das Archiv lügt nie. Du warst am 23.09. bei uns bei Immo Live letztes Jahr. Das war kurz nach der Gründung von Cubex. Und ein Jahr seid ihr sozusagen am Markt. Du hast aber gesagt, natürlich ist man schon länger in Verhandlungen, in Gesprächen gewesen, aber was hat sich seit diesem einen Jahr für euch getan?

7:35 Ja, also wir sind ja in Wahrheit schon vor knapp zweieinhalb Jahren als Think Tank angetreten, um einfach den Wohnbau komplett neu zu denken. Das war unsere Herausforderung, weil wir anders wie das klassische Bauen, das ja projektbasiert, fragmentiert und nicht skalierbar denkt – es gibt ja keine Industrie mit so schlechtem Know-how-Transfer wie die Bauwirtschaft – haben gesagt, wir müssen Wohnen neu denken. Wir sind ganz stark fokussiert auf leistbares Wohnen und wollten einfach den ganzen Prozess umdenken. Und zwar nicht über Projekte skalieren, sondern über ein standardisiertes Produktmodell. Was ist im letzten Jahr passiert?

8:14 Wir haben in Wahrheit in den ersten eineinhalb Jahren labortechnisch, sage ich jetzt einmal, mit Grundrissen, Plänen, statischen Berechnungen das für uns ideale leistbare Haus gebaut, also kosteneffizient in alle Richtungen, von Aufbau, von Transport, von Länge, Höhe, Breite für den Transport, von den Mitteln, die verwendet werden, Verrohrungen, Nasszellen, was auch immer, und haben dann im letzten Jahr, vor allem jetzt Anfang dieses Jahres, dieses Wissen in einen Prototypen gewandelt, wo wir auch eigene neue Produkt- und Projektbestandteile, Bauteile selber entwickelt haben und hier

8:56 auch getestet haben. Der Prototyp steht. Es gehen gerade die ganzen Zertifizierungen, Abnahmen, was man halt alles hier machen muss, Brandschutz, Schallschutz, all diese Dinge sind mehr oder weniger fertig. Wir haben unsere Supply Chain fixiert, das heißt, wir können im ersten Jahr schon zweieinhalbtausend Wohnungen produzieren, in den Jahren danach einmal sechstausend und dann schauen wir, wann wir mehr brauchen. Aber wir haben diese ganze Lieferkette aufgebaut und finalisiert und stehen kurz davor, in Österreich ein größeres Projekt zu starten, zu unterschreiben, wo wir knapp 230 Einheiten

9:36 verbauen werden von unserem Cubex-Produkt. Das schreitet natürlich danach auch langsam über die Kapitalisierung der AG nachzudenken. Das wird auch ein Schritt in diesem Jahr sein. Und parallel dazu, weil wir ja auch Modulreihen haben, wo wir quasi lauter Ein-Bett- oder Ein-Zimmer-Wohnungen haben, dass wir mit einem Partner dazu auch eine Motel-Kette ausrollen werden, also wo wir das serielle Wohnen auch als Motel ausgestaltet auf den Markt bringen werden. Also es hat sich relativ viel getan im letzten Jahr. Klingt so, Sebastian. Du hast auch schon ein paar Punkte angeschnitten,

10:17 auf die wir auch zu sprechen kommen, über die Asset-Klassen, auch natürlich den Unterschied, weil du das angesprochen hast, Schallschutz, Brandschutz. Wie ist das in Österreich? Wie ist das in Ländern, in denen ihr aktiv seid? Aber bevor wir zu diesem Thema kommen, möchte ich beim Lukas anfangen. Es gibt ja schon, man sagt immer serielles Bauen und dann hat man irgendwie so ein Bild im Kopf und das war es dann. Aber es gibt sehr wohl Unterschiede zwischen seriellem Bauen, der Fertigteilbauweise und der Modulbauweise. Lukas. Also ich glaube, es gibt sicher eine wissenschaftliche Definition bei uns.

10:57 Meine Definition würde jetzt eher aus unserem gelebten beruflichen Alltag herauskommen. Aber grundsätzlich, wenn man von seriellem Bauen spricht, sprichst du nicht von Dreidimensionalität, zweidimensionalen Elementen oder Bauteilen, sondern du sprichst eigentlich von einem Planungs- und Organisationsansatz. Also es geht ja darum, in der Baubranche einen industrialisierteren Ansatz in die Wertschöpfungskette hineinzubekommen. Und das sagt noch nichts aus darüber, ob das jetzt ein zweidimensionales, eine Länge mal Breite, ein Wand- oder Deckenelement ist oder ob das eine dreidimensionale Raumzelle ist.

11:29 Dann weiter darüber hinaus sprichst du eben vom Fertigteil. Da sprichst du vom Bauteil. Damit ist es noch materialunabhängig, weil Fertigteile kennen wir natürlich aus dem klassischen konventionellen Baubetrieb genauso. Wir denken an fertige Sanitärblöcke, wir denken an Halbfertigteile, Hohlwände, Elementdecken et cetera. Wir denken in Elementen zweidimensional und das ist der sogenannte serielle Holzelementbau bei uns jetzt zum Beispiel. Also das sagt jetzt auch noch nicht genau über die Bauweise aus. Da gibt es unterschiedliche Bautechniken dafür. Das können CLT oder KLH, das können Rahmenkonstruktionen sein. Und dann überspitzt du das in die dritte

12:12 Dimension und dort kommst du dann beim Modulbau an. Und der Modulbau beschreibt immer eine dreidimensionale Raumzelle.Der Unterschied ist jener, dass du grundsätzlich in all diesen Varianten immer einen seriellen Ansatz hast. Also der Sebastian hat es schon gesagt, von der Vorbereitung, Supply Chain, Lieferkette, Produktion immer offsite. Das heißt, du verlagerst die Wertschöpfung des Bauens vom Onsite, also vom Baubetrieb auf der Baustelle, in den sogenannten Offsite-Betrieb, also in eine geschützte Produktionsumgebung, wo du nach gleichen Gesetzmäßigkeiten, Standards, klimatischen Bedingungen, arbeitsrechtlichen Hintergründen et cetera

12:51 qualitätsüberprüfend konstante Qualitäten und konstante Bauteile herausgeben kannst. Und dort kannst du dann entweder serielle Elemente produzieren, wie vorher beschrieben, Wand- oder Deckenelemente. Die lieferst du dann meistens in einem noch nicht fertigen, aber halbfertigen Zustand auf eine Baustelle und setzt sie dort dann noch im Wertschöpfungszyklus Fertigstellung, also dann schon noch Onsite, Fertigstellungsleistungen zu einem dreidimensionalen Gebäude zusammen. Während hingegen du im Modulbau die Wertschöpfung im Offsite, also im Produktionsbetrieb, noch mal maximierst, weil du eine fertige dreidimensionale Raumzelle baust und dort innen die

13:31 Oberflächen fertig machen kannst. Das heißt, es wird auch bei QBEX wahrscheinlich so sein oder ist natürlich bei anderen Modulbauern oder Raumzellenbauern ähnlich, dass man dort richtig inklusive fertiger Ausstattung, schlüsselfertig würde man vielleicht beschreiben, die Module ausliefert und dann auf der Baustelle den sogenannten Onsite-Fertigstellungszyklus auf ein Maximum minimiert. Lukas, danke. Ja, Sebastian, Lukas hat es schon angesprochen: Ist es so? In der Definition muss ich eben bestätigen, in der Funktionsweise bei QBEX nicht. Also wir unterscheiden uns auch. Also alles, was du jetzt schon – es war schon fast

14:11 wissenschaftlich, Lukas – in der Differenzierung von seriell und Modul gesagt hast, stimme ich überein. Wir liefern auch seriell hochgradig vorgefertigte Wandelemente, Decken und Böden und nicht die dreidimensionale Variante, die auch nachhaltigkeitstechnisch, transporttechnisch für mich die unwirtschaftlichste ist. Wir haben uns massiv in QBEX auf wirklich nur den leistbaren Wohnraum. Also wir machen nur 20, 40 und 60 Quadratmeter Wohnungen. Die haben wir mit Länge, Breite, Höhe transporttechnisch auch optimiert. Das heißt, dass der Transport sehr effizient gelagert oder organisiert werden kann. Dadurch ergibt sich eigentlich auch die

14:54 Holz-Hybrid-Variante, weil die auch für den Transport natürlich leichter geeignet ist als Betonelemente. Aber ich glaube, was hier der große Unterschied ist im Denken, ich glaube, in beiden Companies, ist, dass man eben von diesem einzelnen fragmentierten objektgetriebenen Ansatz, eher schon fast im Bereich vergleichbar mit Automotive und Maschinenbau, im hochindustriell Vorgefertigten, dass die Zulieferer in die Werkstätte liefern und nicht auf die Baustelle. Also Fenster, teilweise Installationen, Verrohrungen werden alle schon vorab gemacht. Es ist eigentlich fast nur noch ein Zusammenstecken der

15:33 Teile, möglichst trocken auf der Baustelle. Ich meine jetzt nicht den Regen, sondern eher betoneingegossene Betonelemente. Da gehen wir einen anderen Weg, dass wir auch Betonteile schon vorgefertigt, gegossen, trocken, nur noch zum Einlegen auf die Baustelle bringen, teilweise schon mit integrierten Fußbodenheizungen drinnen. Und genau in diese Richtung geht das. Man muss, glaube ich, auch oft dem Konsumenten ... Wir haben hier schon ein relativ hohes Tiefenwissen in dieser Diskussion, aber der Konsument draußen glaubt immer, dass dann der große Tieflader mit zwei Räumen, die wie Container zusammengesteckt werden,

16:14 dass das Modulbau ist. Da hat jeder ein bisschen seine eigene Definition, aber ich glaube, das hat nichts mehr mit industrieller Vorfertigung zu tun. Und ich bringe immer gerne das Beispiel, ob es jetzt unser Turnschuh ist oder unser iPhone, es wird alles erst günstig, wenn es in der Masse produziert wird mit möglichst vielen gleichen Teilen. Und das ist, glaube ich, der neue Systemansatz, der notwendig ist, um leistbares Wohnen zu machen. Ich mag niemandem seine Designervilla mit dem Stararchitekten ausreden, aber das wird nicht das Problem des leistbaren Wohnens in den Griff bekommen. Sebastian, danke. Ja, Michael.

16:47 Ich kann das eigentlich nur, was Sebastian und Lukas gesagt hat, vielleicht noch mit einer kleinen Ergänzung. Ich sehe das mit dem seriellen Wohnbau vielleicht noch ein bisschen differenzierter. Nämlich, ich würde sagen, alles, was jetzt die Vorfertigung betrifft, vielleicht sogar auch was die Modulbauweise betrifft, ist immer noch projektspezifisch. Ich würde den seriellen Wohnbau dann eher in die Richtung auch schon denken und zu sagen, das ist dann gar nicht mehr projektspezifisch, sondern das ist quasi so wie Typengenehmigung. Also das wäre für mich der nächste Schritt, was in Deutschland möglich ist,

17:20 aber in Österreich nicht, wo ich sage, okay, über Typengenehmigung und das Ding kann ich dann quasi wirklich, so wie es gerade der Sebastian gesagt hat, wiederholend auf die Liegenschaften, soweit es halt dann ohne direkte örtliche Anpassungen notwendig, wirklich in vielfacher Art und Weise ausrollen. Und das wäre für mich dann tatsächlich das Serielle, wo ich sage, eigentlich habe ich es einmal genehmigt und ich baue eins nach dem anderen. Also das wäre für mich noch der kleine Tupfen hinten drauf. Danke Michael, genau das ist QBEX. Okay. Wir produzieren ein Produkt und wenn unser Produkt nicht auf deinen Bauplatz

17:56 passt, dann musst du leider woanders kaufen. Halt teurer, aber wenn es drauf passt, sind wir die günstigste Lösung. Wobei, Michael, ein Thema ist noch Gropius schafft. Ihr arbeitet ja auch mit Gropius sehr stark. Ihr arbeitet in Deutschland zusammen, ihr arbeitet in Österreich. Österreich auch, ja. Die haben ja auch noch ein spezielles System. Ich glaube, bei einem Bau in Berlin hat mal der Geschäftsführer von Gropius gesagt, haben sie 3.000 Einzelteile vorfabriziert in der Fabrik. Das ist ja auch schon wieder ein bisschen ein anderes System. Ja, also Gropius arbeitet ja sehr stark- Das ist der kleine Tupfen hinten drauf

18:35 Gropius arbeitet sehr stark in der Fabrik mit Robotik. Das wird zugeliefert und wird dann am Fließband von den Robotern entsprechend produziert, Decken-, Wandelemente et cetera, und wird dann, wie man es kennt, auf die Baustelle geliefert. Eine Spezialität von Gropius ist, dass vorher schon ein Zelt auf der Liegenschaft errichtet wird, wo man eigentlich auf der Liegenschaft wieder unter Fassbedingungen wie in der Fabrik weiterarbeitet, wo die Module dann zusammengesetzt werden. Es ist beeindruckend, wenn man es mal sieht und auch dann drinnen mit dem Kran die Elemente verhoben werden und punktgenau dann abgesetzt werden.

19:15 Das ist dann schon der nächste Schritt auch, aber aus meiner Sicht: Diese Typengenehmigung hängt nicht unbedingt damit zusammen, ob es ein Modul oder Element ist. Ich glaube, das ist gar nicht der ausschlaggebende Punkt am Ende dann. Michael, danke. Lukas, du wolltest doch was dazu sagen. Ja, ich wollte nur ergänzen: Das ist vollkommen richtig. Das serielle Bauen sagt eben, wie ich eingangs gesagt habe, gar nichts darüber aus, ob das ein dreidimensionales, ein zweidimensionales Element ist, aus welchem Werkstoff es ist, sondern es geht prinzipiell um diesen Planungs- und Organisationscharakter. Und das haben sowohl der Sebastian als auch jetzt der

19:51 Michael auch in den Beispielen richtig herausgearbeitet: Es geht darum, dass wir Lösungen finden, die nicht gänzlich aus der Individualisierung herausgehen, also immer nur ein Blueprint 100-mal multiplizieren, aber die im Ansatz, in der Organisation, in der Planbarkeit und in der Abwicklung und natürlich auf diesem Weg auch in den behördlichen Kontakt- und Genehmigungsprozessen sich so weit einer gewissen Strategie und einer Automation unterwerfen, dass wir nicht mehr – ich glaube, Sebastian, du hast es gesagt – immer in diesem maximal einzelanlassbezogenen Umfeld agieren, sondern wir müssen etwas finden, was

20:33 sich maximal effizient multiplizieren lässt. Und ob das jetzt bei uns ist Holzelementbau oder ob das Stahlrahmenmodulbau ist oder ob das eben, wie gesagt, bei den Mitsprechern in anderen Varianten, da gibt es Hunderte Technologievarianten oder Umsetzungsvarianten und keine ist richtiger oder falscher als eine andere, sondern es gibt natürlich anlassbezogen wahrscheinlich Bereiche, die irgendwo ein bisschen der Sweet Spot für das eine oder andere sind. Sebastian hat auch gemeint natürlich – ich interpretiere das jetzt frei, bitte unterbrich mich, wenn ich es falsch sage – aber wenn die Projektparameter

21:11 in eine gewisse Richtung laufen, kann es sein, dass es die eine oder andere Bautechnologie oder serielle Fertigungstechnik ein bisschen einschränkt. Und da kommen wir auch schon zu dem rechtlichen Teil dieser Genehmigungsprozesse. Damit tut sich dieses Umfeld, das Marktumfeld, jetzt einfach schwer, weil aus unserer Sicht in den vergangenen 20, 25 Jahre wurde dieses Thema Ausschreibungsmethodik so in eine Richtung getrieben, dass du jetzt mit diesen seriellen Fertigungsmethodiken, die schon immer einen gewissen bautechnischen Ansatz oder eine gewisse bautechnische Typologie dahinter haben, tust du dir wahnsinnig schwer,

21:49 das jetzt dahin zu übersetzen. Da muss es definitiv irgendwo Lösungsansätze und Umdenken geben. Man sieht ja auch beim individuellen Planungsprojekt, sage ich jetzt einmal: Wenn du dir die Baukosten eines klassischen Projekts anschaust, sind die Weichkosten, das heißt von Architekt über Statiker oder was auch immer, schon bis zu 30 % der Baukosten. Wenn du natürlich Architektur öfter verwendest und damit auch die statischen Berechnungen, kannst du dir da schon einmal, ich würde sagen, du kannst nicht 100 % einsparen, weil ein bisschen was braucht jeder, aber durch gleiche Methode, gleiche Planungen, gleiche

22:27 Einreichungen kannst du schon einmal hier zwischen 10 und 20 % der Baukosten einsparen, wenn das Produkt mehrfach verwendbar sein soll. Sebastian, danke. Michael, gleich bist du dran. Ich wollte noch eins dazu sagen: Es ist schon so, wie der Lukas im Vorfeld gesagt hat bei unserem Vorgespräch: Je breiter die Front, desto segensreicher ist es für alle. Also je mehr Produkte es gibt, je mehr unterschiedliche Ansätze es gibt, desto wichtiger ist es, weil wir haben, glaube ich, Sebastian, du hast gesagt, sieben Millionen Wohnungen fehlen in Europa. Neun sogar.

23:07 Neun Millionen in ein paar Jahren oder in zwei, drei Jahren sollen es 14 Millionen sein. Also es ist in dem Sinn wirklich Platz für jeden und die Idee unserer Diskussion ist auch heute, diese Vielfalt aufzuzeigen. Und wir kommen dann noch in die einzelnen Länder, wo ihr tätig seid, wo es auch welche technischen und welche rechtlichen Voraussetzungen es da gibt. Michael, du wolltest doch was sagen. Vielleicht eine Ergänzung, weil wir eingangs schon sehr stark über Prozesse gesprochen haben und auch jetzt über die Themenfelder, dass die Systeme sich doch teilweise sehr stark unterscheiden. Und das war das, was ich bei meinem Eingangsstatement gesagt habe, dieses Thema

23:48 Digitalisierung. Man merkt, dass das ein sehr starkes und wichtiges Thema ist. Auf der einen Seite, weil diese Prozesse auch in der Planung, glaube ich, da bedarf es einfach dieser neuen Denke, nicht in dem Thema Vorentwurf, Entwurf und eines nach dem anderen und ich entwickle weiter, sondern gesamtheitlicher zu denken und da braucht es auch schon den Ausführenden viel früher dabei. Ich denke jetzt nur an Partnerschaftsmodelle oder ECE-Verfahren, wo ich genau dann darauf reagieren kann: Welches System passt am besten zum Produkt, passt am besten zur Liegenschaft oder zu dem Objekt am Ende? Und wie kann ich am besten die Systemvorteile

24:26 von den unterschiedlichen Anbietern bestmöglich nutzen? Die kann ich nur dann nutzen, wenn ich sie ganz am Anfang mit bedenke und in der Planung berücksichtige. Und das ist, glaube ich, auch ein wesentlicher Punkt, die Dinge viel früher zu starten, viel früher gemeinsam zu starten und zu beginnen und nicht irgendwann einmal, wie wir es von früher alle wissen: Wir haben eine Einreichung, fangen an, eine Ausschreibung zu machen und dann fragt man mal: „Na ja, wie könnte man das denn dann machen?“ Und dann-Dann hast du 90 % von den Potenzialen eigentlich auf der Strecke liegen lassen. Und das ist, glaube ich, ein wesentlicher Punkt, den wir uns da alle

24:57 anschauen müssen in Richtung Prozesse, Zusammenarbeit, partnerschaftlich und neues Denken in dem Zusammenhang. Ein wichtiger Punkt, wie ich sehe, Michael, denn der Sebastian wollte was dazu sagen und der Lukas. Sebastian, bitte. Ich war in den letzten Wochen auf einigen Veranstaltungen und Panels, wo es natürlich auch immer um die Themen Baukosten gegangen sind. Und ich habe schon im Vorgespräch gesagt, ich bin ja nicht wirklich der Techniker in der Runde, eher der Kapitalmarkter. Aber es ist so ruhig geworden um die BIM-Planungen. Man wollte ja die ganzen Planungsprozesse und die Entscheidungen

25:30 vorziehen, damit man Kostensicherheit hat und nicht erst, wenn der Installateur dort ist, darauf kommt, dass man noch ein paar Rohre verlegen muss oder noch ein paar Steckdosen verlegen muss. Und in Wahrheit, die industrielle Vorfertigung nimmt ja das alles vorab. Also wenn wir industriell vorfertigen, wissen wir schon genau, wie viele Steckdosen wo wirklich sind und wie viele dort wirklich verbaut werden und wo das Kabel von links nach rechts geht. In Wahrheit hat diese serielle Vorfertigung, damit die Vorplanung, schon sehr viel von dem, was man sich eigentlich von BIM erhofft hatte und dass man da mehr Kostenwahrheit und Kostensicherheit hat, schon bevor man

26:04 in den Bau geht, hat das eigentlich rechts überholt. Ja, Lukas. Ich habe eigentlich applaudiert, aber ich freue mich, wenn ich zwei Sachen dazu sagen kann, weil das ist natürlich genau eines dieser Themen. In der Erwartungshaltung des Marktes steht schon ein bisschen – wir haben es im Vorgespräch auch kurz erwähnt – dieses serielle Bauen oder insbesondere auch ein bisschen dieser Modulbau, also wo ich mit der fertigen Raumzelle ankomme und wirklich minimalinvasiv nur noch auf dem Bauplatz agiere, dass das ein bisschen eine Heilsbringerschaft ist. Und das ist es tatsächlich nicht. Natürlich, ich habe es vorher schon genannt, es gibt den Sweet Spot, wo du mit

26:44 diesen Themen landest. Der Sweet Spot wird immer größer, das ist wohl richtig. Aber dort, wo unsere Pain Points sind, ist, dass wir eigentlich in der Projektierung immer noch ganz normal klassisch behandelt werden. Also wir genießen, obwohl wir Produkte haben, die serielle Zertifizierungen oder Typenzertifizierungen haben, also ein Zulassungspotenzial und einen Zulassungsnachweis haben, der über das Individuelle hinausgeht, werden wir so grundsätzlich nicht in der Breite gesehen oder gehandhabt. Wir müssen einen ganz normalen individuellen – oder das Projekt jedenfalls – muss einen ganz normalen individuellen Genehmigungsprozess behördlich durchlaufen.

27:25 Und das ist eigentlich natürlich einer der größten Hemmschuhe, weil das verlangsamt. Du kannst es nachher auch durch eine optimierte Produktion oder durch kürzere Zyklen. Wir bauen ja tatsächlich viel schneller als der konventionelle Bau. Also die Summe an Produktion und Fertigstellungsleistung bis zur schlüsselfertigen Übergabe ist ja bei uns abweichend, je nach System, aber in der Regel zwischen 20 und bis zu 50 % schneller als das konventionelle Bauen. Aber das kannst du ja nur in dieser Wertschöpfung ausnutzen. Dort, wo du vorher das Projekt initiierst – es ist genannt worden, ich nenne es

27:58 jetzt vielleicht in einem anderen Terminus – dieses Early Contractor Involvement. Also es geht natürlich darum, dass du dich typisch und technologisch frühzeitiger schon einem Lösungsweg zuorientierst. Das heißt nicht, dass du die Scheuklappen aufsetzt und alles andere auslässt, sondern du findest nur diesen Entscheidungsprozess oder lässt diesen Entscheidungsprozess früher stattfinden. Du nimmst die Summe aller Parameter, die für ein Projekt relevant sind: Standort, Nutzungs- also Assetklasse, Gebäudegröße, Typologie, Einzugsgebiet, Sozialdemografie, alles, was da in diesen Pott hineingeworfen wird üblicherweise in der Gestehung eines Projektes, die

28:33 musst du etwas früher hineinwerfen. Das ist ein Prozess, den das Projektentwicklungsgeschäft, aber insbesondere auch das Genehmigungs-, Zertifizierungs- oder Zulassungsgeschäft und hinten raus auch das Baugeschäft aus der Vergangenheit nicht gewohnt war. Weil man war gewohnt, über den spätestmöglichen Zeitpunkt über eine Ausschreibung den Markt unter Druck zu setzen und zu hoffen, dass irgendeiner als Billigster herausfällt und sich der dabei nicht geirrt hat und das bis zum Ende durchsteht. Also quasi ein veränderter Denkprozess auch. Definitiv. Ein differenzierter Ansatz. Planung und organisatorisch

29:08 frühzeitiger zu agieren und nicht zu reagieren. Das macht es planbarer und das macht es natürlich auch kosteneffizienter und günstiger dann. Ich glaube, Walter, das war sicher absolut von dir gewollt, aber die Zusammenstellung dieser drei Diskutanten heute deckt ja eigentlich ganz viel ab. Unser Mitbewerber BUWOG, der eigentlich der Bauträger ist, der zukauft, ELK, der Produzent ist und verbaut, und Cubex, der eigentlich nur plant und den Auftrag gibt. Also wir haben ja keine eigenen

29:48 Produktionsstätten und wir haben ein viel standardisierteres Produkt als die anderen. Wir sind ja eher: „Kauf unser Haus oder nicht". Aber das schaut so aus. Und da ist viel weniger Individualität da, dafür vielleicht Preisvorteile, weil auch unsere Zulieferer, wenn sie Produktionskapazitäten haben, dann produzieren sie halt einmal fünf linke und fünf rechte Wände, weil die gehen mit der nächsten Bestellung wieder raus. Da kann man natürlich auch ganz andere Preisvorteile nutzen. Aber ich glaube, dass wir hier wirklich alle drei oder drei von mehreren Möglichkeiten abdecken: der, der plant, entwickelt und die Produktion bestellt, das

30:29 fertige Produkt, der, der produziert und entwickelt und der, der entwickelt und sich dann den Zukauf durch Holz dazu nimmt. Alle drei vorhanden. Sebastian, ja, du hast es ja auch genau auf den Punkt gebracht. Es soll ein Miteinander sein. Und wie gesagt, so wie der Lukas schon gesagt hat, je breiter die Front, desto segensreicher und desto besser.Zu diesem Punkt, Michael: Wird die Front breiter? Siehst du, dass mehr neue Ideen nachkommen, dass es wirklich ein Thema der Zukunft wird?

31:09 Wir spüren das schon und ich sehe das auch, dass das schon sehr viel breiter ist und diese Denke sich sehr viel stärker durchsetzt, also dieses Gegeneinander. Früher war jeder darauf getrimmt auf Claimen und keine Ahnung. Das merkt man, dass man heute in Projekten einfach partnerschaftlich anders zusammenarbeitet. Und genau diese Denke wird von uns sehr stark forciert, nämlich alle Player frühzeitig partnerschaftlich gemeinsam das Projekt zu nehmen und das gemeinsame beste Ziel fürs Projekt herauszuholen. Und zwar da, was vielleicht, da würde ich unterscheiden sogar in den Assetklassen. Was ist in der Assetklasse vielleicht sogar das Richtige?

31:45 Weil gerade im Wohnbau würde ich jetzt nicht in jedem Teilbereich immer von seriellen Wohnbau sprechen wollen und auch realisieren wollen. Da gibt es auch unterschiedlichste Ansätze, wahrscheinlich im Sinne von, wie es der Sebastian gesagt hat: Nimm das, weil das ist das von der Stange. Das wird das richtige Produkt für eine Wohnform sein oder ein Produkt. Und auf der anderen Seite brauche ich vielleicht etwas Individuelleres, wo ich auch vielleicht mehr Architektursprache drinnen haben kann. Auf der anderen Seite vielleicht ein drittes Produkt, da wäre es wahrscheinlich mit seriellem Wohnbau gar nicht hinbekommen. Also ich glaube, das wird sehr breit sein.

32:21 Wir werden ein breites Angebot haben, aber es wird alles seinen Platz finden, glaube ich, und alles nebeneinander parallel das richtige Produkt, auch das richtige Angebot am Ende geben. Michael, ja, danke. Lukas, bitte. Ich glaube, dass serielle Vorfertigung über die Bandbreite, wie wir sie heute schon beschrieben haben oder beleuchtet haben, die ist gekommen, um zu bleiben. Ist ja nichts, was jetzt gestern erst erfunden wurde. In Wahrheit gibt es die serielle Vorfertigung schon weit über die Jahrhunderte hinaus. Ob das die Gründerzeithäuser sind, die mit seriell gefertigten Applikationen an den

32:59 Fassaden beschmückt wurden, oder ob das aus dem konventionellen Baubetrieb der vergangenen 20 Jahre Themen wie Instablöcke oder zuletzt der große Boom die Fertigstellbäder sind. Also es gibt ja einen Teilbereich. Es wird vielleicht teilweise nur noch ein bisschen überspitzter oder komplexer gedacht. Also es ist definitiv gekommen, um zu bleiben. Aber es ist nicht Lösung generell für alles. Michael, ich gebe dir vollkommen recht. Selbst in der Assetklasse Wohnbau gibt es eine so starke Differenzierung an Bedarf und an Erwartungshaltung. Und ich glaube, der wichtigste Punkt ist momentan – und ich glaube, wir kommen dann

33:31 nachher auch noch ein bisschen auf die Assetklassen genauer drauf – Wir sind schon mittendrin. Ja genau, das ist der Intro. Das Wichtigste ist, dass es eigentlich jetzt in den Markt hinein, deswegen auch noch einmal ergänzend: Ja, natürlich sind wir als Unternehmen in unserer Geschäftsgebahrung vielleicht Mitbewerber bis Konkurrenten, aber am Ende des Tages geht es darum, hier gemeinsam in der Front ein bisschen ein Expectation Management zu schaffen. Also den Markt dahingehend ein bisschen in breiterer Weise zu informieren und natürlich auch diese Erwartungshaltungen in die passenden Bahnen zu bringen.

34:05 Weil ich muss ehrlich aus meinem beruflichen Alltag sagen, aus dem Nähkästchen geplaudert: Ich bin im höchsten Maße vom Bauherrn konfrontiert, die mit der falschen Erwartungshaltung an Holzelementbau oder Modulbau herankommen. Nämlich in erster Linie meistens schon im Schaden stehend und dann in der großen Hoffnung, wenn ich Kaufpreis und Ertrag, die Regler nicht mehr manipulieren kann, dass ich den Baupreis irgendwo möglichst gegen null schrauben kann. Und da ist die vermeintliche Hoffnung, dass der Modulbau das vielleicht schafft. Und das ist die falsche Intention. So kannst du natürlich den Modulbau oder die serielle Fertigung auch nicht

34:40 in den Markt tragen. Und da macht es sicher einen Sinn, über die Lösungsansätze zu informieren, ein breiteres Publikum anzusprechen, Klarheit zu schaffen, wie die Technologien funktionieren, was die Stärken sind, was ehrlicherweise auch die Schwächen sind. Weil es ist nicht von der Hand zu weisen, dass serielle Fertigungen und vor allem der Modulbau, wie vorher gesagt vom Sweet Spot, auch eine gewisse Landing Zone haben und nicht für alles in gleichem Maße einwandfrei zu verwenden sind oder nicht gleich effizient jedenfalls. Lukas, gibt es irgendwelche Assetklassen, bei denen das modulare Bauen am ehesten,

35:17 unabhängig jetzt mal vom Wohnen, das haben wir jetzt, aber wo das zum Einsatz käme, wo es vielleicht Ideen dazu gibt? Die kommen dann nachher noch vom Sebastian. Da gibt es ein Projekt, habe ich in Erinnerung. Das hast du im Vorgespräch gesagt. Aber Lukas, gibt es irgendwelche Assetklassen, die ihr als L. Camper Projects auch noch baut? Die L. Camper Gruppe gibt es schon seit vielen Jahrzehnten und wir haben mit der DNA des Holzbaus schon viele 100.000e Projektquadratmeter gebaut und in sehr vielen variierenden Assetklassen, sowohl im Modulbau als auch im Elementbau.

35:59 Grundsätzlich würde man sagen, alles, was einem seriellen Fertigungsrhythmus unterliegt, lebt positiverweise immer davon – Sebastian, du hast es auch schon gesagt – dass es einem gewissen Rhythmus und einem gewissen Raster folgt. Das heißt natürlich nicht, dass es zwingend nur an Orthogonalität gebunden ist, aber je individueller das Projekt auch in seiner Gestaltung, in seiner Grundrisstypologie und in seiner Nutzung ist, desto schwieriger ist es für den seriellen Bau. Also beispielsweise bevorzugt ist alles, was ich in so einen Rhythmus hineinlegen kann: Hotel, Motel, Service Apartment, studentisches Wohnen,

36:32 Seniorenwohnen, Pflege. Gesundheitsimmobilien. Genau, Gesundheit, soziale Immobilien, also Kindergärten, Schulen. Alle diese Themen, die in sich selber, egal in welcher Bauweise sie die Architektur planen würde, immer schon einen gewissen Rasterrhythmus in sich tragen, die sind generell von vornherein schon mal bevorzugt. Also ich umkehrschließe: Es gibt grundsätzlich keine Assetklasse, vielleicht außer Sonder-Assetklassen, die extreme Raumhöhen oder extreme Achsmaße brauchen, die sich dann einfach in der Serienfertigung schwieriger darstellen lassen. Aber es gibt keine Assetklasse, die ich per se ausschließen würde.

37:09 Aber es gibt eben im Bereich Wohnen, gewerbliches Wohnen, wo starke Rhythmen sind, wie beschrieben, Hotel, Motel, studentisches Wohnen, Seniorenwohnen, Pflege, die sind natürlich im Fokus bevorzugt. Schule, Kindergärten, alle diese Sachen. Lukas, danke. Sebastian, Hotel Motel. Ich glaube, du hast im Vorgespräch auch gesagt, dass es bei euch auch Aufgaben nicht nur im Gespräch, sondern da gibt es schon ein konkretes Beispiel? Absolut. Nicht, dass es steht, aber dass es jetzt dort losgeht. Wir fokussieren uns nur auf Wohnen und nur auf Wohnformen mit kleinen Wohnungen,

37:49 20, 40, 60 Quadratmeter. Prinzipiell ein B2B-Geschäft, also für Bund, Land, Gemeinde, Universität, Mitarbeiterhäuser ein Riesenthema, das viel zu wenig Beachtung bekommt, und eben auch Motels. Wir haben schon in einem Joint Venture jetzt eine Motel-Kette im Ausrollen. Das wird in Kürze präsentiert werden. Aber in Wahrheit, die unser Standardhaus auf die grüne Wiese stellen kann, natürlich höchst kosteneffizient und von der Konfiguration her, genau wie der Lukas gesagt hat, sind solche Häuser natürlich bevorzugt, hier die Kombination dann mit

38:29 Entwickler, Produzent und Operator kombiniert wird. Sebastian, danke. Michael, Frage: Wenn wir sagen Asset-Klassen, ist es auch möglich oder ist bei euch auch geplant, dass man zum Beispiel, ich sage jetzt mal Baulücken verplant oder in schwierigen städtebaulichen Lagen etwas errichtet? Oder ist es nur die grüne Wiese letztlich? Ich würde eher behaupten, das ist dann eher die grüne Wiese, die Nachverdichtung, wo Potenziale vielleicht bei Liegenschaften sind, wo ich noch Grünraum habe, der entsprechend noch Potenzial bietet. Aber ich glaube, die Baulücke ist nicht unbedingt das

39:10 Bestgeeignetste, was den Vorfertigungsgrad dann betrifft, um wirklich seriell auch das dorthin zu bringen, weil wir haben vorhin gesprochen, dass genau das Projektspezifische der Nachteil an der Situation ist. Das heißt, ich muss mich dann wieder massiv anpassen. Also ich glaube nicht, dass das unbedingt die Baulücke ist. Ich glaube, das ist auf jeden Fall die Masse und die Möglichkeit der Nachverdichtung und dann brauchst du die Freiheit, dass du genau sehr kompakt, seriell, einheitlich den Mehrwert auch wirklich heben kannst. Michael, danke. Lukas, bitte. Ja, ich möchte ergänzen: Natürlich leben wir in einer

39:53 idealen Welt und alle denken an das Greenfield, weil es sich dort am einfachsten umsetzen lässt. Und natürlich stimmt alles, was meine Kollegen und ich gesagt haben, dass es auf der grünen Wiese sich am effizientesten vielleicht umsetzen lässt. Aber ich möchte ein ganz wichtiges Thema noch ergänzen: Die Baulücke hat natürlich ein massives Potenzial. Jetzt denkt bei der Baulücke natürlich jeder an zwei Bestandsgebäude mit Giebelwänden und dort muss man dazwischen hineinfädeln und dann muss das Modul mit einem 350-Tonnen-Kran einfädeln und das noch in einer Sackgasse, in einem einstelligen innerstädtischen Bezirk.

40:28 Also dort gebe ich natürlich allen recht. Das ist jetzt, sage ich mal, nicht die ideale Rahmenbedingung. Aber worauf ich hinaus will, ist das Thema vertikale oder horizontale Verdichtung. Dort, wo das serielle Vorfertigen und die modularen oder seriellen Bauweisen einen massiven, eminenten Beitrag für die Zukunft leisten können, ist dort, wo ich im Innerstädtischen verdichten muss. Warum? Weil ich minimalinvasive Baustellen habe. Nicht nur das soziale Umfeld ist davon bevorzugt, wenn nicht 24 Monate Mischmaschine, Presslufthammer, Gerüst, Baustellenfahrzeuge, Betonmischer und was weiß ich was anrollen, sondern wenn man diesen Baustellenzyklus auf ein

41:02 absolutes Minimum reduzieren kann in seinen Emissionen. Und Emissionen sind nicht nur Geruch und Abfall, sondern sind leider auch Geräusche und das allgemeine logistische Baustellenaufkommen. Und natürlich überspitzt sich das in diesen Anliefer- und Montagezyklen, aber die müssen dafür so präzise und minutiös geplant werden und natürlich auch immer behördlich vorher abgestimmt werden. Und damit ziehe ich sie auf so einen minimalen Zeitraum zusammen. Da kommt wieder dieses Thema Tempo zum Schlagen. Und wenn ich mir jetzt vorstelle, wie es im innerstädtischen urbanen Umfeld, wie viele Gewerbesockelbauwerke es gibt, die irgendwann

41:40 einmal genehmigt wurden mit 1.500, 2.500, mit den üblichen Rastermaßen, die nur unter Anführungsstrichen nur einen Gewerbesockel tragen und darüber quasi versiegelten Boden für ebenerdig im Verhältnis hergeben. Also da gäbe es schon noch sehr viel Potenzial. Das wird momentan noch nicht ausgehebelt, weil erstens die Gewerbe so bautechnisch grundsätzlich nicht für die Überbauung geplant wurden, also statisch und bautechnisch per se nicht ideal dafür geeignet sind. Meistens nur für die eingeschossige Überbauung und das geht sich wirtschaftlich nicht aus. Das heißt, momentan wird das eher gedacht, dort, wo neue

42:14 Gewerbeflächen in die Realisierung gehen. Da wird auch behördlich, erkennen wir schon, in Österreich jedenfalls, in Deutschland auch, dagegen gearbeitet. Es wird oftmals in die Wimmungsvoraussetzungen oder in die Genehmigungsvoraussetzungen dieser Wimmungsmehrwert hineingedacht, dass man über den gewerblichen Sockel dann eine Ergänzungsnutzung baut. Da bietet sich serielle Vorfertigung an, weil diese Gewerbesockel sind bautechnologisch und baustellenrhythmisch ganz anders als ein klassisches konventionelles Wohnbauprojekt. Und dort wird in höherer Effizienz und in höherem Tempo und wir sagen jetzt

42:51 fachlich sehr viel trocken gebaut. Und da bietet sich an, wenn du darüber dann nicht von einer konventionellen Baufirma 24 Monate lang mit dem Betonmischer betonierst, einen Rohbau, sondern wenn du das dann auch möglichst schnell innerhalb von Tagen vorproduzierst und dann möglichst schnell innerhalb von Tagen vor Ort fertigstellst, dass wenn der Bürgermeister unten beim Fachmarktzentrum das rote Band durchschneidet, dass oben die Wohnungen eigentlich auch schon fertig sind. Lukas, danke. Es freut mich immer sehr, schon einen Blick voraus, wo es hingeht. Das heißt, es ist sehr viel in Bewegung. Michael, du wolltest

43:27 auch noch etwas dazu sagen. Ich wollte das nur ergänzen, weil Lukas von der Baulig zu dem Dachgeschossausbau oder Aufbau geschwenkt hat. Da bin ich völlig bei ihm, weil wir sind nicht nur Projektentwickler und Bauträger, wir haben auch ein großes Bestandsportfolio und das ist natürlich schon ein wesentlicher Mehrwert, wenn ich sage, ich habe einen Dachgeschossausbau. Da müsste auch der Rahmen dann entsprechend, glaube ich, noch ein bisschen angepasst werden, weil ich glaube, wenn wir uns nur darin bewegen, was in den 45 Grad möglich ist, dann lassen wir viel auf der Strecke liegen. Ich glaube, da müssen wir ein bisschen flexibler denken von, ich sage einmal,

43:55 Volumensverschiebungen oder was auch immer. Aber dann bräuchte ich einen Mehrwert, weil die Tragstruktur, die vorhanden ist, das Maximum, das möglich ist, auch ausnützt. Und dann lege ich vielleicht nicht nur ein Geschoss, sondern ich gehe vielleicht zwei Geschosse darauf und habe die Infrastruktur, aber ja, alles da. Also da müsste man noch einmal einen Schritt weiterdenken: Wo könnten wir auch von den Rahmenbedingungen flexibler werden, um solche Dinge effizienter zu machen am Ende? Weil da ist viel Potenzial, was vielleicht momentan liegen gelassen wird, weil genau irgendwelche Einschränkungen

44:25 eigentlich dem entgegensprechen. Michael, danke. Ja, immer wieder ein Blick in die Zukunft. Es geht immer einen Schritt weiter. Sebastian, du gehst auch noch einen Schritt weiter. Ich will nur vielleicht abschließend noch zu den letzten zwei Meldungen dazu sagen: Das ist richtig, das ist für mich Vorfertigung, das ist für mich dann auch Leichtbau und alles, was Lukas gesagt hat, stimmt. Das ist dann auf der Baustelle schneller, sauberer und schonender. Aber das ist für mich nicht mehr die klassische serielle Vorfertigung, die serielle Produktion. Da kann man jetzt diskutieren, ab wie viel Stück es seriell ist.

45:06 Es ist vorgefertigt, aber hochgradig individualisiert. Hat alles seine Berechtigung. Da bin ich wieder beim Designer-Dachausbau, aber nicht beim leistbares Wohnen für die Masse. Das ist dann nicht mehr mit dieser Individualität preislich darstellbar. Wobei, wir wissen ja nicht, wie sich die Zukunft, wie sich das alles entwickeln wird, welche technischen Neuerungen und Neuigkeiten es geben wird. Es ist in Bewegung, es ist faktisch ein Learning by Doing. Aber was auch noch sehr spannend ist: Ihr seid nämlich alle drei nicht nur in Österreich aktiv. Und jetzt wollte ich einmal zuerst

45:46 den Lukas fragen. Also ihr seid in Österreich, in Deutschland und in der Tschechischen Republik aktiv. Gibt es irgendwo Unterschiede, vielleicht etwas Interessantes, rechtliche Unterschiede, technische Unterschiede, was gefordert ist? Ja, das stimmt. Erstens einmal, Österreich und Deutschland sind, sage ich mal, die Fokus- und Kernmärkte. Tschechien auch ein noch eher jüngeres Cluster für uns. Es hat auch ein bisschen, wie ich eingangs schon gesagt habe, wer schon dabei war oder sich noch erinnern kann, ist doch schon wieder über eine halbe Stunde her. Es hat ein bisschen auch mit den Produktionen zu tun oder dort, wo du

46:23 unternehmerisch einen guten Background hast, wo du deinen Heimatmarkt auch siehst. Wir haben eine große Produktion südlich von Berlin. Wir haben eine große Produktion in Schrems an der nördlichen Grenze Österreichs Richtung Tschechien und wir haben ein großes eigenes Fensterwerk in Plana in Tschechien. Deswegen ergibt sich das natürlich auch. Ich habe gesprochen von diesem Zirkelstark, also Transportdistanz ab Produktion, das einfach ein eminenter Kosten- und auch heute schon einmal erwähnt, auch ein größer ökologischer Faktor ist. Es wird uns auch oft zur Last gelegt, dass dort, wo du in einer geschützten

47:01 Produktion vorproduzierst und dann über den gefahrenen Lkw, in der Regel ist es der Straßen-Lkw, der Straßenkilometer, auf die Baustelle kommst, dass das natürlich auch ein bisschen aus diesem ökologischen Rahmen, sage ich mal, einen Dämpfer oder einen Puffer gibt. Am Ende des Tages lässt sich das nachweisen. Also es gibt ehrliche Nachweise, Berechnungen und statistische Erhebungen, dass dieser gefahrene Kilometer natürlich seinen Ausschlag gibt, aber am Ende gibt es den bei jeder konventionellen Baustelle auch. Nur gibt es ihn dort halt tausendmal und unkoordiniert und bei uns gibt es ihn halt

47:30 dann ein, zwei, dreimal, aber dafür koordiniert. Der Sebastian plant das zu Tode, sage ich mal, aber im positivsten Sinne. Ihr habt das zwangsoptimiert. Ihr habt es so optimiert, dass dort kein leerer Kilometer gefahren wird. Bei uns ist es ähnlich, im Elementbau oder im Modulbau. Und damit schaffst du natürlich dort schon einen massiven Faktor, auch ökologisch zu schaffen. Jetzt zu den Märkten zurück. Ja, das sind unsere Märkte. Wir haben eingangs auch gesagt, wir haben schon in anderen Ländern natürlich in der Vergangenheit auch viel gebaut. Ich sage einmal, es ist immer opportunität- oder anlassbezogen. Wir sagen immer, wir bedienen unsere

48:06 Märkte. Das Potenzial in diesen Märkten ist so groß, dass es für uns und auch inklusive unserem Mitbewerb, wenn man es richtig angeht und wenn die Strategien passen und wenn auch, sage ich mal, ich habe von Expectation Management des Marktes gesprochen und wenn auch die politischen Rahmenbedingungen passen, dann ist dieser Markt nicht unerschöpflich, aber so groß, dass er uns für die nächsten Jahre jedenfalls ausreichend alle begleiten wird. Ergänzende Märkte sind natürlich schon im Fokus, auch für die nächsten Jahre auszurollen, aber es ist, glaube ich, immer besser, stabil in den Kernmärkten zu agieren, als instabil

48:42 in beliebig vielen Märkten zu agieren. Lukas, danke. Kernmärkte, Sebastian, sind bei euch Österreich, Deutschland, aber auch ... Aber auch Polen. Ja. Polen vielleicht auch ein bisschen aus meiner Historie gewachsen, dass ich dort relativ gute Kontakte habe. Aber Polen natürlich per se mal ein Land ist, das demografisch Österreich und vor allem Deutschland sehr ähnlich ist. Sprich Konzentration auf die größeren Städte, Zuzug in die größeren Städte.Polen hat ja extremst bereitwillig ukrainische Flüchtlinge aufgenommen. Diese Völker sind sehr verbunden. Ich glaube, im Moment sind dreieinhalb Millionen Ukrainer in

49:24 Polen, um dort zu bleiben. Das heißt, der Wohnungsmarkt dort ist noch angespannter als in Deutschland und in Österreich. Es ist Polen mittlerweile eines der stärksten Volkswirtschaften Europas und einer der innovativsten und offensten. Und einfach auch, wie der Lukas vorhin gesagt hat, in den Märkten, in denen man vernetzt ist, in denen man seine Infrastruktur hat, sind die, wo man beginnt. Aber Sebastian, du hast gesagt, Polen innovativ und offen. Ist es leichter, in Polen etwas umzusetzen als zum Beispiel Österreich oder Deutschland? Allein von den, ich sage mal, rechtlichen

50:06 Herausforderungen. Das würde ich jetzt so nicht sagen, nein. Okay. Aber der Bedarf ist unglaublich dort und man sucht schon nach Lösungen, weil wir sind ja keine Baufirma, sind kein Entwickler. Wir sehen uns ja als Systemhersteller. Und da gehört die Finanzierung auch dazu. Und wir kommen mit einem innovativen Finanzierungsmodell speziell für Kommunen unter dem Motto: Die Kernaufgabe von Cubex ist, leistbares Wohnen herzustellen, leistbares Mietwohnen. Das heißt, unser Angebot an die Kommunen ist jetzt vereinfacht

50:48 gesagt: „Liebe Kommune, du stellst uns das Grundstück zur Verfügung, verrechnest uns keinen Baurechtszins, damit die Miete niedrig bleibt. Wir versprechen dir, unsere Miete ist um einen gewissen Prozent, das hängt von der Umgebung ab. Das ist in München leichter als in Polen darzustellen, aber einen gewissen Prozent ist es leichter als die Umfeld, günstiger als die Umfeldmiete und ab einem gewissen Zeitraum, irgendwo zwischen 15 und 18 Jahre, bekommst du das Gebäude überschrieben dafür, dass du keinen Baurechtszins verrechnest. Das heißt, die Kommune kann unter ihrer Kontrolle leistbaren Wohnraum herstellen, wird Bestandshalter, muss ihr Grundstück

51:26 nicht hergeben und baut einen eigenen Immobilienbestand auf und produziert leistbares Wohnen für ihre Wähler, muss man jetzt sagen. Das ist das Grundkonzept. Wobei, du hast jetzt auch einen Punkt aufgegriffen, Sebastian: die Finanzierung. Das heißt, ihr bietet das im Kompletten an, ihr kümmert euch um die Finanzierung auch in dem Sinn. Oder habe ich das jetzt- Weil wir ja die ersten, je nach Rechenmodell 15 bis 20 Jahre sind wir dort der Bestandshalter und vermieten. Und das ist ein sehr kurzer Baurechtsvertrag, wo es quasi dann schon nach 15 bis 20 Jahren der Stadt zufällt.

52:08 Sebastian, danke. Noch Michael, ihr seid Österreich und Deutschland aktiv. Irgendwelche Unterschiede, die man vielleicht sieht? Also für uns, nachdem wir großer Bestandshalter auch in Deutschland sind, ist der wesentliche Unterschied, dass wir dort Liegenschaften haben, die hohe Nachverdichtungspotenziale haben. Und das wäre natürlich in dem Zusammenhang gerade in Deutschland mit der Möglichkeit einer Typengenehmigung, die dann bundesweit gilt, und das dann im Zusammenhang vielleicht in Gruppe als Partnerschaft, solche Liegenschaften auch entsprechend nachzuverdichten und dann auch noch den Gebäudetyp E vielleicht zu nutzen und da entsprechende wirtschaftliche,

52:49 sage ich jetzt mal, Verbesserungen noch herbeizuführen, was die Kostenseite betrifft. Dann gibt es da für die Kommunen, glaube ich, schon großes Potenzial mit solchen Typengenehmigungen, gerade in Deutschland. Wenn man so etwas ausrollt und dann in den einzelnen größeren Städten mit einem Standardprodukt quasi rasch nachverdichten kann, dann ist es mit Sicherheit in Deutschland aus unserer Sicht ein Teil der Lösung, was die Wohnungsknappheit mit Sicherheit betrifft. Das schaut in Österreich vielleicht ein bisschen anders aus. Da haben wir diese Potenziale im Bestand nicht, aber auch da gibt es sicherlich Ansätze, um das zu beschleunigen und gerade mit dem

53:25 System anzustoßen, noch mal drüber nachzudenken, ob solche Gebäudetyp-E-Ansätze oder Typengenehmigungen nicht auch Lösungen für Österreich wären. Michael, danke. Lukas, wäre nicht der Gebäudetyp E eher auch eine Chance für serielle Produktion für Modulbau? Oder ist das eigentlich- Die Idee hinter dem Gebäudetyp E, ja. So wie wir es erfahren, der aktuelle Umgang mit dem Gebäudetyp E ist noch ein bisschen schwierig. Wir haben so ein bisschen das Gefühl, dass hier, sage ich mal, die

54:07 Risiken ein bisschen eher auf den Projektanten beziehungsweise auf den Bauherren verlagert werden. Es ist aus der aktuellen Sicht, glaube ich, nicht hundertprozentig klar, wie mit den Gebäudetyp-E-Gebäuden in Zukunft quasi auf dem Immobilien-Investmentmarkt umzugehen ist. Und dementsprechend hat er immer einfach noch die Handbremse dahinter. Ja, vielleicht kann der Michael dann später auch noch ergänzen, wie das aus der Sicht des Bestandshalters und des Projektentwicklers ist. Aber wir erkennen es jetzt aus der Sicht des Baupartners oder des Technologie- und Bauumsetzungspartners ist es schon so, dass sich

54:39 die Auftraggeber, mit denen wir regelmäßig im Bereich der Repeat Customer uns bewegen, dass die schon tatsächlich eine Schwierigkeit damit haben, sich in diesen Gebäudetyp E hineinzutrauen. Ich möchte aber eine Kleinigkeit noch ergänzen: Wir haben sehr viel immer jetzt über das Thema Neubau gesprochen. Ich möchte nur ergänzend noch erwähnen: In diesen seriellen Bauformen gibt es natürlich auch Ansätze für die Sanierung. Also wir habenDas ist natürlich nicht ganz uneigennützig. Wir haben also auch einen Unternehmensbereich mit dem bezeichnenden Titel Refit. Da geht es um serielle Sanierung. Wir haben ganz viel Bestand. Michael, du hast vorhin auch von eurem Bestand

55:17 gesprochen oder von den Bestandspotenzialen. Wir haben vorher von vertikaler oder horizontaler Verdichtung im Bestand gedacht, aber es geht natürlich auch um den Bestand selber. Hier gibt es massive Notwendigkeiten, wie wir alle wissen, aus Klima- und Ökologiethematiken, Klimapfad, CO₂-Thematik einzuhalten oder CO₂-Neutralität zu schaffen, ressourcenschonend umzugehen. Und da sind auch serielle Sanierungsmethoden, ohne die jetzt zu weit auszurollen, ein massiver Ansatz. Ähnliches Prinzip: Du vorfertigst, du machst eine digitalen Gebäudezwilling vom Bestand, dann vorfertigst du mit möglichst viel

55:53 Gleichlauf und serieller Typologie und dann mit minimalinvasiven Aufwand sanierst du ein Gebäude. Das ist technologisch natürlich etwas höher im Ansatz, als wenn ich jetzt Gerüst und WDVS, vertübelte Fassade denke, aber bei den Aberhunderttausend Quadratmetern Fassadenfläche, die im Klimapfad bis 2034, 2035, wann auch immer es dann so weit sein wird, in CO₂-Neutralität zu sanieren sind, wird man das mit klassischen Baufirmen, mit angelernten Fachkräften auf einem Gerüst bei Wind und Wetter mit allen Schnittstellenproblematiken einfach nicht mehr schaffen. Also auch dort ist die Serialität und der serielle

56:31 Vorfertigungsansatz ein massiver Punkt für die Zukunft. Lukas, danke. Das ist auch schon faktisch ein Blick in die Zukunft, wo es hingehen wird, welche neuen Ideen auftauchen. Das heißt, die Sanierung wird ein großes Thema sein, auch in den kommenden Jahren. Sebastian, du wolltest noch etwas dazu sagen, aber dann vielleicht auch gleichzeitig den Blick in die Zukunft ein bisschen. Nein, das wäre eine Frage an den Michael gewesen, aber das sprengt jetzt, glaube ich, ein bisschen den Rahmen und ich wollte wissen, ob er als großer Player in Deutschland schon im Genehmigungsverfahren von dem Bauturbo

57:04 profitiert hat. Aber das würde heute vielleicht ein bisschen den Rahmen sprengen. Aber ihr könnt es euch ja merken und dann nachher noch miteinander diskutieren. Wir machen einfach eine Follow-up-Runde. Eine Follow-up-Runde, genau. Bauturbo in Deutschland. Aber Sebastian, wie siehst du, was in fünf Jahren möglich sein wird? Wie gesagt, das ist alles- Ich glaube, allein durch die Diskussion, die wir heute führen und dass wir alle das Gleiche machen, aber bei Gott nicht dasselbe. Ich glaube, das Thema ist, dass die Bauindustrie

57:44 jetzt vielleicht erst richtig an der Schwelle der Industrialisierung steht. Das heißt, dass wir hier neue Formen der Skalierung finden, das Gebäude nicht mehr als Einzelprojekt gedacht wird, sondern als Produkt, teilweise als Fertigprodukt, vor allem in den Bereichen, die mengenmäßig unglaublich fehlen. Sprich: Leistbare Wohnformen in den urbanen Gegenden, wo einfach der Zuzug stark ist und stärker wird. Wir haben durch die Verwerfungen im Immobilienmarkt der letzten Jahre unglaublichen Aufholbedarf und auch hier ist die industrielle Vorfertigung das einzige Heilmittel. Warum?

58:25 Weil wir die Bauzeiten drastisch reduzieren, wahrscheinlich um mehr als 50 %. Ich glaube, wenn man heute den Genehmigungslauf mal außen vor lässt, wo es ja eigentlich an den öffentlichen Stellen läge, den zu optimieren, glaube ich, wenn man bei uns oder beim Lukas heute einen Vertrag unterschreibt, könnten wahrscheinlich in besten Bedingungen die Mieter in den nächsten sechs bis neun Monaten einziehen. Und das kann die herkömmliche Bauweise nicht. Und allein in Wien fehlen zwischen, je nach Berechnung, 40.000

59:05 und 60.000 Wohnungen in den nächsten zwei, drei Jahren. Wie will man das mit Bauzeiten von drei, vier Jahren plus einer Genehmigung von zwei Jahren jemals in den Griff kriegen? Das wird nicht gehen. Deswegen: Die nächsten fünf Jahre wird das Zeitalter der Industrialisierung, sprich Vorfertigung, im Wohnen sein. Sebastian, danke dafür. Das sehe ich nämlich auch so, dass einfach diese schwierigen Zeiten, die Herausforderungen, die wir haben, auch immer wieder zu neuen Ideen führen und das auch immer wieder zu einer stärkeren Neuentwicklung. Und irgendwann, sage ich jetzt einmal blöd, wird man es

59:36 machen müssen. Michael, neue Krisen führen immer zu Innovationen und neuen Ideen. Wo siehst du so die nächsten fünf Jahre, was vielleicht von der BUWOG angedacht ist? Also ich sehe eine viel stärkere Zusammenarbeit in der Zukunft noch, auch zwischen Industrie, Bauträgern, Produzenten, auch was die Produktentwicklung und so weiter betrifft. Ich glaube, da müssen wir noch viel enger zusammenarbeiten und zusammenrücken und viel stärker abstimmen, was die Themen betrifft. Was uns selber betrifft: Wir werden immer bei jedem Projekt prüfen, was ist für das Projekt die beste Lösung, ob das konventionell ist, ob das jetzt die Vorfertigung oder

1:00:16 serielle Bauweise ist. Ich glaube, das wird beides da sein, auch in fünf Jahren noch. Wir werden es weitertreiben und wir werden, da wo es passt, den seriellen Wohnbau anwenden. Michael, danke für dein Schlusswort. Kann ich mir meins ersparen. Ich bedanke mich bei euch dreien, dass ihr Zeit gehabt habt, heute daran teilzunehmen bei unserer Diskussion über neue Wohnperspektiven: Bauen mit Modulen und Co. Bei Ihnen wollen wir uns bedanken, dass Sie zugesehen haben und wie immer gibt es ab morgen die einzelnen Kapitel beziehungsweise das ganze Video natürlich auf der Immobilienredaktion, ein bisschen

1:00:59 aufgeteilt in einzelne Kapitel und wir vier wünschen Ihnen noch – das Wetter wird besser – einen schönen Nachmittag. Wiedersehen. Schönen Nachmittag. Vielen Dank. Wiedersehen. Wiedersehen.