Lage, Lage, Lage – das hat sich bei Wohnimmobilien nicht verändert. Betrachtet man aber den Wohnungsmarkt, so ist nicht mehr nur die Region entscheidend, sondern auch die Mikrolage – und noch einiges mehr. Objekte, die „funktionieren“, werden gekauft. Diejenigen, die nicht funktionieren, auch – aber das ist dann schon eine Frage des Preises. Man könnte sagen, dass die Menschen aufgrund der aktuellen Situation wählsicherer geworden sind. „Lockdown, Ausgangsbeschränkungen, Homeoffice, Homeschooling und die generelle Unsicherheit prägen die Wohnwünsche der Österreicher“, so Michael Pisecky, s REAL. Unter dem Eindruck der Krise hat sich gezeigt, dass der eigene Wohnraum – innen wie außen – an Bedeutung gewinnt.
Wohnen neu denken
„Das Überdenken der Wohnsituation ist in allen Gesellschaftsschichten ein Thema“, meint Georg Spiegelfeld, Spiegelfeld Immobilien. Der Wohnbereich wird zum Rückzugsort, aber gleichzeitig auch zum Rahmen für soziale Kontakte, wobei Kommunikationszonen und ansprechend gestaltete Außenbereiche immer wichtiger werden – oder auch Freiflächen. Zwar sind Balkone, Gärten und Terrassen bei Immobiliensuchenden seit jeher sehr beliebt, in Zukunft wird sich das aber noch steigern. „Wir haben während des Lockdowns 2020 einen regelrechten ‚Run‘ auf Freiflächen festgestellt“, meint Judith Kössner, Head of Immobilien bei willhaben. So haben sich zum Beispiel die Immobiliensuchen mit dem Stichwort ‚Garten’ in dieser Zeit nahezu verdoppelt. Wohnangebote ohne eigene Außenbereiche und private Freiräume werden schwer bis kaum vermittelbar sein. „Laut einer aktuellen Analyse unserer Daten liegt der durchschnittliche Preis von Mietwohnungen mit Freifläche je nach Bundesland über dem Mittelwert von Objekten ohne Freifläche“, so die willhaben-Expertin. In Oberösterreich sind es beispielsweise 2,5 Prozent, in Wien sogar 13.
Die Qualität der Wohnung
Wer mehr Zeit zu Hause verbringt, für den ist auch „die Qualität der Wohnfläche immer öfter ausschlaggebend“, wie Ernst Kovacs, KE Wohnimmobilien, anmerkt: Dies betrifft sowohl die Ausstattung – Kühlung ist gerade bei hochwertigen Wohnungen fast schon State of the Art – als auch die langfristige Wirtschaftlichkeit und Nachhaltigkeit. „Geringer Energieverbrauch und niedrige Betriebskosten spielen eine immer größere Rolle bei der Kaufentscheidung“, so Ernst Kovacs. Und noch etwas ist seit einem Jahr enorm wichtig: eine leistungsfähige IT-Infrastruktur.
Durch die Flexibilisierung der Arbeit und die intensive Suche nach Grünflächen rücken neue Regionen in den Fokus der Immobiliensuchenden. Neben den gut angebundenen Speckgürteln großer Städte werden tendenziell ländlichere Lagen mit passender Infrastruktur attraktiv. „Statt der großen Wohnung mit Terrasse in Wien suchen immer mehr Familien ein Einfamilienhaus im Umland der Stadt oder auch noch weiter entfernt“, so Michael Pisecky. Die Preise für Einfamilienhäuser sind bereits in den letzten Jahren gestiegen und könnten aufgrund der Nachfrage weiter anziehen, ebenso die für Baugrundstücke. Die arbeitsbedingten Wohnortwechsel werden zurückgehen, wenn sich Jobs von überall aus erledigen lassen. Das wird in den kommenden Jahren zu neuartigen Entwicklungen am Kauf- und Mietmarkt führen.
Schwierige Preisprognose
„Eine Aussage zur Preisentwicklung 2021 zu machen ist in dieser Zeit naturgemäß noch schwieriger als sonst, da wir weiterhin mit sehr vielen Unsicherheiten und Unabwägbarkeiten konfrontiert sind“, meint Georg Edlauer, Obmann des Fachverbands der Immobilien- und Vermögenstreuhänder. Zwei Themen werden in der kommenden Zeit eine große Rolle spielen: „Einerseits könnte sich die Nachfrage abschwächen, weil immer mehr Menschen in Kurzarbeit oder gar Arbeitslosigkeit gedrängt werden. Andererseits bekommt angesichts der unsicheren Wirtschaftslage und der Situation auf den Kapitalmärkten das ‚Betongold‘ neuen Auftrieb.“ Ein Grund für die abgeschwächte Nachfrage könnten die fehlenden Finanzierungen sein. So bemerkt Bernhard Reikersdorfer, RE/MAX Austria: „Fakt ist bereits jetzt, dass Fremdfinanzierungen aufgrund höherer gesamtwirtschaftlicher Risiken oftmals nicht mehr so einfach und reibungslos möglich sind und die von den Banken geforderte Eigenkapitalquote höher als vor Corona ist.“
Damit werden potenzielle Käuferinnen und Käufer in den Mietenmarkt gedrängt. Die Auswirkungen werden sich im laufenden Jahr zeigen …