Die Inflation ist zurück, die Mieten dürfen nicht mit. Im September lag die Teuerung laut Schnellschätzung von Statistik Austria bei 3,6 Prozent, nach 3,2 Prozent im August. Den Anstieg führt Statistik Austria zur Gänze auf höhere Treibstoff- und Heizölpreise zurück, den größten Beitrag zur Teuerung liefern weiterhin die Dienstleistungen. Am 1. April 2027 dürfen Richtwert- und Kategoriemieten trotzdem um höchstens zwei Prozent steigen. So steht es im Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG), das der Nationalrat am 11. Dezember 2025 beschlossen hat und das seit 1. Jänner 2026 gilt.
Vizekanzler und Wohnminister Andreas Babler sprach bei der Beschlussfassung laut Parlamentskorrespondenz von „einem guten Tag für Mieterinnen und Mieter sowie für leistbares Wohnen“. Für die VermieterInnen ist es ein Jahr, in dem die Rechnung erstmals nicht aufgeht.
Die Mechanik
Das MieWeG ist Teil des 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetzes (BGBl. I Nr. 114/2025). Es gilt für Haupt- und Untermietverträge über Wohnungen im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG und begrenzt eine vertraglich vereinbarte Wertsicherung. Die Regeln im Überblick:
Termin: Mieten werden einmal jährlich am 1. April angepasst.
Maßstab: die durchschnittliche Veränderung des VPI im Vorjahr, also der Vergleich der Jahresdurchschnitte.
Halbierung: Der Teil der Inflation über drei Prozent zählt nur zur Hälfte.
Deckel für Richtwert-, Kategorie- und andere preisgeschützte MRG-Mieten: 2026 höchstens ein Prozent, 2027 höchstens zwei Prozent. Ab 2028 gilt auch hier die Halbierungsregel.
Neuverträge: Die erste Anpassung erfolgt am 1. April des ersten vollen Kalenderjahres, anteilig nach den vollen Monaten im Vorjahr.
VermieterInnen dürfen die Erhöhung ab 1. April schriftlich verlangen. Wirksam wird sie beim Richtwert- und Kategoriemietzins frühestens mit dem Mietzins für Mai.
Das Rechenbeispiel
Der Wiener Richtwert liegt seit 1. April 2026 bei 6,74 Euro pro Quadratmeter, nach einer Erhöhung um ein Prozent. Mit dem Zwei-Prozent-Deckel ergibt das rechnerisch rund 6,87 Euro ab April 2027. Verlautbart wird der neue Wert erst 2027.
Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung zum Wiener Richtwert ohne Zu- und Abschläge steigt der Hauptmietzins damit von 471,80 auf voraussichtlich 480,90 Euro netto, also um 9,10 Euro im Monat, inklusive zehn Prozent Umsatzsteuer um rund zehn Euro (eigene Rechnung). Aufs Jahr gerechnet sind das rund 109 Euro netto bzw. rund 120 Euro brutto. Da die Erhöhung frühestens ab Mai greift, fallen 2027 selbst rund 73 bzw. 80 Euro an.
Zur Einordnung: Ohne die Mietbremsen läge der Wiener Richtwert laut Arbeiterkammer bei 7,67 Euro, um 14,9 Prozent mehr als 2023. Die Kategoriebeträge liegen seit 1. April 2026 zwischen 4,51 Euro (Kategorie A) und 1,13 Euro (Kategorie D, unbrauchbar) pro Quadratmeter.
Freie Mieten: Die Halbierung greift kaum
Bei freien Mieten im MRG-Teilanwendungsbereich gibt es keinen Deckel, aber die Halbierungsregel. Am 1. April 2026 waren bei einer durchschnittlichen Inflation von 3,6 Prozent für 2025 höchstens 3,3 Prozent zulässig.
Für 2026 erwartet die OeNB nach ihrer Revision im September eine Inflation von 3,0 Prozent (HVPI), das WIFO hatte im Juni 3,2 Prozent (VPI) prognostiziert. Maßgeblich für die Mieten ist der VPI-Jahresdurchschnitt 2026, den Statistik Austria im Jänner 2027 veröffentlicht. Liegt er bei 3,0 bis 3,2 Prozent, dürfen freie Mieten am 1. April 2027 um höchstens 3,0 bis 3,1 Prozent steigen. Die Halbierung kappt dann nur Zehntelprozente. Der eigentliche Eingriff in diesem Jahr ist der Zwei-Prozent-Deckel bei den regulierten Mieten.
Wer betroffen ist – und wer nicht
Laut Arbeiterkammer betreffen die Mietbremsen österreichweit rund 1,1 Millionen Haushalte: etwa 470.000 ungeregelte private Mietwohnungen, 340.000 geregelte private Altbauwohnungen und 280.000 Gemeindewohnungen. „Allein in Wien sind mehr als 200.000 Richtwert- und Kategoriemieten seit 2023 de facto eingefroren“, hieß es im Dezember 2025 seitens des ÖVI. Seit April 2026 wurden sie um ein Prozent angehoben.
Nicht erfasst sind Genossenschaftswohnungen. Für Verträge im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes gilt der Ein- bzw. Zwei-Prozent-Deckel nicht (§ 1 Abs. 6 MieWeG), es sei denn, das Entgelt richtet sich nach § 13 Abs. 4 WGG. Für Grundmiete und Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag gilt weiter die WGG-Regel: höchstens plus fünf Prozent am 1. April 2026, ab 2027 wird der über fünf Prozent liegende Teil halbiert. Ebenfalls außen vor bleiben Vollausnahmen vom MRG wie Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Geschäftsräume.
Befristung und Wertsicherungsklauseln
Mit dem Gesetz kam eine zweite Änderung, die für VermieterInnen mehr Gewicht haben dürfte als die zwei Prozent. Ist der Vermieter Unternehmer im Sinne des KSchG, steigt die Mindestbefristung für Verträge, die nach dem 31. Dezember 2025 geschlossen oder erneuert werden, von drei auf fünf Jahre. Private VermieterInnen bleiben bei drei Jahren.
Dazu kommt Rechtssicherheit bei den Wertsicherungsklauseln, die nach den OGH-Entscheidungen der Jahre 2023 bis 2025 wackelten. Der OGH hatte 2023 Klauseln gekippt, die eine Erhöhung in den ersten zwei Monaten zulassen, und 2025 mit 10 Ob 15/25s eine Kehrtwende vollzogen. Das MieWeG begrenzt nun Rückforderungen aus unwirksamen Klauseln in Altverträgen grundsätzlich auf die letzten fünf Jahre. Parallel wurde das Zivilrechtliche Indexierungs-Anpassungsgesetz (ZIAG) beschlossen. „Das schafft Rechtssicherheit und das schafft Planungssicherheit“, sagte Justizministerin Anna Sporrer in der Nationalratsdebatte dazu.
Die Stimmen
„Das vorgestellte Paket wird nun erstmals auch hunderttausenden Haushalten im ungeregelten Bereich mehr Sicherheit bieten“, so Georg Niedermühlbichler, Präsident der Mietervereinigung. „Die Verlängerung der Befristung auf fünf Jahre ist eine deutliche Verbesserung für Mieterinnen und Mieter.“
Auf Eigentümerseite fällt das Urteil erwartbar anders aus. „In Summe sehen wir keine einzige Maßnahme, die das Angebot nachhaltig erhöht, im Gegenteil“, sagte ÖVI-Präsident Georg Flödl mit Blick auf die Wohnpolitik der Regierung. „Die Mieten steigen nicht, weil Vermieter das wollen, sondern weil Angebot und Produktion fehlen.“ Martin Prunbauer, Präsident des ÖHGB, bringt es auf eine Formel: „Wir brauchen mehr Wohnungen, nicht politische Bremsen.“
Man könnte auch sagen: Beide haben recht, nur über unterschiedliche Zeiträume. Kurzfristig entlastet der Deckel die MieterInnen um einige Euro im Monat. Langfristig entscheidet das Angebot – und das schrumpft gerade.
Was bleibt
2027 ist das letzte Jahr mit festem Deckel für Richtwert-, Kategorie- und andere preisgeschützte MRG-Mieten. Ab 2028 gilt auch dort, was für freie Mieten schon seit 2026 gilt: Inflation bis drei Prozent wird voll weitergegeben, der Teil darüber zur Hälfte. Bleibt die Teuerung so hartnäckig wie heuer, wird diese Regel erstmals spürbar.
Stand: 9. Oktober 2026. Rechenbeispiel ohne Zu- und Abschläge und Betriebskosten; der Richtwert ab 1.4.2027 ist eine Hochrechnung.
Der Artikel enthält KI generierte Elemente.