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Sprecher Reifeisen Immobilien Österreich. Hallo. Starten möchte ich bei der Carina und möchte sie mal bitten, ob du uns ein bisschen einen Überblick geben kannst, auf den aktuellen Überblick geben kannst, über den Eigentummarkt. Gerne. Die große Frage, die sich gerade jeder wohl stellt, vor allem wenn es um die Projektentwickler geht, die gerade bauen und die auch Abnehmer suchen, was tut sich tatsächlich am Käufermarkt auf der Nachfrage Seite, das ist immer so der wichtigste Punkt und es wird ja auch medial gerade viel berichtet darüber,
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dass man eine deutliche Besserung spürt und das nicht nur entfärzt, sondern das ist auch etwas, was wir deutlich erkennen können, dass wir mit den letzten 10 Senkungen einen deutlichen Nachfrageanstoß wieder gehabt haben, circa 15 Prozent mehr als davor, als in der ersten Jahreshälfte 24 und auch dieses Jahr hat es sehr positiv gestartet bei uns und wie spüren wir das grundsätzlich, dass wir nicht nur Nachfrageanstieg haben, sondern vor allem eben auch mit der Nachfrage, die wir bearbeiten, Besichtigungen stattfinden oder Beratungstermine, auch die Kaufentscheidungen deutlich rascher getroffen werden.
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Also wir kommen auch wieder deutlich schneller ins Ziel und zu positiven Ergebnissen, das was eben auch vor allem die Projektentwickler gerade brauchen nach einer sehr langen Durststrecke, wo sich die Vermarktungszeiten einfach deutlich mehr in die Länge gezogen haben. Das ist etwas was wir in Wien speziell erkennen können. Mit Blickrichtung Niederösterreichs Speckgürtel von Wien verhält sich das gerade noch ein bisschen anders und verhaltener. Also da warten wir noch so auf diesen zusätzlichen positiven Schwung, den wir jetzt auch in Wien eben über die letzten Monate gesehen haben. Aber auch da sind wir guter Dinge,
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dass wir da auch auf dem Käufermarkt in Zukunft wieder zu mehr Anfragen, mehr Terminen und Besichtigungen kommen. So jetzt einmal das grobe Bild, wenn es jetzt wirklich um den Vertrieb und um die Vermarktung geht. Carina danke. Wir werden es ja dann noch mit ein paar Themen die du gesagt hast, im Einzelnen befassen. Interessant hat heute auch Johannes Wild von der WKO gesagt, gesagt, entscheidend ist, dass ja mal die Suche wieder anspringt. Und das ist glaube ich so ein Punkt, wo man sagen kann, ja, damit auch ein bisschen eine positive Energie reinkommt in den Eigentumsmarkt. Auf dem Mietmarkt ist sie ja schon.
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Und Nino, kannst du uns ein bisschen einen Überblick geben, wie es derzeit in dem Bereich ausschaut? Also wie du sie einleitend gesagt hast an sich ist der Mietmarkt natürlich auch sehr stark betroffen derzeit von erhöhter Nachfrage und fehlendem Angebot am Markt. Ich spreche jetzt vom Wahlungszentrum. Das ist ganz gut erkennbar, dass wir im Jahr 2024 nur rund 14.000 Fertigstellungen in Wien hatten. Bedeutet oder mit was hat das zu tun? Aber aufgrund der hohen Baukosten, steigender hohen Zinsen und auch der rechtlichen Unsicherheit in diesem Markt. Wir spüren das ganz stark in familienbezogenen Wohnen.
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Das heißt, die Nachfrage nach Familienwohnungen und großflächigen Wohnungen können wir derzeit gar nicht stillen, weil es dieses Angebot an solchen Wohnungen derzeit am Markt nicht gibt. Das heißt, die gebotene Stunde wird sicherlich auch sein, Zukunft bzw. in den nächsten Jahren auch wieder die Wohnungen oder Wohneinheiten oder Wohnraum für Familien zu schaffen und diese Nachfrage zu stillen, weil diese Nachfrage können wir derzeit einfach nicht machen. Nino danke. Bernd, mit welchen Themen, ihr sitzt ja in Hauptsäuren Sitz, Notariatskammer, aber du sitzt in einer Notariat in
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Niederösterreich und welche Themen sind denn für eure Klämpenden derzeit so aktuell oder was ist für die wichtig, wo man so sieht, wie sich der Markt im Augenblick bewegt? Naja, wir sind ja in Kanoiburg. jetzt schon sehr auffällt, ist, dass sehr viele Käufer, speziell Käufer von Wohnungen, die vermietet werden sollen, bereits weit vor Abendbrotabgabe genau erkundigen über die Mietzinsbildung, wirklich eine Due Diligence Prüfung ablegen und schauen, wie hoch sind die Betriebskosten, die in Standhaltungsrücklagen sind, gibt es auch nicht abgerechnet in den Standhaltungsarbeiten,
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die in der Rücklage keine Deckung finden, die Protokolle der Eigentümerversammlung, also alles das, was ich oft in Vorträgen gesagt habe, das wird jetzt vermehrt gemacht, also die Käufer schauen sich das wirklich genau an und auf der Mietseite muss man sagen, ja da haben wir vor allem sehr viele unentgeltliche Rechtsauskünfte, weil zu Mietverträgen kommt es dann eher selten, da merkt man aber, dass hier wenig Aufklärung passiert, das mag vielleicht am Bestellerprinzip liegen, weil sehr viel privat vermietet wird, da merkt man deutlich, die Vermieter möchten wissen, wie muss ich eine Wohnung vermieten,
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wie schaut die Mietzinsbildung aus, wie sind die Kündigungsmöglichkeiten, da gibt es offensichtlich weniger Aufklärung jetzt, da sehr viel privat vermietet wird. Man kann also sagen, mit diesem Bestellerprinzip hat eigentlich der Gesetzgeber die Aufklärungspflicht an die Privatpersonen weitergegeben, die sich natürlich nicht auskennen und die dann das in weiterer Folge an die Notare weitergeben, beziehungsweise an die Anwälte, also wir kommen darauf dann noch einmal zu sprechen, aber das finde ich sehr interessant und was du auch gesagt hast, man informiert sich wieder mehr.
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Ja definitiv, also wirklich schon vor Anbotsabgabe wird das genau erfragt, nämlich auch wirklich schon ins Detail gehen, ja, bewege ich mich hier im ABGB-Bereich, auf die Mietzinsbildung im MRG-Mietrechtsgesetz oder im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz das wird wirklich schon im Vorfeld überprüft, ob hier dann sich dieser Ankauf dieser Immobilie die ja doch mit rund zehn Prozent kann man sagen, Nebenkosten jedes Mal behaftet ist, wie schnell rechnet sich die? Also vor ein paar Jahren, da habe ich bei deinen Vorträgen immer wieder gesagt, es wird so schnell ein Anbot abgegeben, bevor wer anderer zuschlägt, das merke ich im Moment nicht.
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Bernd, danke, wobei ich muss dich verbessern, das waren ja nicht meine Vorträge, wir haben ja gemeinsam die, ich stelle ja immer nur die Fragen, also das ist ja, ihr seid so die, antworten und die sich dann in dem Fall auskennen, aber es stimmt, das hat sich ja total verändert, das ist ja auch noch ein Thema, aber apropos Veränderung, Peter, Stadt oder Land, siehst du, ich glaube die Carina hat gesagt, Niederösterreich ist jetzt noch ein bisschen verhaltener, Suche oder die Entwicklung, aber siehst du eine Veränderung prinzipiell im Suchverhalten derzeit? Also grundsätzlich kann man ja sagen, es gab die Veränderung damals mit Corona, ganz fix,
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das ist vorbei, also diese, unter Anführungszeichen, Stadtflüchtlinge sind nicht mehr vorhanden in Wahrheit, also das Suchverhalten ist anders, was natürlich Niederösterreich grundsätzlich immer schon war, wenn es um Wohnungen zum Beispiel geht, hat man natürlich dort größere Wohnungen gesucht logischerweise, weil sie auch leistbarer sind wie die Wohnungen in Wien, das Suchverhalten selber ist aber trotzdem gleich geblieben, in Summe geht es um Einfamilienhäuser, es geht um Wohnen im Grünen und dementsprechend ist die Suche nach Immobilien definitiv das gebrauchte Haus, was auch ehrlicherweise
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die letzten auch in dieser schweren Zeit die wir da durchmachen, durchaus funktioniert hat, weil ja natürlich dieser Preis, die Preisgestaltung hier im gebrauchten Immobilienmarkt, gerade bei Einfamilienhäuser wesentlich flexibler war, nämlich insofern dass sie wesentlich schneller auf einen Markt reagiert haben und somit viel günstiger waren, rascher günstiger waren, sagen wir mal so, und somit die Suche auch erfolgreich war und die Wohnungen, hier ist es natürlich auch das Thema größere Wohnungen, gerade der Speckgürtel hat sie nicht, auch im Speckgürtel war natürlich das Veranlagen in
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Wohnungen Hauptthema, somit auch kleinere Wohneinheiten, also große Wohnungen, die sind auch eine sehr große Konkurrenz in Niederösterreich oder in den, sagen wir es am Land zum Einfamilienhaus und dementsprechend werden die auch meistens gar nicht angeboten oder sprich gebaut und deswegen ist das Suchverhalten eigentlich ziemlich traditionell getrieben, ein Haus im Grünen am besten oder eben eine größere Wohnung, die man hier erwerben darf kann. Peter, danke aber,, bist du auch schon länger dabei, hast du eigentlich so dieses Auf und Ab, so wie es der Bernd zuerst gesagt hat,
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hast du das eigentlich schon mal so erlebt in dieser, ich sag jetzt mal auch Geschwindigkeit? Nein, grundsätzlich ist das ist es natürlich eine sehr verhaltene Zeit, es ist natürlich offengestanden total schwierig gewesen, ein Eigentum zu erwerben, hat natürlich sehr viel mit dieser Gleichzeitigkeit, Kimpfordnung, Zinserhöhung zu tun gehabt, also dementsprechend war natürlich der Markt generell zurückhaltender. Auf der anderen Seite muss man wieder sagen, die Jahre zuvor waren halt Unmengen an Nachfragen, die man auch nicht bedienen konnte, also es ist halt jetzt
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so eine Situation, wo man nicht nur mehr hineingeht und irgendwer wird schon kaufen, also es ist jetzt wieder Verkaufen angesagt und das ist auch gut so, weil die Leute natürlich somit auch wieder intensiver genauer schauen, genauer suchen und die Probleme dadurch auch wieder weniger werden, weil sie ja spezifischer sind, weil das Geld eben nicht mehr so einfach ist wie vorher und somit ist ziemlich ehrlicherweise gute Sucher sind, hier wirklich informiert sein wollen, sich informieren über im Vorfeld schon informiert sind und
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auch hier wirklich das Transaktionsleben wieder verbessern wie vorher, wo alles irgendwie halt gekauft wurde. Peter, danke Bernd, der Peter hat es zuerst hat gerade gesagt, es wird bei der Finanzierung auch stärker darauf geachtet, siehst du eigentlich auch, dass die Banken, wie soll ich sagen, bei der Finanzierung, dass die jetzt auch wieder vermehrt schauen, wo eigentlich die Wohnung liegt und nicht wie vor drei oder vier Jahren alles und wie man den Einamkurs finanzieren? Ja also die Überprüfungen der Banken im Hinblick auf die Werthaltigkeit der Immobile,
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die sich hier finanzieren sollen, die ist definitiv detaillierter ausgestaltet, das weiß ich von den Banken hier auch aus der Umgebung, da wird also geschaut bis hin zu wie viel Zimmer hat die Wohnung, das ist nämlich auch nicht unwesentlich hier, es geht um die Lage, es geht auch nicht nur um die Quadratmeter, es geht um den Schnitt, wie viele Zimmer sind das und dann wird es gleich anders bewertet und dann hat man schon unter Umständen die bessere Möglichkeit, Kredit zu erhalten, auch jetzt im Rahmen der noch bestehenden Kim-Verordnung, ja, also wenn die Bewertung der Immobilie höher ausfällt als
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noch vielleicht vor ein zwei Jahren, wo nicht so genau analysiert worden ist, wie die werthaltige Immobilie wirklich ist. War quasi Wohnung gleich Wohnung und dann hat man finanziert. Danke. Nino, der Bernd hat es gerade angesprochen, wir sind ja in Österreich in gewisser Weise eine Ausnahme, bei uns sind die Quadratmeter die werden dann abgerechnet und so und so viel hat das und fertig, aber es gibt auch viele Länder, wo das nicht nach Quadratmetern geht, sondern nach Zimmeranzahl und glaubst du, dass wir uns da auch vielleicht einmal in den nächsten Jahren in diese Richtung bewegen könnten?
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Also ich glaube sehr wohl, dass das ein Thema sein wird, dass man wegkommen wird von Quadratmeter, eher zu der Zimmeranzahl, beziehungsweise welchen Platz brauche ich für meinen Wohnbedarf und dementsprechend jetzt nicht mehr auf die Quadratmeter geschaut wird, sondern definitiv eher dahingehend geschaut wird, viele Zimmer, welches Platzangebot brauche ich und vor allem auch, was deckt mein Wohnbedürfnis an. Also davon bin ich überzeugt, dass es in nächsten Jahren so sein wird. Das heißt, wir haben da keine Quadratmeterpreise mehr in den Anzeigen stehen, sondern vielleicht sogar Zimmerpreise, wie viele Zimmer?
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Gesamtpreise für Wohnungen sozusagen. Ja, ein Gesamtpreis für Wohnungen. Das ist natürlich eine Frage. Carina was passiert dann mit den schlecht geschnittenen Wohnungen? Die bleiben die über oder wird das dann eine preisliche Frage werden? Also die schlecht geschnittenen Wohnungen hatten es auch in hieven Zeiten immer recht schwierig, dann einen Abnehmer zu finden, wenn nicht entsprechend auch das schon wieder eingepreist ist. Das heißt, bedeutet immer irgendwo Einbuße am Quadratmeterpreis. Vielleicht zu dem Thema Zimmeranzahl Quadratmeter. ist bereits so wenn wir mit Kunden in Gespräch sind, dass gesagt wird, ich brauche zwei,
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drei Schlafzimmer und danach richtet sich dann eigentlich auch das Suchprofil. Natürlich gibt es dann auch noch irgendwo auf der Seite so die Angabe, wie groß soll die Wohnung circa sein. Nur in Wahrheit, ich als Makler weiß, wie werden gerade Wohnungen geplant und geschnitten und setze dann meistens für meinen Kunden dann schon eine entsprechende Quadratmeterzahl in den Suchraster ein. Das heißt, ich frage dann eher auch schon nach der Schlafzimmeranzahl nach und weniger, wie groß soll die Wohnung sein. Das heißt das hat sich bei mir schon auch in der Nachfrage vom Anforderungsprofil deutlich verändert,
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weil die Wohnungen, die heute geplant werden, sind einfach deutlich effizienter mit den aktuellen Entwicklungen am Markt, so wie die eh schon kurz angeschnitten haben. Nachfrage in der Miete kann nicht bedient werden. Bedeutet, dass wir einen deutlichen Nachfrageüberhang haben und sich dadurch auch die Mieten gerade hoch staffeln, wie wir es in den letzten Jahren nicht erlebt haben. Bedeutet zugleich, dass man irgendwo gegensteuern muss, damit es dann dennoch am Ende des Tages leistbar bleibt und ist. Und da ist einfach der Faktor effiziente Grundrisse, intelligent geplant, ein sehr sehr wesentlicher.
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Und deswegen habe ich zumindest bei mir auch schon die Nachfrage bei meinen Kunden mehr nach der Zimmeranzahl ausgerichtet, weniger nach der Quadratmeterzahl. Wenn ich vielleicht einhaken darf, weil die Kunden und Kundinnen in Ansicht da bin ich voll bei der Kollegin, ja auch gar keine, teilweise kein Gefühl haben, wie groß ist eine 70-Quadratmeter-Wohnung Hat das 3-Zimmer oder 4-Zimmer Das hat sehr, die Kunden und Kundinnen haben dieses Gefühl ja auch gar nicht. Und da sind wir sicherlich als die Spezialisten am Markt gefragt, um auch die Frage anders zu stellen als vielleicht in der Vergangenheit.
17:57
Weil bei 70-Quadratmeter kannst du durchaus 2-Zimmer teilweise schon haben heutzutage in gewissen Projekten. Wenn es gut geschnitten ist. Nämlich So dass es sich nicht anfühlt. Ich hatte da auch eine sehr kontroverte Diskussion auf einem internationalen Panel, wo dann auch gesagt wurde, naja, Flächeneffizienz zwar schön und gut, aber am Ende des Tages bewegen wir uns in Richtung Drachenlöcher. Das unterstreiche ich keinesfalls, weil solche Wohnungen, effizient geschnitten sind, haben eine immense Qualität. Und wenn man hier das Thema Leistbarkeit hochhalten kann, wo man dann einer Familie die sonst in eine großzügig
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geschnittene 2-Zimmerwohnung einziehen würde, denen auch noch ein zusätzliches Schlafzimmer anbieten kann, damit es dann zwei separate Schlafräume gibt für Kind und Eltern, dann ist das eigentlich eine Wohn- und Lebensqualität, die man anbieten kann, was so in hat. Und unsere Interessenten schätzen das sehr und sind dann auch dankbar über solche Wohnmöglichkeiten. Man darf nicht immer von sich persönlich auf den Durchschnitt und auf die Nachfrage am Markt jetzt persönlich runterbrechen. Das spielen ja auch noch so irgendwelche alten Ideen mit, dass es nur mit ich meine, mit 120 Quadratmetern schaffst du gerade drei
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Zimmer, sozusagen. das ist es natürlich nicht. Und ich habe so in Erinnerung von ich sage mal so vor zehn Jahren wurden schon noch so 150 Quadratmeter für Double Incomes, für Dings. Also Double Income No Kids haben die damals geheißen. Die wurden für die gebaut. ist natürlich jetzt, weiß ich nicht, ob das so attraktive Wohnungen derzeit sind. Ja, aber da wo in der Vergangenheit, wenn man jetzt so an die klassischen 60er, irgendwo gegangen sind. Das ist eine Fläche, man mitzahlen muss.
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Und in Wahrheit hat man an jeder Wand eine Türe und kann diese Wand weder als Stauraum, Stellfläche nutzen, sondern es ist eigentlich nur ein Durchgangsbereich. Und mittlerweile wird viel intelligenter geplant, indem eben solche Schließungsbereiche eigentlich schon in den Wohnraum integriert werden und jetzt nicht nur ein leerer Raum ist, für den man halt zusätzlich noch zahlen muss. Also deswegen da darf ich wirklich unterstreichen, gute Architekten können auch hier sehr qualitativen Wohnraum auf wenig Fläche schaffen und planen. Carina, danke. Jetzt möchte ich zu ein paar Themen, die wir hier in der ersten Runde aufgerichtet haben möchte
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ich bisschen wieder noch darauf eingehen. Peter, ich weiß nicht ob du das gesagt hast, das Bestellerprinzip. zeigen sich ja jetzt, nein, das hat der Bernd gesagt, es zeigen sich natürlich auch jetzt die negativen Seiten, dadurch, dass man einfach zu wenig Aufklärung hat. Glaubst du dass es noch zu weiteren Verwerfungen führen wird? Vor allem, wenn der Markt nämlich enger wird. Nicht angesprochen oder Bernd? Da schlägst du und dann kann der Bernd Auch. Alles klar. Ja, dieses Bestellerprinzip hat ja seine Schwächen,
21:16
wie man ja eigentlich aus Deutschland schon weiß. Ich bin überzeugt davon, dass es eher Schlechtes bringt, wie Gutes, weil in Wahrheit natürlich viele viele Dinge und das ist eben genau das, was wir früher getan haben in der Marklerei, quasi Beratung vor allem. Was kann man tun? Wie steigern sich Preise? Wie schaut das Ganze aus? Ist das alles richtig alles korrekt? Ich bin ja ziemlich sicher, dass viele es einfach nicht wissen, auch die Vermieter nicht wissen, was sie verlangen können dürfen oder auch nicht und somit es eigentlich gar nicht wirklich zugunsten der Mieter
21:59
ausgeht. Ich bin ziemlich überzeugt, dass man hier eigentlich etwas produziert, etwas niemandem was wirklich weiterhelfen kann, weil es in Wahrheit die Menschen nicht wissen, alles zu tun ist bei einer Vermietung. Es ist ja nicht so, dass ich gerne Mietvertrag unterschreibe.. Und es sind viele viele viele Dinge, die hier zu tun sind, draufzukehren sind, zu wissen sind und das machen halt jetzt großteils oder vielerorts quasi die armen Notare, die hier wirklich viel Leistung erbringen müssen.
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Ja, das ist eine Verschiebung für nichts aus meiner Sicht, aber es ist halt so. kann es halt ändern. Peter, danke. Bernd, siehst du das auch So? Naja, die Aufklärung fehlt definitiv Das fällt an bei der Mietzinsbildung, das geht bis zur Mindestdauer des Abschlusses eines Mietvertrages. Da fehlt die Aufklärung über Möglichkeiten von Eigenbedarf bis zum Energieausweis. Da liegen die Probleme schon bei der Übergabe und man muss ja sagen, Mietverträge sind ja dennoch auch bei den Notaren, ich vermute bei allen anderen Kollegen auch eher ein Randthema, weil man erkundigt sich grob und den Mietvertrag
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selber nimmt man sich dann irgendwo aus dem Netz und letztlich ist niemand dabei gewesen wirklich dann. Also das kann dann schon, das wird definitiv immer zu mehr Problemen führen, weil wir hören es ja dann immer wieder, bei der Übergabe hat es nicht funktioniert, dann springt der Mieter ab, obwohl er eigentlich schon die Schlüssel gehabt hat und so weiter und dann landet das alles beim Anwalt. Also da fehlt definitiv Aufklärung dann. Vor allem, ich meine, bist kein Leutnant, hast du gesagt, das ist jetzt nicht so groß, da läuft man sich immer über den Weg, dann trist immer jemanden der fragt dich, naja,
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wie schaut denn das aus, was soll ich machen beim Mietvertrag und runtergeladen wird er dann aus dem Netz und dann wird er eben so abgeschlossen und ich glaube schon, dass da noch sehr viele Streitfälle auf uns zukommen werden. Vor allem in einem Markt, wo gerade Miete so gefragt ist. Ja, das sehe ich auch so., das wird sicherlich noch zu, Mietzinsstreitigkeiten sind sowieso Streitigkeiten, die zu den häufigsten gehören vor den Gerichten, das wird halt dadurch jetzt noch zunehmen ja. Vor allem die Mietzinsbildung ist ja ein großes Thema dabei. Ich meine, haben ja anscheinend, das MRG ist ja nur in Wien,
24:38
glaube ich, also es gibt es ja sonst nirgends anscheinend, weil ja, im Grunde genommen, wir eine Mietzinsbildungsgestaltung am Land haben, das ist halt schon teilweise ein sehr freier Markt, alles freier Markt, obwohl es gar kein freier Markt ist teilweise und das macht es halt schon auch sehr schwierig, aber ich gebe da ehrlicherweise gar niemanden wirklich die Schuld, weil oftmals einfach das Wissen nicht da ist und das ist es halt wie es ist und dann machen halt Menschen etwas aus und das ist Handschlag und irgendwann ist es dann halt nicht deswegen kommt es da sicher in der Zukunft zu sehr
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sehr vielen Streitigkeiten, die unnötig sind, völlig unnötig. Und vor allem ist ja die Mietzinsbildung auch einer der wesentlichsten Faktoren, also die größte Tücke in Wahrheit, will ich einen richtigen Mietzins, wir sprechen ja nicht vom Richtwert und nicht nur vom Freifrieden vereinbart, wir haben einen angemessenen Mietzins, wir haben geförderte Wohnbauten, die dann im Eigentümer übergegangen sind, also ich glaube die größte Gefahr oder die kostspieligste Geschichte für Eigentümer und Eigentümerinnen liegt sicherlich in der richtigen Mietzinsbildung, die jetzt noch nicht sind, aber es gibt ja dann die Nachrüst
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von drei Jahren und die Schlichtungsstellen und so weiter, ich glaube das wird schon noch ein Thema werden, das wir jetzt noch gar nicht spüren, sondern das wird dann auch noch auf die Eigentümer und Eigentümerin zukommen. Ja, das ist ja auch ein großes Thema in Deutschland, mehr oder weniger aus Handschlag wird Forstschlag und dann freuen sich die Anwälte drüber, aber nie noch derzeit die Stimmung bei den Mieterinnen und bei den Vermieterinnen, als Mieter wenn ich jetzt suchen würde und wüsste wie es am Markt ausschaut, mir würde es nicht so gut dabei gehen. Also die Mieterinnen, denen wir Wohnraum zur Verfügung stellen können oder
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vermitteln können, sind natürlich glücklich und natürlich gibt es noch die Mieter und Mieterinnen, denen wir nicht weiter helfen können, weil wir einfach kein Angebot dafür haben, die sind natürlich dann nicht so happy. Die großen institutionellen Vermieter, die speziell in Balkungszentren großflächiger Wohnraum für Familien haben oder hatten, die jetzt vermietet sind, natürlich extrem glücklich derzeit, weil sie im Vergleich zu den vielen Jahren davor einen extrem niedrigen Leerstand werden. Aber für Mieter, wenn du so mit Mietern sprichst oder mit zukünftigen Mietern, mit solchen, suchen, ist denen dann bewusst,
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es derzeit am Markt ausschaut? Also das war bis vor einem halben, nicht so bewusst, aber in den Beratungsbesprechen von meinen Kollegen und Kolleginnen mit unseren Kunden und Kundinnen ist es dann schon im letzten halben Jahr so geworden, dass doch auch bei vielen Verzweifelungen aufgekommen ist, weil sie einfach kein Angebot gefunden haben auf den klassischen Plattformen. Das heißt ja, definitiv im letzten, ich sage jetzt mal letzten halben Jahr, letzten Quartal ist das bewusst geworden oder bei vielen auch bewusst geworden, dass das Angebot, aber die Nachfrage nicht gestellt werden kann und dass eine
27:38
gesuchte Wohnung derzeit oft nicht vorhanden ist am. Die Mieten, Carina, die steigen natürlich weiterhin, zumindest eben bei den Neubauten. Wie siehst denn du da, ich meine, da geht ja im Endeffekt die Schere auseinander zwischen den Mieten im Neubau und den ja, denen die Altmietverträge, das wird ja immer breiter. Absolut. Ich meine, Zeiten wie diesen, wo wir eben von einer sehr deutlichen von einer sehr deutlichen Angebotsknappheit sprechen, ist es ja einerseits auf die Fertigstellungszahlen einfach zurückzuführen.
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Wir haben deutlich rückläufige Fertigstellungszahlen, weil auch die Baubewilligungszahlen seit 2019 zurückgegangen sind und wenn man jetzt dann die Fertigstellungszahlen sich auch noch im Detail anschaut und das gliedert unter frei finanziert gefördert, Miete, Eigentum,, dann zeichnet sich hier ein sehr deutliches Echo ab, nämlich, dass wir uns dieses Jahr auf einen Rückgang in der Miete von circa 60 Prozent einstellen müssen im Vergleich zum Vorjahr. Und im Vorjahr war das Angebot in der Miete auch schon rückläufig. Worauf ist es zurückzuführen? Die institutionellen Eigentümer oder Käufer, die über die letzten Jahre sehr aktiv waren,
29:00
haben natürlich mit den Zinserhöhungen ganz andere Runditerwartungen aufgerufen, die dann mit den Errichtungskosten der Projekte einfach nicht in Einklang gekommen sind auf der Verkäuferseite und deswegen gab es da auch einfach einen sehr großen Geb, der nicht geschlossen werden kann. Das heißt, zwar prinzipiell Produkte und Verkäufer, aber die Käufer, einfach ganz andere Preise aufgerufen haben und so es zu keinen Einigungen gekommen ist über die letzten Jahre, wo sich viele Entwickler dann einfach überlegt haben, was mache ich jetzt mit meinem Projekt, das ich schon geplant habe, teilweise sogar in Richtung habe,
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ich muss es trotzdem verwerten und die Alternative war dann einfach der Einzelabverkauf. Und das ist einfach eine Situation, wo wir auch diese Marktveränderungen zu kurzer Zeit miterleben durften von einst sehr viel Angebot in der Vermietung, Switch zu deutlich mehr Angebot im Einzelabverkauf und in der Mitte wird es einfach immer weniger und deswegen die die Wichtigkeit von Investoren am Markt, dann auch wieder Mietwohnungen in die Vermarktung kommen, die ist schon sehr groß und das ist auch etwas, was meiner Meinung nach politisch nicht verstanden wird, dass die Wohnbauträger und dann eben auch folglich die
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Investoren einen wesentlichen Anteil dazu beitragen, dass auch der Wohnungsmarkt so funktioniert, ergänzend zu den gemeinnützigen und zur öffentlichen Hand. Und deswegen wäre es jetzt total wichtig, dass dann wieder privates Kapital in den Markt fließt, dass auch die Globalinvestoren wieder aktiver werden, weil Wien ist ein starker Mietmarkt und mit minus 60 Prozent Angebot 2025, dann wird es halt wirklich düster. Und so wie der Nino Lutz auch schon gesagt hat, wir merken das auch teilweise in Verzweiflung bei den Interessenten, die Entscheidungen werden so schnell getroffen aus Sorge,
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dass sonst keine Alternativen mehr da sind und es werden auch deutlich mehr Kompromisse eingegangen, das heißt in einer Mangelung an Zeit und Alternativen, dass man dann sagt, die Wohnung ist jetzt vielleicht nicht hundertprozentig das, was ich mir vorgestellt habe, vielleicht nicht von der Lage her genau dort wo sie hinziehen wollten, aber es gibt einfach keine Alternativen. Flexibilität ist dafür am Mietmarkt auch etwas was sehr geschätzt wird, das heißt, wenn es unmittelbar vielleicht nicht das Passende ist, dann kann man sich auch wieder verändern über die nächsten Jahre. Im Kauf wird dann natürlich sehr sensibel angeschaut,
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wie wir auch schon gehört haben. Ich finde es aber interessant, dass wir für drei Jahre beim Kauf hatten, nämlich, dass man schnell zuschlagen muss, weil man ist sonst wieder alles weg, hast du jetzt eigentlich mehr oder weniger bei den Mieten, das hat sich jetzt verschiebt sich gerade oder hat sich schon verschoben. Richtig, es hat sich verschoben, was ich aber mitbekommen ist, dass die Investoren jetzt wieder deutlich mehr prüfen, dass auch erst die Gespräche wieder bei meinen Kollegen stattfinden, es dann tatsächlich auch um Forward Funding Deals geht, also wir bewegen uns da wieder in eine andere
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Richtung, deswegen ich bin total gespannt, was die nächsten Monate auf uns zukommen wird, ob wir dann vielleicht in einem halben Dreivierteljahr wieder eine etwas gemäßigtere Situation haben, was zumindest Projekte anbelangt, wo jetzt der Baustadt ist, dass wir im Jahr Ende 2026, 2027 vielleicht in eine Situation kommen, wo wir sagen, Angebot, Nachfrage nähert sich wieder besser an, als das Ungleichgewicht was wir jetzt einfach vorfinden am Markt. Glaube bis dahin Ende 2026, 2027 ist noch eine lange Zeit, ich glaube, das wird spannend für die Mieter Mieterinnen bleiben, um da gleich noch einzuhaken,
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auch aus politischer Sicht, ich glaube, da muss auch der Wille da sein, um gewisse Dinge wieder zu verändern, ich es vorher angesprochen, hohe Baukosten, ich glaube, es muss auch der politische Wille da sein, auch wieder, ich sage mal, an die Immobilienwirtschaft zu glauben, dass es doch auch ein wesentlicher Wirtschaftsfaktor ist, den wir dazu beitragen, um den Leuten oder den unseren Leuten auch Wohnraum zu verfügen zu stellen. Was glaubst du nun, Nino, dass wir von der Regierung erwarten dürfen? Ich glaube, da ist noch gar nichts dazu zu sagen, weil ich glaube, alle Prognosen, die in letzten Wochen gemacht worden sind,
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sind eines Besseren belehrt worden. Ich lasse mich einfach überraschen, ganz offen zu Sein. Ich hoffe, dass die Signale gehört werden. Nino, danke, Peter, du wolltest noch etwas dazu Sagen. Ja, da möchte ich schon etwas dazu sagen, ich, grundsätzlich geht es ja schon sehr um das, dass die Möglichkeiten der Eigentums schaffung hier auch wieder fasiert werden, insofern, wenn ich nämlich Stadt-Land betrachte, gerade die Stadt lebt natürlich von Mietwohnungen, die aber eigentlich auch viele Eigentümer haben, was gefehlt hat. Und das war immer ein großes Thema,
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dass die Finanzierbarkeit möglich war, dass man hier Vorsorgewohnungen, Anlagewohnungen kauft, die dann in eine Vermittlung kommen. Deswegen auch viele Projekte einfach nicht realisiert und abgewickelt, weil es fast nicht möglich war, hier eine vernünftige Finanzierung aufzustellen. Also wir erwarten uns sehr wohl einen positiven Zugang aus dem Auslaufen der Klimverordnung, der einen Seite natürlich auf der anderen Seite Zinsreduktion. Das ist, ich, schon ein wichtiges Thema, aber es muss natürlich auch gewollt sein. Also ich glaube schon, dass die neue Regierung sollte hier
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zumindest hier schon Augenmerk haben, um Schaffung möglich zu machen und sei es hier auch in der Zukunft auch für das Land Österreich vorzusorgen, nämlich die Altersvorsorge. Wir sind da so im glaube ich, wirklich ein Schlusslicht in der EU, wenn es um Eigentumsverhältnis geht. glaube, drittschlecht, dass das EU-Land, der Durchschnitt sind 70 Prozent, wir haben 50 Prozent Eigentum in Österreich, ist natürlich ein Altersvorsorgethema auch, weil natürlich das Eigentum eine gewisse Altersvorsorge bringt. gleich, wir reden hier von steigenden Mieten,
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die irgendwann nicht mehr leistbar sein werden, inklusive Betriebskosten. Wenn wir Eigentum schaffen, ist irgendwann der Kredit ausbezahlt und wir reden quasi nur mehr von Betriebskosten. Also die Möglichkeit, einer normalen Pension hier dann Eigentümer oder in seiner Wohnung zu bleiben oder in seinem Haus zu bleiben, ist natürlich als Eigentümer ungleich höher, als wenn ich jetzt immer mit da bleibe. Also ich glaube schon, dass es es essentiell wichtig für Österreich für uns sein wird, hier Eigentum zu schaffen und die Möglichkeit wieder zu schaffen, dass die Menschen Eigentum erwerben können.
35:52
Das heißt, Peter, du erwartest oder du empfehle an die Regierung, sich darum zu bekümmern, dass Eigentum wieder möglich Ist. Ja, absolut. Marina, du wolltest sowas dazu sagen. Ja, ich möchte Folgendes dazu sagen, weil die Eigentumsschaffung steht nach wie vor sehr weit oben auf der Wunschliste vor allem auch vieler jünger Personen und Menschen. Und das, was wir schon noch mitbekommen, ist, aufgrund der aktuellen Debatten mit Pensionssystem, geht es sich am Ende des Tages überhaupt noch aus? Wie sehr muss man selber vorsorgen, dass vor allem auch jüngere Personen sich mit dem Gedanken auseinanderzusetzen, den Immobilien zu investieren,
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weil Betonkohl ist zwar das eine, aber das andere ist noch immer ein Dach über den Kopf zu haben, wenn es hart auf hart kommt und immer eine Möglichkeit an zu Hause zu haben, neben der Vermietung und den Mieternahmen, es da gibt. Und deswegen ist es schon eine sehr spannende Veranlagungsmöglichkeit, die wie gesagt, auch immer mehr Aufmerksamkeit auch bei jüngeren Personen erfährt. Da, man in der Vergangenheit gesagt hat, Durchschnittsalter bei Investitionen, Veranlagungen im Wohnimmobilien liegt bei 50 plus. Das hat sich mittlerweile verändert, sondern es sind durchwegs auch jüngere Personen dabei.
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Sind jetzt vielleicht nicht die Neubauwohnungen, weil das natürlich auch immer am Anfang schon ein sehr hohes Eigenkapital erfordert. Das sind teilweise auch Bestandsimmobilien sehr interessant. Muss aber natürlich dann immer im Voraus immer sehr intensiv geprüft werden, was das eben auch bedeutet, an Zusatzinvestitionen in der Zukunft mit Umrüstung von Energiesystemen, Sanierungsmaßnahmen etc. Also das ist schon etwas, wo wir dann auch in Gesprächen, in Beratungsgesprächen darauf hinweisen, wo sind auch die Vor- Nachteile, wenn man sich mit Bestandsimmobilien Neubauprojekten einfach auseinandersetzt und da Überlegungen in
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Investitionen anstrebt. Herr Rina, danke. Und ja, Bernd, wir haben das jetzt schon ein paar Mal angesprochen, Anlagewohnungen. Du, wie stellst du das bei euch im Notariat fest? Anlagewohnungen werden wieder aktuell? Ja, ist schon ein Thema, kommt immer häufiger vor, dass hier wirklich Anlegerwohnungen gekauft werden. Was man aber bemerkt, es sind oft Personen, also nicht großflächig ankaufen und vermieten, sondern eher Einzelpersonen das heißt, kauft privat.
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Das merkt man dann am Kaufvertrag, wenn er keine Umsatzsteuer auf den Kaufpreis draufkommt. Ganz einfach, weil er selber nicht vor Steuerabzugsberechtigt ist. Also das merkt man schon, wir haben selten Kaufverträge mit Umsatzsteuer. Das hat verschiedene Gründe, eben in der Vermietung tue ich mir vielleicht leichter, weil üblicherweise ohne Umsatzsteuer zumindest leichter vermietet werden kann. Ich habe nicht die lange Behaltefrist, wenn ich dann doch früher verkaufen möchte oder auch dazwischen einmal eine Privatperson vermiete und keine Umsatzsteuer verrechnen kann. Ich bin ein bisschen flexibler auch beim Wiederverkauf,
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weil ich müsste ja dann wieder jemanden finden, der mit der Umsatzsteuer kauft. Anlegerwohnungen ja, aber nicht mehr so sehr mit Umsatzsteuer, das fällt auf. Und stellt sich auch fest, dass mehr mit Eigenmitteln gekauft wird, als es früher oder vor fünf Jahren war ja viele haben gekauft, viele haben das finanziert, was auch für viele ein Problem geworden ist, weil die Zinsen gestiegen sind und so. Jetzt dürften aber wieder mehr mit Eigenmitteln kaufen. Ja also definitiv. wir im Hinblick auf die EU-Geldwäsche-Richtlinie die Mittelherkunft genau prüfen müssen, stellen wir auch fest, woher kommen diese Mittel.
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Also in den letzten zwei Jahren war ein überwiegender Anteil unserer Kaufverträge nahezu zu 100 Prozent, also zumindest zu 50 Prozent, mit Eigenmitteln finanziert. Das liegt aber vor allem daran, wenn man viele Klein- Mittelbetriebe in Betreuung hat. Also dort war das Geld noch vorhanden und die haben angekauft. Insofern habe ich gesehen, den letzten Jahren waren einige Kaufverträge weniger als im Schnitt davor, aber durch die vielen eigenfinanzierten Ankäufe hat sich das eigentlich bei uns ganz gut dargestellt. Das heißt, das verändert sich im Augenblick. möchte, jetzt frage ich jetzt einmal so in die Runde,
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ist die Inflation ein Thema, dass man einfach sagt, möchte das Geld anlegen und absichern, läuft das nur so im Hinterkopf mit? Dann sage ich was dazu. Also ich glaube persönlich, dass es gar nicht so ein Riesenthema ist, die Inflationsthematik, weil sie ja a nicht mehr so hoch ist und b, auch ein Thema. Also gerade die Immobilienanschaffung ist ein Rund, nicht immer wieder Eigenheim zu sagen, hat natürlich auch ganz andere Aspekte in Wahrheit.
41:02
sind trotz alledem die meisten Käufer Privatpersonen, also jetzt rein von der Transaktionszahl, nicht unbedingt jetzt vom Volumen, aber es sind trotzdem Privatpersonen, die im Vordergrund andere Dinge haben, nämlich sehr wohl zu schauen, wie schaut meine Zukunft aus, wie kann ich mir selber etwas schaffen. Und hier geht es um den realen Wert der Immobilie, schlicht und ergreifend. hier geht es um Lebensmittelpunkte und hier geht es um Familie, hier geht es um die Kinder. Es sind viele viele viele Gründe, warum jemand Eigentum erwirbt, meiner Sicht,
41:49
zu schauen, was für Immobilie erwerbe ich, weil jede Vorsorgewohnung ist inflationsgeschützt, weil ich im Grunde genommen dadurch halt mehr Steuerzahlungen, also die Steuern besser darstellen kann. Also grundsätzlich kann es gar nicht so ein Thema sein, weil natürlich gerade der Vorsorgewohnungsmarkt auch zurückgegangen ist, nämlich aufgrund der Finanzierbarkeit, das ist einfach das Thema. Also ich glaube nicht, dass es so ein Riesenthema ist. Danke, Carina, der Peter hat noch etwas angeschnitten und sind indexiert die Wohnungen, die sind inflationsgeschützt, siehst du das haben wir im Vorgespräch ein bisschen
42:30
behandelt, siehst du einen Unterschied zwischen den großen Bestandshaltern und den Privatpersonen, was die Indexierung bzw. die Anpassung betrifft? Also das, wie sich derzeit die Mieten entwickeln, das haben wir eh schon angeschnitten, mit Preissteigerungen oberhalb der Inflationsrate, wie gesagt, ist etwas, was wir jetzt über die letzten zwei Jahre erfahren durften und die Jahre davor war es eigentlich immer moderat zumindest mit der Inflation. Und ja wie gehen die Eigentümer damit um? Da gibt es ja wohl Unterschiede von dem privaten Weg zu den institutionellen und da ist mein Eindruck,
43:10
dass die Privaten schon, wenn ein Mieter, der Mietvertrag läuft aus und dann anfragt, kann er noch einmal länger in der Wohnung bleiben, hier viel engmaschiger auch noch einmal darauf achtet, wie wird der neue Mietvertrag abgeschlossen, welche Preissteigerung kann man hier umsetzen, da ist mein Eindruck, dass die institutionelle oftmals froh ist, hier einen langfristigen Mieter zu haben und ist auch bereit dann einfach unter denselben wertangepassten Konditionen dann auch einen neuen Mietvertrag mit abzuschließen und ist jetzt weniger in der Position, dass er sagt, jede einzelne Wohnung bei einer Vertragsverlängerung wird
43:49
jetzt umgedreht und noch einmal angeschaut. Anders ist es bei einer tatsächlichen Kündigung des Mietvertrags dass man dann noch einmal drüberschaut und die Mieten nach oben hin anpasst, um zu sehen, dass man dann wieder marktkonform die Wohnung platziert, das ist bei beiden Seiten grundsätzlich gleich. Aber gerade bei den Mietvertragsverlängerungen sehe ich da schon immer wieder Unterschiede und da der Private dann noch einmal ein bisschen der größere Optimierer, das ist mein Eindruck. Was auch in gewisser Weise ja auch verständlich ist, danke Carina. Bernd, wie siehst du das, wenn jemand bei den Mietverträgen,
44:28
das wird von den Privaten eher kürzere abgeschlossen oder längere oder sagt man, wie verhält sich das? Also wie gesagt, so viele Mietverträge mache ich leider nicht, aber die letzten Mietverträge waren alle immer drei Jahre. Also drei Jahre, die Mindestdauer bei der Wohnung, mit diesem netten Satz, optional kann aber dann gern das verlängert werden, wenn es bis dorthin passt. Also das ist das Bestreben der Vermieter. Letztlich, einige Verlängerungen ja auch immer wieder und da ist es halt dann so, man schaut schon, dass der derzeitige Mieterfeld,
45:08
wie ich mein Verstand bin, auf Ort bleibt. Aber ich passe durchaus die Mieter ein wenig an. Das machen aber jedem Fall tatsächlich die Vermieter die ein oder vielleicht zwei Wohnungen haben. Da sage ich, okay, drei Jahre ist der Mietvertrag und wenn der ausläuft reden wir neu darüber und ein bisschen angepasst wird er eigentlich dann schon mal. Bernd, danke. Ja, großes Thema natürlich, Nino, ist im Augenblick die Kimpferordnung, beziehungsweise Sommer soll sie ja fallen. Glaubst du, wo siehst du die Entwicklung? das langfristig oder wird das kurzfristig schon einen Schub geben oder wird das langfristig sein oder es ist viele
45:49
Leute, die vielleicht jetzt noch im Augenblick zu warten und sagen, wenn sie gefallen ist, dann kaufen wir wieder? Ich glaube, Auslaufen der Kimpferordnung wird grundsätzlich mal zu einer positiven Stimmung führen. Es wird jetzt nicht so sein, dass wir das machen, die Geschäfte durch erwarten können. Nicht unmittelbar. In Kombination mit den eventuell angedachten Zins oder mit der einen Zinsenkung im März jetzt noch einmal wird es zumindest zu einer positiven Grundstimmung und das merken wir auch führen, weil die Kunden und Kundinnen sich auch jetzt schon wieder vermehrt so wie es Karina Schunker schon gesagt hat,
46:22
mehr um den Kauf bemühen bzw. auch die Nachfrage wieder steigt. Ich glaube, langfristig wird es an sich wieder deutlich werden, dass das Auslaufen der Kimpferordnung zu einem positiven Effekt am Markt führen wird. Ich glaube aber nicht, dass sich in der Bankenwelt dementsprechend etwas ändern wird, weil ich glaube, die Banken weiterhin sehr konservativ sein werden und auch genau drauf schauen werden, weil sie definitiv diese warmwitzigen Finanzierungen so wie es in den letzten Jahren passiert ist, ich, mehr geben wird. Wobei zwischen warmwitziger Finanzierung und normaler Finanzierung da ist ja... Ist
46:58
Schon noch ein weiter Weg. Ist ein weiter Weg und sie sind im Endeffekt auch selber schuld und das war ja auch ein Thema. Nino, komme gleich noch auf dich zurück. Karina wollte was sagen. Ich wollte dazu nur folgenden Punkt sagen. ich sehe das ganz gleich wie der Nino Lutz, dass wir da im Sommer vielleicht sukzessive wieder ein bisschen eine Dynamik spüren, auch von jenen, die in der Vergangenheit so ein bisschen mit der Kimpferordnung gehadert haben oder auch ausgeschlossen wurden von Finanzierungen, dass die vielleicht wieder zurückkommen. Das Spannende ist nur gerade, was wir jetzt schon von Kunden zwei, drei Mal
47:32
gehört haben, ist die Sorge, dass dann im Sommer so ein rascher Anstieg der Nachfrage am Markt zu spüren ist, dass vielleicht gar nicht mehr so die Auswahlmöglichkeit im Raum steht. Und deswegen wollen sich jetzt gerade auch noch einige, die die beste Wohnung im Haus sichern, weil sie einfach das Gefühl haben, da wird dann der große Schlag wieder kommen. deswegen, es war nur spannend, weil wir haben da jetzt immer wieder Gespräche gehabt, wo die Interessenten gesagt haben ich will jetzt vorne dabei sein und das aktuelle Angebot nutzen, weil ich hatte in der Vergangenheit keine Themen mit der Finanzierung und jetzt passen für mich die Konditionen
48:08
wieder besser es ist für mich gut leistbar und jetzt lange ich auch zu. Und deswegen noch da so eine zusätzliche Geschwindigkeit, die wir da spüren. Das meine ich mit dieser positiven Stimmung die wieder zurückkommt am Markt. Die Leute trauen sich wieder und sagen, okay, jetzt gehe ich wieder in den Markt, weil es wird definitiv, alle Experten und Expertinnen, glaube ich, sagen werden, dass mit Ende 2026 wird es wieder dynamischer werden, so hoffen wir das und davon gehe ich auch fest aus. Die Stimmung wird einfach, die auslaufende Kimpferordnung auf die Frage zurückzukommen, einfach zu der positiven Stimmung führen,
48:38
das die Carina Schunk jetzt angesprochen. Das merken wir auch, die Leute trauen sich wieder in den Eigentumsmarkt und sind auch wieder interessiert und sagen, okay, ich möchte jetzt vorne dabei sein und nicht dann zum Schluss erst. Aber Nino, es hat doch damit zu tun, dass die Mieten so stark steigen, dass man sagt, okay, um das was jetzt die Miete ist, kann ich mir aber die Finanzierung auch wieder leisten. Das spielt ja auch noch mit rein. Definitiv, definitiv. Also die Kunden und Kundinnen, auch dementsprechend wenn sie Eigenmittel anspannen konnten in den letzten zwei, drei Jahren, werden definitiv sich wieder in den Eigentumsmarkt bewegen
49:12
und von der Miete weg. Da gibt es eine, Peter, das hast du gesagt. Ich habe eine Studie jetzt mal gemacht von der FH, ein Berechnungsbeispiel. Die Eigentum kauft, rechnet sich schneller. Hast du das bei der Hand? Nein, habe ich jetzt nicht bei Hand, aber grundsätzlich ist. Ich habe, wie ich in die Immobilienbranche gekommen bin, es war ja immer die Rede davon, in sieben Jahren rechnet sich der Kauf. Und ich immer gesagt, sieben Jahre? Also woher kommt das? Ich habe das dann mal mathematisch überprüfen lassen und das eben in der Zusammenarbeit mit der FH Immobilienwirtschaft. Es sind eigentlich zehn Jahre und nicht sieben,
49:54
weil sich hier auch die Nebenkosten rechnen und und und. das Rechnungsmodell gibt es. Es ist nach zehn Jahren so weit, dass dass sich quasi der Kauf schon rechnet. Aufgrund der gestiegenen Mieten wahrscheinlich jetzt mittlerweile möglicherweise schon neun, neuneinhalb Jahre. Also man sieht schon, dass sich ihr Eigentum schaffen sehr wohl rechnet und wenn man vor halt länger zu bleiben, es mit Sicherheit Sinn macht, zur Eigentum zu erwerben. Ja,. Carina. Da bin ich jetzt mal. Ich habe zu den Punkten so viel zu sagen. Entschuldigung. Nein, aber das Spannende ist,
50:34
ich habe mich erst kürzlich mit einem Ökonom genau über diesen Punkt unterhalten, der genauso gesagt hat, anhand der Rechenbeispiele in der Vergangenheit mit einem Durchschnittseinkommen, wann immer so zehn Jahre die Benchmark und jetzt auch mit den höheren Lohnabschlüssen haben sie das auch runterkalkuliert und wir sind bei acht Jahren. Also Immobilien werden jetzt wieder leistbarer. Und deswegen wollte ich das hier nur kurz einwerfen, weil ich das auch in dem Gespräch mit den Ökonomen total spannend fand, weil da oftmals eben gesagt wurde, es wird alles so teuer. Und ja natürlich, wir haben eine hohe Inflation gehabt
51:09
über die letzten zwei Jahre. hat sich jetzt aber wieder gut eingependelt und die Lebenshaltungskosten sind damit gestiegen. Aber zeitgleich haben wir im Schnitt sehr hohe Lohnkostensteigerungen in Österreich. Also wenn wir jetzt von einer Durchschnittsinflation sprechen, die war ca. Bei 22 Prozent, wenn man das jetzt so subsummiert, dann sind die Lohnabschlüsse bei 21 Prozent. Also beinahe auf demselben Niveau. Deswegen können wir jetzt nicht darüber sprechen, dass das alles schwieriger zu finanzieren ist, sondern im Gegenteil. Das heißt, wird sich finanzieren, das könnte also mit ein Grund sein, Kim-Verordnung,
51:52
gesunkene Zinsen, dass es einfach wieder leistbarer wird, gestiegene Mieten. Das könnte auf jeden Fall dem Markt einen Push verleihen. wir haben ja noch ein Problem. Nino, also das wird, das ist im Augenblick die Baugenehmigungen. Also wie glaubst du, dass sich diese Wohnungsknappheit in den kommenden Jahren, ja, also heute WKO hat Michael Bissetzky gesagt, naja, zweijährige Delle können wir überstehen, das ist nicht so schlimm, aber wenn es länger hinten nach wird, dann wird es ein Problem. Definitiv und ich glaube, diese Delle kann man überstehen,
52:32
aber in dieser Delle muss man agieren und reagieren und diese Wohnungsknappheit einfach auch ich sag jetzt mal, alle zusammen reagieren und zu schauen, dass wir wieder dazu kommen, dass Entwickler, Projektentwickler wieder Wohnraum entstehen lassen, um in den nächsten zwei bis drei Jahren auch wieder das Angebot abdecken zu können und die Nachfrage derzeit ist. Nino, danke für deine Einschätzung, Bernd. Wenn wir jetzt, nehmen wir an, es käme nicht, es kommt nicht genug nach und da ist ja immer die Diskussion über die Leerstandsabgaben gekommen, wie ist denn du das? jetzt glaubst du, es ist eine sinnvolle Alternative,
53:12
eine Leerstandsabgabe zu machen, das ist das eine und dann muss man natürlich schauen, wie weit geht man bei einer Leerstandsabgabe? man nur in die privaten oder schaut man sich die Gemeindebauten auch durch? Naja, die Leerstandsabgabe kann schon bei der Bekämpfung von dem Wohnraummangel helfen, aber ich sehe da schon einige Probleme. Das eine ist es ist ein wahnsinniger präogratischer Aufwand das muss alles einmal überprüft werden. Es ist schon ein Eingriff in Eigentumsrechte, das muss man auch abwägen. Dann kann man das leicht umgehen durch Kurzzeitvermietungen und man muss da auch genau analysieren,
53:48
warum steht eine Wohnung leer? Das können längere Erbrechstreitigkeiten sein, das kann sein, es wird längere Zeit renoviert, es kann aber auch sein, dass der für mich angemessene Mietpreis den ich mir vorstelle, dort jetzt derzeit nicht erzielbar ist. wie man diese Leerstandsabgabe genau formulieren soll, zielgerichtet, treffsicher ist und auch nicht zu großem bürokratischen Aufwand bereitet, da kenne ich zumindest doch keine konkreten guten Vorschläge dazu. Ich finde es interessant, Bernd, dass du das so, von der juristischen, von der rechtlichen Seite gibt es ja wirklich viele Fragen. Also das ist immer so ein Schlagwort,
54:29
ja wir machen jetzt eine Leerstandsabgabe und dann werden wir schon sehen und das wird vieles bewegen, aber es ist ja den Eingriff ins Eigentum, es sind natürlich auch sehr viele andere Sachen zu klären, aber bei Gemeindebauten wenn man das jetzt ein bisschen auch mal aufgreift, das ist ja kein Eigentum in dem Sinn. Ja, also das ist ein anderes Thema, ja das könnte man, also wenn man das hinbekommt, dass man das wirklich so überprüfen kann, dass da nichts leer steht, das ist ein anderes Thema, da könnte man das schon machen, ja Würde man das halt alles genau erfassen, wo die Leerstände wirklich sind?
55:09
Also auf jeden Fall guter Slogan, schwer umzusetzen, ist ja immer, dass die gescheit reden, ist ja keine Kunst nicht, aber es ist ja dann die Kunst, Ganze, aus dem Ganzen auch wirklich was zu machen. Aber nehmen wir mal an, Peter, es würde zum Beispiel knapper werden prinzipiell, die, es wird nicht so viel gebaut oder was auch immer, das müsste sich ja eigentlich auf die Regionen rund um die Ballungsräume und ich rede jetzt nicht nur von Wien, müsste sich das ja auch preislich müsste sich das dann zeigen. Ja, grundsätzlich hat es sich ja schon gezeigt,,
55:49
dieser sogenannte Speckgürtel da immer um die Städte, es ist jetzt wurscht, ob das Wien, Linz, Salzburg ist die Stadt, die haben sich ja mega entwickelt in den letzten Jahren, schon aufgrund dessen, weil es ja schon immer wieder dieses Thema gibt, des Preises auch auf der einen Seite, und die Rampizirke dann trotzdem noch ein bisschen günstiger waren, also durch die steigende Nachfrage hat sich natürlich dort auch der Preis gesteigert ohne Ende, und der Speckgürtel wird immer größer, weil es eben hier auch darum geht, wo geht es noch,
56:29
dass ich mir was leisten kann, oder wo kann ich mir was kaufen, weil überhaupt was frei ist, dieser Mangel an Flächen die wir haben, produziert natürlich gerade auch das, ein Umdenken der Menschen, wir haben ja, in Wien reden wir von Wohnungen, in Niederösterreich haben wir immer davon, Niederösterreich wurscht am Land, redet man von Einfamilien aus, also wir haben ja immer, so dann hat man viele Jahre versucht und getan und gemacht und auch umgesetzt, auch Wohnungen zu produzieren, hier ist nur das große Thema,
57:09
dass wir halt in vielen Gebieten, trotz aller Themen, sehr viele Regionen haben, wo geförderter Wohnbau passiert, weil die Kriterien die Menschen dann nicht haben, weil sie möglicherweise ein bisschen zu viel verdienen, was sie im Moment gar nicht einziehen können. Wir haben schon in der Vergangenheit durch das, dass hier viele Flächen abgesichert oder gesichert wurden, alleine von den geförderten Wohnbauträgern, gibt es natürlich auch bisschen den Mangel an frei finanzierten Wohnbau, auf der einen Seite, je weiter das aber weggeht von den Bauungszentren,
57:50
umso unrealistischer wird es, weil dort die Kaufpreise nicht erzielt werden können im Verhältnis zu dem, wie sie gebaut werden, also da sind die Baugrosten einfach wieder zu hoch und deswegen ist es halt sicher ein Wille, aber ich glaube auch hier ist ehrlicherweise das Material gar nicht da, weil dort wo es möglich ist, sind dieselben Kaufpreise wie in Wien als Beispiel, dann ist da nicht viel Unterschied. Peter danke für deine Einschätzung, nie nur noch eine Abschlussfrage, wenn du so bisschen schaust Ende des Jahres, wie könnte sich Verteilung Kaufmiete so darstellen, wie sehr wird sich das vielleicht verschieben?
58:32
Also ich glaube, dass es dieses Jahr keine großen Verschiebungen geben wird, wir werden im Kauf sicherlich einen stärkeren Anstieg wieder haben, aber es wird jetzt nicht einen Überhang in den Kauf geben, sondern es wird glaube ich im Verhältnis 50-50 sein. Okay, also keine zu großen Veränderungen, aber ich meine, man weiß ja nicht, man kann ja gar nicht mehr so weit vorausschauen, das ist nämlich das Interessante. Spreche von Diesem Jahr, glaube, es mit 26-27 wieder ein anderes Thema sein wird, aber dieses Jahr glaube ich wird es in dem Verhältnis Kommen. Nino danke, ja, man kann ja nicht mehr früher hat man 15 Jahre Pläne gehabt,
59:13
jetzt ist das eher so, dass man, also ich sage jetzt nicht 15 Stunden, aber dazwischen ist ja noch ein breiter ein breites Spektrum, aber Carina, Abschlussfrage, es wird eine Wohnungsklappheit geben, davon gehen wir jetzt noch mal aus, wie wird es in den kommenden Jahren das Maklergeschäft glaubst du prägen? Wird zum Beispiel das Bestellerprinzip dann wieder hinfällig, weil alle Leute sagen, bevor ich das, ja, also was könnte es sich denn da für Verschiebungen geben? Naja, die Verschiebungen haben bereits zum Teil stattgefunden durch die Zinserhöhungen, das heißt da wo in der Vergangenheit viele Makler eigentlich
59:52
nur im Eigenpunktbereich gemakelt haben und gesagt haben, einerseits vom Klientel und auch von der Menge der Anfragen. Ich fokussiere mich da komplett auf Eigentum, weil auch der Deckungsbeitrag viel attraktiver ist. Die haben spätestens dann mit den Zinserhöhungen und mit dem Nachfrageeinbruch, unweigerlich damit dann hergegangen ist, entweder sich aus dem Markt zurückgezogen oder da spätestens versucht sich umzuorientieren und da auch mehr ins Mietgeschäft zu gehen. Mein Eindruck ist, dass aber vor allem auch Aufträgen im Verkauf zu kommen, auch ein Angebot anbieten zu können,
1:00:34
um mit der positiven Steigerung in der Nachfrage irgendwo mitschwimmen zu können. Ich befürchte aber, dass da einige einfach aufgrund der letzten Jahre das ein bisschen verpasst haben, dass sie die Möglichkeit haben, da auch entsprechend ein Angebot anbieten zu können. Und vielleicht gibt es auch da auf der Seite der Marktwerke noch einmal eine zusätzliche Bereinigung. Ich weiß es nicht. Ich wünsche uns allen, dass wir gut durch die aktuelle Marktphase durchkommen. Wettbewerb ist auch immer gut und wichtig, befeuert ja auch den Markt und treibt auch an zu neuen Zielen und Visionen. Und ja ich hoffe einfach,
1:01:11
auch vor allem auf der Projektentwicklerseite wir gut durch dieses Jahr mitkommen und da auch die Nachfrage so stark vor allem im Verkauf mit anziehen, dass wir da jetzt nicht noch weitere große Insolvenzen vor uns stehen haben. Herr Rina, danke. Waren eigentlich die Abschlussworte, aber der Peter wollte noch etwas dazu sagen. Ja, möchte nur eines dazu sagen. Eines, natürlich schon passieren wird auch gerade in der Maklerbranche. Ich glaube, dass die Qualität der Makler auch wieder steigen muss und wird, weil wir natürlich viele Jahre erlebt haben, wo eh alles gegangen ist und funktioniert hat.
1:01:49
Und ich glaube, jetzt ist es wieder viel wichtiger, viel mehr Wissen zu haben, auch in dieser Branche ob die Qualität der Makler muss steigen, um hier zu Aufträgen zu kommen, weil wir sehr beratungsintensive Jahre haben. Und das ist einfach auch gut so. Ich sehe das ja nicht als Nachteil, sondern durchaus auch als Vorteil wenn man bereit ist, hier Schulungen zu machen und und und soll sich das ja auch lohnen. Ich denke, dass die Qualität der Makler steigen wird und das ist für ganze Immobilienbranche, glaube ich positiv. Peter, danke für das zweite Abschlusswort. Bei euch ich möchte mich bedanken,
1:02:30
dass ihr Zeit gehabt habt, heute vorbeizuschauen und mit zu diskutieren über den Wohnungsmarkt. Bei Ihnen wollten wir wir fünf, wir fünf uns bedanken, dass sie Zeit gehabt haben, sich Zeit genommen haben, uns zuzusehen. Wir werden wieder auf der Immobilienredaktion die Kapitel setzen und da kann man sich einige Teile noch einmal genau anschauen. Und wir fünf wünschen Ihnen noch einen schönen Nachmittag beziehungsweise Abend. Wiedersehen. Schönen Abend. Schönen Abend. Wiedersehen.
