Fühlt sich der Rückzug aus der vordersten Reihe eher nach Erleichterung oder nach Wehmut an?
Michael Pisecky: Der Schritt war geplant und lange vorbereitet. Mit Nicole Fürntrath und Philipp Sulek ist es gelungen, eine hervorragende Nachfolge aufzubauen. Es ist der richtige Zeitpunkt, weil ich meine Tätigkeit schon sehr lange ausübe, seit mehr als einem Jahr alles gemeinsam mit Nicole entschieden habe und nun sie den Weg bestimmt. Aber natürlich: Wenn man etwas aufgibt, das man gerne gemacht hat, geht ein Teil des Lebens verloren. Das macht schon nachdenklich. Aber so ist es.
Nicole Fürntrath gehört zur nächsten Generation. Braucht es auch einen neuen Denkansatz?
MP: Ihre Herangehensweise an Lösungen ist eine andere. Sie ist energiegeladen, frisch und motiviert. Es ist ein Generationswechsel, der zum richtigen Zeitpunkt geschieht und erforderlich ist.
Kann man ein Amt überhaupt „fertig“ übergeben?
MP: Nein. Ich habe jetzt drei Funktionen beendet: zuerst die Geschäftsführung der s REAL, voriges Jahr die Funktion als Obmann-Stellvertreter im Fachverband und jetzt die Obmannschaft in Wien. Man bemüht sich immer, alles fertig und in Ordnung zu übergeben. Das gelingt nie ganz, weil die Herausforderungen so vielfältig sind, dass man nie alle Themen gelöst hat. Aber wir haben in der Fachgruppe Wien die letzten eineinhalb Jahre alles gemeinsam gemacht. Man kann die Dinge nicht fertig lösen und dann fertig übergeben – aber man kann durch eine gute Übergabe und Vorbereitung einen friktionsfreien und guten Übergang ermöglichen.
Sie sind 2000 in die Branche gekommen. Wie war der Markt damals?
MP: Seit dem Zweiten Weltkrieg gab es immer Wohnungsmangel. Um das Jahr 2000 war zum ersten Mal so viel Angebot da, dass die Preise gefallen sind. In der Hoffnung auf die Weltausstellung (Anm. d. Red.: Gemeint ist die Expo 1995, die als weltweit erste gemeinsame Weltausstellung der beiden Städte Wien und Budapest geplant war; sie wurde aber letztendlich abgesagt), wurde so viel gebaut, dass es ein üppiges Angebot gab, und die Branche erlebte zum ersten Mal seit 50 Jahren, dass es nach unten geht. Auch die Dotcom-Blase hat dazu beigetragen. Genau da bin ich eingestiegen. Das Tal war 2001, danach ging es langsam und stetig bergauf. Der Markt hat sich konsolidiert, und das war aus meiner Sicht eine sehr gute Zeit, weil es damals vernünftige Preise gab, die Leistbarkeit gegeben war und, wie ich glaube, die gesamte Stimmung im Land gut war. Dann kam 2008 mit der Finanzkrise der große Knall. Binnen zwei Monaten ist das Geschäft komplett eingebrochen. 2009 war rund ein Viertel des Marktes weg.
Und danach?
MP: Was heute alle vergessen haben: Die Eurokrise war der eigentliche Auslöser dafür, dass in Immobilien investiert wurde. Es wurde sehr viel Geld geschaffen, und das musste irgendwohin – in Aktien und in Immobilien, und Immobilien waren eine sichere Anlage. Ab 2015, 2016 kamen die internationalen Investoren dazu, diese Dynamik hielt bis 2021. In dieser Zeit ist auch immer mehr gebaut worden: Wer schnell verkaufte, baute gleich wieder. Eine Immobilienkrise wie in Spanien haben wir trotzdem nicht erlebt, weil in Österreich die Projekte nicht überfinanziert waren und nicht über den Bedarf gebaut wurde.
Zur Überhitzung kam es trotzdem.
MP: 2019 bis 2021 sind die Preise jedes Jahr zweistellig gestiegen. Den wesentlichen Auslöser sehe ich in der Geldpolitik: keine Zinsen, mehr als zehn Jahre Geldmengenausweitung durch die EZB. Wäre das Geld nicht so billig gewesen, hätten wir uns diese Überspannung erspart. Die KIM-Verordnung, die 2022 kam, hätte richtigerweise 2018 oder 2019 kommen müssen. So wurde der Markt zum absolut falschen Zeitpunkt abgewürgt. Zur KIM-Verordnung kamen Ukrainekrieg, Energiekosten, Inflation und ein Vertrauensverlust in die Zukunft. Binnen eines Quartals hat sich die Nachfrage nach Eigentum halbiert, die Nachfrage nach Miete ist hingegen gestiegen. Gleichzeitig hatten wir – wie schon 2000 – ein Überangebot, weil noch so viel gebaut wurde. Bei einer Neuvermietung bekam man zum Teil nicht mehr die Miete des Vormieters. Das beweist: Ein ausreichendes Angebot ist der wesentliche Punkt für ein ausgeglichenes Mietniveau.
Heute ist es umgekehrt.
MP: Richtig. In einer Verknappung kann es keine günstigen Mieten geben. Die allerschlimmste Idee ist für mich Berlin: Dort will man 200.000 Wohnungen vergesellschaften. Das schafft keinen einzigen Quadratmeter Wohnfläche mehr, und die Stadt hat danach kein Geld mehr. Vernünftig wäre: Wir bauen jetzt 100.000 Wohnungen.
Wo steht der Wiener Markt heute?
MP: Seit 2022 kommen wir nicht auf die Füße. Die Transaktionen sind leicht gestiegen, aber bei den überhitzten Gründerzeithäusern gab es Preisrückgänge von bis zu 40 Prozent. Und der Rückgang im Neubau, den wir seit mehreren Jahren angekündigt haben, ist da. Unter 6.000 bis 7.000 Euro pro Quadratmeter kann man kaum noch bauen: der Grund ist zu teuer, die Baukosten sind gestiegen, es gibt lange Bewilligungsverfahren und zusätzlich eine Finanzierung, die nicht günstig ist – wenn man sie überhaupt bekommt. Für den Mietwohnungsbau geht sich die Rechnung mit marktüblichen Mieten überhaupt nicht mehr aus.
Die Politik setzt bei der Leistbarkeit vor allem bei den Mieten an.
MP: Ja, aber sie vergisst dabei zwei Aspekte. Erstens leistbare laufende Kosten. Die Betriebskosten werden wesentlich von öffentlichen Gebühren und Energiekosten bestimmt – beides in der Hand der Politik. Zweitens leistbares Bauen. Der soziale Wohnbau baut um keinen Euro billiger als der frei finanzierte. Wir bauen in Österreich im goldenen Bereich: Vorgaben, Sicherheitsvorschriften, städtebauliche Verpflichtungen, dazu Grundkosten und lange Verfahren. Wir haben vor kurzem auf unserer Fachstudienreise in Portugal sozialen Wohnbau um 1.700 Euro pro Quadratmeter gesehen. 2.000 oder 2.200 Euro sollten wir auch schaffen. Das muss man allerdings wollen.
Und was läuft in Österreich schief?
MP: Die Regelungen, die jetzt gemacht werden, nützen denen, die schon günstig wohnen. Für alle anderen wird es immer enger am Markt. Die Gemeinde Wien sagt zwar seit Jahren, sie erhöhe die Mieten nicht. Wer im Gemeindebau wohnt, zahlt trotzdem jedes Jahr mehr, weil die Betriebskosten über der Inflation steigen.
Stellen Sie das duale System in Frage?
MP: Nein, im Gegenteil: Das ist ein Erfolgsmodell. Ich kritisiere etwas anderes: Der soziale Wohnbau steht einkommensmäßig 80 Prozent der Bevölkerung offen und vergibt lebenslang Wohnraum, ohne die Notwendigkeit zu kontrollieren. Warum soll jemand mit besserem Einkommen nicht mehr zahlen? Ich bin für eine Subjektförderung statt eines Gießkannenprinzips. Das können wir uns nicht mehr leisten: 220.000 günstige Gemeindewohnungen, 200.000 günstige geförderte Mietwohnungen und 70 Prozent der frei finanzierten Mietwohnungen in Wien gesetzlich geregelt.
Was wäre eine Lösung, die wirklich funktioniert?
MP: Wir müssen die Bremsblöcke im Mietrecht herausnehmen. In der jetzigen Form verhindert es auch die Wohnraumschaffung im Bestand, weil die Miete nicht reicht, um ein Haus zu sanieren. Derzeit verhindern die Wiener Regelungen zu Aufstockungen, Zubauten und Hofbebauungen sowie die Flächenwidmung neuen Wohnraum im Bestand, weil das Stadtbild bewahrt werden soll. Das Ende dieser Entwicklung könnte man sich in den alten Kottan-Filmen anschauen – grau in grau. Dabei ist die Wohnraumschaffung im Bestand der Turbo für die Generalsanierung: Aus den Erträgen der neuen Flächen lässt sich das ganze Haus sanieren. Man muss keine grüne Wiese verbauen und nützt die bestehende Infrastruktur. Damit wird auch die Energiebilanz des ganzen Hauses verbessert! Eine Win-win-Situation – wenn die Verfahren machbar und schnell wären.
Lässt sich das beziffern?
MP: Wir haben als Fachgruppe Wien gemeinsam mit zwei anderen Verbänden eine Baustudie veröffentlicht. Wenn wir den Neubau wieder ankurbeln und die Sanierung auf die erforderliche Rate bringen, bedeutet das drei Prozent Wirtschaftswachstum. Drei Prozent! Und wir tun es nicht. Mit weiteren Mietendeckelungen erreichen wir das Gegenteil: weniger Angebot, Investitionsstopp, weniger Neubau.
Wenn Sie auf 2012 zurückblicken: Welchen Rat würden Sie Ihrem jüngeren Ich geben?
MP: Die Sacharbeit immer in den Vordergrund stellen, keine taktischen Spielchen, sondern sich auf die Interessen der Mitglieder konzentrieren. Das ist uns gut gelungen. Wir haben extrem viele einstimmige Beschlüsse gefasst. Und: Dinge schriftlich festlegen, abstimmen und mit einer Stimme sprechen, nicht herumschwadronieren. Viel wird aus der Hüfte geschossen an neuen Vorschlägen. Erst wenn man sie schriftlich festlegt, werden Machbarkeit, Auswirkungen und Widersprüche sichtbar – das ist oft mühevoll, aber notwendig, um eine sachlich fundierte Interessensvertretung für die Immobilientreuhänder und die Immobilienwirtschaft in Wien und Österreich zu leisten!
Wie geht es für Sie weiter?
MP: Ich bleibe bis Ende der Legislaturperiode im Fachgruppen- und im Fachverbandsausschuss und unterstütze die neue Obfrau und den Vorstand so intensiv, wie sie das möchten. Außerdem bleibe ich in der Plattform „Pro Bauen und Wohnen“ tätig. So kann ich meine Erfahrung aus 25 Jahren weiter einbringen.