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natürlich auch von IT, Nicky Stadler, Geschäftsführer von Propcorn. Und er ist aus Montreal zugeschaltet. Um was er das macht, wird er uns auch noch erzählen. Hallo Nicky. Servus, Grüße. Starten tun wir wie immer natürlich mit einem kurzen Überblick über das aktuelle Geschehen. Wer könnte uns das nicht besser sagen als Carina, als du? Status quo am Wohnungsmarkt, bitte. Da weiß ich gar nicht wo ich diesmal anfangen soll, weil es ist in der Zwischenzeit zum letzten Mal extrem viel passiert. Nicht nur, wenn man über die Angebotsnachfrageentwicklung
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spricht, sondern vor allen Dingen auch auf der rechtlichen Ebene. werden wir dann eh auch noch einmal im Detail sprechen. Fakt ist aber wenn wir von den Basisdaten ausgehen, ist dass wir auf eine Wohnungsverknappung zusteuern. Vor allen Dingen, wenn wir über den Wiener Wohnungsmarkt sprechen. Die Zahlen belegen es. Die Baubewilligungszahlen sind deutlich zurückgegangen über die letzten Jahre. Vergleicht man das Jahr 2019 mit dem Jahr 2024 letztes Jahr, dann haben wir hier eine Halbierung der Baubewilligungszahlen. Wenn es um die baubewilligten Wohneinheiten geht in Wien, dann bedeutet das auch hinsichtlich der Fertigstellungen.
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Das heißt, haben planmäßig für die nächsten Jahre nur noch ein Angebot von etwa 9000 Wohneinheiten die fertiggestellt werden sollen. Wobei sich da auch nur ein kleinerer Teil in Richtung Miete verlagert. Der größere Teil ist aktuell noch im Eigentumsbereich. Um es noch einmal vielleicht näher in Zahlen auszudrücken. Mietwohnungen hatten wir noch vor zwei Jahren bei ca. 4000 Stück. Und jetzt schauen wir auf nächstes Jahr in Richtung 1500 Wohneinheiten hin. Das heißt auch hier eine deutliche Verknappung. Und das ist halt am Markt sehr stark spürbar, indem wir ganz ganz viele Anfragen je Mietwohnung
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erhalten. Hier verzweifelte Anrufe auch einlangen mit, ich brauche unbedingt eine Mietwohnung, aber ich finde keine. Ich teilweise zu langsam. Und im Eigentumssegment, da wo wir auch noch über die letzten Jahre auch immer wieder medial gehört haben. Zuwarten, die Preise senken. Jetzt ist mehr als deutlich, dass sich hier auf der Preisseite nicht viel getan hat. Wir eher eine Seitwärtsbewegung gespürt haben. Das heißt, nominell kaum eine Veränderung wahrgenommen haben. Wenn man von der Inflation, die im Verhältnis dazu wiederum etwas höher war, einen leichten Rückgang verzeichnen konnten.
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Aber in Summe auch hier das Thema Incentivierung geht zurück. Das heißt auch die Verhandlungsspielräume auf der Verkäuferseite gehen gerade deutlich zurück. Da wo man noch gesagt hat, jetzt noch einen Bonus abholen, das hört sich auf. Und auf der Nachfrageseite dafür sehen wir wieder einen deutlichen Aufschwung. Wir haben jetzt auch wieder im Vergleich zu Jahresanfang ein Plus von circa 70 Prozent Nachfrageseite Eigentum, also einfach nur von unserer Nachfragestatistik. Und das ist schon einmal ein sehr positives Zeichen auch für die Zukunft, wenn es um Verwertungsgeschwindigkeiten geht. Und somit dann auch für die Projektentwickler ein sehr sehr
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wichtiges Zeichen. Wie sollen sie jetzt agieren und wann starten sie wieder mit der Planung und mit dem Bau von neuen Projekten? Das wäre jetzt ganz ganz wichtig, damit wir die Angebotsknappheit auf die wir definitiv zusteuern, zumindest für die Jahre, also wenn wir von vier, fünf Jahren in der Zukunft sprechen, da auch wieder rauskommen. Karina danke, super Überblick und das auch genau auf den Punkt gebracht, nämlich Eigentum und Miete. Und prinzipiell werden wir zumindest 2027 in beiden Bereichen eine relativ, es wird einem Wohnungspangel geben,
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schlicht und einfach. Evgeny wenn du dir das anhörst, wie ist es, mit welchen Themen seid ihr als Architekt in diesem Umfeld beschäftigt im Augenblick? Was ist bei euch aktuell? Ich kann das was die Karina gesagt hat, eigentlich nicht nur unterstreichen, aber auch von einer anderen Perspektive bestätigen. Ich habe mir vor unserem Termin mal kurz unsere Projektliste angeschaut. Hätte ich vor drei Jahren auf die Projektliste geschaut, wahrscheinlich 90% Wohnbau gewesen. Jetzt auf der Liste sind es vielleicht 30%, der Rest ist ja Gewerbe, Umbau, Beherbergungsbetrieb, Logistik und so weiter.
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Wir spüren das schon relativ stark, dass hier Wohnmobilien nachgelassen haben. Allerdings ist es auch so, dass sich die Auftraggeberstruktur der verbliebenen Wohnprojekte geändert hat. Wir haben nicht mehr den klassischen Bauträger als Kunden, sondern eher Family Offices, sehr erben Privatpersonen, die jetzt selber aus Konkursmassen Grundstücke erwerben und dann selber bauen. Das hat sich schon sehr gewandelt, wie auch die Art der Wohnimmobilien an sich.
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Das, was wir in letzten paar Jahren vermehrt machen, sind eher in guten Lagen, in teureren Lagen, guten Bezirken kleinere Projekte zu planen. Das 10 15 Wohnungen, aber diese großen Flaggschiffe die es einmal gab in den großen Stadtentwicklungsgebieten, die ist eigentlich so gut wie weggebrochen. Viele bewilligte Projekte liegen eigentlich auch herum und kommen gar nicht in die Ausführung. Nicht, es am Willen der Bauträger scheitert, sondern schlicht einfach Finanzierung,
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beziehungsweise auch aber nicht Finanzierung nur bauträgerseitig, sondern auch, Dass Wir noch immer keine Finanzierung für die Wohnungen bekommen. Nicht, dass es der Nachfrage scheitert so ist es nicht. Die kriegen einfach die Finanzierung nicht zusammen. Und deswegen sagt dann auch der Bauträger, so soll ich das bauen, mir das niemand abkauft. Auf anderen Seite verlangen die Banken aber nach wie vor bis zu teilweise 50 Prozent Vorverwertung. Also ein sehr schwieriges Umfeld. So liegen einfach bewilligte Wohnprojekte mittlerweile schon
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zwei Jahre in der Schublade und kommen nicht in den Bau. Das heißt, auch ein Zeichen, so wie die Carina gesagt hat, stehen uns jetzt einige Probleme vor uns. Aber Eugenie, du hast gesagt, der Wohnungsmarkt, bestimmte Segmente funktionieren aber schon noch. So wie du gesagt hast, auch frei finanziert im hohen im hoch qualitativen Wohnbau, sagen wir es So. Genau, ich würde ja sagen, oben und unten funktioniert es. Also sozialer Wohnbau in Wien funktioniert. Dann die guten teuren Lagen und High-End-Projekte
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funktionieren auch relativ gut. Die kommen in den Verkauf, werden auch Abschlüsse getätigt. Aber alles, wo die breite Mitte ist, die Mittelschicht, die Standardwohnungen, schwierig. Es ist jetzt nicht so, dass sich seit einigen Wochen, was bewegt am Markt. es kommen schon wieder etwas verstärkt Nachfragen, Wohnstücke, Auswertungen. versuchen mal eine Einreichplanung, eine Bewilligung zu erwirken. es bewegt sich schon ein bisschen was. Ausländische Investoren sind aufgrund des sicheren Hafens
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Österreich auch interessiert, auch wenn die Rendite jetzt nicht so groß ist. Die prüfen aber relativ lang und ausführlich. Also es dauert auch einfach viel länger, bis neue Projekte, Wohnprojekte in Gang kommen. FG, danke auch für deine Einschätzung. sehen ja dann Lösungsansätze, können wir ja dann diskutieren, egal ob sie jetzt Anführungszeichen machbar sind oder auch nicht. ob das einfach nur Ideen dazu sind. Sebastian, Vorstand der Kubex AG. Es wird natürlich jeder sagen, ja, wie sollen wir den Sebastian Nitsch eingeladen? Eigentlich ist er ja beratend tätig.
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Aber Kubex AG, da bist du eben ein im Vorstand. Kannst du kurz erklären, was ihr macht? Es ist glaube ich ein Statement von euch auf der Webseite. Wohnraum als Grundrecht neu denken. Genau, ist es. Danke nochmal für die Einladung. Ja, ich bin beratend tätig mit den Northbound Advisers, aber wir haben eine strategische Beteiligung, an der wir über 33 Prozent halten. ist die Kubex AG. Wie ist die Kubex AG entstanden? Ich durfte ja sehr viele Jahre in allen Branchen und in allen Assetklassen developen. Ich habe die letzten Jahre an meinem alten Job schon immer wieder versucht, Holz zu verarbeiten und irgendwo
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Hybridbauten zu bauen. Das war eigentlich immer relativ unzufriedenstellend weil es eigentlich mehr gekostet hat, komplizierter war und institutionelle Investoren nicht bereit waren, über Rundite zu bezahlen bzw. Preise zu bezahlen, das rechtfertigen würden. Jetzt durfte ich mich ein Jahr lang zurückziehen und wirklich meine kreativen Kräfte bündeln. Und der Thorsten Graf, der die Kubex gegründet hat, wollte mich schon in meiner aktiven Zeit bei der 647 als Aufsichtsrat haben. Da ging das zeitlich nicht. Dann habe ich mich gefragt, ob ich hier dazukommen will und
11:47
was ist Kubex? Wir haben gesagt, müssen das Thema und wir fokussieren uns sehr. Wir versuchen jetzt nicht in allen Schubladen, allen Branchen irgendwie etwas Neues zu entwickeln. Wir fokussieren uns auf leistbares Wohnen. Das ist unser einziges Ding, auf das wir uns spezialisiert haben. Und wir haben gesagt, wir müssen den ganzen Prozess des leistbaren Wohnens komplett neu denken. Wir haben angefangen als Denkfabrik Wir nehmen Wirtschaftler, Statiker, Elektriker, HKLS, Architekten, alles in ein Boot. Und wir müssten mal ans Reißbrett zurück und alles neu denken.
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Ziel leistbares Wohnen. Ziel ist es einfach hier nicht, Status Quo zu kopieren, und nicht Symptome zu linden, sondern die Strukturen zu verändern. Wenn man ganz einfach in die Wirtschaft denkt, egal ob es Turnschuh das Auto oder das Handy war, es ist alles eigentlich erst leistbar geworden, wenn es in Masse produziert worden ist. Wir haben ja in der Immobilienwelt noch immer die Noho-Transfer wie in der Steinzeit. Pro einzelnen Bauplatz trifft sich eine Gruppe zum ersten Mal. Das ist der Architekt, der Bauherr, HKLS und Baufirmen, was auch immer. Die bauen einen Solider hin. Verraten auf keinen Fall, weil es wäre ein Imageverlust,
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wo sie Schwierigkeiten hatten, sie Defizite hatten. Und wenn die Baustelle fertig ist, verstreuen sie sich an alle Winde. Und am Bauplatz daneben an der angrenzierten Mauer, trifft sich eine neue Gruppe, die einen neuen Solider baut. Und das ist halt oft ein Fehler. Wir drehen den Spieß um und suchen nicht die Lösung für einen Bauplatz, sondern wir suchen ein Produkt, und für dieses Produkt suchen wir dann den Bauplatz. Das heißt, wir haben runter reduziert, was genau braucht der Markt. ist riesig. Also alles, wir heute schon gehört haben, kratzt ja nur an der Oberfläche und ist auch nur sehr regional.
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Es gibt ja Studien, in Europa fehlen derzeit 9,6 Millionen Wohnungen. Das wird sich bis ins Jahr 27 auf 14,4 Millionen Wohnungen steigern. Um dem nur mal ein Eurozeichen davor zu setzen, reden wir bis 27 von einem Markt von 2,17 Billionen Euro, der nur im Residential nur in Europa fehlt. Das mal vorangesetzt. die Situation, wir im Moment am Markt haben, sind Mietwohnungen eigentlich nicht kostendeckend
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produzierbar. Das muss man mal so sehen mit den Mieten., das was die Carina schon absolut richtig und mit guten Zahlen gesagt hat,, dass die Baugenehmigungen nicht so viel, wie man glauben würde. Aber der Baustaat sinkt noch mehr. Viele holen sich die Baugenehmigungen, aber Staaten noch nicht. Die echten Baustaaten sind halt viel weniger. Wenn ich nur Wien hernehme, da gibt es die konservativsten Schätzungen, sind 30.000 Wohnungen in den nächsten fünf Jahren fehlend. Die aggressiveren gehen bis 60.000. Wenn ich nur Berlin als größte deutsch sprechende Stadt hernehme, sind das ungefähr 100.000 Wohnungen,
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die nur in diesen Städten fehlen. Das heißt, Produktion versus Neubedarf. Dass wir demografische andere Herausforderungen haben, ist noch ein Beispiel. Erstmal ist es gerade nochmal durchgerechnet. Aber wenn ich nur sage, Österreich haben wir 9 Millionen Einwohner. Im Durchschnitt haben wir im Moment 2,17. Also das rechnen wir hoch auf 2,2 Bewohner pro Wohnung. Das 3,9 Millionen Wohnungen, wir brauchen, oder Behausungen. Nur wenn dieser Durchschnitt auf 2,0 fällt, fehlen uns allein deswegen 600.000 Wohnungen. in Österreich. die demokratischen, grafischen Veränderungen wirken hier massiv.
15:42
Und was hat QubitZ gemacht? Kommen wir zum Punkt. Wir haben gesagt, wir definieren den Wohnungsbau neu. Wir machen seriellen Wohnbau. Also quasi seriell heißt fast fließbandmäßig. Wir optimieren Wohnungen so sehr, dass wir Länge, Breite, Höhe auch auf Transportkosten und Transportabmessungen optimieren. Wo ist eine tragende Wand mit Strom notwendig? Wo nicht? Brauche ich in jeder Ecke eine Steckdose oder nicht? Wie oft kann ich in denselben Modulen dieselben Bäder verwenden? Alles hochgradig vorgefertigt. Das heißt es geht schon Individualität versus Preis.
16:22
Wir haben Wohnungsgrößen, die sich nur auf leistbares Wohnen spezialisieren. Also wir haben mehr oder weniger eine 20 Quadratmeter, eine 14 oder eine 60 Quadratmeter Wohnung. Die 20 Quadratmeter Wohnung ist in Wahrheit für Studenten und für Mitarbeiterwohnungen ein Riesenthema, das noch keiner wirklich angesprochen hat. In den großen Industriegebäden fehlen hunderttausende Wohnungen. Also, dass ihr macht seriönen Wohnraum. Entschuldigung, dass ich dich jetzt unterbreche. Habt ihr nicht das Problem, dass ihr an den rechtlichen Gegebenheiten scheitert?, weil das wäre jetzt auch ein Thema heute noch bei uns.
17:03
Weil das ist weil so einfach ist das ja glaube ich nicht mit den Brauordnungen und allem. Oder habt ihr das mit eingeplant? Das haben wir prinzipiell mit eingeplant. Wir gehen zum Beispiel nur auf die Bauklasse 2. Also Erdgeschoss plus zwei Stockwerke. Warum? Wir könnten ein dritten Stockwerk oben also ein vierter Stockwerk oben drauf geben. Das vierte Stockwerk kostet halt wegen unseren Bauern genauso viel wie die drei drunter. Weil dann hast du andere Bauverschriften, hast du andere Feuerschutzrichtlinien. Du hast vorhergeschriebene Lifte etc. Wir suchen urbanen Raum und Speckgürtel. Alle Gemeinden,
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die hier Abzugs oder Wegzugs-Tendenzen oder einfach ein Wohnungsproblem per se haben. Und das können wir dort lösen. Wir gehen auch mit unserem Modul. Also es sind immer Wohnblöcke, sage ich einmal, mindestens 36 Wohnungen oder Einheiten pro Block. Also wir reden hier nicht von Tiny Häusern, sondern wirklich wunderschönen, auch gut designten. Ich glaube ich sehr gut designte Wohnungsmodelle. Wir kommen auch mit einem neuen Finanzierungsmodell. Wir machen ein reines B2B-Geschäft. Also wir verkaufen nicht an den Endkunden per se. Also bei uns kann man nicht eine einzelne Wohnung kaufen. Unsere Kunden sind Bund, Land, Gemeinde, Kirche,
18:23
Universitäten, Industriebetriebe und solche Sachen. Großgrundbesitzer, wo wir Mietkaufmodelle machen etc. Das ist vor allem in Deutschland ein Thema, das vom angloamerikanischen Raum rüberkommt. Baurecht wird immer mehr ein Thema werden. Also die großen Grundstücksbesitzer, deswegen habe ich es erwähnt, die werden weniger Grundstücke verkaufen wollen, sondern eher im Baurecht hergeben. Sebastian, Vollerfug mal danke. hast nämlich schon sehr viele Themen angeschnitten, die wir jetzt dann auch noch im Detail kommen werden. Danke einmal, finde ich eine total spannende Sache. Und so wie du es vorgerechnet hast,
18:59
das hat natürlich auch Zukunft. So, jetzt schalten wir um zu unserem Auslandskorrespondent in Montréal. Nicky, du bist mit der WKO in Kanada. Und jetzt wollte ich dich fragen, was macht ihr dort? Weil es hat ja auch mit leistbarem Wohnbau und so weiter zu tun. Wir sind hier auf Einladung der WKO, um den Markt in Kanada mal zu erforschen. Und wir haben schon Gespräche mit Toronto und Montreal geführt, weil die Städte genau die Datenlage haben die wir brauchen. Wir ähnlich aufgebaut wie Wien von den Flächenbietungen, von den Plandokumenten und haben deswegen auch die Möglichkeit, dass wir mit unserer KI darüber fahren und das
19:37
Potenzial ermitteln. Die Wohnungsnot ist hier eklatant und das erinnert auch ein bisschen an Europa. Wenn man das jetzt vergleicht, was Sebastian vorher gesagt hat. Kanada hat eine Wohnungsnot zum Beispiel von drei Millionen Wohnungen, die sie in den nächsten fünf Jahren bauen wollen. Ich ziemlich baff dass ich gehört habe. Und sie stellen ein Fonds zur Verfügung. Vergleich mit 70 Milliarden Canadian Dollars, wo sie das ankurbeln wollen, den Wohnbau. momentan haben sie eine Riesenmigrationspolitik gefahren, wo sie sehr viele Leute ins Land gelassen haben. Das kurbeln sie jetzt bisschen zurück und schauen mehr auf
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gezielte Einwanderung. Aber das Wohnbauthema ist hier genauso riesig wie in anderen Städten oder Orten weltweit. Da wollen wir halt dazu beitragen, um das Problem auch zu lösen und zu schauen, wo ist das Potenzial dennoch vorhanden. Was sie hier zum Beispiel jetzt viel besser machen als wir in Europa, sie trauen sich einfach hochzubauen. Ich das vorhin im Eingang auch schon erwähnt. Ich sehe überall in Toronto und Montreal lauter solche Billboards, wo steht, hier hat ein Eigentümer oder ein Projektentwickler angefragt, der möchte einen neuen Flächenwidrungsplan, Änderungen durchführen, weil die jetzige Änderung ist nicht
20:41
im Einklang mit dem, er vorhat. Er wünscht sich 50 Stockwerke und die Bevölkerung ist eingeladen, virtuellen Termin teilzunehmen. Und es ist egal, ob ich mit dem Taxifahrer rede oder mit einem Entwickler oder mit der Stadt. Alle sind eigentlich dafür, dass Wohnraum geschaffen wird. Und das ist nicht negativ, ein Investor, kommt, dass man ihm gleich mal seine Pläne zerstört und er soll kein Geld verdienen. Im Gegenteil, es soll natürlich irgendwo leistbar sein, möglich. Aber es soll auf jeden Fall gebaut werden. Natürlich steht das mit der Architektur nicht immer im Einklang. Sie reißen auch sehr viel ab,
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was vielleicht bisschen nach historisch ausschaut. Oder lassen wir das in die Passage. Aber sie bauen vor allem vertikal. Und das sehr viel. Natürlich alleine, wenn ich in Toronto habe, habe gezählt, 25 Hochhausprojekte, die in der Pipeline sind. Das ist schon mächtig. im Materialsemester gestern da schaut es ähnlich aus. Also ich muss sagen, ich nehme hier sehr viel mit. jetzt, auch wenn der Sebastian erzählt hat vom Holzbau, kann sich das nicht vorstellen. Kanada, Unmenge an Holz. Österreich produziert fünfmal so viel Holz wie Kanada für Wohnbau. hätte ich nie gedacht, wenn man sich die Zahlen anschaut.
21:48
Es fehlt Ihnen hier an Technik, an Know-how, wie man das verarbeitet. sind jetzt auch hier im Schrepp, da ist eine österreichische Holzbaufirma, die hier ich glaube, hier eine andere Firma in Kanada ein Werk um 180 Millionen Canadian Dollars eröffnet. Die Firma heißt Haslacher. Also es fehlt hier ein Know-how. Aber das Thema Holz, wir haben uns zu einigen Baustellen angeschaut, geht hier total durch die Decke. Also sie wollen vermehrt jetzt mit Holz bauen. natürlich, wenn ich es vergleiche mit Europa, wie es angesprochen wurde, ist fragwürdig, muss ich sagen, im Vergleich zum europäischen Wohnbau.
22:22
Ja, wobei, es ist ja nicht immer alles gut, aber es ist zumindest, man kann in beide Richtungen denken. sollte zumindest die Gemeinungen zulassen. Brockhorn, macht es, ihr solltet ebenso wie in Wien quasi einen Plan erstellen, oder es ist halt auch irgendwo so die Idee, dass man dann die Potenziale der Grundstücke relativ leicht erfassen kann. Genau. Also wir lassen unser KI drüber laufen, über ganzen Daten, die hier verfügbar sind, oder im Idealfall bekommene Schnittstelle, was zum Beispiel in Wien nicht der Fall ist, wo wir dann einfach im Hintergrund die Daten runterladen, sie ständig aktualisieren, und wir können auf Knopfdruck
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sagen, wo schlummern Potenziale überall in der Stadt, egal ob Bestand, also Nachverdichtung, oder im Neubau wenn nichts drauf steht, oder Abriss. Wow, Nicke, danke mal für also das wäre sehr spannend. Evgeny, wenn du dir das anhörst,, also, ich, Sebastian, es tut sich viel auf, also wenn man jetzt aus dem europäischen Raum rausgeht, in Kanada auch noch drei Millionen Wohnungen sind geplant, aber Evgeny,, wenn du dir das anhörst, wie siehst du das, sind das für deine, in deiner Meinung, vernünftige Ansätze oder gute Ansätze? Also, dass man grundsätzlich baut, ist immer ein guter Ansatz.
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Ich kenne jetzt nicht so gut die karadische Mentalität, ich ein Jahr in den USA studiert, langer Zeit, mit Kanada hatte ich nicht viel zu tun. Nur wenn sie nur annähernd so drauf sind wie die US-Amerikaner, dann kann ich mir schon vorstellen, dass sie Rambazamba machen. Wenn ihnen das nicht passt, dann wird ja, einfach das Alte weggerissen und uns Neues hingebaut, was gerade den Bedarf stellt. Gut, diesen Ansatz hat man jetzt hier bei uns nicht. Aber Wien ist nicht monreal, allein schon möglich. Ja, weißt du was mir gefallen hat?
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Diese Summe die sie in die Hand nehmen, um das Ganze einfach unter Kontrolle zu bringen. Das habe ich schon sehr interessant gefunden, was da Niki gesagt Hat. Ja, genau, ist ich gemeint habe, also einfach mal zu machen, sich anzuschauen, wo sind die Prioritäten? Sind die Prioritäten jetzt dort, dass ich meinen umliegenden Nachbarn und anderen einen Gefallen tue, in denen ich jetzt nichts vor die Nase stelle, jetzt mal als Verlaub gesagt, oder sind die Prioritäten der Stadt dort, Wohnraum zu schaffen und dafür aber vielleicht einigen hundert Menschen Wohnraum zu gewährleisten? Ich glaube, da sind wir noch nicht am richtigen Weg hier.
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Also da sind die Prioritäten, finde ich noch nicht ganz dort wo sie sein sollten. Aber ja vielleicht kannst du ja Niki was mitnehmen und dann hier beim Rathaus mal anklopfen und ihnen mal erklären, wie andere Länder mit echten Problemen umgehen, einfach. Ja, Vor allen Dingen in dem Zusammenhang, ich finde es auch positiv, dass es gut aufgenommen wird, wenn gebaut wird, dass hier scheinbar auch verstanden wird, wie wichtig und essentiell es ist, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen für den freien Markt und dass der funktioniert. Und gefühlt findet das ja bei uns nicht statt, sondern genau im Gegenteil, dass dann reguliert wird,
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reguliert wird am Ende des Tages, dass es so unattraktiv wird, aus Bauträger- als auch Investorensicht überhaupt in den privaten Wohnbau zu gehen. Und das ist etwas was auf jeden Fall aufgebrochen gehört, dass Rahmenbedingungen geschaffen werden, dass es wieder attraktiver ist, dass investiert wird und privates Kapital in den Markt fließt, weil nur mit der öffentlichen Hand werden wir es nicht schaffen, diesem Thema herauszukommen. Carina, was ich auch interessant finde das wollte ich mich jetzt fragen, der FGene hat das natürlich richtig gesagt, sagen, okay, wir haben jetzt ein Problem, das müssen wir irgendwie lösen und setzen auch die
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entsprechenden Prioritäten und lassen vielleicht das eine oder andere auch hinten mal anstehen. Das ist auch meiner Meinung nach okay. Du siehst natürlich auch, wenn du jetzt, was du heute im Anfangsstatement gesagt hast, wenn ich sehe, wie viele Leute mieten und mieten wollen und überhaupt nichts bekommen, das wird ja auch ein gesellschaftliches Problem, weil da wirst du ja immer verzweifelt. Also ich glaube schon, dass es die Priorität des Bauens im Augenblick alles andere überdecken sollte. Ich glaube, das ist ja erste Stunde Volkswirtschaft, das Angebot- und Nachfragethema, dass man einen Preis nur in den Griff bekommt,
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wenn man das Angebot stark erhöht, dass man jetzt in Mietverträge reingreift unter Mietendeckelung oder was auch immer. Es gibt so viele Beispiele auf der Welt, wo das so schief gegangen ist, dass sich unsere Politiker davon nicht belehren lassen, ist mir per se mal ein Rätsel, aber auf jeden Fall reden wir jetzt über Kanada, die haben das vollkommen richtig erfasst. Die Preise werden in einem moderaten Bereich bleiben, wenn ich das Angebot erhöhe und nicht, wenn ich das was schon da ist, noch mehr verknappe und die Investitionsbereitschaft der Hauseigentümer gegen Null fallen lasse. Ich da einhaken darf, Walter was mich wirklich
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so fasziniert, ich merke dann schon, in welchen Kosmos wir gefangen sind hier in Europa und was wir für normal hinnehmen. Hier ist es konträr zu Europa. In Europa gibt dir die Stadt das Maximum vor und meistens darfst du nur weniger bauen, sowieso was das Maximum ist vor allem im Hochbau. Hier ist es so dass du das Minimum hast in der Flächenwidmung. Du gehst zur Stadt hin als Entwickler und sagst, ich wünsche mir was wie beim Grieskin ich würde gern 50 Stockwerke bauen, und dann wirst du natürlich ein bisschen verhandeln wegen der Bevölkerung aber du wirst unterstützt in diesem Vorhaben. Das ist nicht der umgekehrte Weg bei uns.
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Das muss man sich mal vor Augen halten. Wir sind schon so gewohnt, bei der Stadt immer zu kuschen und sich zu verbeugen, wenn man reinkommt. Hauptsache man macht keinen Fehler. Hier ist es ganz andere Einstellung. Vielleicht sollten wir mal dieses Thema überdenken, wie mit Investoren umgegangen wird und der Privatwirtschaft, die den größten Sockel dazu beiträgt, dass Überbewohnung geschaffen wird, wie die in der öffentlichen Verhandlung vor allem in Österreich, behandelt werden. Nicky vor allem, ist ja auch, werden ja die 50 Stockwerke nicht ins Villenviertel bauen, nicht übertrieben gesagt. Also die Mühe haben ja auch gewisse Vorgaben.
28:53
Es wird nicht irgendwo entstehen, dass man jetzt sagt, jetzt in der Schrebergartensiedlung stehen sie jetzt ein 50-Stockwerk-Turm hin, sondern es gibt ja gewisse Regeln. Aber es erleichtert das natürlich. Man sieht das ja auch was die Carina im Vorfeld gesagt hat. Du hast von einem Projekt gesprochen. gibt es innerhalb dieses Projektes glaube ich, werden die Mietverträge immer wieder abgeändert und verändert, weil es im Augenblick mit diesen ganzen Vorgaben und wie der Nicky und der Sebastian auch gesagt haben, mit diesen ganzen Einschränkungen müssen sie verändert werden. Das ist ja absolut kontraproduktiv.
29:32
Die rechtlichen Rahmenbedingungen, dass die ständig ins Wanken kommen und dass der Staat vorzeigt oder besser gesagt die Politik, ich kann hier in den privaten Markt, in den Eigentumsmarkt eingreifen, das ist schon gravierend. Und das wird natürlich auf Seiten Investoren, sei es nicht nur im Inland, sondern vor allen Dingen auch aus dem Ausland, sehr stark beäugelt. Und das waren aber jene, die eben dafür gesorgt haben, dass Kapital in den Wohnraum fließt und dass auch hier entsprechenden Angebote im Markt zur Verfügung gestellt wird. In Wien liegt die Mietquote bei fast 75 Prozent. Das heißt wir haben hier einen sehr starken Mietanteil und
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am Ende des Tages ist da auch noch ein sehr großer Anteil im privaten Bereich. Und die Nachfrage spricht ja auch dafür. Wir haben hier in Wien eine stark wachsende Bevölkerung Hier braucht es zusätzlich Wohnraum. Das einzig Positive, was ich an der aktuellen Situation abverlangen kann, ist, dass sich aufgrund der Situation vielleicht ein paar Mietwohnungssuchende dann doch für ihr Eigentum entscheiden in Ermangelung an Möglichkeiten, weil es kein Angebot mehr gibt, weil die Mieten extrem stark ansteigen und damit eben auch nach Alternativen Ausschau halten und dann vielleicht doch wiederum eine andere Variante an Wohnen in Erwägung ziehen.
30:51
Aber das Thema rechtliche Unsicherheit das betrifft ja nicht nur den Vermieter, sondern am Ende des Tages auch den Nitter. Wir bei diesem einen speziellen Projekt einfach beobachtet haben, aufgrund Verbandsklagens hat uns der Arbeiterkammer etc. ist, dass die Konsequenz war, dass der Vermieter überlegt hat, wie kann er hier ein Risiko für sich abfedern und da geht es gar nicht darum, sich wirtschaftlich zu optimieren und dann einfach nur für sich eine langfristige und nachhaltige Kalkulation anstellen zu können, in seinem rechtlichen Rahmen mit einem Mietvertrag. Da wird gesprochen über Pauschalmietverträge,
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wegen dem Thema Betriebskosten und Co. Schlussendlich hat dann der Vermieter mehrmals den Mietvertrag in sehr kurzer Zeit adaptiert und angepasst, weil er nicht genau wusste, wie er jetzt damit umgehen soll, weil zuerst in einem Monat hat es geheißen, jetzt könnte es doch knapp werden mit den Verbandsklagen, im nächsten Moment ist dann die Entscheidung glücklicherweise auch wieder recht positiv ausgefallen. Am Ende des Tages hat aber dann auch ein Mietinteressent hinterfragt, was ist hier eigentlich los und ich traue mich gar nicht diesen Schritt zu setzen, jetzt unmittelbar auch einen Mietvertrag zu schließen,
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weil da gibt es ebenso Unsicherheiten. Bei Wohnraum, der grundsätzlich zur Verfügung steht, wo dann sogar die Bewohner sagen, sie fühlen sich immens wohl und sie würden dann gerne auch Bekannten und Freunden dieses Wohnprojekt empfehlen, die dann aber sagen, aber warum ist ein Mietvertrag ein anderer als mein Mietvertrag, das tut dem Ganzen zusätzlich auch nicht gut. Das heißt, diese rechtliche Unsicherheit und eben auch zu zeigen, dass die Politik jederzeit ins Eigentumsrecht eingreifen kann, ist natürlich ein Wahnsinn und schade drum, um die ganze Marktsituation und bewirkt eigentlich das Gegenteil, was wir uns alle wünschen
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würden, nämlich, dass wir es Ankurbeln Apropos ankurbeln, danke Carina. Niki, glaubst du, wäre ein Bauzwang eine Lösung bei uns, dass man sagt, na ja, dass gewisse Dinge bebaut werden müssten, wobei dann trifft es ja die Gemeinnützigen auch und die sind im Augenblick eigentlich, ja. Wir haben im Vorgespräch darüber gesprochen, es gibt dieses Modell in Vorarlberg, schon mal habe ich mich damit beschäftigt. Ich bin jetzt bei der Meinung, Landbanking ist nicht gesund für keine Immobilienwirtschaft und keine Volkswirtschaft. Davon gibt es das ist leider schon passiert in der Vergangenheit zu genüge.
33:19
Ich bin schon der Meinung, dass wenn man eine Baugenehmigung hat oder Bauland hat, das ist jetzt vielleicht da kling ich jetzt wie ein gewisser Herr der SPÖ, dass man dieses Bauland auch konsumieren sollte oder bauen sollte, nur darauf zu sitzen und zu warten, das finde ich Spekulation und das ist nicht fair, meiner Meinung nach. Ich rede jetzt nicht vom Unwidmungsland, sondern ich gewidme das Land als Bauland das nicht zu bebauen. Da gibt es nur zwei Möglichkeiten, entweder wahrscheinlich Bauzwang oder hohe Steuern. Ich weiß nicht wie das ordrechtlich ausschaut, ob ein Bauzwang durchgeht. Aber es gehört aktiviert. Ich glaube,
33:50
da sind sich die ganze Baubranche einig, weil wenn das aktiviert wird, Land, da wird es bebaut, da gibt es einen Auftrag, da gibt es Dienstleistungen, dann gibt es Professionisten, die eine Arbeit haben, die Wertschöpfung findet statt in der Stadt oder in dem Ort, wo sie ist und es kommt mehr Wohnraum zustande. Also das finde ich schon, weil das trifft nicht nur den privaten Eigentümern, sondern das trifft genauso eine ÖBB und eine Stadt Wien, Bauland hat. Jeder ist davon betroffen, also nicht nur der Private. Niki, danke. Wenn man das hier anschaut, Evgeny, siehst du eigentlich, dass es jetzt architektonisch,
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technisch irgendwelche Lösungen gibt, wie man einfach mehr Wohnraum schaffen könnte, was die Grundrisse betrifft oder was auch immer, ohne dass es aber auf die Qualität geht, sage ich mal. Ja, die Überlegungen gibt es ja seitdem es gebaut wird, versucht man zu optimieren und also alle möglichen Bereiche, von der Planung bis zur Ausführung. Klar, wir sind immer gefordert, wenn es dann Krisen gibt, darauf entsprechend zu reagieren. Für mich gibt es immer zwei Dinge,
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es gibt das langfristige und das kurzfristige Denken bzw. Optimieren. Und wenn man beides nicht berücksichtigt, dann kann am Ende nichts Gescheites draus werden. wissen, resiliente Gebäude sind auf die Dauer günstiger, das sollte man sich immer vor Augen führen. Nicht nur schauen, dass man die günstigsten Materialien jetzt für den Bau verwendet, sei es jetzt auch Vorfertigung oder Standardisierung, aber die dürfen wir nicht auf Kosten von langfristigen Kosteneinsparungen gehen.
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kann sich ja, das modulare Bauen ist ja Herausforderungen und Pros. Tragwerksoptimierung ist immer ein Thema, früher Statikröge kannte, die haben einfach pauschal mal eine 50er Decke betonieren lassen, obwohl vielleicht der größte Teil 20 gewesen wäre mit teilweise Unterzügen. Also da sich die Statik auch schon entwickelt, da kann man sich auch dran arbeiten und dann kann sich die Dimensionierung geben.
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Aber sämtlicher Bauteile da darf es gerecht anschauen, das ist jetzt Schächte Fenster. Wichtig wäre, dass man sich auch Varianten am Anfang untersucht, mit dem Lebenszykluskostenmodell, nicht zu schnell schauen, dass man quasi eine Variante nimmt und die bewilligt und durchzieht. Da stecken in der Planung, die vielleicht 5% ausmachen, die entscheiden dann über 95% der Kosten im Endeffekt. Also ich investiere lieber einen Monat oder zwei Monate mehr in Varianten untersuchen und Planungen und habe dann später mehr davon.
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Womit man auch wieder zum leistbaren Wohnraum kommt. Und dann gibt es Dinge, jetzt nicht unbedingt in unserem Einflussbereich sind, wie eben Österreichs Coldplating mit all seinen Vorschichten, Normen, Prüfverfahren und sonstige Späße. Das muss man auf einer anderen Ebene sich anschauen, Verfahrenslängen und so weiter. Also man kann von vielen Seiten optimieren. Es ist auch nicht nur der Architekt daran beteiligt, es sind alle daran beteiligt. Deswegen gefällt mir das Modell von Sebastian Nietzsche. Einfach einmal unabhängig vom
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Grundstück sich mal anzuschauen, das brauche ich alle an den Tisch zu bringen. Also nicht Prototypen, einfach zu experimentieren. Aber es ist genau der Prototyp. Also wir haben als ungefähr mit 30 Technikern ein Jahr lang in Wahrheit an einer 20, 40 und 60 Quadratmeter Wohnung gearbeitet. Ein Architekturbüro wirft das normalerweise in einem Nachmittag hinaus. Wo wir gesagt haben, wir bauen hier wirklich einen Prototypen im Sinne von es ist transportfähig, ist optimiert von Schächten,
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Energieübergängen, auch immer, integrierte Energie. Wir planen die Klimagold in Österreich, Klimaaktiv Gold, was für Wohnbau ja normal relativ schwer erreichbar ist. Wir haben hier das Thema vom gesamten Objekt und das ist nicht Projektentwicklung mit Bauteil aktivierten Böden, was brauche ich alles, wo mache ich Deckenkühlung, mache ich Bodenkühlung, wie mache ich das mit der Lüftung. Wir haben mit einem Schweizer Institut zusammengearbeitet, je nach Klimaregion können wir das Klima auf die nächsten 30
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Jahre vorberechnen, gerade im Hybrid- und Holzbau. Also die ganzen Taupunkte ganz wichtig. Also man muss da wirklich ganz ganz viel schon noch neue Technologien hier mit einbringen, wo man sagt,, und wenn wir mal diesen Prototypen entwickelt hatten, dann geht es mal in die Umsetzung und dann sind wir halt trotzdem flexibel im Sinne der Zimmeraufteilungen. Du kannst in einem Standardhaus sagen, okay, möchte 36 Einzimmerwohnungen oder halb so viel Zweizimmerwohnungen oder dementsprechend drei Zimmerwohnungen oder eine Mischung daraus haben, aber wir gehen nicht den Fehler, den viele Modulare machen,
39:53
die sagen, okay sie haben ihre 20 Wohnteile und sagen, okay, lieber junger Sebastian, im Lego, nimm dir unsere 20 Wohnungen oder Wohnteile und bau dir jetzt ein individuelles Haus daraus. Sobald irgendwas individuell ist ist es einfach wieder 50 Prozent teurer. Und je mehr man standardisieren kann und ich rede auch von standardisierten Küchenbädern, bei Kleinwohnungen machen wir auch gleich das Immobiliar mit, weil das ist ja wie in einem Boot, da muss jeder Quadratzentimeter ausgenutzt werden, wo man dann einfach Lösungen bringt. Und das mit einem richtigen Finanzierungsmodell, das heißt, wir gehen ja an Gemeinden und sagen, lieber Gemeinden,
40:30
mal angenommen, du müsstest überhaupt keinen Euro aus deinem Gemeinebudget rausnehmen. Die Wohnungen die wir bauen, sind messbar mindestens 20 Prozent günstiger in der Miete als alles rundherum. Würdest du uns dann so ein Objekt 15 Jahre abmieten, dann haben wir eine Finanzierungsform für dich, die dir am Ende des Tages sogar die Immobile überschreibt. Ja aber Sebastian, wie ist die Anfrage? Oder seid ihr erst jetzt am ankurbeln? Wir sind gerade in der Fertigstellung unseres Prototyps. Die Anfragen erschlagen uns schon. Also wir haben eigentlich die Kernmärkte Deutschland, Österreich und Polen als erstes ins Visier genommen.
41:09
Aber von Schweden bis Spanien bis Ukraine kriegen wir schon Anfragen, auch von Unternehmen und Unternehmern, auch von Investoren, die an diesem absolut neuen Ansatz teilhaben wollen. wir sind überrascht vom Echo. Gibt Es auch aus Wien Anfragen? Oder ist man da noch bisschen verhalten und schaut einmal zu und überlegt sich, wie das denn mitrechtlich ausschauen könnte oder was auch immer?, es war ein bisschen. Und deine Ironie ein bisschen zu unterstützen, da bin ich ein wenig zurückhaltend. Das heißt, wenn die Anfrage aus Wien kommt,
41:50
kann es auch anders sein. Du hast, glaube ich, noch die interessante Idee gebracht, Lösungen, Wohnungswahl der Lösungen. Ganz interessant im Augenblick die ÖBB, die wieder diese Eisenbahnerwohnungen zur Verfügung stellt, die kenne ich noch aus meiner Jugend, die hat es bei uns in St. Pölten auch gegeben, eigentlich überall. Und das ist, ich, schon ein Punkt, dass man als Unternehmen vielleicht auch wieder mit eigenen Wohnungen die man den Mitarbeitern zur Verfügung stellt, nicht nur staatliche Betriebe, sondern auch andere Betriebe, dass man eigentlich damit Arbeit auch gute Fachkräfte bekommt, aber auch gleichzeitig sich selber um die Wohnungen
42:29
kümmert. Ich stelle das jetzt einmal so in den Raum. Also wir haben die klassische Mitarbeiterwohnung als eines unserer größten Ziele identifiziert. Das sind Industriebetriebe, Monteur- und Montagewohnungen. Geht es mal in Airbnb, im Ruhrgebiet in Deutschland, wie viele Nachfrageangebote und solche Sachen dort sind. Aber selbst wenn ich eine kleine Gemeinde wie Kitzbühl hernehme, wenn meine Zahlen stimmen, fehlen dort, ich, 4.000 Wohnungen oder sowas für Koch Kellner, Skilehrer, Zimmermädchen etc., die man natürlich nicht den teuren Ortskern reinbauen will. Da gäbe es aber genug Gegenden, ich Fachmärkte überbaue oder was auch immer,
43:11
ganz viele Ideen, wo man auch diesen Regionen helfen kann. Das geht jeder Tourismusregion genauso, aber eben auch Industriebetrieben. mit dem Thema des Fachkräftemangels und der Bezahlung und dem nicht leistbaren Wohnraum werden große Unternehmen, ich habe irgendwo eine Headline in einem der österreichischen Immobilienmedien gelesen, ich glaube es war Skoda, die weltweit 5.000 Wohnungen bauen oder sowas für ihre Mitarbeiter. Das ist ein Thema, noch viel zu wenig Gott sei Dank, Beachtung findet, weil wir genau dafür die Lösung haben. Sebastian, danke.
43:51
Nicky hörst uns oder bist du nur nicht bildlich da? Ich höre euch. Entschuldige, ist das Bild verschwunden. Ja anders macht es. steht Nicky Stadler dort. Das ist ja schon etwas. Du, ganz was anderes noch. Es Gibt bei uns in Wien natürlich genug Potenzial, wenn man das jetzt einmal eine mittelfristige Lösung suchen möchte. Ist das jetzt die Frage? Nein, Es gibt genug Potenzial. Ich sehe es ja mit unserer KI. können das ganze Potenzial in Wien auf Knopfdruck darstellen und wir verwenden das Potenzial einfach
44:31
effizient genug. Da kommen wir zum Bauzweig wieder zurück. Das ist natürlich eine schwierige Angelegenheit im Bestand, die Leute zu zwingen zu bauen. Aber es schlummert massiv viel Potenzial. Also es gibt nicht zu wenig Platz in den Städten. Das ist ein Mythos, mit dem ich auch aufräumen möchte, aber der stimmt so nicht. Es ist genug da. Das beginnt beim solitären Darstellenden Einkaufszentrum oder Spar oder Hofer oder Lidl am Stadtrand, aber auch immer im Stadtgebiet, wenn man allein die angehen würde oder Gewerbemobilien, Fachmarktzentren und sagt, okay so nicht. Allein da kann man ja schon so viel herausholen.
45:10
Als Beispiel, glaube ich, haben vorher besprochen, wenn wir uns das Aufhofcenter anschauen, da haben sie auch Wohnungen draufgesetzt. Und das funktioniert hervorragend. Ja, da spricht nichts dagegen. weiß nicht, ich wüsste nicht, was ein Grund wäre, dass zu sagen, nein, das machen wir nicht. Vor allem das Aufhofcenter macht das jetzt schon die Flank. funktioniert, es funktioniert das Aufhofcenter und es funktionieren die Wohnungen. das wäre schon so ein Thema, wo man sagen könnte, naja, da wäre ja eigentlich noch mehr Potenzial. Gibt es hier einen Grund, warum das nicht umgesetzt wird? Das ist witzig, ihr dieses Beispiel bringt.
45:49
Wir haben genau zwei Projekte, wo es darum geht. Bei dem einen Projekt ist der Supermarktbetreiber bereit das zu machen. Da setzen wir tatsächlich noch acht Geschosse drauf. Beim anderen Grundstück, und lustigerweise der gleiche Supermarktbetreiber, sagt, na, ich baue meine Kiste auf der freien Wiese mit dem Parkplatz davor, das funktioniert da besser und ich muss mich jetzt nicht noch mit anderen rumschlagen. Ich habe es nicht ganz herausgefunden, wieso einer da selber einmal so agiert, einmal so. Ich glaube, beim anderen ist aber eingebunden und ist nicht der Grundstückseigentümer.
46:29
Das heißt, es wird die mehr oder weniger aufgezwungen. Und da wo er Grundstückseigentümer ist, dann macht das nicht weil er nicht aufgefunden.? Aber ich hatte auch vor zwei Jahren eine Diskussion wieder mit dem anderen Großen. da ist der Wille noch nicht ganz da, dass sie sich das teilen und obendrüber noch jemand ist und Flächen hergeben. Also ich bin noch dran, das herauszufinden. Es könnte natürlich auch sein, Evgeny, so wie die Carina gesagt hat, dass es an den rechtlichen
47:09
Unsicherheiten liegt, dass die Leute sagen, bevor ich mir da jetzt irgendwas andue, lass mich lieber bleiben. Kann durchaus sein, dass man sich das Leben nicht verkomplizieren will. Wir kommen da wieder zurück zum Thema Angebot und Nachfall. Das ist komplett das Schwachsinn, was wir hier reden, dass wir mieten, deckeln, statt dass wir einfach mehr Angebot, mehr Angebot, mehr Angebot schaffen. Und es gibt so einfache Knöpfe die man drücken könnte. Da muss die Stadt schlecht aufdrücken, auch wenn es weh tut. Lieber Discounter oder Supermärkte, wenn ihr auf die grüne Wiese so eine Schachtel setzen wollt,
47:42
ab jetzt nicht mehr, außer ihr nutzt die ganze Bauordnung aus dort und setzt nicht nur einen Geschoss hin. Würde mich jetzt interessieren, könntet ihr mit eurer Software einem Stadtteil Wien zum Beispiel nehmen, auf Zonung, wie viel Wohnraum könnte geschaffen werden, wenn ich in der Meilen-Unrumme dritten Bezirk Gasometer und davor, wo der Maxerhallen sowas war, so ein nicht so schönes Gebiet, wenn nicht entwickelt, wenn ich da die Bauordnung um ein, zwei Geschosse erhöhe, wie viele tausende Wohnungen man da sofort schaffen Würde? Können
48:22
wir, selbst die Stadt Wien, wir verhandeln ja mit Wohnvon Wien hat uns gebeten darum, dass die Pläne die sie in Zukunft avisieren, dass sie die bei uns durchspielen können. Wie viel BGF geht sich dort aus? Also genau das können wir, wird quasi dieser Blick in die Glaskugel auch bei Flächenwidmungsänderung. Was schaut raus Zukunft zur aktuellen Status Quo? Bodenversiegelung jeder redet darüber, aber die Aufziehung mal wirklich ernsthaft in Betracht Zu Ja, ein kleiner Kritikpunkt an dem Ganzen, nämlich wir sprechen hier einerseits vom
49:05
Flächenwidmungsbebauungsplan und der ist daran geknüpft, die Fläche zum Beispiel aufs Maximum, worüber ihr auch gesprochen habt, auszunützen. Das heißt, inwieweit kann ich hier wirklich auch den Wohnraum noch einmal erweitern? Ich bin jetzt gerade auch mit einem Projekt konfrontiert, ist zwar jetzt nicht eine Aufstockung, aber grundsätzlich geht es hier um eine Planung mit einer Baubewilligung, also die Planung, wird eingereicht für eine Baubewilligung und am Ende des Tages, das was seitens der MR 37 in dem Fall beurteilt wird, sind alle Formerfordernisse gemäß Bauordnung eingehalten und wie ist das äußere Erscheinungsbild von
49:41
dem Gebäude. Jetzt habe ich mir die Grundrisse im Detail angeschaut hinsichtlich der Qualität der Grundrisse und wie diese Grundrisse noch wirklich vom Markt angenommen werden würden und das ist hinsichtlich der Grundrisstqualität, Effizienz der Nutzung der Wohnung, wenn es jetzt um die Fensterachsen geht, Dachschrägen etc., Grundsätzlich etwas, wo ich sogar den Bauträger empfehlen muss, bitte bau es nicht. Es ist in seinem Interesse natürlich die die Bebauung maximal auszunutzen, damit es noch wirtschaftlich darstellbar ist. Nur von der Wohnqualität wenn ich am Ende des Tages nur eine Zweizimmerwohnung mit über 100 Quadratmeter dort umsetzen
50:22
kann, weil ich dort kein Fenster einbauen darf, weil ich gewisse Traktiefen habe, ich anhalten muss und hiervon aber die MR 37 nicht abweichen möchte, hilft mir das nichts. Das heißt mein Kritikpunkt liegt vor allen Dingen auch dahingehend, dass seitens der Baubehörde meiner Meinung nach auch Abweichungen vom Flächenwidmungsbebauungsplänen möglich sein müssen, um auch eine Grundrisqualität zu fördern. Das muss jetzt nicht in einem großen Ausmaß sein, hier auch einen Spielraum zu haben im Sinne der zukünftigen Bewohner, die dort mal einziehen sollen und das wird meines Erachtens nach überhaupt nicht berücksichtigt.
51:00
Vor allem auch weil es sehr eng wird die nächste Zeit, also man könnte da schon ein bisschen das nicht nur das Wohnen neu denken, wie der Sebastian gesagt hat, sondern man könnte überhaupt sich aus ein paar Schuhschachteln denken, einfach da mal raus Bewegen. In dem konkreten Fall sind sehr starke Dachschrägen, wo eine Ausgau-Punkt zum Beispiel nicht möglich ist, was man schon sehr leicht abfedern könnte, aber das war wegen wegen dem äußeren Erscheinungspunkt der Fensterführungen bewusst nicht gewünscht. Da sind schon viele Punkte dabei, man mit also sehr einfach Dinge anders umsetzen könnte und damit einfach auch wieder mehr Qualität schafft,
51:41
weil die Anforderungen an den Wohnraum hinsichtlich der Wohnqualität ist über die letzten Jahre immens gestiegen. Jetzt steht de facto meines Erachtens nach, wir über leistbares Wohnen sprechen, wiederum die Frage, müssen wir von der Qualität wieder Abstriche machen, indem wir dann einfach nicht mehr überall den teuren Parkettboden verlegen können, sondern dann ist es vielleicht auch eine andere Ausstattung. Vielleicht sind es dann auch nicht die getrennten Toiletten, die sonst am Markt erfordert werden. Auch die Fragestellung hier auf dieser Ebene seitens der Bauordnung, die dann wiederum erfordert,
52:16
in einer Dreizimmerwohnung eine separate Toilette zu haben. Auch das hinterfrage ich auf dieser Ebene, grundsätzlich am Markt gefragt werden, weil ich dann auch immer wieder damit konfrontiert bin, wer möchte in so ganz kleinen, kompakten Wohnungen wohnen, zum Beispiel eben die 20 Quadratmeter, die das Sebastian erwähnt hat. Dafür gibt es aber einen Markt, nur wenn ich hier dann wiederum ganz bestimmte Bebauungsvorschriften habe, an die ich mich ganz stark halten muss, wo ich dann diesen Bedarf nicht nachkomme, dann hinterfrage ich das ebenso. Also einerseits Flächenwidmungs- andererseits natürlich auch die Bauordnung und alle
52:57
Formerfordernisse. Marina, danke für den Einwand. FG, du wolltest sowas dazu sagen. Ja,,, total. ich wollte es genauer weil ich das vorher mit den 20 Quadratmeter gehört habe. Das ist auch ein Kritikpunkt meinerseits, weil in Wien 30 Quadratmeter Mindestwohnfläche vorgeschrieben sind. Ob das noch aktuell ist, genauso wie in Niederösterreich die 10 Quadratmeter Schlafzimmer, schlafe ich auf 9 Quadratmeter schlechter. Auch die 2,50 Meter Raumhöhe die ich vorgeschrieben habe, bin ich bei 2,40 jetzt auf einmal krank.
53:37
Also es gibt eine Reihe von Vorschriften, die man sich überlegen kann und wo es vielleicht Nicht Wehtut, wenn man Ich glaube ja, wir wenn das jetzt, man sieht es ja von den Zahlen her, wie das weitergeht. Ich glaube, dass wir in eine Situation kommen werden, wo wir viele Dinge einfach ändern müssen, ob wir wollen oder nicht. Und ich bin sogar so weit zu sagen, wir werden noch noch das, wir werden sogar noch eine Änderung des Mietrechtsgesetze sehen, weil es wird gar nicht anders gehen. Das ist immer so, wenn du gewisse Probleme nicht angehen willst, wenn du sich nicht damit konfrontieren willst,
54:15
dann wird es immer drängender und drängender, bis es dich irgendwann einmal, bis das Ganze einfach überbordend wird und nicht mehr zu lösen ist. Aber wir wollen trotzdem noch Lösungen anbieten, wir kommen schon zum Ende. Ich wollte noch, ich glaube der Nick und vor der letzten Runde eine Frage noch an den Nicky. Du hast das glaube ich, gesagt im Vorgespräch in USA, wie das eigentlich mit dem Kauf ist, dass man nur eigentlich fünf Prozent Anzahlung gibt und der Rest wird dann irgendwie anders gelöst. Nein, das war nicht ich. Ich wüsste auch nicht mehr was ich dazu sagen soll mit
54:56
Anzahlung in Amerika. Ich glaube auch, okay, wir haben darüber gesprochen es ist ja wurscht, dann sag ich es wir haben darüber gesprochen, dass es in der USA ein bisschen anders ist beim Kauf, weil wir auch über die Finanzierung gesprochen haben. Fünf Prozent Anzahlung und dann wird man nur mal die Kreditrate bezahlt und die wird aber dann versichert, damit man sozusagen Möglichkeiten schafft, sich Wohnraum kaufen zu können und auch den Unternehmern die Chance bietet, dass sie regelmäßig sozusagen Einnahmen haben und das Ganze, einfach andere Finanzierungsmöglichkeiten mit Kauf ist sowieso auch ein Thema.
55:34
Ich verstehe auch nicht, warum das so wenig eigentlich im Augenblick gemacht wird. Ich weiß nicht, wird es mehr Karina, Mietkauf? Gefühlt mehr nicht, weil jetzt im Gegensatz dazu wieder die Nachfrage nach Eigentum etwas stärker geworden ist und natürlich bei einem Mietkauf steht am Ende des Tages immer der Verkauf im Vordergrund für einen Entwickler und deswegen, sofern es da Interessenten gibt, die sofort sagen, schlage zu, ist das noch immer die bevorzugte Variante erfahrungsgemäß. Die Alternative, die gerade eher gezogen wird, ist ein kompletter strategischer Switch, weg vom Einzelabverkauf,
56:14
vorerst in die Vermietung gehen und dann vielleicht zu einem späteren Zeitpunkt dann noch einmal die Verwertung zu forcieren, ohne hier irgendeinen Optionsvertrag im Vordergrund stehen zu haben, weil es hier wieder umbindet auf der anderen Seite. Also auch diese Varianten die steigen jetzt zum Mal Wieder. gehen in unserem B2B-Geschäft einen neuen Mietkaufweg, wo wir in Wahrheit der Gemeinde anbieten, anstatt dass sie uns Baurecht geben, das Baurecht quasi einige Jahre zu stunden und die Miete unseres Objektes quasi in Mietkauf zu drehen und dann nach einer je nach Standard zu berechneten Laufzeit, aber
56:53
so um die 15 Jahre statt 15 Jahre lang Baurecht zu zahlen, das Gebäude überschreiben. Da sind wir mal auf der B2B-Ebene neue Mietkaufmodelle, wo wir versuchen, ohne die Budgets der Gemeinden zu belasten, die Möglichkeit für neuen Wohnraum aufzumachen. Also die Gemeinden weniger belasten, neuen Wohnraum schaffen und den aber auch gleichzeitig mit günstigeren Mieten. Genau so ist es. Also Das ist etwas, das sind wir eigentlich schon bei der Fußrunde. Das ist nämlich genau das, ein schneller Impact eigentlich, wo es auch noch dazu, was bei euch noch dazukommt, Sebastian, ihr auch relativ schnell bauen könnt, also bauen.
57:35
Da wir nicht nur zusammenbauen, sondern auch bauen. Also wenn ich jetzt die ganze Genehmigungslage wegnehme, theoretisch von der Auftragsannahme bis zu dem Zeitpunkt wo die Leute einziehen können, zwischen sieben und neun Monaten liegen. Man bräuchte halt noch die Baugenehmigung dazwischen. Wenn der Bürgermeister sagt, ist so ein dringendes Bedürfnis für meine Gemeinde, in der Zeit schaffe ich auch die Baugenehmigung, dann könnte er von der Unterschrift bis zum Einzug seiner ersten Wähler das innerhalb von sieben bis neun Monaten haben. Sebastian, danke. Also ein schneller Impact. Nicke, was wäre für dich noch ein schneller Impact,
58:13
wo man schnell Lösungen bringen kann, um Wohnungsmangel ein bisschen abzudämpfen in den nächsten, also im nächsten Jahr noch nicht, aber 27, 28? Also ich glaube, es geht nur über die Kooperative und die billigste Kooperative ist die dass man städtische Immobilien hernimmt, die die Stadt Wien zum Beispiel hat oder andere Städte und die gemeinsam mit Privaten erschließt, weil allein kann die Stadt Wien das auch nicht oder Städte es nicht alleine lösen. Das ist die günstigste Variante, weil du musst die Grundstücke nicht mal ankaufen, sprich, du hast nicht einmal die Grundstücksquisekosten dabei.
58:44
Also günstiger wird es wahrscheinlich nicht gehen. Und die Bonität der Stadt vielleicht für Finanzierungen auch noch im Hintergrund. Das ist glaube ich der sinnvollste, schnellste Weg, gemeinsam kooperativ. Also nicht gegeneinander, sondern miteinander mein großes Reden für die Zukunft und ich sage, wir werden uns noch wundern, wer da hier in den nächsten Jahren alle zusammenarbeiten wird. Evgeni, was wäre nur noch so schnell ein Impact den man schnell umsetzen könnte? Ganz schnell,. Naja, ist ein bisschen personenabhängig, Schnelle. Also ich glaube, Schnellsten wird sein, wenn man sich vor Augen hält,
59:24
dass nicht alles so weitergehen kann, wie es jetzt gerade läuft, dass man Einschnitte akzeptieren muss, in welcher Art und Weise auch immer, dass man sich mit weniger zufrieden geben sollte in nächster Zeit. Klar, der Wohlstand, den er letzten Jahrzehnten aufgebaut hat, keiner aufgeben, aber finde, die Menschen sind hier nicht anpassbar, was neue Situationen angeht und das müssen sie sich einfach wieder vor Augen führen und nicht immer das Maximum immer wollen Also auch eine gesellschaftliche Frage, hast ja ihr seid so relativ eng aufgewachsen, Quadratmeter, Menschen.
1:00:08
Genau, also ich weiß, wie es ist, wenn man auf 60 Quadratmeter, vier Erwachsene drei Kinder aufwächst, die ersten Jahre,, ja. Also ist Auch... Es funktioniert auch, es ist auch etwas aus mir geworden, trotzdem. Trotzdem es so eng war in Der Wohnung. würde nicht wieder dorthin zurückgehen, aber ich weiß, dass man nicht zu zweit auf 400 Quadratmeter unbedingt leben muss und trotzdem glücklich sein kann. Also ich kann nicht sagen, dass ich jetzt eine unglückliche Kindheit hatte. Also meiner Partie ist da eher, sich wieder zusammen... Eine
1:00:50
Gesellschaftliche Frage Auch, Wie sehr wir da bereit sind, Änderungen auch hinzunehmen. Ja Carina, du hast das letzte Wort, was wäre für dich, wo du wirklich direkt am Markt stehst, was wäre für dich so ein Impact, wo man schnell Veränderungen sehen könnte? Ich möchte das Wort schnell unterstreichen, nämlich es ist für mich das Thema Schnelligkeit auf vielen Ebenen. Wir haben uns im Vorgespräch auch dazu ausgetauscht, sind wir bei Projekten jetzt näher involviert in der Vermarktung, wo auch mehr auf serielles Bauen gesetzt wird, das heißt Vorfertigungsgrad einfach erhöhen. Da geht es um Technikschächte, die vorgefertigt sind,
1:01:32
auch um Badezimmerboxen die vorgefertigt eingesetzt werden, die schon im Werk hergestellt werden, nämlich auch exzellente Qualität, sodass man dann auch wirklich mit Schnelligkeit überzeugen kann im Bau. Und das ist dann übertragbar auch auf die Genehmigungsverfahren, aber das ist eher der Wunsch. Das ist nichts, was man unmittelbar kurzfristig verändern wird, sondern das braucht auch ein Umdenken und auch eine Schnelligkeit in den Planungsprozessen. Da wird sicherlich KI auch noch einmal ein ganz ganz wesentlicher Punkt sein, der uns auch in Zukunft begleiten wird, auch wenn das noch eine Spur dauern wird.
1:02:07
Aber ich weiß, da sind viele schlaue Köpfe, so wie auch der Nicky,, um hier auch Innovation mitzubringen, um hier diesen gesamten Prozess einfach zu verschnellern. Weil das ist in Zeiten wie diesen, gerade wenn wir auch von höheren Kosten in der Finanzierung, im Bau etc. sprechen, sicherlich ein wichtiger Hiebel. Carina, danke. Jetzt bleibt das nur eine wichtige Frage für mich über Nicky. Wie spät ist es bei euch in Montreal? Es ist 11.05 Uhr. 11.05 Uhr abendags, gut. Meine Uhr läuft falsch. Nein nein das passt schon. uns ist es 17.05 Uhr am Nachmittag. Damit sind wir am Ende vom aktuellen Emo Life,
1:02:49
das Thema Wohnungsmangel, Lösungsansätze. Wir haben glaube ich, heute sehr sehr viele unterschiedliche Themen durchdiskutiert. Ich möchte mich bei euch viel bedanken dass ihr dabei wart. Bei Ihnen möchten wir uns bedanken, dass Sie zugesehen haben. Wie immer werden die Kapitel gesetzt. Man kann sich dann noch einzelne Teile wieder anschauen. Und wir fünf wünschen Ihnen noch einen schönen Nachmittag bzw. einen frühen Abend. Wiedersehen. Wiedersehen. Ciao.
