„Der Salzburger Logistikimmobilienmarkt zeigt großes Entwicklungspotenzial, steht jedoch gleichzeitig vor strukturellen Herausforderungen“, sagt Christoph Oßberger, Standortleiter Westösterreich bei CBRE.
Laut dem aktuellen Logistikmarktbericht 2025 des internationalen Immobiliendienstleisters CBRE bleibt das Marktgeschehen in Salzburg von knappem Flächenangebot, hohen Grundstückspreisen und restriktiven Rahmenbedingungen geprägt.
Mit einem Bestandsvolumen von rund 480.000 Quadratmetern zählt Salzburg zu den kleineren Logistikmärkten Österreichs. Besonders auffällig: Rund 80 Prozent der Bestandsflächen entsprechen nur den Klassen B und C – moderne und ESG-konforme Flächen sind also Mangelware. Gleichzeitig ist die Nachfrage nach zeitgemäßen Logistiklösungen groß, vor allem entlang der strategisch wichtigen Nordachse Richtung Deutschland.
Salzburg leidet unter einem strukturellen Angebotsengpass. Fehlende Flächenreserven und hohe Grundstückspreise erschweren Neuentwicklungen erheblich. Das drückt einerseits auf die Marktliquidität, treibt aber andererseits die Mieten spürbar in die Höhe. Im ersten Quartal 2025 stieg die Spitzenmiete für Big Box-Logistikimmobilien auf 6,60 Euro pro Quadratmeter im Monat – ein historischer Höchstwert. Top-Neubauten können potenziell auch höhere Mieten jenseits der 7,00 Euro erzielen. Aufgrund der leeren Entwicklungspipeline wird in naher Zukunft keine Entspannung erwartet. Grundstückspreise reichen im Stadtgebiet Salzburg bereits von 500 Euro bis 1.200 Euro pro Quadratmeter, im Umland von 200 Euro bis 500 Euro pro Quadratmeter. Für viele Entwickler ist dies ein Investitionshemmnis, weshalb alternative Standorte in Oberösterreich oder Deutschland zunehmend in den Fokus rücken.
Die Nachfrage nach ESG-konformen Logistikflächen ist vorhanden – der Flaschenhals liegt in der Verfügbarkeit. Vor allem die politischen und regulatorischen Vorgaben in Salzburg lassen aber kaum neue Projekte zu, so die Research Experten von CBRE. Die Situation erfordert innovative Lösungen: etwa die Umnutzung bestehender Brownfield-Flächen oder die Kooperation mit benachbarten Regionen. „Nur durch ein Umdenken in der Flächenwidmung und durch flexiblere Genehmigungsverfahren kann Salzburg langfristig sein logistisches Potenzial ausschöpfen“, sagt Oßberger.
Sensibler Indikator Logistik
Generell befindet sich der österreichische Logistikimmobilienmarkt in einer Phase der Neuorientierung. Flexibilität, Nachhaltigkeit und Regulatorik definieren die modifizierten Spielregeln. „Der Logistikmarkt ist ein sensibler Indikator für die makroökonomischen Entwicklungen und damit die am schnellsten auf volkswirtschaftlich geänderte Rahmenbedingungen reagierende Assetklasse“, sagt Marc Steinke, Head of Research bei CBRE. Demzufolge ist die Nachfrage nach Logistikflächen österreichweit aktuell auch gedämpft – nicht zuletzt aufgrund der Unsicherheiten in der Industrie- und Produktionsbranche. Eine wirtschaftliche Erholung in den kommenden Jahren könnte diesen Trend jedoch umkehren.
„Die aktuell vorhandene Unsicherheit führt zu einer stärkeren Nachfrage nach flexiblen Vertragskonstruktionen. Unternehmen suchen gezielt nach Lösungen mit kurzen Mietvertragslaufzeiten und Verlängerungsoptionen, um schneller auf Marktentwicklungen reagieren zu können“, sagt Daniel Pfeiffer, Head of Sector für Industrie & Logistik Österreich. Parallel dazu steigt die Zahl der Eigennutzer, die ihre Logistikimmobilien veräußern und als Mieter zurückkehren – nicht zuletzt, um Kapital freizusetzen und die Liquidität zu erhöhen.
Internationale Investoren kehren zurück – Logistik als Favorit
Trotz konstanter Unsicherheit zeigte sich der österreichische Logistikinvestmentmarkt bereits im vergangenen Jahr 2024 deutlich belebt: Mit einem Investitionsvolumen von rund 278 Millionen Euro, einem Plus von rund 50 Prozent und einem Anstieg größerer Transaktionen deutet vieles auf den Beginn eines neuen Marktzyklus hin. Internationale Investoren haben einen Marktanteil von 64 Prozent und treiben damit die Nachfrage maßgeblich voran. Logistik als Assetklasse steht in Österreich bei ihnen ganz oben auf der „Einkaufsliste“. Auch die Spitzenrendite ist erstmals seit Jahren wieder gesunken und liegt aktuell bei fünf Prozent. „Wir sehen darin ein deutliches Signal für das zurückkehrende Vertrauen in den Markt“, sagt Lukas Schwarz, Head of Investment Properties bei CBRE. Die Aussichten für 2025 wären damit positiv.