Im Mai sah es noch nach einem österreichischen Sonderweg aus. Zum Geltungsbeginn der EU-Verordnung 2024/1028 zur Kurzzeitvermietung am 20. Mai 2026 wurde sie laut Wirtschaftsministerium „vorerst in keinem Bundesland umgesetzt“. Kein Register, also auch keine Registrierungsnummer und keine Löschpflicht für Plattformen. Vier Monate später kündigt Wien ein Registrierungsverfahren an. Stimmt der Landtag zu, wäre Wien damit das erste Bundesland mit einem solchen Register.
„Wohnungen müssen zum Wohnen da sein!“, so Bürgermeister Michael Ludwig in einer Aussendung vom 19. September. Das neue Wiener Kurzzeitvermietungsregistergesetz (WKVRG) soll laut Stadt „noch im November“ im Landtag beschlossen werden und mit 1. Jänner 2027 in Kraft treten. Die einzige Landtagssitzung im November ist am 19. November. Ein Gesetzesentwurf liegt öffentlich noch nicht vor, alle Details stammen aus der Ankündigung der Stadt.
Die geplanten Fristen
Ab 1. Jänner 2027: Wer neu eine Wohnung kurzzeitig anbietet, muss vorher registriert sein.
Bis Ende März 2027: Übergangsfrist für bereits inserierte Wohnungen.
Nach Ablauf der Übergangsfrist: Inserate ohne Registrierungsnummer müssen entfernt werden.
Strafen: bis zu 50.000 Euro pro Verstoß, im Wiederholungsfall mindestens 2.000 Euro.
Die Pflicht soll laut Stadt für natürliche wie juristische Personen gelten, unabhängig davon, wie oft und wie lange vermietet wird. Vor der Vergabe der Nummer prüft die Stadt, ob etwas gegen eine Kurzzeitvermietung spricht – etwa bei Gemeindewohnungen. Die Nummer muss im Inserat stehen.
Neu ist die Nummer, nicht die Regel
Das Register ersetzt nichts, es macht sichtbar. Inhaltlich gilt weiter die Bauordnung, deren Bestimmungen zur Kurzzeitvermietung seit 1. Juli 2024 in Kraft sind. Wer seinen Wohnsitz nicht dauerhaft aufgibt, darf bis zu 90 Tage im Jahr kurzzeitig vermieten. Darüber braucht es eine Ausnahmebewilligung der Baupolizei, befristet auf höchstens fünf Jahre. In Wohnzonen gibt es sie nicht, ebenso wenig, wenn für die Errichtung der Wohnung Wohnbaufördermittel in Anspruch genommen wurden oder mehr als die Hälfte der Nutzungseinheiten eines Hauses der kurzfristigen Beherbergung dienen würde. Und sie setzt die Zustimmung aller MiteigentümerInnen voraus. Juristische Personen können sich auf die 90-Tage-Regel nicht berufen. Strafbar ist schon das Anbieten über 90 Tage ohne Bewilligung.
Bisher war das Problem nicht die Regel, sondern der Nachweis. Anders gesagt: Ab 2027 muss die Behörde nicht mehr suchen, die Plattform muss liefern.
Die 80-Prozent-Regel
Parallel verschärft Wien den Weg, auf dem professionelle Anbieter bisher ausgewichen sind: die Umwidmung in Beherbergungsstätten. Künftig müssen auch außerhalb von Wohnzonen mindestens 80 Prozent der Nutzflächen der Regelgeschoße Wohnzwecken vorbehalten bleiben. In Wohnzonen gilt diese Grenze bereits. Klassische Hotels und Pensionen sind ausgenommen. Die neuen Regeln sollen für Verfahren gelten, die seit dem Sommer eingelangt sind. „Das werden wir jetzt einschränken, dass zumindest 80 Prozent der Wohnungen auch für Wohnungen genutzt werden und nicht für Kurzzeitvermietungen“, sagte Ludwig im ORF-Sommergespräch.
Bei der ersten Ankündigung im Juni hatte Ludwig laut ORF zudem Mindestzahlen an Zimmern und Betten sowie getrennte Zugänge für Beherbergungsstätten in Aussicht gestellt. In der Aussendung vom September werden diese nicht mehr genannt. Der Verband der Apartmentvermieter (VDAV) hatte schon im Juni scharf reagiert: „Gleichzeitig eine Mindestgröße und eine Maximalgröße mit kaum einer Schnittmenge zu beschließen, ist ein Schildbürgerstreich und kein ehrlicher Umgang mit einer ganzen Branche.“ Die Wiener Grünen sehen es umgekehrt. Parteichefin Judith Pühringer spricht von einem „Freibrief für 20 Prozent der Wohnfläche“.
Für Zinshaus-EigentümerInnen und InvestorInnen ist das der relevantere Teil der Novelle. Das Aparthotel im Bestandshaus ist als Modell außerhalb der Wohnzone künftig nur noch mit einem kleinen Teil der Fläche möglich.
Der Vollzug in Zahlen
Seit Inkrafttreten der neuen Regeln im Juli 2024 gingen laut Stadt 2.484 Anzeigen wegen vermuteter illegaler Kurzzeitvermietung bei der Baupolizei ein, großteils extern, etwa von Nachbarn oder Anrainern. Bis Ende Juli 2026 wurden 558 Strafanträge an die MA 64 weitergeleitet. Ende August 2025 waren es laut Stadt „über 1500“ Anzeigen und „rund 300“ Strafanträge gewesen.
Die Zahl der Strafanträge hat sich in knapp einem Jahr fast verdoppelt. Rechnerisch führte bisher nicht einmal jede vierte Anzeige zu einem Strafantrag. Laut Stadt werden die Anzeigen allerdings noch abgearbeitet, die Zahl der Strafanträge soll weiter steigen. Das ist weniger ein Zeichen von Untätigkeit als eines von Beweisnot: Eine Schlüsselbox an der Haustür ist ein Hinweis, kein Nachweis.
Genau diese Lücke soll die Datenmeldung schließen. Für Gebiete mit Register müssen Plattformen nach der EU-Verordnung monatlich Buchungsdaten an die Behörden übermitteln. Die zentrale Datenstelle, den Single Digital Entry Point, richtet das Wirtschaftsministerium ein.
Wie groß der Markt tatsächlich ist, weiß derzeit niemand genau. Die Grünen sprechen von mehr als 14.000 dauerhaft touristisch angebotenen Wohnungen, der VDAV schätzt, dass höchstens 4.000 bis 5.000 regelmäßig touristisch genutzt werden. Mit dem Register gibt es ab 2027 eine Zahl, über die man nicht mehr streiten muss.
Die Stimmen
„Das ist eine wichtige Entscheidung für alle, die in Wien zur Miete wohnen oder eine Wohnung suchen“, sagt Georg Niedermühlbichler, Präsident der Mietervereinigung und SPÖ-Gemeinderat. Und: „Wohnen ist ein Grundbedürfnis, Kurzzeitvermietung ist ein Geschäft.“ Felix Neutatz, Obmann der Fachgruppe Hotellerie der Wirtschaftskammer Wien, hatte das angekündigte Register schon im Mai einen „guten Schritt in die richtige Richtung für fairen Wettbewerb“ genannt.
Die Apartmentvermieter fordern eine andere Debatte. „Wir wünschen uns eine ehrliche Debatte, die sehen wir derzeit noch nicht“, so Felix Gradinaru, Vorstand des VDAV, im August. Der Verband will die Regeln auf Aufenthalte bis 28 Tage beschränken, Dienstwohnungen ausnehmen und Erleichterungen bei der Ortstaxe. „Statt immer neuer Verbote braucht es wirtschaftliche Anreize“, heißt es seitens des Verbands zur Ankündigung im September. Die FPÖ nennt das Register eine „Nebelkerze“.
Was EigentümerInnen jetzt prüfen sollten
Wer im Wohnungseigentum kurzzeitig vermietet, braucht schon heute mehr als die Bewilligung der Baupolizei. Ist die Wohnung für Wohnzwecke gewidmet, verlangt die touristische Vermietung laut OGH-Rechtsprechung (5 Ob 59/14h) eine Umwidmung und damit in der Regel die Zustimmung aller anderen WohnungseigentümerInnen, die nur gerichtlich ersetzt werden kann.
Offen sind der Gesetzestext, Details zu Gebühren und Ausnahmen und der genaue Beschlusstermin. Zwischen Landtag und Inkrafttreten bleiben knapp sechs Wochen. Mit dem Beschluss wird dieser Beitrag aktualisiert.
Was bleibt
Wer in Wien Kurzzeitvermietung als Geschäft betreibt, braucht ab 2027 drei Dinge: Widmung, Bewilligung, Nummer. Die ersten beiden waren schon bisher Pflicht. Neu ist, dass das Fehlen der dritten für alle sichtbar ist.
Stand: 9. Oktober 2026. Angaben zum WKVRG laut Aussendung der Stadt Wien vom 19. September 2026; ein Gesetzesentwurf ist noch nicht veröffentlicht.
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